PRAVO.ESTATE

Налоговый вычет при долевом строительстве квартиры в 2018 году

Немало семей улучшает жилищные условия, приобретая квартиры по договору долевого участия (ДДУ) – ведь таким образом они обходятся значительно дешевле.

Законодательство в данном случае обеспечивается возврат налога – имущественный вычет.

Но для того чтобы претендовать на компенсацию, необходимо заключить ДДУ, составленный в полном соответствии с законом. Это требование направлено в первую очередь на защиту самих граждан от произвола застройщиков, и в целом на большую регулируемость данного рынка. Помимо этого, к гражданину, претендующему на получение налогового вычета, есть и ряд других требований.

Понятие имущественного вычета

Налоговый вычет при долевом строительстве представляет собой уменьшение налоговой базы за счёт потраченных на те или иные нужды средств. То есть НДФЛ за них платить не придётся, либо, если он уже выплачен, деньги будут возвращены. Вычеты обычно даются на социально значимые цели, например, приобретение лекарств, получение образования или, как в этом случае, улучшение жилищной ситуации.

Законодательные основы

Получение вычета на приобретение жилья регулируется несколькими законодательными актами. В первую очередь статьей 220 Налогового кодекса, в которой установлены подробности порядка и условий получения вычетов, включая приобретение недвижимости по ДДУ (пункт 1.3).

Как указывает эта статья, право получить вычет даёт подписание ДДУ и акта приёма-передачи (пункт 3.6), и необязательно для оформления вычета ждать, пока будет оформлена государственная регистрация приобретённой квартиры.

Также вопрос рассмотрен и разрешён в письме ФНС № 3-5-04/647, в частности, в нём установлен предельный размер вычета, и письмах Минфина – №03-04-05/13862 и других – в них уточняются детали предоставления вычета.

Размер налогового вычета

Как и в других случаях, на покупку недвижимости при помощи ДДУ распространяется стандартное ограничение по сумме, с которой производится вычет: он выполняется максимум с 2 миллионов рублей (при ставке налогообложения в 13% это означает, что сэкономить удастся до 260 тысяч). Если приобретается недвижимость на более крупную сумму, вычет будет распространяться на эти 2 миллиона, а вот налог на остальную сумму платить придётся. Например, если гражданин выплатил по ДДУ 3,3 миллиона рублей, то в виде НДФЛ он заплатит 3 300 000 x 0,13 = 429 000, а затем ему будет возвращено 2 000 000 x 0,13 = 260 000. Таким образом, разница, в данном случае 169 тысяч рублей, компенсирована не будет.

Если недвижимость приобретается семьёй, возврат будет доступен каждому её члену, на кого она оформляется. Предоставляется вычет лишь однократно, однако, если лимит в 260 тысяч рублей не был исчерпан, то в следующий раз останется возможность забрать остатки.

Например: гражданин приобрёл недвижимость на 1,4 миллиона рублей, и получил вычет в 182 тысячи. Это значит, что при следующей покупке он будет иметь право вернуть до 260 – 182 = 78 тысяч рублей.

Срок

При оформлении через налоговую получить свои средства назад можно только в начале следующего календарного года после получения права на вычет.

На расчёты и выплату налоговой даётся месяц, однако он отсчитывается со времени после завершения камеральной проверки, и с её учётом деньги будут получены лишь через 3-4 месяца, примерно к апрелю.

При оформлении через работодателя также сначала придётся подождать одобрения от налоговых органов, и этот процесс, скорее всего, займёт не один месяц. Однако необязательно будет дожидаться окончания календарного года, а потому начать получать вычет можно раньше – но и выплачиваться он будет не единой суммой, а постепенно.

Приведём пример, взяв данные из предыдущего с гражданином Р.А. Борисовым. Тогда его жильё было сдано в апреле 2017 года, подал заявление он в январе 2018, и получил свои деньги в полном объёме – 332 800 рублей, к апрелю. Если бы он прибёг к получению через работодателя, то перечисление средств началось бы раньше – например, в июне 2017 года.

Предположим, что ежемесячно он выплачивал в качестве НДФЛ 10 тысяч рублей – в таком случае выплата бы растянулась на: 332 800 / 10 000 = 33,28 месяца, и завершилась к началу 2020 года. Потому можно комбинировать эти варианты: до окончания года получать выплаты через работодателя, а затем обратиться в налоговую за выплатой остатка.

С 2017 года также сделано важное добавление: через работодателя могут быть возвращены налоги с начала года, вне зависимости от того, когда всё удалось оформить. Возвращаясь к нашему примеру: если раньше гражданин Борисов мог купить квартиру и получать вычет через работодателя лишь начиная с июня 2017 года, то теперь, также оформив всё к июню, он получает деньги за период начиная со сдачи жилья, с апреля.

Условия получения

Как указывает НК, использование вычета становится возможным с момента возникновения права на него, и для приобретения недвижимости он наступает после выполнения двух условий:

  • выплачены деньги за жильё и плательщик располагает подтверждающими это документами;
  • получено право собственности, и документы для подтверждения (акт приёма-передачи) также находятся в распоряжении плательщика.
Свидетельство о регистрации права собственности необязательно, и оформлять вычет можно без него.

Конечно, для получения возврата нужно, чтобы было с чего его оформлять: то есть являться плательщиком НДФЛ, а также иметь российское гражданство.

Граждане, приобретающие недвижимость в строящемся доме, нередко задаются вопросом, смогут ли они получить вычет до его сдачи. Поскольку наличие акта приёма-передачи названо в законодательстве обязательным условием его получения, до его оформления возврат получить нельзя.

