Как выгодно взять ипотеку на квартиру в 2023 году – советы юриста

Ипотека – для многих единственная возможность приобрести собственное жилье. Хотя переплаты по такому кредиту могут показаться значительными, но это более выгодно, чем многие годы снимать жилье.

Если вам нужна выгодная ипотека, важно грамотно выбрать банк, вариант ипотечной программы (процентная ставка, длительность кредитования, наличие первоначального взноса), а также объект (первичное, вторичное жилье или строительство).

Варианты ипотечного кредитования

Банки предлагают несколько вариантов ипотечного кредитования:

• покупка жилья в новостройках;
• вторичный рынок;
• выдача ссуды на строительство;
• улучшение жилищных условий – деньгами банка покрывается разница сумм между стоимостью новой квартиры и ценой проданного собственного жилья;
• кредит для молодой семьи – отдельная программа с господдержкой.

Вторичное жилье

К вторичному относится любой жилой объект, который ранее был в эксплуатации. Особенность в том, что главными условиями банка для выдачи кредита на вторичные квартиры является возраст здания (после сдачи в эксплуатацию) и износ площади.

Заключение об износе выдает Межведомственная комиссия. Он должен быть не более 20 процентов. Возраст жилья обычно колеблется от 3 до 7 лет. Каждый банк может самостоятельно устанавливать эти пределы.

Если квартира полностью соответствует критериям, это не дает гарантии кредитования. Потребуется предоставить описание объекта в банк и получить одобрение варианта.

Важно уточнить и у продавца, готов ли он работать на условиях ипотеки. Банк переводит деньги на счет продавца, а не выдает их наличными.

Новостройки

Кредиты на покупку жилья в новостройках банки выдают более охотно. Зачастую, выбрав понравившийся дом, достаточно просто обратиться к застройщикам. Они сотрудничают с банками на выгодных условиях и могут сразу дать контакты кредитора.

Когда выбор уже сделан в пользу конкретного банка, то там также можно уточнить, с какими застройщиками он работает и что может предложить.

Если оба варианта не подошли, то можно просто самостоятельно подыскать новостройку, выбрать подходящую квартиру и затем обратиться в банк, чтобы уточнить возможность оформления ипотеки на её приобретение. При этом нужно уточнить, какую сумму кредитор будет готов предоставить в долг. Если средств недостаточно на приобретение желаемой квартиры, то надо попросту доплатить разницу, оформив ипотеку на остаток суммы. При отсутствии личных средств можно выбрать квартиру на предложенную банком сумму.

Выбор банка

Выбирая подходящего кредитора, многие обращают внимание в первую очередь на процентные ставки. Это логично, но нужно учитывать и на ряд дополнительных пунктов:

• Если человек желает оформить льготную ипотеку, он должен предварительно уточнить, какие банки работают на таких условиях.
• Когда хочется взять конкретную квартиру, то потребуется уточнить, какой банк готов выдать кредит на нужную сумму и одобрить выбранный вариант.
• Географию работы банка тоже необходимо учесть. Не все кредиторы работают везде по России, некоторые из них — лишь в определённых областях.
• Лучше остановить внимание на проверенных годами банках — в случае банкротства трудности возникнут и у заемщика после продажи кредитного портфеля.
• Требования к заемщикам тоже надо учесть. Одни из самых выгодных условий кредитования на покупку жилья — у Сбербанка, но там серьезные требования к клиентам (по возрасту, ежемесячному доходу), поэтому выгодные предложения могут получить не все.
• Если человек много лет был клиентом банка, имеет там счета (зарплатный или депозитный), уже кредитовался и проявил себя как благонадежный клиент, то он оформит ипотеку без проблем и может рассчитывать на льготы.

Изучение условий

Прежде чем подписывать ипотечный договор с банком, необходимо внимательно изучить все условия соглашения. В идеале попросить у кредитного специалиста типовой образец, обсудить его с юристом и лишь потом принимать решение о заключении договора.

Даже если человек является бывалым заемщиком, и при этом серьезным и ответственным плательщиком по всем кредитам, он должен обратить внимание на размер штрафов и способы разрешения споров в случае неуплаты. От непредвиденных моментов, к сожалению, никто не застрахован, и поэтому лучше оговорить их сразу.

Признаки выгодной ипотеки

Часто в рекламе предлагается оформить ипотечный кредит на выгодных условиях. Более детальную информацию узнают у консультанта в банке.

Универсальный способ понять, где лучше взять кредит, — рассмотреть условия кредитования в различных банках. Далее — сравнить ставки и ключевые параметры, выделив из них приоритетные. В результате выбирается банк, который готов кредитовать заемщика (не всегда клиент подходит по критериям и требованиям) и предлагает низкие ставки по платежам.

Размер первоначального взноса

Многие молодые семьи стараются найти вариант ипотечного кредитования без первого взноса. Это делает жилье доступным каждому — не всегда есть возможность собрать на него достаточную сумму (это тоже немало). Бывают ситуации, когда квартира нужна срочно. Тогда выбирать не приходится. Но если можно подождать и затем внести часть средств, то это будет намного лучше.

