ТСЖ или управляющая компания: что лучше в 2023 году?

Собственники квартир в многоквартирном доме (МКД) несут ответственность не только за собственное жилище, а ещё и за дом в целом, и начинается это с выбора. Они вправе сами определить, как дом будет управляться – при помощи профессионалов из управляющей компании (УК), или товариществом собственников жилья (ТСЖ). Первый вариант предполагает полную передачу дел в руки УК и минимальное участие собственников в делах дома, второй же, напротив, – самостоятельное управление ими МКД.

Управление МКД

Из-за этого мнения собственников относительно предпочтительной формы управления могут разойтись, тем более что многие из них мало интересуются этой темой, и как следствие, плохо понимают, чем различаются данные  формы управления.

В результате, чаще всего МКД остаются под управлением УК, даже не из-за того, что преимущества этой формы управления перевешивают, а из-за консерватизма, обусловленного незнанием вопроса и нежеланием глубоко в него вникать, и тем более самостоятельно заниматься делами дома.

Потому по статистике три четверти домов находится под управлением УК, а значит, на долю ТСЖ приходится не более оставшейся четверти. Меж тем не во всех, но во многих случаях ТСЖ – более эффективная форма управления. Чтобы определить, к чему лучше обратиться в вашем случае, а при необходимости и провести соответствующую разъяснительную работу с другими жильцами, нужно в деталях разобраться в том, какие особенности присущи УК, а какие ТСЖ, и из чего стоит исходить при выборе для вашего дома.

Организовать управление домом не так просто, как можно подумать, и для этого надо обладать набором знаний в области законодательства, чтобы ориентироваться в ситуации, а также постоянно «держать руку на пульсе», то есть быть в курсе нововведений в жилищной сфере, ведь законодательство претерпевает изменения регулярно.

Это приводит нас к тому, что для продуктивного обслуживания МКД важен, прежде всего, выбор формы управления, подходящей большинству владельцев квартир в здании. Ведь важно, чтобы владельцы квартир в доме действовали согласованно, вместе осуществляя меры по целесообразному использованию и сбережению недвижимости, предоставлению коммунальных услуг, созданию оптимальных условий для проживания.

Законодательство

В отдельных статьях Гражданского кодекса затрагиваются вопросы управления МКД, например, в ст. 290 определяется, что такое общее имущество, а в ст. 291 даются основные понятия, связанные с ТСЖ.

Но первым документом, на который стоит ориентироваться в жилищной сфере, является Жилищный кодекс – и в нём соответствующие вопросы освещены очень детально. Управлению многоквартирными домами посвящён его раздел 8, статьи со 161 по 165, где разбираются вопросы выбора способа управления МКД, заключения договора, что такое непосредственное управления, и некоторые другие.

ТСЖ же полностью посвящён обширный раздел 6, включающий в себя статьи со 135 по 152 и подробно регламентирующий все связанные с товариществом детали, а раздел 5, включающий статьи 110-134, посвящён кооперативам – жилищным и жилищно-строительным.

Словом, ЖК очень подробно оговаривает нюансы управления МКД, но помимо ЖК и ГК, есть также и немало иных законодательных актов, регламентирующих важные детали – из-за их большого количества перечислять эти документы мы не будем.

Варианты управления домом

Выделяют два варианта: управляющая компания и товарищество собственников жилья. Стоит упомянуть, что есть также и третий – непосредственное управление, и пусть он относительно редко встречается, стоит кратко отметить и его основные черты и чем он будет отличаться.

При непосредственном управлении заключение договоров с поставщиками ресурсов осуществляется собственниками без руководства «сверху», пусть даже выбранного ими самими. Если договор с определённой компанией подписала большая часть собственников жилья в МКД, он начнёт считаться действующим, и поставщик ресурсов примется за его выполнение. Для оплаты услуг выбирается председатель дома, именно он будет собирать её и передавать поставщикам.

Это более свободная форма управления даже по сравнению с ТСЖ, при ней делами МКД действительно занимаются сами жильцы, а посредничество сведено к минимуму. Но для больших домов она подходит плохо, в них она будет медленной и неэффективной из-за большого количества участников, и крайне желательно, чтобы в них присутствовала определённая управленческая структура.

А вот для маленьких домов, скажем, двухэтажек с 6-10 квартирами, она может подойти неплохо. Впрочем, и дома побольше могут использовать прямое управление, но с привлечением УК и заключением с ней договора-подряда. Опасность, подстерегающая при непосредственном управлении – если поставщик оказался выбран недобросовестный, судиться с ним будет довольно сложно, как из-за отсутствия структуры, которая поможет жильцам организоваться для этого, так и в целом из-за их слабой защищённости законодательством.

