Ипотека под залог имеющегося жилья

Для оформления ипотечного кредита необходимо соблюдение немалого количества условий. В частности, заёмщик должен иметь определенную сумму скопленного капитала, чтобы внести первоначальный взнос за приобретаемое имущество. При этом сама недвижимость остается в залоге у банка, вплоть до того времени, пока ипотека не будет полностью погашена. Далеко не у всех граждан есть возможность скопить внушительную сумму для первоначального взноса, но оформить заём можно и без него. Кредитные учреждения в качестве обеспечения платежеспособности принимают в залог иную недвижимость, которая есть в собственности у покупателя.

Оформление залогового имущества – это сложная, многоступенчатая процедура, которая имеет свои особенности. Заемщику необходимо понимать, на что он соглашается в случае подписания кредитного договора и какие ограничения будут наложены на его имущество.

Разновидности залога

Кредитные организации при выдаче крупных сумм займов требуют от заемщиков внесения залога. Он позволяет подтвердить благонадежность намерений залогодателя, а в случае его несостоятельности обеспечивает возврат банку вложенных средств. Существует два вида залоговых средств:

1. С передачей имущества.
2. С оставлением имущества у залогодателя.

В случае с ипотечным кредитованием рассматривается исключительно второй вид. В качестве обеспечения заемщик может предложить:

1. Имеющуюся у него недвижимость.
2. Жилплощадь, которая приобретается в кредит.
3. Земельный участок.

Закладывать можно только то имущество, которое оформлено на кредитуемого гражданина. Перед оформлением договорных отношений недвижимость оценивается для определения ее рыночной и ликвидной стоимости.

Имеющееся жилье

Ипотека под залог имеющейся недвижимости оформляется довольно просто. Заём в данном случае нецелевой, и даже уровень доходов отходит на второй план. Для оформления ипотеки залоговое имущество может понадобиться в следующих случаях:

1. Отсутствуют средства для внесения первоначального взноса.
2. Приобретается дом или земельный участок.

Частные дома и земельные участки считаются недвижимостью с невысокой ликвидностью, поэтому банки не слишком охотно идут на выдачу займов для их приобретения. Требования первоначального взноса также возникли неспроста, с его помощью сумма ипотеки, выданной кредитором, уменьшается, что позволяет снизить риски финансовых потерь в случае продажи залоговой недвижимости.

Залог уже имеющейся недвижимости позволяет повысить уровень благонадежности заёмщика и снизить риски кредитной организации.

Покупаемое жилье

Для большинства ипотечных заёмщиков приобретаемая жилплощадь является первой собственностью, и оставить что-либо в залог они не могут. Такая ситуация является наиболее распространенной. Кредитные организации выдают ипотечные займы на подобных условиях, когда приобретаемая недвижимость оказывается в залоге у банка.

Купленная в ипотеку квартира оформляется таким образом:

1. Жилплощадь вторичного рынка подвергается обременению.
2. При участии в долевом строительстве обременение не применяется, так как весь объект, до сдачи его в эксплуатацию, принадлежит застройщику. После того как строительство дома завершится, а участник долевого договора оформит свою собственность, заёмщик переуступает права кредитору.

В обоих случаях имущество остается в залоге до тех пор, пока заёмщиком выплаты по долговым обязательствам полностью не будут завершены. При невозможности выплачивать заём жилплощадь продается и в первую очередь погашается невыплаченный остаток в банк, а разница выдается бывшему владельцу недвижимости.

Земельный участок

Земельные участки считаются хорошим капиталовложением, но их наличие не всегда позволяет владельцу рассчитывать на возможность получения кредита под их залог. Наделы земли обладают высокой ликвидностью только в том случае, если соответствуют целому ряду требований. Самое главное – это их месторасположение, размер, назначение и наличие налаженных подъездных путей.

Кредитные организации не очень охотно принимают этот вид обеспечения, так как стоимость наделов сравнительно невысока. Да и продать земельный участок в случае необходимости довольно непросто. Но если надел располагается в особо востребованном районе или его ценность обусловлена иными качествами, то можно рассчитывать на сотрудничество с банком. Каждая ситуация рассматривается отдельно, а решение по ней принимается после оценки всех за и против.

