Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя

Однако не всегда эта цена является справедливой – достаточно распространено её завышение, которое может происходить по сговору продавца и покупателя. Это далеко не новая схема. Покупатель при помощи увеличения получает большую сумму, чем в обычном случае, что позволяет сделать первый взнос за счёт средств банка. Банки реализации такой схемы препятствуют, к тому же она незаконна. А значит, завышение стоимости квартиры при ипотеке чревато риском.

Ипотека жилья

Ипотечным называют целевой долгосрочный кредит, выдаваемый для приобретения жилья, в рамках которого само приобретаемое жильё выступает обеспечением. Либо вместо него в качестве залога может использоваться другая недвижимость, которой владеет заёмщик.

Ипотека обеспечивает куда более низкие ставки, чем обычный кредит, но с другой стороны для её получения нужно удовлетворять строгим требованиям банков, в первую очередь иметь постоянную работу, дающую стабильный и достаточно высокий доход. Ещё одно важное требование – первый взнос, который обычно составляет 10-30% от цены приобретаемого жилья.

На рынке ипотеки доминируют те же банки, что являются лидерами в стране в области банковских услуг в целом, в первую очередь — это Сбербанк и ВТБ, а, кроме того, есть также и специализированные финансовые организации, ориентирующиеся в первую очередь на ипотеку. Некоторые из банков предоставляют ипотечные кредиты в рамках тех или иных правительственных программ с частичным государственным финансированием, что позволяет дополнительно снизить процентную ставку для потребителя.

Первоначальный взнос

Первоначальным взносом называют определённую часть от стоимости приобретаемой в ипотеку недвижимости, выплачиваемую заёмщиком сразу же. Есть и программы без него, но обычно они менее выгодны, поскольку более рискованны для банков, и доступны не всем категориям граждан. Обычно ипотечный взнос составляет около 15-20%, но иногда может быть и меньше, или, наоборот, больше.

То есть, перед походом в банк необходимо будет собрать эту сумму, что зачастую непросто, ведь это большие деньги. Если время ограничено, и нет возможности собрать первоначальный взнос, но при этом очень хочется получить ипотеку, покупатели могут пустить в ход завышение стоимости приобретаемой недвижимости.

Первоначальный взнос используется банком как подтверждение, что заёмщик платёжеспособен, и исходя из него устанавливается ставка по кредиту. Чем большую сумму клиент согласен внести сразу, тем на более выгодную ставку он сможет претендовать, да и вероятность одобрения заявки банком будет выше.

Помимо этого, есть ещё две причины использования первого взноса:

• Требование Центрального банка при предоставлении ипотеки без него резервировать больший объём средств, что невыгодно для банков, ведь эти средства они могли бы заставить работать.
• Минимизация рисков – первый взнос становится гарантией, что если заёмщик не сможет рассчитаться, и придётся продавать недвижимость, то, даже если она окажется продана ниже рыночной цены, с учётом первого взноса банк всё равно вернёт все свои средства.

Как показывает практика, первоначальный взнос, в самом деле, действенен, и при сравнении кредитных программ с ним и без него оказывается, что более дисциплинированными при выплате долга были те заёмщики, которые начинали с этого взноса. Таким образом, он становится фильтром, защищающим банк от недобросовестных или неплатёжеспособных клиентов, но и вместе с тем барьером, мешающим получить ипотеку некоторым гражданам, готовым платить в будущем, но не имеющим достаточной суммы для первого взноса. Тем более что чем крупнее этот взнос, тем более щадящими будут условия.

Определение стоимости квартиры

Его проведение важно, поскольку от результата будет зависеть, сколько заёмных средств выделит банк – ведь целью ипотечного кредита является приобретение квартиры. Перед тем как разобраться с определением стоимости, стоит отметить, что она бывает разной. Так, выделяют инвентаризационную, инвестиционную, рыночную, кадастровую, потребительскую и другие виды стоимости, и смотря по тому, о каком из них идёт речь, сумма может значительно различаться.

Банк при одобрении кредита будет исходить из рыночной стоимости жилья, поскольку на эту сумму будет наложено обременение, и если заёмщик окажется неплатёжеспособен, и придётся продавать квартиру, именно её рыночная стоимость служит ориентиром по сумме, которую можно будет выручить.

Рыночная стоимость должна означать ту цену, которую покупатели будут готовы заплатить в условиях рынка, на неё влияют такие факторы, как планировка, площадь, коммуникации, местоположение недвижимости и прочие.

