Реструктуризация ипотеки в 2023 году с помощью государства

Ипотека в России в последние годы развивалась стремительными темпами, и большое число семей ею воспользовалось. Однако при любых условиях кредит – это риск, и в случае уменьшения доходов не всегда получается продолжать делать платежи по нему в срок. Тем более что ипотека длится долго и предполагает взятие значительной суммы.

Одним из выходов из ситуации, если вы не можете вовремя вносить платежи по ипотеке, является реструктуризация.

Понятие реструктуризации

Реструктуризацией называют изменение договора так, чтобы клиент мог избежать его нарушения, то есть обеспечение более мягких условий погашения ипотеки. В первую очередь практикуется изменение сроков внесения платежей либо размера выплаты за счёт, опять-таки, растягивания срока ипотеки. Другой вариант – предоставление кредитных каникул, во время которых оплачивается лишь непосредственно взятая в долг сумма, но не проценты.

Доступна реструктуризация ипотеки гражданам, которые оказались неспособны обеспечить своевременные платежи из-за того, что их финансовое положение изменилось. Потому, если вас уволили с работы или понизили зарплату, либо на ваше финансовое состояние повлияла болезнь, уход за больным родственником, либо другие подобные факторы – нужно просто обратиться в банк и попросить реструктуризировать ипотеку. Сделать это стоит как можно быстрее, не дожидаясь, пока начнутся неплатежи и уже из самого банка примутся интересоваться, в чём их причина. Чем раньше вы обратитесь, тем охотнее финансовая организация согласится на уступки. Поможет в этом и хорошая кредитная история.

Понятно, чем реструктуризация выгодна для заёмщика – она позволяет избежать штрафов и куда больших трат в перспективе, а то и разрыва договора об ипотечном кредитовании с последующей потерей приобретённой квартиры. Но и для банка тоже обычно более выгодно не идти сразу на крайние меры, а реструктуризировать долг и дать клиенту ещё одну возможность расплатиться, чем судиться.

Потому на предоставление реструктуризации можно рассчитывать до тех пор, пока банк надеется, что она действительно поможет отдать долг. Кроме того, у некоторых категорий граждан есть возможность обратиться к помощи государства.

Отличие от рефинансирования

Реструктуризацию иногда путают с рефинансированием – эти понятия действительно обозначают схожие, но вовсе не тождественные явления. Рефинансированием называют перекредитование на иных условиях, и обычно в другом банке. Например, если вы взяли ипотеку со ставкой в 12%, а затем появилась возможность сделать это в другом банке по ставке 9%, то можно обратиться к такому варианту, поскольку экономия будет существенной даже с учётом затрат на оформление.

Механика рефинансирования такова, что взятый ранее кредит сначала погашается за счёт средств, взятых по новому, после чего заёмщик должен будет погашать уже новый. Реструктуризация, в отличие от рефинансирования, проводится в том же банке, где была взята ипотека, и она не закрывается, а поменяются её условия.

Основания проведения

Уважительными причинами для одобрения реструктуризации банком могут послужить:

• потеря клиентом рабочего места;
• появление проблем со здоровьем;
• потеря кормильца;
• развод;
• рождение ребёнка;
• уход в отпуск по уходу за ребёнком;
• и другие подобные.

Так, во время финансового кризиса и снижения доходов населения из-за него просьб о реструктуризации даже без вышеперечисленных причин было много, и кредиторы в основном их также удовлетворяли.

Одобряя ипотеку, в банке уже закладывают в неё риск, что по ходу выплаты хотя бы раз возникнут какие-то проблемы, потому как за срок, на который она предоставляется (ведь это обычно 10-30 лет!) происходит много разных событий как на уровне семьи, так и на уровне экономики государства в целом.

Потому не стоит опасаться обращаться в банк, если нависли проблемы, и тем более не платить вовремя и скрываться от кредиторов – в случае с ипотекой это точно не работает, ведь недвижимость не скроешь.