Требования к недвижимости

Залоговое имущество принимается кредитором в качестве обеспечения по ипотеке при его соответствии установленным нормам. Обязательные условия прописаны в Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

Недвижимость может быть оформлена в залог при соблюдении следующих условий:

1. Имущество оформлено на кредитуемое лицо в органах ЕГРП.
2. Передается кредитной организации полностью. Закладывать комнату или этаж дома нельзя, если они не выделены как самостоятельный объект недвижимости.
3. Неприватизированное имущество не может рассматриваться в качестве залоговой собственности.

Кроме вышеперечисленных требований, банк обращает особое внимание на соответствие имущества ценовым критериям. Недвижимость, в соответствии с Федеральным законом №102-ФЗ, остается в распоряжении заемщика, но его права ограничиваются.

Необходимость оценки

Кредиторы должны четко понимать, сколько стоит имущество, чтобы просчитать возможные риски. Стопроцентную стоимость жилплощади банк никогда не прокредитует, потому что будут учитываться еще и проценты за пользование займом. Если залогодатель не сможет выполнить взятые на себя долговые обязательства, кредитор должен будет продать имущество и вернуть свои деньги – основной долг и проценты, набежавшие к тому времени. Все эти условия ведут к тому, что перед подписанием кредитного договора недвижимость должна быть оценена.

Рынок жилья весьма изменчив. Стоимость квартир, домов и земельных участок формируется из массы показателей. При ее расчете необходимо учитывать месторасположение жилплощади, квадратуру, этажность, количество комнат, общее состояние инженерных коммуникаций. Принимается во внимание и наличие социальной инфраструктуры, а если речь идет о квартире, то крайне важно состояние всего дома.

Оценкой недвижимости занимаются специалисты, имеющие высшее образование и аккредитацию для оказания услуг подобного рода. При произведении оценочных работ специалист выдает свое экспертное заключение о реальной рыночной стоимости недвижимости на данный момент и дает прогноз относительно ее ликвидности в будущем.

Кредитные учреждения доверяют не всем оценщикам, поэтому имеют свои рекомендации по выбору компании. Для банка имеет значения только та цифра, которая указана в заключении эксперта, а не та, которую объявляет продавец.

Получение согласия банка

Будущий ипотечный заемщик, прежде чем получить средства для приобретения недвижимости, должен произвести ряд обязательных действий. Сначала он подбирает жилплощадь, при этом ориентироваться следует сразу на три аспекта:

1. Стоимость помещения.
2. Собственные предпочтения.
3. Требования кредитора к недвижимому имуществу.

Когда подходящий объект найден, покупатель заказывает проведение экспертной оценки ее стоимости. При обнаружении существенного различия в сумме, названной продавцом и действительной стоимости жилья, сделка может не произойти, либо заемщик возмещает разницу из собственных средств.

Документы на жилплощадь и заключение эксперта передаются кредитору. Он изучает их, проводит анализ целесообразности сотрудничества и выносит свой вердикт. Только после положительного решения процедура может быть продолжена.

Оформление договора

Согласие банковской организации выражается в переходе к следующему шагу оформления ипотечного займа, а именно подписанию договора купли-продажи имущества. Этот документ имеет не две, а сразу три стороны участника:

1. Продавец.
2. Покупатель.
3. Кредитор.

Трехсторонний договор предусматривает условия для всех его участников:

1. Для продавца назначается сумма и дата ее передачи.
2. Покупателю очерчиваются его права и обязанности.

Кредитор, являясь участником подписания соглашения о купле-продаже недвижимости, выступает в роли наблюдателя и наделяется правом контроля приобретенной жилплощади. Заемщик не сможет в полной мере распоряжаться купленными квадратными метрами пока не расплатится с банком полностью.