Разберёмся непосредственно с тем, как даётся оценка рыночной стоимости – ведь недостаточно будет просто проинформировать банк о том, по какой цене жильё вы нашли, потребуются документы для подтверждения, что оно будет приобретаться по рыночной стоимости. Самый важный из них – отчёт об оценке квартиры в виде альбома в форме А4, составляемого в оценочной компании, имеющей специальную лицензию и аккредитованной банке, в котором вы планируете взять ипотеку.

В этом отчёте должна быть дана информация как о состоянии квартиры и дома, в котором она находится, так и о районе, где дом располагается. Также анализируются данные о цене продажи аналогичных квартир в последнее время, и приводится информация о других предложениях на рынке жилья. Даётся и иная информация, исходя из которой сотрудники банка могут принять решение о том, стоит ли давать ипотеку.

Такой отчёт в среднем обходится примерно в 4 000 – 7 000 рублей, а если случай сложный, то цена может оказаться и выше. К сложным относят случаи, при которых мало объектов для сравнительного анализа.

Обычно подготовка отчёта становится задачей покупателя, хотя иногда стороны сделки договариваются о том, что ей займётся продавец.

Случаи завышения цены

Выдача кредита исходя из рыночной стоимости жилья порождает одно важное следствие – некоторые заёмщики стремятся её завысить для получения ипотеки на более крупную сумму. Это может позволить обойти требование по первому взносу.

На первый взгляд всё просто: достаточно лишь вписать более высокую сумму в договор, чем та, что будет выплачена на самом деле, ведь нельзя проконтролировать, сколько выплачено. И раньше такая практика действительно была повсеместной, но затем банки начали требовать оценку, подтверждающую стоимость квартиры, а значит завысить её стало сложнее.

Единственный путь к этому – договориться с представителями проводящей оценку компании и исказить реальные данные, но и тут много подводных камней. Конечно, далеко не во всех случаях это возможно, ведь если махинация вскроется, то компания понесёт серьёзные репутационные потери, и даже может потерять аккредитацию банка, а то и получить проблемы с законодательством. Тем не менее чаще всего лазейки есть, и нередко оказывается даже не нужно искажать сведения о жилье, достаточно оказывается лишь «правильно» посчитать результат и изменить оценку в нужную сторону.

Договориться непросто также и из-за банков, ведь они хорошо осведомлены о практике завышения цен при ипотеке, и потому предлагают клиентам делать оценку в тех компаниях, которые у них аккредитованы. Если выбор будет сделан в пользу другой, более сговорчивой, то это может вызвать недоверие. Обычно банк проводит проверку оценки и, если её результаты сомнительны, либо сильно урезает сумму, либо вообще отказывает. Аккредитованные же оценщики дорожат своей аккредитацией, и потому с ними сложнее договориться.

Помимо оценщиков, сговориться нужно также и с продавцом: обычно это выполняется через авансовое соглашение. Стороны, условившись, что в договоре стоимость будет указана завышенная, затем проворачивают нехитрый трюк: сумма завышения фигурирует в авансовом соглашении как аванс.

Основные причины

Таким образом они обходят это требование банка – именно эта причина и будет основной, фактически каждый заёмщик, договаривающийся о завышении стоимости недвижимости, делает это именно для того, чтобы не вносить в банк свои средства.

Но есть и такие, кто изначально не собираются рассчитываться и намереваются провернуть какую-то аферу – самые настоящие мошенники. Впрочем, их меньшинство, поскольку в сфере ипотеки всё сильно регулируется, и у них точно не получится продать квартиру и получить действительно большую прибыль.

Наконец, это может использоваться, чтобы выплатить как можно более крупный первый взнос, и за счёт этого получить наиболее выгодные условия по ипотеке – ведь банки, как правило, предоставляют низкие процентные ставки тем, кто сделал большой первый взнос, по сравнению с теми, кто его не сделал либо внёс мало средств.

Риски и возможные последствия

Описанная схема не является законной, а значит, прибегая к ней, все стороны должны хорошо осознавать, что есть опасность и они берут на себя риски. Покупателю стоит взвесить всё ещё раз, перед тем как идти на такой шаг, потому как:

• если доход не отличается стабильностью, и он не сумеет вовремя делать выплаты, то есть все шансы остаться и без недвижимости, и к тому же под следствием;
• без доверительных отношений с продавцом точно не стоит пытаться играть с огнём;
• если оценочная компания не находит достаточное число схожих объектов с примерно такой же ценой для отчёта, то, скорее всего, она откажется завышать его стоимость.

