Налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет

В Российской Федерации до конца 2015 года действовал закон, который обязывал уплачивать 13% налога с полученного дохода, при условии, что продаваемая недвижимость была приобретена менее трех лет назад. С начала 2016 года этот минимальный период увеличен до пяти лет.

Обязательность налога

Государственная система выстроена таким образом, что ее члены взаимодействуют. Это налагает определенные обязанности на всех участников взаимодействия. Люди, проживающие на территории страны, на постоянной основе, обязаны выплачивать налоги с любых своих доходов. Государство обеспечивает их определенными благами, предоставляют различные социальные гарантии и льготы, защищает и оберегает.

Люди делятся на резидентов и нерезидентов. Граждане РФ и иностранцы, которые проживают на территории страны подряд более полугода, являются резидентами, и их доходы облагаются налогами по ставке 13%, а вот лица, которые на срок более полугода выезжают за границу, обязаны отчислять 30% от полученных в стране средств.

Уплата налогов считается обязательной повинностью, а уклонение от нее наказывается штрафами, а иногда даже влечет уголовную ответственность.

Налог с продажи квартиры

Недвижимость всегда считалась лучшим вложением имеющихся средств. Практически каждый человек стремится приобрести собственную квартиру, комнату или дом, а при наличии излишков средств и не одну. Существует немало причин и для продажи жилья. В первом случае граждане могут получить налоговый вычет на покупку, а во втором, наоборот, могут встать перед необходимостью отчислить определенную сумму в бюджет государства.

Продавая квартиру, продавец получает некое вознаграждение. Далеко не вся сумма считается доходом. Прибылью является та часть средств, которая превышает размер стоимости жилья между покупкой и продажей. К примеру, человек приобрел жилплощадь за 5 млн рублей, а продал за 7 млн. Разность в 2 млн будет обложена налогом в 13%, но только при определенных условиях.

Законодательно налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет и той, что находилась во владении более длительный срок, будет отличаться.

Менее 3 лет

До 31 декабря 2015 года в РФ периодом исчисления налога с продажи недвижимости считался трехлетний барьер. Если квартира или иная недвижимость, была продана в течение трех лет с момента ее приобретения, продавец обязан подать сведения об этом в налоговую инспекцию и уплатить 13% с суммы полученного дохода.

С 1 января 2016 года период налогообложения был пересмотрен и увеличен, на сегодняшний день он составляет пять лет.

В любом случае, если хотите продавать почти сразу, то налогов избежать нельзя.

Применение сроков производится следующим образом:

1. Недвижимость, приобретенная до 01.01.2016, имеет трехлетний период налогообложения.
2. Жилплощадь, которая куплена, начиная с 1 января 2016 года, будет облагаться налогами при условии, что собственник решит ее реализовать в течение пяти первых лет.

Указанные периоды начинают отсчет не с даты заключения сделки по купле-продаже, а с момента регистрации жилья в Росреестре. В случаях с иными способами получения прав на недвижимость действуют другие правила расчета.

Более 3 лет

Не придется выплачивать налоговые взносы тем собственникам, которые распоряжались жилплощадью больше установленных периодов. Однако даже в этих случаях могут быть исключения. Владея частным домом, собственник может произвести его реконструкцию и пристроить какую-то новую часть к нему или надстроить этаж. Сам дом при этом выходит за указанные сроки, то есть не подлежит начислению взносов, а новая часть подпадает под действие налогообложения. Оплатить 13% налога придется в том случае, если в ходе перестройки внешние границы домостроения изменялись.

Физические лица, владеющие жилой площадью и реализующие ее в 2018 году, не оплачивают налог в размере 13%, если госрегистрации прав собственности была произведена до начала 2016 года, и с этой даты прошло три года и более. Гражданин, который стал полноправным собственником жилплощади после 1 января 2016 года, сможет реализовать квартиру без обязательств по оплате налогов только через пять лет, то есть не ранее, чем в 2021 году.

Законодательное регулирование

Налогообложение регулируется НК РФ. Этот документ регламентирует кому, когда и в каком объеме следует оплачивать налоговые взносы в бюджет. Физические лица обязаны выплачивать 13% со всех видов своих официальных доходов.

НК РФ содержит полный перечень поступлений, которые подвергаются налогообложению и список исключений, при которых граждане освобождаются от уплаты.

Статья 208 НК РФ содержит определение объекта дохода, который по правилам должен облагаться налогом. В соответствии с законом им может стать любая недвижимость. Именно поэтому продажа квартиры полностью подпадает под налогообложение, а лица, продавшие свою жилплощадь в РФ, обязаны выплатить 13% от полученного дохода. Размер налогооблагаемой базы определяется исходя из суммы, указанной в договоре купли-продажи. Искусственное занижение стоимости является нарушением законодательных норм и влечет административные наказания.