Возможность залога доли в квартире

Владение долей имущества также дает право собственнику претендовать на получение кредитных средств под залог имеющейся недвижимости. Доля может быть выделенной или не являться таковой. Если квартира является общей собственностью нескольких лиц с указанием долей, но без их выделения, оставить свою часть в залог можно лишь после того, как остальные владельцы дадут на то письменное разрешение.

Для залогодателя важно понимать, что стоимость доли будет всегда оцениваться гораздо ниже, чем отдельная жилплощадь той же квадратуры. Ликвидность такой недвижимости относительно высока лишь в Москве и Санкт-Петербурге, что касается остальной части России, то там приобретение части имущества не очень популярно.

Условия

Заложить часть квартиры или дома можно лишь при соблюдении целого ряда условий:

1. Есть оформленная по всем правилам документация на нее – технический паспорт, план, экспликация.
2. Она не находится в залоге или под арестом.
3. Предлагаемая часть оценивается как высоколиквидная недвижимость.
4. Если имеется согласие всех собственников.

Кредитор согласится взять имеющуюся часть как обеспечение кредита, если в ней не зарегистрированы:

1. Несовершеннолетние дети.
2. Инвалиды.
3. Недееспособные граждане.

Потребуется застраховать имущество перед обременением. К самому заемщику также будет предъявлено немало требований и выставлено множество условий. Залогодатель должен быть совершеннолетним, иметь официальный доход определенного уровня и стаж работы не меньше трех лет. Важно наличие положительной кредитной истории.

Снятие обременения

Погасив долговые обязательства перед банком, заемщик не может немедленно расслабиться, потому что ему предстоит еще снимать обременение с недвижимости. Только после этого он сможет стать полноправным собственником и распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Рассчитывать на то, что ситуация будет улажена автоматически не стоит. Процесс вступления в полные права собственности требует соблюдения особых условий и прохождения процедуры регистрации. Залогодателю придется собрать обязательный пакет документов, который позволит снять обременение.

Условия

Главным условием для снятия обременения с недвижимости является полностью погашенная задолженность. Поэтому начинать процедуру стоит только после того, как последний платеж по ипотеке был внесен. Кредитные учреждения выставляют различные требования по закрытию ипотечных займов. Чаще всего после внесения последней суммы приходится ждать до момента следующего платежного срока, чтобы банк мог удостовериться в том, что никаких задолженностей на заемщике не осталось. Сразу после этого необходимо получить выписку из банка о полном закрытии кредита.

Многие банки помогают своим клиентам с оформлением данной процедуры. Но даже если кредитор не оказывает содействия в решении вопроса, следует помнить, что, кроме выписки, банк должен поставить подпись в заявлении на снятие обременения. Без соблюдения таких условий начинать процедуру нецелесообразно, потому что Росреестр не даст разрешения на ее проведение.

Процедура

Снятие обременения заключается в следующих шагах:

1. Расчет с банком.
2. Сбор документации.
3. Подача заявки в Росреестр.

Документы вместе с заявлением можно подавать через многофункциональный центр или напрямую в ближайший отдел Росреестра. Если подать бумаги в Государственный регистрационную палату, то процесс снятия ограничений займет три дня. А вот при обращении в МФЦ ждать придется на два дня больше, это связано с передачей документов в Росреестр и получению обработанного запроса от них назад.

После того как процедура завершена, необходимо подать запрос в ЕГРП, чтобы убедиться в отсутствии обременения на недвижимости.

Перечень документов

Росреестр может произвести процесс снятия обременения только при наличии правоустанавливающих документов на обладание ею и письменного подтверждения, что все обязательства были погашены, а залогодержатель не имеет ничего против процедуры. Владелец квартиры должен представить в МФЦ или Росреестр такие бланки:

1. Свидетельство о праве собственности на недвижимость.
2. Закладная с отметкой кредитора о том, что все обязательства с заемщика сняты.
3. Удостоверение личности.
4. Выписка из банка о погашении кредита и его закрытии.
5. Заявку на снятие обременения, подписанную заявителем и кредитным учреждением.

Процедура снятия ограничений с недвижимости не облагается государственной пошлиной, поэтому оплачивать ничего не потребуется.