В результате прямое управление остаётся не слишком распространённой формой, и чаще всего выбирать приходится именно между УК и ТСЖ. Этот выбор и должно помочь сделать подробное описание разницы того и другого, но отметим, что помимо них важную роль играют и качества самих владельцев квартир.

Если в доме проживают инициативные люди, готовые тратить время на управление им и имеющие соответствующие навыки, эффективнее будет ТСЖ, а если таких не нашлось, то лучше всё-таки оставить дела в ведении УК, поскольку, если дом окажется под управлением ТСЖ, во главе которого стоят некомпетентные люди, может стать ещё хуже. А если сама эта компания не устраивает, её обычно можно просто поменять на другую.

Управляющая организация

При выборе данного варианта управлением МКД будут заниматься специалисты, для которых это основной род занятий. Соответственно, они делают это за плату, и потому, хотя собственникам проще всего отдать дела на откуп управляющей компании, но и обойтись это может недёшево, ведь она должна содержать весь свой штат и нацелена на получение прибыли сверх того.

Управляющая компания должна собирать с жильцов деньги за предоставление им ресурсов и услуг, заключать договора с компаниями, предоставляющими то и другое, и передавать им собранные средства.

Также она выступает в роли органа, контролирующего качество работы тех компаний, с которыми заключила соглашение, и в первую очередь при проблемах с ними жаловаться нужно именно в УК, на ней лежат организационные нюансы. Она же обеспечивает ремонт и эксплуатацию дома в целом, а также заниматься придомовой территорией.

УК обладает рядом преимуществ, которые и обуславливают возможность выбора в её пользу:

• Всё, что нужно – сделать выбор предпочтительной УК для обслуживания дома, после этого отвечать за всё будет именно она, а владельцам квартир в МКД делать не придётся практически ничего.
• Если выбрана УК верно, и её сотрудники профессиональны и добросовестно выполняют обязанности, она может обеспечить заключение наиболее выгодных договорённостей с поставщиками благодаря налаженным контактам и хорошему знанию рынка. Жильцы же редко обладают тем и другим, в результате чего могут серьёзно переплатить или обратиться к ненадёжному поставщику.
• УК имеют в штате специалистов по обслуживанию дома и, опять-таки при верном выборе компании, оно будет выполняться на высоком уровне.
• Если кто-то из жильцов не делает взносы вовремя, УК может оплатить долг из собственных резервов, и таким образом у дома не возникнет неприятностей с поставщиками. Взысканием долга она должна затем заниматься самостоятельно.

Но, помимо плюсов, есть и минусы:

• Поскольку УК полностью берёт на себя вопросы по дому, жильцам труднее донести свою позицию по тем или иным вопросам, иногда работники УК просто игнорируют их желания либо процесс принятия решений оказывается слишком длительным.
• Наличие постоянного штата, получающего заработную плату – это значит, что его содержат жильцы. Хотя каждая УК обычно занимается далеко не одним домом, а иногда десятками, всё равно это ощутимые расходы.
• Поскольку обычно компании управляют сразу несколькими домами, то и средства между ними могут перебрасываться, в первую очередь это относится к такому мероприятию, как ремонт. Одни дома могут получать его гораздо раньше, а другие, внося не меньшие выплаты, ждать очереди долгие годы.
• Поскольку перед УК стоит задача извлечения прибыли, возникает риск чрезмерной экономии с её стороны – это может быть закупка дешёвых материалов в ущерб качеству, задержки с выплатами и прочие злоупотребления. Более того, возможна и откровенная недобросовестность, и применение коррупционных схем со стороны отдельных сотрудников, даже если они вредят компании в целом. Например, заключение невыгодного контракта с поставщиком за «откат», то есть выплату определённой суммы заключающему договор.

Товарищество собственников

У ТСЖ свой набор плюсов и минусов. Начнём с первых:

• Управление домом передаётся самим собственникам, в результате чего каждому члену товарищества гораздо проще влиять на приятие решений.
• ТСЖ руководят сами собственники, ведь правление и председателя они избирают из своего числа, в результате чего деятельность организации более прозрачна, а значит, собранные деньги наверняка пойдут на нужды МКД, а не куда-то ещё.
• Жильцы могут сами вести хозяйственную деятельность через ТСЖ – сдавать ненужные помещения общего пользования, место для рекламы, и таким образом покрывать часть расходов МКД. Либо же строить дополнительные помещения при необходимости, обустраивать детские или спортивные площадки, парковки и так далее.

