Аренда заключается во временной передаче владельцем прав и обязанностей на материальные ценности и недвижимость другому лицу. Однако не всегда арендатор в процессе использования может полноценно эксплуатировать предмет сделки. Это касается, в том числе и аренды земельных участков. В таком случае допускается переуступка права аренды земельного участка другому лицу. Согласно Гражданскому кодексу РФ, такая сделка должна быть оформлена документально.
Права арендатора
Прежде всего, это касается пользования переданным имуществом, в том числе и земельным участком. Арендатор не получает объект в собственность, но вправе эксплуатировать занимаемую территорию в рамках условий договора. Также он может переуступать имущество третьим лицам. В данном случае речь идет о субаренде. Следует отметить, что она возможна только при наличии согласия владельца участка. Также арендатор может полностью переуступить свои права третьему лицу. В этом случае также потребуется согласие собственника территории. Ещё права арендатора могут стать предметом залога или вклада.
Возможности для пользователя предусмотрены и на случай изменения собственника. Такие ситуации не являются основанием для расторжения договора аренды. Это правило распространяется на случаи, когда пользователь ушел из жизни. Его возможности переходят к наследникам. Собственник участка не вправе отказать таким лицам во вступлении в договорные отношения.
Ещё одной из возможностей арендатора является преимущество перед другими претендентами в случае истечения срока соглашения. То есть в таких ситуациях пользователь может рассчитывать на заключение нового договора.
Это возможно при соблюдении следующих условий:
- Арендатор надлежащим образом исполнял взятые на себя обязательства.
- Использовал земельный участок по назначению.
- Не допускал ухудшения его состояния.
- Не передавал его третьим лицам, без согласия собственника.
- Своевременно вносил арендную плату.
- Готов заключить новый договор на условиях, которые предлагаются другим претендентам.
При этом арендатор должен проинформировать собственника о своем решении в срок, указанный в соглашении, либо до истечения периода его действия.
Переуступка права аренды
Одной из возможностей арендатора является переуступка своих прав третьему лицу. Она допускается только в случае согласия собственника. Без него процедуру реализовать невозможно. Переуступка прав отличается от субаренды. Особенность заключается в обязательствах пользователя перед владельцем участка. Если земля передается в субаренду, то ответственность все равно остается на прежнем участнике. В случае с переуступкой все несколько иначе. В такой ситуации арендатор полностью передает свои права и обязанности другому лицу. То есть в этом случае сторона сделки изменяется. Соответственно права, обязанности и ответственность перед собственником возлагаются на нового арендатора. Такая сделка носит возмездный характер и соответственно требует документального оформления. При этом дарение арендных прав не допускается.
Законодательное регулирование
В частности, в статье 615 Гражданского кодекса РФ указано, что пользователь может с согласия собственника передать полностью свои возможности третьему лицу. Также предусмотрено заключение договора в этом случае. Соглашение оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ. Право переуступки прав аренды также указано в статье 22 Земельного кодекса РФ.
Заключение соглашения
Для переуступки прав стороны должны оформлять соглашение, которое составляется с учетом требований действующего законодательства. Прежде всего, стороны проводят переговоры. Предварительная договоренность должна касаться основных условий будущей сделки. Затем составляется проект соглашения.
В тексте должно быть указано следующее:
- Дата и место заключения соглашения.
- Сведения о сторонах сделки – ФИО людей либо название юридических лиц, документы, подтверждающие полномочия сторон.
- Предмет договора. В данном случае это будет переуступка права аренды на земельный участок. В этом разделе указывается подробное описание территории – её площадь, границы и место расположения, возможность ИЖС и др.
- Порядок передачи прав.
- Стоимость сделки и способ расчета.
- Права, обязанности и ответственность сторон.
- Банковские реквизиты и подписи участников.
Для оформления соглашения можно использовать обычную офисную бумагу либо бланк, изготовленный типографским способом. Текст заполняется от руки или с использованием технических средств печати. Договор должен быть заверен печатями участников сделки, если таковые имеются в наличии.
Стороны соглашения
В качестве сторон выступает действующий арендатор и новый претендент. Собственник участка стороной такого договора не является.
Каждый участник должен обладать правом на совершение сделки. То есть претендент и арендатор не могут быть ограничены в таких возможностях. Для действующего пользователя это право должно быть отражено ещё и в условиях основного договора.
Необходимые документы
Для заключения соглашения о переходе прав аренды необходимо наличие определенной документации, без которой сделка не может быть реализована.
К ней отнесены:
- Основной договора аренды земельного участка.
- Документы, подтверждающие полномочия сторон – паспорта, свидетельство о регистрации в качестве юридического лица, доверенность законного представителя, решение общего собрания учредителей компании о назначении руководителя, приказ о наделении должностного лица правом заключать сделки.