В 2016 году в Налоговый кодекс были внесены некоторые поправки, которые изменили срок освобождения от уплаты налоговых взносов за полученные доходы от продажи имущества. В остальном законодательные нормы остались нерушимы и применяются в том же порядке.

Категория плательщиков

Совершая сделку по купле-продаже жилплощади, каждая из сторон участников имеет свои обязательства и права. Покупатель расходует заработанные средства, с которых он уже оплатил НДФЛ в размере 13%, поэтому он получает возможность воспользоваться имущественной льготой в виде налогового вычета. А вот продавец, наоборот, получает доход, поэтому обязан уплатить с него подоходный налог при условии, что минимально установленный период еще не прошел. Если установленный срок закончился, продавец освобождается от НДФЛ, и ничего ему платить не придется.

Следует также разобраться и с группами налогоплательщиков, вернее тех, кто к ним причисляются. Статья 207 НК РФ указывает на то, что НДФЛ налагается на всех лиц, которые причислены к резидентам страны. К ним относят:

1. Людей, которые проживают в России не менее шести месяцев в год.
2. Лица, которые не живут на постоянной основе в стране, но получают на ее территории прибыль.

Продажа на территории РФ недвижимости обязывает продавца подчиняться законам страны, даже если он не является ее резидентом.

Правила исчисления срока

Узнать, когда была приобретена недвижимость, можно, заглянув в свидетельство о государственной регистрации собственности. Последние годы бланки свидетельства упразднены, а узнать точную дату регистрации можно через Росреестр. Но такой, казалось бы, простой и понятный метод действует совсем не всегда. Существует ряд исключений из правил, при которых, чтобы посчитать срок, нужно использовать иные методы. К ним относят:

1. Унаследованные жилые объекты.
2. Квартиры, купленные в кооператив, то есть приобретаемые в рассрочку.

Индивидуальный расчет срока владения имуществом может быть применен и в случае с частным домом, который в течение последних трех-пяти лет перестраивался или достраивался.

Гражданско-правовые сделки

Недвижимость может быть получена в собственность разными путями: обмен, дарение, наследство, приватизация и многое другое. Но наиболее частым способом является покупка жилплощади. Приобрести жилье можно за наличные деньги, скопленные самостоятельно либо при помощи государственных невозвратных субсидий. Еще один распространенный метод покупки квартир является ипотека, но она налагает на приобретенное имущество обременение, а потому не может быть реализовано в первые три-пять лет. Ипотечные кредиты выдаются на десятки лет, и до полного их погашения банки не позволяют распоряжаться имуществом с целью его продажи.

Если покупка жилья не облагалась обременениями, то собственник может распоряжаться недвижимостью любым образом. Продать свою квартиру он может в любой момент, когда наступит такая необходимость. Рассчитать период, прошедший со дня покупки в этом случае несложно. Для этого необходимо лишь уточнить дату государственной регистрации жилья в Росреестре и уже от нее отсчитать положенные три или пять лет.

Наследование

Изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ в 2016 году, увеличившие срок налогообложения доходов с продаваемых квартир, имеют свои исключения. Согласно правилам трехлетний период не был увеличен для следующих категорий владельцев недвижимости:

1. Получивших квартиру по наследству или в дар.
2. Приватизировавших жилье.
3. Заключивших договор пожизненного содержания.

В соответствии с этим правилом лица, унаследовавшие недвижимое имущество могут его продать без обязанности по уплате НДФЛ через три года. Следует понимать, с какого момента необходимо производить отсчет трехлетнего периода. В отличие от сделок по продаже наследование имеет несколько иной порядок исчисления, период начала владения квартирой отсчитывается со дня открытия наследства.

Наследство открывается:

1. В день смерти наследодателя.
2. Датой, когда наследодатель был признан умершим, если он пропал без вести, и не было выдано свидетельство о смерти в стандартном порядке.

Факт вступления в наследство и регистрации прав собственности не имеет в этом случае значение. Наследополучатель может оформить права на недвижимость в 2018 году и сразу же продать ее, при этом уплачивать взносы не придется, если наследодатель умер за три года до этого.

Вступление в кооператив

Вступление в жилищно-строительные кооперативы позволяет гражданам приобрести квартиры дешевле, чем на рынке вторичного жилья. К тому же кооперативы позволяют вносить паевые взносы частями, что удобнее для людей, не имеющих сразу всю необходимую сумму средств на руках.

Отношения между членами ЖСК и застройщиками регулируются Гражданским кодексом РФ. Существует два основных условия, при выполнении которых недвижимость переходит в собственность пайщика:

1. Паевые взносы внесены в полном размере, и этот факт подтверждается документально.
2. Кооператив передал жилплощадь члену ЖСК по акту приема-передачи помещения.

После подписания акта пайщик должен зарегистрировать свои права в Росреестре и сразу после этого он становится полноправным владельцем и может продавать жилье или распоряжаться им иным образом.

