Что такое рента и ее виды

С помощью ренты можно существенно поднять свой уровень жизни, и провести старость, ни о чём не беспокоясь. А есть варианты договора, при которых гражданин, получающий недвижимость, и вовсе должен взять старика на полное обеспечение. Пенсионеры нередко боятся, что их обманут, заберут недвижимость и ничего не дадут взамен, чтобы подобного не случилось, нужно грамотно составлять договор. Также часто соглашение заключается с уже знакомыми людьми, которым они доверяют.

Понятие ренты

Начать необходимо с самого понятия ренты. Заключая подобный договор, будущий получатель передаёт в собственность лицу, которое будет ему платить, свою недвижимость. После этого он будет получать пособие в размере не меньше прожиточного минимума до самой смерти, а при постоянной ренте эта привилегия перейдёт и к его наследникам.

На 2018 год прожиточный минимум для пенсионеров составляет 8 496 рублей с колебаниями по регионам (а базовым для расчётов будет именно региональный) – таким образом, рассчитывать можно примерно на эту сумму. И это, ещё раз отметим, минимальная планка – можно требовать внести в договор и большую сумму – 1,5, 2, 3 и так далее МРОТ.

Получая эти деньги, пенсионер может обеспечить себе достойную жизнь и качественное лечение, а значит, получит все шансы ещё и прожить дольше, то есть, при соблюдении плательщиком ренты условий договора, его выгода очевидна. Вторая сторона же получает недвижимость за плату, обычно меньшую, чем пришлось бы заплатить при покупке. Просто продать свой дом пенсионер же не может по понятным причинам – ему нужно где-то жить, и договор ренты даёт такую возможность.

Соответственно, рентой называют плату, получаемую им по этому договору. Помимо фиксированных выплат, доступно также оказание услуг, содержание получателя и так далее – в общем, производимые на него траты. Все детали того, каким образом и в каком виде он будет получать деньги, оговариваются в соглашении.

У ренты довольно широкие рамки, и она позволяет обеим сторонам сделки заключить оптимальное соглашение, что в первую очередь направлено на удобство получателя. Он может как передать свою квартиру с условием пожизненного проживания в ней и получать строго фиксированный доход, без какого бы то ни было другого вмешательства плательщика в его жизнь, так и полностью передать свою недвижимость и благополучие в распоряжение второй стороны, но зато и иметь полное содержание.

Правовые аспекты

Договор ренты классифицируется как:

• реальный – то есть требующий передачу имущества для своего вступления в силу;
• возмездный – за передачу имущества гражданин должен получать денежную плату или её эквивалент в виде других благ;
• односторонне-обязывающий – он не накладывает никаких обязательств на сторону, передавшую недвижимость, а лишь на вторую, то есть плательщика, разорван он может быть при нарушениях со стороны плательщика либо по согласию обеих сторон сделки.

Регулируется рента Гражданским кодексом, где ей посвящена 33 глава. Кодекс содержит отдельные статьи по каждому виду ренты и устанавливает основные правовые аспекты заключения договора и применения ренты в повседневной практике.

Регулирующие договор правовые нормы призваны защищать интересы его слабой стороны, которой признаётся получатель, поскольку обычно они заключаются одинокими пенсионерами.

Виды ренты

Она делится на три основных вида:

• постоянная;
• пожизненная;
• на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Они различаются по условиям, в частности, различными будут:

• форма предоставления содержания;
• его размер;
• сроки предоставления;
• наличие возможности выкупить ренту либо передать права на неё.

Подобный гибкий набор инструментов позволяет в каждом отдельном случае выработать оптимальные условия для обеих сторон.

Пожизненная

Как явствует из названия, должна выплачиваться в течение жизни человека, передавшего имущество (а как предмет договора может выступать любое имущество, хотя чаще всего им выступает недвижимость).

Её основные особенности:

• Получатели – только физические лица. При этом им необязательно должен быть собственник переданного имущества – также им может стать и указанный собственником человек.
• Выплата осуществляется только в форме денег, никаких дополнительных бытовых обязанностей в отношении пенсионера плательщик не несёт.
• При случайной гибели имущества плательщик должен продолжить нести обязательства.
• У плательщика нет права выкупить ренту, он должен строго по договору вносить платежи.

