Продажа квартиры по доверенности – риски покупателя

Собственник жилья не всегда может самостоятельно заключить сделку по продаже недвижимости. У него может не быть такой физической возможности, ввиду состояния здоровья или необходимости уехать на время в другой регион или страну. Причины могут базироваться и в иной плоскости, например, нежелание тратить время на подготовку и проведение процедуры.

Закон РФ не запрещает делегировать полномочия частично или полностью другим людям. Для этого собственник оформляет доверенность на доверенное лицо, в которой очерчивает круг дел, которые он может выполнять.

При совершении сделки по доверенности имеются как риски покупателя при продаже квартиры по доверенности, так и продавца. Продажа может пойти не по намеченному пути, если один из участников задумает обмануть других лиц или даже вследствие несоблюдения законодательных норм при оформлении сделки.

Продажа жилья по доверенности

Гражданский кодекс РФ дает определение доверенности, как документу, который позволяет одному лицу делегировать часть полномочий другому человеку, для представления своих интересов перед третьим лицом. Этот документ составляется физлицами только в присутствии нотариуса, который обязан не только проверить изложенное в тексте, но и заверить, что все написанное являлось выражением свободной воли и не было причиной принуждения или угроз.

Доверенность на продажу квартиры может быть:

• разовой, для выполнения одного конкретного действия, после чего она теряет силу и не может быть использована вторично;
• специальной, то есть четко очерчивать, какие действия могут производиться доверенным лицом от имени доверителя;
• генеральной, не имеющей ограничений для совершения действий.

Чем уже спектр делегированных полномочий, тем меньше риск для самого доверителя.

Срок действия специальной и генеральной доверенности равняется одному году, если иное не указано в тексте. Максимальный период ее действия составляет три года.

Риски приобретателя

Многие покупатели сознательно избегают сделок, в которых действия производятся по доверенности. Такая предосторожность на самом деле не является излишней. Действительно, при непосредственном контакте с доверенным лицом крайне сложно проверить личность продавца. Для покупателя важно знать:

1. Действительно ли собственник жилья желает продать квартиру.
2. Является ли он дееспособным.
3. Дал ли владелец согласие добровольно или к немуприменены противоправные действия, вынудившие подписать документ.

Основные риски, с которыми может столкнуться покупатель, приобретая жилплощадь по доверенности, выглядят следующим образом:

1. Доверенность не имеет законной силы. Многие мошенники подделывают бланки для ведения приобретающей стороны в заблуждение.
2. Бланк оформлен по поддельному или украденному удостоверению личности.
3. Нотариус был в сговоре с мошенниками и заверил заведомо ложный документ.
4. Продавца вынудили подписать бумаги силой или шантажом.

Какой бы ни была мошенническая схема, риски покупателя сводятся к тому, что сделка купли-продажи будет оспорена либо самим владельцем, либо его родственниками, а уплаченные деньги также не будут возвращены.

Способы снижения рисков

Иногда иного варианта, как купить жилплощадь по доверенности, у покупателя нет. Это может быть обусловлено сроком сделки или выгодной ценой на помещение либо иными аспектами. Как бы ни было, если человек все же решился на проведение покупки через доверенное лицо, он обязан максимально защитить и обезопасить себя.

Самым простым считается обращение к специалистам, которые квалифицируются на таких вопросах и могут быстро и качественно провести анализ возможным рискам. Стоит такая услуга недешево, но позволяет не потерять все в случае аферы. К тому же рекомендуется проводить перечисление денежных средств через банки, которые также проверяют сделку на чистоту и выступают этаким гарантом соблюдения прав обеих сторон.

При самостоятельном решении вопроса следует уделить особое внимание следующим этапам проверки:

1. Нотариальной чистоты выданного документа.
2. Прояснения личности нотариуса и наведение сведений о его репутации.
3. Личная встреча с владельцем недвижимости.
4. Нотариальное оформление договора купли-продажи.

Чем более полный подход будет произведен, тем меньше рисков у покупателя. Обратите внимание, что для добросовестного продавца это не будет проблемой и не вызовет негодования, а вот неадекватная реакция на проверку – это повод задуматься и еще более тщательно проверить личность доверителя и сам объект продажи.

Проверка нотариуса

Большие деньги толкают людей на крайне низкие поступки. Многие нотариусы зарабатывают деньги условно честным путем. По закону на плечи этих специалистов возлагается огромная ответственность. Хотя нотариус и не обязан проверять подлинность предъявленных паспортов, но он должен произвести визуальный осмотр удостоверяющих документов. При малейших несовпадениях он обязан отказать в заверении. Часто этот этап пропускается как несущественный. К тому же нотариус должен задать ряд вопросов доверителю, чтобы убедиться в его дееспособности и свободе выражения воли.

Прежде всего, покупатель должен проверить, а действительно существует такой нотариус как прописано в доверенности. В интернет есть немало сайтов, где бесплатно можно получить списки всех действующих специалистов этой  области с указанием номера лицензии и адресом конторы. Найдя данные, надо сверить их с указанными в бланке. К тому же в каждом крупном городе есть сервисы, где граждане оставляют отзывы о том или ином специалисте. Их мнения могут быть субъективными, но такие сведения также не являются лишними. Проще всего получить всю необходимую информацию на сайте Федеральной Нотариальной Палаты.

Анализ доверенности

В доверенности, прежде всего, стоит обратить внимание на ее срок действия. Если он закончился, то бланк считается автоматически утерявшим силу, и хотя для его фактической аннуляции надо обратиться к нотариусу, но все проведенные по нему сделки будут считаться недействительными. Может случиться и так, что срок на бумаге еще не вышел, но по факту доверитель уже отозвал ее, либо он умер к моменту продажи. Совершенная после этого сделка считается ничтожной и даже не требует оспаривания.