Во-первых, переплата будет меньше — проценты платятся за кредитные средства, и чем больше вносится личных денег при покупке недвижимости, тем меньше выдаст банк.

Во-вторых, кредитные учреждения предоставляют под более низкий процент ипотеки, по которым был взнос 15-20%. Кроме того, это надежные банки.

Часть банков предоставляет ипотеки на срок до 10 лет с 30‒50% первоначальным взносом. Это самый выгодный вариант, но заплатить сразу такие деньги готов не каждый.

И всё же выгоднее всего иметь сумму на выплату 20% взноса. Это стандартная ставка во многих финансовых учреждениях, которые кредитуют на выгодных условиях.

Если банк готов кредитовать без какого-либо взноса, то, скорее всего, по договору будут завышены проценты или усложнены условия. К примеру, часто банки предлагают взять ипотеку без первого взноса, но при наличии залога (уже имеющаяся в собственности недвижимость или авто).

Процентная ставка

Процентная ставка за пользование средствами банка должна быть указана в кредитном договоре. На нее в первую очередь обращают внимание все заемщики. Помимо этого, существует график платежей, где должно быть четко обозначено, сколько это составит в рублях или долларах по каждому месяцу.

Чтобы все четко рассчитать, надо воспользоваться специальным калькулятором ипотеки, введя туда основные условия договора. Можно просуммировать все платежи по договору, чтобы определить реальную переплату за период кредитования.

Валюта кредита

Многие берут ипотеку в долларах. Подобные соглашения выгоднее в плане процентной ставки. Некоторые банки одинаково кредитуют в валюте и рублях. Но нужно учитывать все риски. Заемщик не застрахован от валютных колебаний на рынке. В случае стремительного роста курса никто не будет компенсировать потери, и платить все равно придется. В этом плане ипотека в рублях намного безопаснее валютной. Возможно, придётся переплатить по процентам, но зато обезопасить себя от непредвиденных ситуаций.

Наличие комиссий

Часто банки используют определенные уловки, чтобы получить дополнительную выгоду. Для этого в ипотечном договоре предусматриваются комиссии. Акцент делается на низкой процентной ставке, отсутствии платежей по страхованию заемщика. Но потом оказывается, что отдельным пунктом договора предусмотрены комиссии: за услуги банка, оформление соглашения и прочее. Именно поэтому важно внимательно изучить соглашение, чтобы исключить скрытые платежи.

Распространенной проблемой является отмена договора и возврат денег. К примеру, покупка жилья по какой-либо причине была аннулирована. Тогда денежные средства за квартиру должны быть возвращены в банк. Но закрыть кредит в этом случае не удастся. Во-первых, основная масса банков предусматривает плату за весь месяц пользования деньгами в случае, если средства поступили назад хотя бы через сутки. То есть придется за месяц уплатить проценты по ипотеке. Во-вторых, банк предусматривает комиссию за перевод средств между счетами: плата за пересылку денег получателю будет учтена. Чтобы закрыть ипотечный договор с банком, эти средства придется внести. Подобная процедура предусмотрена всеми кредитными организациями.

Страховка

Часто банки совместно с кредитным договором заставляют подписывать соглашение о страховании. Юридически страховые услуги предоставляет сторонняя организация, но по факту часто это одна из дочерних компаний самого банка.

Если говорить о юридической стороне вопроса, то кредитная организация имеет право требовать документ о страховании имущества, на которые предоставляются деньги. В течение всего периода кредитования необходимо будет перезаключать договор со страховой компанией, предоставляя её документы банку.

Но требовать страховку жизни клиента, его здоровья, работоспособности банк не вправе. Иногда работники кредитного учреждения предлагают оформить саму ипотеку на более выгодных условиях в случае оформления дополнительной страховки. Здесь нужно просчитать, что выгоднее: оформить ипотеку под больший процент или переплатить за страховку, но взять кредит с меньшей ставкой.

Вид ежемесячного платежа

Во многих банках заемщик имеет возможность самостоятельно выбрать тип платежа по ипотеке. Самый простой способ — постоянный платеж. В этом случае сумма с процентами буде разделена на количество месяцев, и плата станет одинаковой. В случае досрочного погашения проценты будут пересчитаны системой автоматически.

Но можно выбрать вариант переменного платежа:

• фиксированная сумма погашения основного долга, а проценты изменяются в зависимости от остатка долговой суммы;
• большой итоговый платеж, покрывающий основное тело кредита;
• в начале действия договора платежи меньше, но постепенно они повышаются.

Некоторые банки могут предлагать свои условия, о которых необходимо рассказать заемщику, предоставив подробную калькуляцию, чтобы он мог наглядно посмотреть, сколько и когда ему нужно будет платить.

Теоретически итоговая переплата по процентам не должна отличаться. Но лучше не создавать себе лишние трудности и выбрать вариант с постоянным платежом в течение всего периода кредитования.