Что до минусов, то основные из них:

• Поскольку жильцы куда сильнее вовлекаются в процесс управления, большую важность приобретает их социальная однородность, и если состав владельцев квартир этой однородностью не обладает, чьи-то интересы неизбежно будут ущемляться. Ведь требования собственников к уровню предоставляемых услуг будут абсолютно разными, одни будут стремиться к минимизации затрат, а другие к наибольшему уровню комфорта, даже при повышении расходов. УК же в значительной степени сглаживает эти противоречия, рассчитывая расходы исходя из усреднённого достатка жильцов.
• ТСЖ предъявляет высокие требования к членам – среди них обязательно должны найтись одновременно инициативные и компетентные в вопросах управления граждане. Управлять домом непросто, и если члены правления ТСЖ не обладают опытом в этой сфере, то наверняка совершат ошибки, в результате чего польза от такой формы управления окажется сомнительной.
• Борьбу с должниками придётся вести самостоятельно: взыскание долгов – процесс сложный, и если должники будут упорствовать, то останется лишь подавать на них в суд. Пока долги не будут отданы, придётся каким-либо образом изыскивать средства на то, чтобы в полном объёме оплатить услуги поставщиков, или накапливать долги уже перед ними.

Влияние этих минусов может быть в значительной степени преодолено при помощи смешанной формы управления: ТСЖ заключает договор с УК, и та занимается непосредственно обслуживанием дома, за ТСЖ же остаётся функция контроля.

Функции и цели

УК и ТСЖ выполняют одинаковые функции, а именно:

• содержат дом и придомовую территорию;
• организуют поставку и оплату коммунальных услуг;
• проводят ремонт и собирают средства на него;
• осуществляют прочие действия, связанные с многоквартирным домом и общим имуществом.

Но вот цели у этих организаций различаются: перед ТСЖ стоит цель наилучшим образом управлять домом и обеспечивать жильцам услуги как можно более высокого качества, и при этом по как можно более низкой цене.

Перед управляющей компанией стоит цель приносить прибыль своим владельцам. Впрочем, это не делает её автоматически хуже, поскольку в долгосрочной перспективе к повышению прибыли ведёт планомерная работа по выполнению ранее перечисленных целей ТСЖ – и за счёт этого привлечение всё новых клиентов. Но вместе с тем стоит помнить о риске, что в погоне за повышением сиюминутной прибыли менеджмент УК забудет о долгосрочных целях, или же и вовсе будет действовать в личных интересах против интересов компании.

Основные различия

В значительной мере ключевое отличие ТСЖ от УК рассмотрели в предыдущем разделе: ТСЖ имеет некоммерческий характер, а УК – коммерческий. Именно это отличие и является определяющим. Но есть и другие нюансы: в случае с ТСЖ участники лично заинтересованы в достижении целей, ведь они и сами живут в доме, у работников УК же такой заинтересованности нет.

Но в УК работают профессионалы, и этим отсутствие личного интереса может компенсироваться, а сама компания имеет уже отлаженные связи с поставщиками. И даже в случае с ТСЖ есть риск злоупотреблений со стороны правления, при этом работников УК легче за эти злоупотребления наказать по закону – их деятельность более чётко регулируется законодательством. Но при этом проконтролировать УК сложнее, чем ТСЖ, в случае с которым собственники могут быстро поменять правление или председателя.

И ещё одно важное отличие – УК берёт на себя организационные вопросы, снимая их с жителей. А при переходе «власти» к ТСЖ те будут заниматься ими сами – значит надо, чтобы они были инициативными и имели время на участие в делах МКД.

Что выбрать: ТСЖ или УК

На основании перечисленных ранее особенностей каждой из форм, её плюсов и минусов, и стоит делать вывод и выбирать, какая из них больше подходит для вашего дома и его жильцов – ведь важен и их настрой.

Нельзя заранее сказать, что подойдёт лучше, без знания обстоятельств в конкретном МКД: где-то есть активные люди, готовые сами заниматься управлением домом, и обладающие соответствующими знаниями, где-то их нет, а где-то есть активные и готовые, но знаниями не обладающие – что бывает ещё хуже, а то и нечистые на руку. Соответственно, следует взвесить все обстоятельства в вашем доме, после чего и делать выбор, и либо обращаться к услугам управляющей компании, либо искать группу единомышленников, и образовывать с ними ТСЖ.