Пожизненная рента может выплачиваться и сразу нескольким лицам, если они владели долями в имуществе. После смерти одного из получателей, его доля перейдёт к тем, которые его пережили. Завершаются выплаты лишь после смерти последнего из них.

Расторжение договора возможно по инициативе получателя или соглашению сторон, для достижения которого выплачивается отступной.

Ещё один важный момент: сам по себе договор пожизненной ренты не подразумевает, что за её получателем сохраняется право жить в недвижимости, передаваемой в её рамках. То есть, если всё же предполагается, что он продолжит в ней проживать, нужно будет одновременно с основным соглашением оформить ещё один, который это право даст.

Таким образом, при заключении этого договора ренты его стороны менее тесно связаны друг с другом, чем при содержании с иждивением. Фактически, они могут вообще не общаться, и плательщик просто делать переводы в установленные сроки. Главным плюсом для него будет цена, поскольку он выплачивает куда меньше, чем при обычной покупке, зачастую в разы.

Постоянная

Её важнейшее отличие от пожизненной ренты состоит в возможности передачи наследникам. То есть вместо обязательств выплачивать ренту до конца жизни пенсионера, плательщик будет нести их в определённом фиксированном размере, пока выплачено не окажется всё, а получит эти деньги сам пенсионер, или его наследники, для закона неважно.

Это изменение обуславливает и второе отличие – получателями могут стать не только физические лица, но также и различные фонды.

Другие значимые особенности:

• По умолчанию выплачивается раз в квартал, в соглашении можно установить другой период.
• Может как напрямую выплачиваться деньгами, так и выражаться в иной форме.
• Плательщик имеет право потребовать прекращения обязательств или изменения их объёма, если произошла случайная гибель объекта, за который делаются выплаты.
• У плательщика есть возможность выкупа ренты сразу целиком.

Пожизненное содержание с иждивением

В этом случае гражданин передаёт недвижимое имущество в обмен на обязательство содержания. Ключевые отличия такого договора:

• передаётся только недвижимость;
• в понятие иждивения входит широкий спектр обязанностей по обеспечению потребностей гражданина: обеспечить ему питание, наличие предметов быта, медицинскую помощь, ухаживать за ним и так далее;
• в денежном эквиваленте предоставляемые получателю услуги должны составлять как минимум два МРОТ.

Плательщик может обратиться в суд, и, смотря по обстоятельствам дела, суд может либо принудить получателя в её выплате, либо отказать в иске, если решит, что соглашение было разорвано по вине плательщика.

Такой договор подразумевает более тесное общение, чем предыдущие. В частности, получатель содержания будет иметь право и далее проживать в переданной квартире, взявший же на себя обязательства гражданин должен осуществлять их не только в форме денежных выплат. Кроме того, такой договор не даёт автоматического права проживать в квартире с пенсионером – это право требуется приобрести при помощи отдельных соглашений.

Обязанности в данном случае могут быть самыми разными, всё зависит от того, что оговорено в соглашении. Более выгодной для пенсионеров считается именно эта форма – в особенности в случае, если они не могут обслуживать себя сами. Прав плательщику такая форма договора даёт меньше, а обязанностей у него больше, к тому же ему не всегда будет просто доказать, что он выполнил взятые обязательства. Этим ситуация отличается от возникающей при обычной пожизненной ренте, где достаточно лишь предъявить чеки.

В целом, такой договор куда сложнее грамотно составить и учесть все детали, а чтобы заключить его требуется больший уровень доверия, чем при обычной пожизненной или постоянной ренте, поскольку учитывать и адекватно отображать все расходы гораздо сложнее, и это чревато спорами.

Стороны договора

Здесь всё просто, их две:

• плательщик;
• получатель.

Первый приобретает права на недвижимость, но берёт определённые договором обязательства, второй эти права передаёт, и за это получает непосредственно ренту.