Кто может претендовать

Если о государственной помощи при проведении реструктуризации ещё будет сказано отдельно, и в случае с ней выделены определённые категории граждан, которым она предоставляется в приоритетном порядке, то для обычной ипотеки таких условий нет. То есть, на неё может претендовать заёмщик, имеющий причины из числа перечисленных выше, или любые другие. Потребуется собрать документы, подтверждающие финансовые затруднения, после чего банком будет рассмотрен вопрос о проведении реструктуризации.

Возможные варианты

Есть разные возможности для облегчения выплат по ипотеке, и какую из них использовать решает совместно банк и клиент. Перечислим основные из них.

Изменение графика

Устанавливается другой график выплаты, к примеру, вместо ежемесячной она должна будет делаться раз в квартал, или в полгода, чтобы клиент успел накопить средства. Наиболее простой вариант реструктуризации, но и требуется он относительно небольшому числу должников.

Увеличение срока

В этом варианте выплаты растягиваются на большее время, в результате чего ежемесячная нагрузка на бюджет плательщика становится ниже. Выгоден он и банку, поскольку из-за более долгого срока выплаты итоговая переплата окажется выше.

Снижение ставки

Данный вариант невыгоден банку, и довольно редко удаётся добиться этого шага. Здесь всё просто – ставка снижается, а значит и переплата становится меньше, но поскольку непосредственно на размер регулярного платежа это мало влияет, то чаще всего применяется в комбинации с другими мерами по его реструктуризации.

Изменение валюты

Подобная операция часто требовалась клиентам в период, когда произошло серьёзное обесценивание рубля, вследствие чего бравшие валютную ипотеку граждане не могли продолжать выплаты по ней. Чтобы защититься от дальнейших скачков, клиенты обращались к банкам для перевода основной суммы займа в рубли.

Кредитные каникулы

Освобождение от выплаты процентов по ипотеке на некоторое время. То есть, при предоставлении кредитных каникул заёмщику нужно будет вносить только платежи по телу займа либо, наоборот, только по процентам. Совсем уж редкий случай – полное освобождение от платежей.

Процедура

Существует чёткая процедура проведения реструктуризации, придерживаясь которой удастся заручиться согласием банка в кратчайшие  сроки, не дожидаясь, пока над вами нависнет угроза штрафов. И даже если вы получите отказ, ещё останется время, чтобы прибегнуть к другим вариантам спасения.

Подача заявления в банк

И начать следует с заявления – ещё раз подчеркнём, что подавать его нужно как можно быстрее. И даже если время платежа уже настало, а денег нет, желательно заплатить хотя бы часть необходимой суммы, после чего идти в банк и оформлять заявление, а также предоставлять все необходимые для этого документы.

Получение согласия

Чтобы повысить шансы на согласие банка, нужно заранее взвесить свои нынешние возможности, и рассчитать, какой из вариантов реструктуризации, из уже разобранных нами ранее, вам подойдёт, а также какими должны быть изменения в цифрах. Конечно, в банке проведут свой расчёт, и возможно в итоге решение окажется несколько другим, но в любом случае подготовленность клиента будет свидетельствовать о готовности отдать долг и повысит шансы на согласие.

Помните, что всегда остаётся возможность обратиться за рефинансированием в другие банки и всё-таки избежать штрафов – было бы желание, а проблему решить удастся.

Большая часть получаемых гражданами штрафов обычно связана не с коварством банков (хотя и такое случается, а потому нужно обращаться лишь в проверенные банки), а именно с тем, что сами граждане затягивают решение и не хотят ничего предпринимать. Почему-то иногда они рассчитывают, что проблема разрешится сама собой, но вместо этого лишь накапливают долги.