Срок отсчета периода исчисляется с даты внесения последнего паевого взноса по оплате строящегося жилья. Если документально подтвердить факт внесения денежных средств владелец не может, то датой отсчета также может считаться день подписания акта приема-передачи.

Размер налоговой ставки

Физические лица, реализующие свою недвижимость на территории РФ, обязаны уплатить НДФЛ с полученного дохода. Размер налоговой ставки разнится в зависимости от статуса субъекта налогообложения:

1. Резиденты облагаются НДФЛ в размере 13% со всех видов полученных денег, в том числе вырученных за проданное имущество.
2. Лица, не являющиеся резидентами РФ, также не освобождаются от уплаты взносов в бюджет, но отчисляют их в увеличенном размере – 30% от полученной прибыли.

В соответствии с Налоговым кодексом не являются резидентами те лица, которые проживают на территории страны менее 183 дней за последние 12 календарных месяцев.

Расчет налога

Налог на полученную от продажи квартиры прибыль высчитывается по особым правилам. Необходимо учитывать, что он рассчитывается не со всей полученной суммы. Есть несколько способов его расчета:

1. Недвижимость, приобретенная ранее за собственные средства и проданная раньше установленного трехлетнего периода, рассчитывается из разности. Если сумма продажи превышает сумму продажи, то с полученной положительной разницы высчитывается 13%. К сумме покупки можно присовокупить расходы на ремонт жилья, если они подтверждаются документально.
2. Жилплощадь, стоимость которой меньше одного миллиона рублей, вообще не подлежит налогообложению, так как данная сумма является льготной.

В связи с существующими ограничениями, продавцы часто искусственно занижают цену продаваемой квартиры на бумаге. С 2018 года и эта лазейка стала невозможной, так как теперь к расчету принимается не только сумма фактической продажи, но и кадастровая стоимость жилья. Если продавец реализовал свое имущество ниже 70% кадастровой стоимости, то применяется коэффициент 0,7. Указанную в кадастре цену умножают на 0,7 и полученную цифру берут за основу для вычета НДФЛ.

Если квартира находилась в долевой собственности, то налог рассчитывается для каждого собственника пропорционально его доле.

Снижение налога

Недвижимость во все времена стоила недешево, именно поэтому обладать ею может далеко не каждый. При продаже жилплощади, будь то комната, квартира или дом продавец выручает немаленькую сумму, из которой обязан заплатить положенные 13 или 30% во избежание проблем с властями в будущем. По закону выплачивать НДФЛ обязаны все люди, независимо от их возраста, социального положения и места работы.

Полностью уходить от уплаты налога можно только в том случае, если срок исчисления прошел, то есть с момента получения прав на жилье прошло указанные три года. А вот уменьшать налогооблагаемую сумму может каждый продавец, для этого существует ряд законных возможностей:

1. Воспользоваться правом на имущественный вычет.
2. Представить документальные доказательства произведенных владельцем расходов.

Одновременно можно воспользоваться лишь одним вариантом.

Имущественный вычет

Государство освобождает от выплат НДФЛ тех граждан, которые продали свою жилплощадь и выручили за нее денег меньше одного миллиона рублей. Вложиться в данную сумму возможно не всегда, тем более часто искусственно снизить стоимость уже не получится. Но даже при более крупных сделках каждый продавец может воспользоваться правом на имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей. Из полученного дохода от продажи жилья отнимается миллион, а с полученного остатка высчитывается 13 или 30% НДФЛ.

Имущественный вычет применяется в следующих случаях:

1. Квартира была получена по наследству и продается раньше, чем прошло три года с момента смерти наследодателя.
2. Жилплощадь была подарена и реализуется в течение первых трех лет со дня подписания дарственной.
3. Право собственности получено в результате приватизации, а с даты подписания договора и перехода прав собственности от муниципалитета физлицу не прошло трех лет.

Превышение указанных сроков и вовсе освобождает от налогообложения полученного дохода, поэтому все же не стоит торопиться и рано продавать квартиру. Лучше подождать установленное законом время.

Произведенные расходы

Под расходами на жилье могут подразумеваться следующие пункты:

1. Деньги, потраченные на покупку недвижимости.
2. Суммы, которые указывают на то, сколько было израсходовано на ремонт жилплощади.

Если собственник понес те и/или другие расходы, он может рассчитывать на вычет этих сумм из полученной прибыли. Важно, чтобы он мог не просто заявить об этих затратах, но и доказать их документально. Проще всего представить сведения о сумме покупки жилья. В договоре купли-продажи всегда прописывается стоимость квартиры. Этот документ является основанием для уменьшения налогооблагаемой базы. Ремонт также снижает налогооблагаемую базу, но придется собрать квитанции об оплате, а это зачастую довольно проблематично.

Все доказанные расходы суммируются и отнимаются от вырученной стоимости. Если разность остается, то с нее выплачивается НДФЛ.