Форма и существенные условия договора

Правильное оформление договора очень важно, ведь это основополагающий документ. Если он неверно составлен, это может позволить плательщику не выполнять обязанности в полном объёме. К примеру, если не указано, что рента должна индексироваться согласно инфляции, то она будет повышаться только вместе с МРОТ, и в реальном выражении через пять лет может оказаться гораздо ниже, чем в момент подписания. Либо, наоборот, проблемы могут возникнуть у плательщика, если договор станет преградой на его пути впоследствии, когда придёт время получать жильё.

Изменить условия после подписания и регистрации непросто, а потому лучше не доводить до возникновения такой необходимости, и сразу прибегать к помощи юриста.

Образцы всех основных видов прилагаются к статье, потому подробно рассматривать оформление мы не будем, а отдельно расскажем о его существенных условиях – тех пунктах, которые требуют обязательного внесения:

• Обязанности плательщика – их необходимо подробно описать, а также включить в договор условие о страховании риска неисполнения и предоставлении обеспечения для страховки.
• Права получателя – при каких условиях соглашение может быть расторгнуто, какие принципы получения им платы и её размер, есть ли возможность выкупить имущество, и какими будут штрафы при просрочке платежей.
• Необходимо описать сам предмет сделки, а также указать его месторасположение.
• Указать, остаётся ли у получателя право проживания в недвижимости плательщика и прочие подобные детали.

Договору присуще множество важных нюансов, которые должны быть учтены, поскольку при неграмотном составлении им можно будет манипулировать. Потому к его составлению следует отнестись с максимальной ответственностью, и лучше задействовать профессионального юриста.

Обязательным является его заверение у нотариуса и регистрация в Росреестре, только после неё документ вступит в силу.

Подытоживая, отметим, что для уверенности сторон в безопасности важно соблюсти три принципа, относящихся к договору:

• Грамотное составление – в тексте должны присутствовать все важные пункты, он должен подробно описывать всё детали соглашения и полностью удовлетворять положениям законодательства.
• Правильное заключение – грамотно составить договор, конечно, основная часть дела, но пока он не будет правильно заключён, то попросту не станет действительным. А заключать его следует в присутствии нотариуса.
• Регистрация – последний этап, необходимый для вступления в действие. Для этого надо обратиться в Росреестр, имея с собой: паспорта, оригинал договора, документы на недвижимость, заявление и квитанцию об оплате пошлины.

Составление договора с соблюдением всех этих условий пойдёт на благо обеим сторонам правоотношений.

Риски

Лежащая в основе ренты идея очень хороша, и соглашение способно принести пользу обоим участникам, но с ней связано немало опасений. И не беспочвенных, ведь обе стороны берут на себя риски, подписывая столь сложный договор, что подтверждается и новостями, из которых периодически можно узнать о связанных с рентой неприятностях.

Потому стоит отдельно разобрать основные риски:

• Неверный выбор плательщика – не стоит уступать, если нет полной внутренней уверенности, что этот человек действительно надёжен и на него можно положиться.
• Плохой расчёт возможностей – плательщик должен быть уверен, что сможет содержать получателя, в ином случае и его подведёт, и может лишиться тех средств, что уже потратил, без всякой компенсации.
• Длительность договора – понятно, что он заключается с расчётом на то, что пожилой человек рано или поздно умрёт и недвижимость перейдёт к плательщику. Однако известны случаи, когда пенсионеры переживали даже не одного, а нескольких плательщиков. Стоит заранее понимать, что есть риск вовсе не дождаться квартиры, и предусмотреть возможность наследования обязательств.
• Пенсионер передумал – чаще нарушения следуют именно со стороны плательщика, и законодательство в большей степени защищает получателя ренты. Однако, возможна и противоположная ситуация, при которой пенсионер всячески старается разорвать договор без всяких на то поводов. Законодательство не даёт такой возможности без полного возврата средств, если плательщик сам не нарушает договор, а потому нужно озаботиться доказательствами отсутствия нарушений.
• Родственники предъявляют претензии – протест может быть выражен уже после смерти получателя. Отбиться поможет полностью оформленная документация, также желательно наличие справки о психическом состоянии получателя на момент заключения сделки.

Образцы документов