Причины отказа

Согласие на реструктуризацию банк даёт не всегда, и потому нужно знать, по каким причинам чаще всего происходят отказы – при этом комментариев от самих сотрудников банка относительно причин обычно не следует. Тем не менее можно выделить ключевые параметры, по которым банк будет рассматривать клиента. Большая их часть та же, что и при оформлении ипотеки. Однако некоторые вещи за прошедшее время могли измениться, из-за чего банк и начал считать, что клиент более не является надёжным и предоставление ему реструктуризации нецелесообразно.

Перечислим параметры:

• кредитная история;
• доход;
• возраст;
• стаж на нынешнем месте;
• если работа была потеряна – востребованность специальности;
• есть ли другие невыплаченные кредиты.

Две самые большие проблемы – наличие прочих долгов и испорченная кредитная история. Именно поэтому нужно как можно быстрее обращаться в банк, а не набирать другие кредиты (во всяком случае, без официального оформления этого как рефинансирования), и не допускать просрочек.

Оформление соглашения

У каждого банка есть собственная стандартная форма такого соглашения, в которую лишь будут вписываться условия. Такой документ прилагается к статье для наглядности. Основные сведения, которые должны в нём содержаться, касаются того, как изменились условия – предоставляет ли банк более длительный срок на погашение, снижает процентную ставку, и на какое время, или, быть может, меняется валюта, в которой выражены обязательства клиента. Как итог, описывается новая схема погашения и устанавливается новый график, оговаривается, что штрафы и пени из основного договора не будут применяться.

Необходимые документы

Для оформления реструктуризации потребуются:

• паспорт;
• ипотечный договор;
• выписка из ЕГРП с указанием недвижимости в вашей собственности;
• справка о доходах за предшествующие 6 месяцев;
• справка для подтверждения обстоятельств, из-за которых вы физически не можете вовремя погасить задолженность.

К последним могут относиться:

• справка с работы о доходах, из которой видно их снижение по сравнению с предшествующим периодом;
• справка о том, что вы встали на учёт в центре занятости, а значит, не имеете работы;
• справка из медицинского учреждения о стоянии здоровья, если снижение доходов связано с болезнью или травмой;
• и другие подобные документы.

И в довершение потребуется оформить заявление, форма для заполнения которого будет выдана в банке. Чтобы подготовиться, стоит поискать её на сайте самого банка, как правило, они там есть. А готовиться нужно, поскольку правильно сформулировать заявление очень важно.

В нём должны быть чётко отражены причины, по которым выполнение долговых обязательств в соответствии с ипотечным договором невозможно при нынешних условиях, и требуется их изменение. Также нужно изложить, какие именно изменения вы хотите увидеть, и на каких условиях сможете продолжать платить ипотеку.

Если всё было сделано правильно, документы предоставлены, причины сочтены кредитной организацией вескими, а притязания обоснованными и разумными, можно рассчитывать на реструктуризацию. Либо банк может предложить свой вариант изменения вместо запрошенного в заявлении. Но реструктуризация – не обязанность, а право банка. Потому нужно держать в уме и вероятность отказа.

Государственная помощь

В некоторых случаях можно прибегнуть и к помощи государства, при которой оно возьмёт на себя часть долга, обеспечив заёмщику более выгодные условия по дальнейшим выплатам. Однако, поскольку выделяемые на это средства серьёзно ограничены, есть ряд жёстких требований к должникам, и только удовлетворяющие им могут рассчитывать на господдержку из бюджета.

Доступны следующие виды помощи:

• изменение валюты на рубли, при этом устанавливается курс ниже рыночного;
• период уменьшенной кредитной ставки – часть процентов берёт на себя государство, в результате чего нагрузка на должника снижается, длиться такой период может до 1,5 лет;
• списание части долга – не более 10%, и не более 600 000 рублей.

В целом программа государственной помощи должникам по ипотеке имеет следующие ограничения:

• заёмщик не будет освобождён от ежемесячного платежа полностью;
• банк не обязан освобождать его от штрафов, неустоек и т.п.;
• страховые обязательства, взятые по ипотечному договору, заёмщик должен продолжать выполнять в полном объёме.

