PRAVO.ESTATE

Приватизация аварийного жилья – порядок и условия

Закон о приватизации устанавливает строгие ограничения по поводу жилья, которое может выступать объектом приватизации, и тех помещений, которые невозможно перевести в частную собственность. 

Запрет на приватизацию включает в себя несколько пунктов, в частности, есть однозначная позиция законодательства по поводу того, что переводить в собственность аварийное жилье нельзя.

Между тем, несмотря на программы расселений, огромное количество граждан продолжает проживать в аварийных объектах, не имея возможности переехать. Жильцам приватизация аварийного жилья недоступна, но это не значит, что они лишены такого права априори.

Передача жилья в собственность

Перестроечные времена принесли стране огромное количество перемен. До этого практически вся недвижимость выдавалась гражданам на правах бессрочного пользования, но принадлежала она государственному жилищному фонду. Понятие частной собственности широко вошло в жизнь российских граждан в 1992 году, когда государство стало разрешать переводить муниципальное жилище в иной статус. Граждане, которые проживали в квартирах на правах арендаторов, смогли стать собственниками, пройдя процедуру приватизации. После чего такую недвижимость можно продавать, дарить, менять и т.д.

Законодательные нормы в этой сфере регулируются Законом №1541-1 «О приватизации…» изданного 04.06.1992 года. Этот нормативный акт утверждает ряд условий, которые позволяют перевести недвижимость из статуса государственного в частную собственность. Основными условиями передачи жилья являются:

  1. Добровольность – волеизъявление гражданина не рушимо и только он может решать, желает ли принять участие в данной процедуре.
  2. Безвозмездность – объекты передаются на бесплатной основе.
  3. Единоразовость – стать участником программы можно лишь единожды.

Несмотря на то, что процесс приватизации проходит бесплатно, существует немало граждан, которые до сих пор не воспользовались такой возможностью. Причина зачастую кроется в том, что при передаче жилплощади важно согласие всех проживающих в нем граждан или добровольные отказы от своей доли.

Ограничения в приватизации

Ограничения в приватизации могут быть обусловлены не только внутрикоммуникационными разногласиями, но и чисто техническими нюансами. В соответствии со статьей 4 Закона №1541-1 граждане не могут рассчитывать на приватизацию следующих объектов:

  1. Строений, находящихся в аварийном состоянии.
  2. Комнат, которые расположены в общежитиях.
  3. Служебное жилье.
  4. Жилплощадь, расположенную на территории закрытого военного объекта.
Практически в каждом случае есть свои исключения, позволяющие найти лазейку и приватизировать жилье, несмотря на ограничения.

Комнату в общежитии можно получить в свою собственность после того, как с объекта будет снят этот статус. Технически это делать можно, но требует много времени, но вполне возможно. Служебная квартира также может быть выведена из общего фонда и отдана для приватизации. Со многих военных городков снимается полог секретности и недвижимость в них после приватизировать никто запрещать не будет.

Что же касается аварийного жилья, то с ним не все так просто, но выход всегда есть. Прежде всего, стоит выяснить, кто присваивает данный статус, на каком основании и можно ли его снять.

Понятие аварийного жилья

Существует два распространенных понятия – аварийное и ветхое жилье. Для большинства людей эти словосочетания равнозначны, но в юридическом смысле между ними целая пропасть.

Аварийным могут признавать объект, который не соответствует установленным в законодательстве РФ нормативам, имеет износ строения более 70%, угрожает жизни и здоровью граждан, проживающих в нем. Внешний вид помещения и невозможность проживания в нем еще ничего не значит. Для получения статуса аварийного необходимо, чтобы компетентные органы составили соответствующий акт, в котором будут указаны все обнаруженные несоответствия и закреплен статус аварийного. Если акта нет, то приватизация может проводиться стандартным путем.

Ветхое жилье, отличается от аварийного степенью износа, в нем хотя и не слишком комфортно, но жить можно без угрозы жизни и здоровью. Небольшое отличие формулировок может перевести жилой объект из ветхого в аварийный и наоборот. Между тем запрета на приватизацию ветхого жилья нет, что позволяет жильцам получить возможность участия в процедуре.