- Сведения, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате – квитанции или расписки арендодателя о получении расчета.
- Данные об отсутствии обременений или ограничений на земельный участок.
Допускается использование как оригиналов документов, так и их заверенных копий.
Государственная регистрация
По общим правилам, все договора аренды, предметом которых является жилое или нежилое помещение, подлежат государственной регистрации. Такое условие касается и сделок с земельными участками. Передача права, по сути своей, также является договором указанного характера, поскольку, после его заключения, новый пользователь обретает арендные права.
Чтобы зарегистрировать соглашение, инициатор должен будет составить письменное заявление в произвольной форме и направить его в Росреестр.
Сам документ не имеет стандартного образца. В тексте необходимо указать сведения о регистрирующей инстанции, инициаторе, а также суть просьбы. К заявлению нужно приложить документы, которые являлись основанием для заключения договора. Услуга по государственной регистрации соглашения оказывается на возмездной основе. Физическому лицу в данном случае придется выплатить две тысячи рублей, юридическому – двадцать две.
Все необходимые документы и квитанцию об оплате госпошлины инициатор обязан передать в регистрирующую инстанцию. Сделать это можно несколькими способами. Прежде всего, документы передаются лично, то есть инициатор приносит их самостоятельно в орган Росреестра. Сведения можно переслать по почте. В этом случае информационный пакет направляется специальной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату. Также документы можно направить через Многофункциональный центр либо с использованием портала Госуслуги. В последнем случае потребуется перевести все данные в электронный формат.
Особенности уступки муниципальной аренды
Муниципальная недвижимость, в том числе и земельные участки, наделены особым статусом. По этой причине переуступка прав аренды на них имеет свои отличительные особенности. Прежде всего, передача зависит от срока договора. Переуступка будет возможна только в том случае, если период аренды превышает пять фактических лет. При этом необходимо направить собственнику, которым выступает муниципалитет, уведомление. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.
Изменение условий прежнего договора возможно только при наличии согласия муниципальной инстанции. Указанная правовая норма не требует получать согласие собственника, но говорит о необходимости его уведомления.
Уведомление арендодателя
В соответствии с требованиями закона арендатор обязан проинформировать владельца участка о переуступке права. Сроков такого уведомления не определено, целесообразно сделать это в разумный срок после того, как заключен соответствующий договор. Образца, как и формы такого уведомления, обязательного для использования инициатором, действующим законодательством не утверждено. На практике рекомендуется информировать владельца в письменном виде.
В тексте уведомления необходимо указать следующее:
- Сведения о собственнике и арендаторе – фамилии, имена, отчества физических лиц или название компаний, адреса места расположения, контактная информация.
- Данные основного договора аренды – номер и дата заключения.
- Ссылка на нормативный правовой акт, позволяющий переуступить права аренды.
- Сведения о новом участнике сделки – фамилия, имя, отчество физического лица или название организации, адрес места расположения.
- Данные договора переуступки права аренды – дата заключения и номер.
- Число, месяц и год уведомления, подпись инициатора.
Составленное извещение должно быть направлено собственнику земельного участка. Такая обязанность возложена на инициатора переуступки прав. Сделать это можно несколькими способами.
Самым распространенным вариантом является личная доставка. Такой метод позволяет инициатору лично убедиться, что уведомление собственник получил.
Ещё одним из часто используемых вариантов является почтовая пересылка. Такой способ избавляет инициатора от необходимости являться самостоятельно. В данном случае нужно направлять письмо специальной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату, чтобы иметь на руках подтверждение факта доставки документа.
Допускается также пересылка посредством информационных ресурсов интернета. Для этого необходимо иметь в своем распоряжении электронную почту, а также знать аналогичный адрес собственника земельного участка. После отправки инициатору придет уведомление о доставке письма.
Такой способ не самый надежный, поскольку передача может быть прервана из-за сбоев в работе компьютерной сети. Хотя такая пересылка является самым быстрым вариантом доставки уведомления.
Действующие нормативные правовые акты позволяют также использовать услуги законного представителя, как способ уведомления арендодателя. Указанное лицо должно иметь на руках личный паспорт и доверенность, подтверждающую его полномочия.
Последствия сделки
Передача прав аренды на участок земли влечет за собой определенные правовые последствия.
В этом случае новый арендатор обретает следующие возможности и обязательства:
- Право последующего выкупа участка.
- Возможность возводить сооружения на занимаемой территории, если это предусмотрено условиями сделки.
- Обязанность производить своевременный расчет за арендуемый участок.
- Использование земли только в рамках заключенного договора.
В случае нарушения условий сделки, меры воздействия различного характера к новому арендатору применяются на общих основаниях.
Добавить комментарий