Вместе с тем отметим, что все связанные с реструктуризацией действия будут оплачиваться государством, а значит, банк не может требовать от заёмщика оплаты комиссий и других выполняющихся для реструктуризации операций.

Условия получения

Для получения помощи нужно принадлежать к одной из следующих категорий:

• граждане с несовершеннолетними детьми;
• опекуны несовершеннолетних;
• инвалиды или родители ребёнка-инвалида;
• ветераны боевых действий.

Чтобы получить помощь государства в реструктуризации лицу, принадлежащему к одной из этих категорий, нужно будет предоставить свидетельства того, что его финансовое положение не позволяет расплатиться с банком. А именно, что его среднемесячный доход, сложенный с доходами созаёмщиков, за три предшествующих месяца снизился в сравнении с тремя месяцами, предшествующими заключению договора, на 30% или больше.

На помощь при реструктуризации также можно рассчитывать и если на ту же величину выросла выплата при измерении в рублях. Это возможно, если ипотека бралась в долларах или в евро.

Ещё одно требование – доход членов семьи не должен превышать прожиточный минимум более чем вдвое. Для расчёта берутся доходы всех членов семьи заёмщика и созаёмщиков за три месяца и делятся на общее их число, высчитывается значение за один месяц и из него вычитается платёж по ипотеке – полученное значение и нужно сравнивать с двумя прожиточными минимумами.

Есть требования и к метражу приобретённой в ипотеку квартиры. Помощь из бюджета может оказываться лишь в случае, если была куплена:

• однокомнатная квартира, не превышающая 45 кв. м.;
• двухкомнатная – до 65 кв. м.;
• трёхкомнатная – до 85 кв. м..

При этом стоимость за один квадратный метр должна не превышать 60% от цены за метр типового жилья в том регионе, в котором была взята ипотека.

Необходимо, чтобы приобретаемая недвижимость была единственным домом заёмщика, но он может иметь долю до 50% в другом жилье.

Последние приведённые выше требования – по владению жильём и метражу приобретаемой недвижимости, не распространяются на семьи со статусом многодетных.

К моменту начала реструктуризации должен пройти минимум год выплат по ипотеке, при этом сроки, на которые рассчитаны выплаты, пересматриваться в её ходе не будут.

Чтобы подтвердить все обстоятельства, как и само право получения помощи от государства, претендент должен будет предоставить пакет документов, которые входят в данный перечень:

• паспорта;
• ипотечного договора;
• выписки из ЕГРП о находящейся в его собственности недвижимости;
• справки о доходах за три месяца;
• справки по форме 2-НДФЛ;
• если он был уволен – выписки из трудовой об этом и справку о постановке на учёт;
• если он приобрёл инвалидность после заключения соглашения об ипотеке – справки об этом.

Куда можно обратиться

Так же, как и в обычном случае, обращаться нужно непосредственно в банк, в котором была взята ипотека, но уточнить, что требуется реструктуризация при помощи государства. В банке должника ознакомят с тем, какие от него потребуются документы, а когда он их предоставит, направят их в Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Проверка в агентстве обычно длится около месяца, но может и затянуться.

Если решение окажется положительным, банк назначит встречу клиенту для утверждения дополнения к ипотечному договору.

Реструктуризация в Сбербанке

Требования и условия мало отличаются от предъявляемых другими банками: получить можно льготный период, продление срока, на который предоставляется ипотека либо поменять валюту, в которой его нужно выплачивать.

Те же и основания, как и уже изложенные нами ранее, также важна положительная кредитная история и отсутствие просрочек по ипотеке. Список документов также не отличается от обычного. После того как заявление и документы будут предоставлены сотрудникам банка, проводится их рассмотрение, обычно занимающее не более пяти дней. Затем, если принято положительное решение, клиента приглашают, чтобы документально закрепить факт проведения реструктуризации. Обращаться нужно в то же отделение, в котором вы оформляли ипотеку.

Образцы документов