Процедура признания дома аварийным

Большинство жилых зданий были возведены в довоенное или послевоенное время. Все они серьезно устарели как морально, так и чисто технически. Однако внешняя эстетика никак не влияет возможность переселения, чего не скажешь о реальном износе зданий. Проблема ветхого и аварийного жилья в России стала настолько остро, что в 2010 году была запущена программа переселения граждан из неблагонадежных помещений в иные квартиры, соответствующие современным нормативам.

Процесс признания дома аварийным на бумаге выглядит несложно. Для этого необходимо, чтобы сами жильцы дома обратились в местную администрацию с просьбой об осмотре жилплощади и вынесению решения по переселению. Инициировать процедуру местные власти могут и без посредников самостоятельно. Сам процесс проходит в три этапа:

  1. Объект обследуется.
  2. Выносится решение о признании его аварийным.
  3. Жильцы расселяются.

На деле же они могут длиться годами. До 2017 года средства на переселение выделялись из федерального бюджета, что хоть как-то увеличивало скорость расселения. На сегодняшний день процедура должна финансироваться исключительно из муниципальных бюджетов, что сводит надежду на получение новой жилплощади практически к нулю.

Однако, добиться признания дома аварийным и получить право расселения можно только законным путем. Для этого потребуется соблюсти обязательные условия и пройти процедуру оформления.

Условия

Условия признания дома аварийным детально изложены в Постановлении Правительства РФ №47 от 28.01.2006 года. Этот нормативный акт содержит в себе критерии, на основании которых помещение может быть признано аварийным. В этот перечень входят следующие пункты:

  1. Физический износ здания находится в такой стадии что может привести к обрушению, за счет отсутствия должной прочности и ненадежности конструкций и опор.
  2. Негативные климатические показатели, которые способны сказываться на здоровье людей. Это может быть радиация или иные вредные вещества, которые загрязняют атмосферу.
  3. Нарушение санитарных и эпидемиологических норм, которые невозможно устранить полностью и без последствий.
  4. Деформация фундамента, несущих конструкций, которая может привести к частичному или полному обрушению. Особое внимание уделяется деревянным, кирпичным и каменным строениям.
  5. Здание расположено в месте, где может быть подвергнуто оползням, извержениям вулканов, сходу лавин, селей и иным катастрофам.
  6. Уровень вибрации и/или шума превышает допустимые нормы, и устранить их невозможно.
  7. Здание частично или полностью разрушено пожаром, взрывом, землетрясением, оползнями иными причинами.
  8. Дом располагается в непосредственной близости от воздушной ЛЭП, при условии, что она передает напряжение более 50 Гц.

Наиболее частыми причинами расселения является именно физический износ строений. Обратите внимание, что отсутствие горячей воды, канализации, лифта, мусоропровода, не могут стать причинами для переселения.

Оформление

Стать инициаторами процедуры по признанию дома аварийным могут:

  1. Местная администрация, являющаяся собственником здания.
  2. Арендаторы, проживающие в помещениях на условиях договора соцнайма.
  3. Проверяющие органы – Роспотребнадзор, пожинспекция, жилищная инспекция.

Порядок действий во всех случаях идентичен:

  1. Сначала подается заявление в местную администрацию.
  2. Проводятся осмотры, и выносится заключение о признании дома аварийным.
  3. Производится расселение.

На деле между первым этапом и переселением целая пропасть. Каждый шаг может решаться в судебном порядке, а после принятия решения оспариваться, что способно затянуть процесс на годы.

Самым главным этапом во всей процедуре является оформление акта. Но это конечный этап, его предваряют такие действия:

  1. Создается комиссия.
  2. Приглашаются специалисты разных ведомств для осмотра здания.
  3. При необходимости проводится независимая экспертиза общего состояния.

После того как акт о признании дома аварийным подписан, наступает следующий этап процедуры.

Что положено при сносе дома

От момента признания здания аварийным до его сноса может пройти немало времени, но не стоит бояться завершающего этапа, никто из жильцов не окажется на улице. По закону всем гражданам, которые проживают в здании, идущем на снос, предоставляют иное жилье.