Разберём последствия в случае, если завышение будет раскрыто:

• Понятно, что ни о каком ипотечном кредите больше не будет идти речи.
• Если авансовое соглашение и расписка составлены неверно, то впоследствии покупатель может потребовать выплаты по ним, и вряд ли удастся доказать, что они уже сделаны.
• Этот поступок является мошенничеством и грозит проблемами с законом – конечно, это крайний случай, но можно попасть под следствие по пункту 1 статьи 159 Уголовного кодекса, что чревато штрафом до 120 000 рублей или в размере дохода за год, либо обязательными или исправительными работами – и так далее, вплоть до лишения свободы сроком до 2 лет.
• Да и даже если всё пройдёт без проблем, то проценты за ипотеку придётся платить на ту сумму, на которую она в итоге была взята – то есть при завышении цены квартиры и переплата окажется выше.
• Ещё одна проблема может возникнуть с обращением за вычетом: при проверке может вскрыться факт обмана, в результате чего заёмщик будет привлечён к ответственности, так что на его получение рассчитывать не приходится.

Процедура приобретения квартиры

Несмотря на все описанные проблемы и риски, иногда при помощи завышения стоимости действительно удаётся купить недвижимость в ипотеку. Главная причина этого – высокий разброс цен, из-за которого сложно однозначно сказать, есть ли завышение в том или ином случае, или нет.

Если покупатель всё-таки решается прибегнуть к этому трюку и завысить стоимость приобретаемого жилья при получении ипотеки, то схема действий будет следующей:

• Подбирается квартира.
• Достигается договорённость с продавцом, ведь он также понесёт риски из-за участия в завышении стоимости недвижимости. От него потребуется расписка в том, что ему была предоставлена сумма первого взноса. Предположим, что квартира стоит 3 миллиона рублей, при этом, чтобы внести первый взнос в 25% необходимо, чтобы банк считал квартиру стоящей 3,75 миллиона – тогда оформляется авансовый договор на 750 000 рублей, и продавец оформляет на эту сумму расписку, указывая, что она принята как аванс. Чтобы исключить возможность обмана со стороны покупателя и последующего требования денег по расписке, он также даёт расписку на ту же сумму, о том, что взял её в долг.
• Дальше нужно договориться с представителями проводящей оценку компании о том, чтобы они оценили приобретаемую недвижимость в 3,75 миллиона рублей, то есть выше её реальной рыночной стоимости. Этот этап часто самый сложный, поскольку оценку проводят организации, с которыми банк сотрудничает, и не так просто договориться с ними.
• После того как документы готовы, покупатель относит их в банк: с помощью расписки он подтверждает выплату нужной суммы, с помощью отчёта об оценке – что квартира стоит этих денег. Также потребуется договор купли-продажи, в котором указано, что приобретается недвижимость за 3,75 миллиона.
• Если документы пройдут проверку, то банк одобрит кредит на оставшиеся 3 миллиона, которые, как считается, должны составить 75% стоимости квартиры, но на деле составляют её полную стоимость. Из документов понадобятся отчёт об оценке, авансовое соглашение, расписка продавца и проект договора.

Заключение договора о покупке

Сам по себе он мало чем будет отличаться от договора купли-продажи, но необходимо указать, что привлекаются кредитные средства. Ключевые разделы документа:

• информация о сторонах сделки;
• информация о предмете договора;
• расчёты.

В целом отличий от стандартного договора почти нет, но для ипотечной квартиры обязательно указание, на какие средства она покупается, то есть, сколько было внесено самим покупателем, а сколько предоставлено банком. Если стоимость квартиры планируется завысить, то важнейшей частью при заключении соглашения будет именно достижение договорённости с продавцом о завышении цены.

Заключение договора с банком

Его важнейшие пункты: предмет соглашения, его стоимость, права и обязанности сторон, порядок предоставления кредита, использования денег и их возврата, основания для прекращения, адреса и реквизиты сторон. Два договора могут быть заменены одним, сочетающим в себе оба, то есть смешанным. Его образец прилагается к статье.

Перед подписанием соглашения важно его тщательно изучить, уделив особое внимание нескольким деталям:

• Что банк имеет право менять в договоре без согласия клиента.
• Каковы условия расторжения – они должны быть как можно более ясными. Отдельно необходимо ознакомиться с условиями досрочного погашения, поскольку в некоторых банках в таких случаях предусмотрена выплата неустойки, либо установлен период, в течение которого оно возможно.
• Ещё один важный аспект – страховка. Согласно законодательству, обязательно застраховать лишь саму недвижимость, однако, в банках зачастую стремятся навязать клиенту комплексное, более дорогостоящее страхование. Конечно, оно может пригодиться, но в первую очередь приносит выгоду банку. Потому стоит задуматься о том, нужно ли оно, и страховать ли ипотеку в той компании, которую предлагает банк, или обратиться к услугам другой будет дешевле.

Образцы документов