Информацию по действию доверенности самостоятельно проверить нельзя, а вот при обращении к нотариусу получить справку разрешено. Он проверит бланк по базе, и даст точный ответ о действии его в настоящий момент.

Доверительный документ может быть признан недействительным, если доверителя уже после его подписания огласили недееспособным или без вести пропавшим. Исходя из этого для покупателя важно, чтобы бланк был «свежим», а нотариус, подписавший бумагу, внушал доверие.

Встреча с владельцем жилья

В идеальном варианте покупатель должен потребовать личной встречи с продавцом. Он может подъехать к нему домой, если человек прикован к постели или в больницу. Результатом  станет разъяснение спорных моментов, а именно почему человек сам не занимается продажей, и не имеет ли он возражений против проведения сделки. Конечно, продавца может не быть в городе или даже стране, часто продажа производится по этой причине. В этом случае важно встретиться с родственниками собственника, его соседями, друзьями. Ни один шаг не будет лишним, следует удостовериться в том, что владелец знает о производимых действиях и не имеет ничего против них.

В практике нередко случаются ситуации, когда собственника силком заставляют подписать бумаги. Его могут самого избивать или удерживать где-то силой либо угроза направлена по отношению к его близким, может использоваться шантаж. При встрече такой человек не скажет об этом напрямую, но общее его настроение можно уловить.

Нотариальное оформление

Даже при кажущейся прозрачности кули-продажи нелишним будет подстраховать себя дополнительно и зарегистрировать договор о совершении сделки у нотариуса. Этот специалист поможет правильно составить сам документ и подскажет, без каких обязательных пунктов он будет неполным. К тому же он удостоверит, что продажа производилась третьим лицом, внесет его данные во все базы и подтвердит факт передачи наличности, если она будет произведена непосредственно в нотариальной конторе.

По закону удостоверять договор кули-продажи у нотариуса необязательно, если речь не идет о выкупе доли или продаже от имени несовершеннолетнего или недееспособного лица. Но такой шаг, безусловно, даст лишние гарантии покупателю.

Процедура совершения сделки

Покупка квартиры через доверенное лицо имеет те же этапы оформления, что и стандартная процедура. Она отличается от привычных условий только одним – вместо продавца подписи везде ставит доверенное лицо.

Правильное течение процесса обусловлено следующими этапами:

1. Достигается обоюдостороннее согласие по поводу условий предстоящей сделки.
2. Подписывается договор купли-продажи.
3. Покупатель передает оговоренную сумму денег либо самому продавцу, либо его представителю.
4. Производится государственная регистрация прав собственности нового владельца.

После этого сделка считается законченной.

Согласование условий

Согласование условий – это предварительный этап, но он имеет не меньшее значение, чем все последующие. Именно в этот момент определяется:

• как будет происходить сотрудничество;
• какая будет цена квартиры окончательно;
• как будут передаваться денежные средства – наличными или через банк;
• способы передачи средств – частями или всей суммой сразу;
• место передачи – у нотариуса, в банке, в ином месте;
• предварительная дата подписания договора и передачи ключей от недвижимости;
• и многое другое.

Достигнутое согласование рекомендуется скреплять предварительным договором, особенно если отдается задаток за жилье.

Подписание договора

Подготовка сделки занимает немало времени, оно тратится на проверку документации и на иные обязательные процедуры. А по их окончании заключается договор купли-продажи, который и является моментом передачи прав от одного собственника к другому.

Составление основного договора процесс весьма важный. Он требует серьезного подхода, ведь каждый пункт несет свою смысловую нагрузку и может влиять в дальнейшем на возможность оспаривания проведенной сделки. При покупке через доверителя рекомендуется заверять договор у нотариуса.

Кроме всех обязательных пунктов, в договоре следует подробно и наиболее полно описать сам продаваемый объект. Принято указывать следующие сведения о жилплощади:

1. Кадастровый номер помещения.
2. Размеры жилой и общей площади.
3. Год постройки строительного объекта.
4. Материал, из которого выстроено домовладение.
5. Этажность.
6. Количество комнат.

Важно, чтобы при идентификации проданного помещения не возникало никакой двойственности.

Передача денег

Передача денег может быть произведена несколькими способами:

1. Без посредников непосредственно от покупателя к доверителю.
2. Через банк путем перечисления средств с одного счета на другой.
3. Через третьих лиц, когда деньги резервируются и переводятся продавцу только после окончательной регистрации.

Наиболее приемлемый для обеих сторон именно последний вариант. Он позволяет обезопасить обе стороны. Вся сумма закладывается в ячейку, но доступа к ней ни у покупателя, ни у продавца нет. Средства поступят либо продающей стороне, если никаких препятствий в оформлении не возникнет, либо вернется к покупателю, если вскроется умышленная афера или невозможность совершения покупки по иным независящим от сторон причинам.

Проще передать деньги в присутствии нотариуса при подписании договора, но и здесь немало подводных камней.

Регистрация права

Заключительным аккордом покупки считается государственная регистрация прав на недвижимость в Росреестре. Факт передачи недвижимости закрепляется договором купли-продажи, но распоряжаться жилплощадью можно лишь после госрегистрации.

Законом не определены  конкретные сроки, когда покупатель обязан произвести процедуру, но в его интересах сделать это как можно быстрее. Для проведения госрегистрации надо собрать пакет документов, в который входит паспорт нового владельца, договор купли-продажи, акт приема-передачи помещения. К бланкам прилагается квитанция об оплате госпошлины, все бумаги отправляются на регистрацию. По истечении установленного срока – 7 рабочих дней, новые сведения вносятся в общую базу данных, а права нового владельца считаются закрепленными.

Образцы документов