Следует разделять нанимателей и собственников помещений. Последние имеют выбор, так как могут согласиться на денежную компенсацию сносимого имущества или получить квартиру в собственность в ином здании. А вот наниматели неприватизированного жилья такого выбора не имеют и на компенсацию рассчитывать не могут. Более того и место переселения они могут выбрать лишь в том случае, если власти предлагают несколько вариантов, в противном случае придется соглашаться на любой район. Единственно чего не может администрация это переселить жильцов в иной населенный пункт.

Требования к квартире

При предоставлении иной жилплощади она должна:

  1. Быть идентичной по квадратуре сносимой.
  2. Превышать размер аварийного помещения.
  3. Соответствовать санитарным и гигиеническим нормам.

Переселение в другое помещение производится на тех же условиях, что существовали и ранее, с жильцами заключается договор соцнайма бессрочного характера. Они наделяются теми же правами и обязанностями.

Стоит упомянуть и о том, что переселяемый может отказаться от предложенной замены, но в случае отсутствия иных помещений он будет вынужден вовсе лишиться муниципальной недвижимости и решать свои жилищные проблемы самостоятельно.

Процедура выселения

Признание дома аварийным запускает целую цепь событий. В идеальном варианте от самого жильца не требуется никаких действий, он просто ждет, когда ему предоставят ключи от другого жилья. Действия по подбору новой квартиры, оформлению документов, внесению изменений в договор, ложатся полностью на местные власти.

Местная администрация и переселяемая сторона может иметь массу споров по поводу производимых действий. Как показывает практика бесконфликтное переселение довольно редкий случай, но даже их наличие может быть разным. Разделяют два вида выселения:

  1. Добровольное.
  2. Принудительное.

Сложность взаимоотношений зависит от множества факторов и к тому же умножается на личностные качества и черты характера сторон.

Добровольно

Добровольное переселение происходит следующим образом:

  1. Из предложенных вариантов помещений жильцы выбирают оптимально удовлетворяющий их требованиям.
  2. Заключается новый договор соцнайма.
  3. Производится перерегистрация жильцов на иную площадь.
  4. В указанные сроки они самостоятельно пакуют свои вещи и переезжают по новому адресу.

Местные власти могут помочь в переезде, если семья не имеет для этого достаточно финансов и физических сил. Например, семьи, где матери-одиночки воспитывают несовершеннолетних детей, не могут самостоятельно вынести и занести вещи, мебель и бытовую технику.

Принудительно

При переселении многоэтажных домов всегда найдутся жильцы, которые по тем или иным причинам будут отказываться выезжать из аварийного жилья. Чаще всего яблоком раздора становится новая жилплощадь, которая не соответствует ожиданиям граждан.

Особенно острый вопрос территориальный, переселение семьи в другой район того же населенного пункта принуждает их менять школы, сады и даже работу. А если принять во внимание, что в больших городах устроить детей в детский сад довольно сложно, то такой шаг может серьезно сказаться на финансовом состоянии семьи, если одному из родителей придется уволиться с работы для присмотра за малышом.

Принудительное выселение может быть произведено только при наличии соответствующего судебного решения. Администрация должна подать иск и документально доказать, что жильцу были предложены альтернативные варианты. В этом случае суд примет решение о необходимости его принудительного выселения.

Судебная практика

В 2017 году в Мордовии был рассмотрен иск от администрации города с требованием о признании договора передачи прав собственности недействительным и снятия с регистрационного учета.

В исковом заявлении была изложена суть дела, которая описывает следующую ситуацию:

  1. В 2007 году гражданин Носов приватизировал жилое помещение. Приватизация была одобрена и оформлена соответствующим образом.
  2. Позже собственник умер, а недвижимость отошла наследнику, который оформил свои права документально и зарегистрировался в квартире.
  3. Но обнаружились данные о том, что в 2006 году здание, в котором находится жилое помещение, было признано аварийным.

На этом основании администрация требует отменить ранее заключенный договор и лишить ответчицу права пользования со снятием ее с регистрационного учета.

Изучив все приложенные материалы, суд решил, что, так как участник приватизации уже умер, а сам спорный объект давно снесен, исковые требования не могут быть удовлетворены.

Решение от 13 апреля 2018 г. по делу № 2-373/2017

Добавить комментарий