Если рассматривается другой вариант, то лучше выбрать постепенно повышающийся платеж. С учетом роста инфляции многие находят такое предложение более удобным.

Возможность досрочного погашения

Оформляя ипотеку, некоторые игнорируют этот пункт соглашения с банком. На самом деле он чрезвычайно важен. Ситуации бывают разные, и иногда возникает необходимость досрочно погасить всю сумму кредита. Зачастую подобное право не ограничивается договором, но надо понимать, что заемщик имеет право получить возврат возможных переплат. К примеру, если заранее были внесены средства за страховку, то эти деньги банк должен вернуть. Также происходит перерасчет процентов. В редких случаях договором предусматривается необходимость оплаты дополнительных процентов, комиссий. На этот пункт нужно сразу обратить внимание, чтобы затем не было лишних разбирательств.

Выбор подходящего жилья

Далеко не каждое жилье можно взять в ипотеку. Чаще банки предпочитают кредитовать покупку первичного жилья. Предварительно нужно предоставить информацию о выбранной квартире или доме специалисту в банке. После одобрения варианта — приступать к оформлению документов.

Существует алгоритм, как правильно выбрать жилье. Некоторые пункты здесь могут быть изменены в зависимости от желаемого типа объекта:

• Выбрать первичное жилье в понравившемся доме и обратиться к застройщику. Часто строительные компании уже сотрудничают с банками, которые кредитуют по упрощенной схеме.
• Если важно кредитование в определенном банке, то следует обратиться к специалисту по ипотечному кредитованию и узнать у него о существующих предложениях. Банки предоставляют перечень новостроек, где можно купить квартиру.
• Собрать информацию о застройщике (если его нет в перечне предложенных банком), предоставить сведения в банк.
• Если кредит оформляют на вторичное жилье, то лучше сразу подготовить 2-3 варианта, взять перечень документов с данными о квартире (площадь, оценочная стоимость, заключение об износе). Найдя нужный вариант, можно переходить к оформлению ипотечного договора.

В случае с частным домом все сложнее. Если человек хочет купить готовый, то процедура будет как для вторичного жилья. Чтобы взять кредит на строительство, нужно будет предоставить план дома, заключение эксперта о возможности реализации проекта, подробную смету расходов.

Возможность оформления льготной ипотеки

Сегодня в стране действуют различные программы, которые предусматривают оформление ипотеки на льготных условиях для военнослужащих, молодых семей, многодетных, матерей-одиночек и прочих категорий населения. К подобным случаям относятся также те ипотеки, по которым первоначальный взнос будет уплачен сертификатом на материнский капитал.

Не все банки работают на таких условиях, поэтому перечень кредиторов будет резко сокращен. Поэтому первоначально необходимо поинтересоваться, какие банки работают по государственным программам.

Затем по стандартной схеме выбирается жилье. Одновременно собирается перечень необходимых документов, которые подтвердят особый статус заемщика. Уточнить его можно у кредитного специалиста в банке.

Если человек одновременно попадает под два статуса (к примеру, военнослужащий может взять ипотеку с женой как молодая семья), то тогда нужно поинтересоваться об условиях по каждому из договоров и выбрать подходящий вариант с выгодными процентами.

Советы заемщику

Подводя итоги, можно дать несколько простых советов, которые помогут заемщику получить выгодные условия ипотечного соглашения:

• Выбирать банк лучше среди надежных, которые сотрудничают с государственными программами и по договорам, с которыми предусмотрено страхование.
• Предварительно лучше всего проконсультироваться с юристом, чтобы обсудить все моменты договора и исключить подводные камни в этом документе. Часто сам заемщик может попросту не обратить внимание на некоторые моменты.
• Лучше всего избегать дополнительных переплат. Для этого нужно отстаивать свое право на отказ от дополнительных комиссий, необязательных страховок. Практика показывает, что это все равно не гарантирует покрытие кредита в случае непредвиденной ситуации.
• Получив на руки график платежей, нужно сесть и все еще раз тщательно просчитать. Сравнив конечную сумму выплат с суммой выданных средств, можно будет определить реальную переплату в конечном итоге по договору.
• У крупных банков уже имеется такая автоматическая функция. Для этого можно воспользоваться калькулятором ипотеки на сайте. Там вводятся: предоставленная сумма, процентная ставка (или выбирается конкретная кредитная программа), длительность кредита. После этого приводится подробный расчет с платежами по месяцам, а также автоматически суммируется сумма переплаты. При помощи ипотечного калькулятора можно выбрать и другие условия. К примеру, указав максимально возможный ежемесячный платеж (исходя из семейного бюджета), можно определить возможную сумму кредита. На основании этой информации подбирается вариант жилья.
• Не стоит отчаиваться, если доход чрезмерно мал. Потребительские кредиты одобряют при условии ежемесячного платежа не более 15% от суммы дохода семьи. В случае с ипотекой можно найти банки, которые готовы работать даже на условиях «ежемесячный платеж = половина дохода». Главное — искать кредитора с выгодными условиями, который готов предоставить кредит в конкретном случае.