Моментом приобретения права на вычет, таким образом, считается не дата, в которую был заключён ДДУ, а дата приёма квартиры, и если стройка никак не завершится, то это будет двойным ударом. По предварительному договору купли-продажи вернуть выплаченный налог также нельзя, поскольку права собственности им не передаются.

Важный нюанс: кроме непосредственно стоимости приобретаемой недвижимости согласно ДДУ, вычет может быть получен и на расходы, связанные с её отделкой – как на покупку материалов, так и на сами работы и разработку документации для её проведения. Однако, чтобы получить такую компенсацию, необходимо, чтобы в ДДУ было отдельно указано, что продаётся жильё без отделки. При отсутствии такого указания получить возмещение на отделочные работы не удастся.

Вычет при использовании ипотеки

Если для заключения ДДУ потребовалось взять ипотеку, вычет точно так же может быть получен. При этом есть и ещё одна важная деталь: помимо получения обычного вычета в тех же пределах, то есть не более чем с 2 миллионов рублей, он может быть предоставлен также и с процентов, которые пришлось выплатить за ипотеку. При этом подсчёт ведётся отдельно, а сумма, с которой может быть получен вычет, составляет до 3 миллионов рублей.

Данный вычет можно получить уже после основного, компенсируются расходы на проценты за всё время выплаты вне зависимости от того, был ли на тот момент уже подписан акт приёма-передачи.

Чтобы проиллюстрировать это, приведём пример: гражданин Р. А. Борисов оформил в апреле 2016 года ипотеку на 3,7 миллиона рублей, чтобы приобрести недвижимость по ДДУ в строящемся объекте. Через год, в апреле 2017 года, объект был сдан, и гражданин подписал передаточный акт. В январе 2018 года он обратился в налоговую за возвратом, и ему были предоставлены вычеты: основной с 2 миллионов рублей, и с процентов по ипотеке. Если выплаченные за всё время кредитования проценты составили 560 тысяч рублей, то вычет будет равен:

(2 000 000 + 560 000) x 0,13, то есть 13% НДФЛ = 332 800 рублей – именно эта сумма будет возвращена гражданину.

При переуступке прав

Если гражданин приобрёл права при помощи переуступки, то он также сможет получить вычет после подписания акта приёма-передачи.

Вдобавок к стандартному пакету документов нужно приложить также и договор переуступки, в остальном оформление ничем не будет отличаться от обычного.

Документация

Чтобы получить возврат, необходимо оформить пакет документов и подать его в налоговую. В него будет входить заявление и документы, подтверждающие доходы, выплату налогов и приобретение недвижимости, а также сумму, которая ушла на это.

Заявление

Их может быть два: одно оформляется в строгом соответствии с утверждённой формой для налоговой, второе – если гражданин желает получать возврат, не дожидаясь конца года, то есть чтобы ему не удерживали налоги с заработной платы. Это заявление оформляется для работодателя в свободной форме либо по утверждённой непосредственно в компании.

Подробно разбирать содержание заявлений мы не будем, поскольку их заполнение не представляет никакой трудности, к тому же к статье прилагаются образцы оформления и заполнения, на которые можно ориентироваться.

Заявление работодателю

Документы

Помимо заявления, понадобятся и иные документы:

  • справка по форме 2-НДФЛ – её можно получить у работодателя, если же вы трудились в нескольких местах в течение года или иного периода, за который оформляется вычет, то потребуются справки от каждого работодателя;
  • декларация по форме 3-НДФЛ;
  • подтверждающие право на вычет документы: договор долевого участия; акт приёма-передачи; если расходы на отделку также понёс заявитель, это должно быть указано в акте, а также предоставлены документы об объёме этих расходов;
  • реквизиты банковского счёта, на который должны быть перечислены средства.

Способы получения вычета

После подтверждения документами права на возврат, гражданин имеет возможность выбрать один из двух способов его получения:

  • до истечения календарного года начать получать его у работодателя – в этой модели НФДЛ с заработной платы не удерживается в течение установленного периода;
  • после завершения года вернуть выплаченный за него НДФЛ через налоговую.

Рассмотрим оба варианта подробнее.

Обращение в налоговую инспекцию

В рамках подготовки к нему нужно собрать перечисленные ранее документы, после чего заполнить декларацию 3-НДФЛ и связанные бумаги. На их основе готовится заявление.

После завершения подготовки документации нужно обратиться в налоговую и передать её туда. Вариантов два: лично или по почте. Преимущество первого способа очевидно: непосредственно при передаче будет произведена предварительная проверка и, если обнаружены какие-то проблемы или нехватка одного из документов, это сразу можно будет исправить.

Отправка по почте экономит время, но зато сам процесс получения вычета окажется более длительным, а если что-то сделано не так, то лишь через несколько месяцев, после проведения камеральной проверки, можно будет подать документы заново. Отправлять заявление и документы нужно ценным письмом с описью вложения.

После проведения камеральной проверки будет вынесено решение о том, предоставлять ли вычет.

Отводящееся на проверку время составляет не более трёх месяцев, а после её завершения даётся десять дней на отправку уведомления о результатах. В ходе проверки заявителя могут вызвать в налоговую для прояснения некоторых вопросов и представления оригиналов документов, но это довольно редкие случаи.

Если заявление на вычет не подавалось вместе с декларацией и другими документами, оно направляется после того, как сделано уведомление, и в течение следующего месяца деньги перечисляются гражданину. Отметим: если заявление подаётся с декларацией, инспекция может не присылать уведомление, а сразу делать перевод средств.

Через работодателя

При этой модели получения вычет не будет выплачиваться отдельно: вместо этого с заработной платы гражданина перестанут удерживать НДФЛ вплоть до месяца, когда вычет окажется полностью исчерпанным, после чего удержание возобновится.

Плюс такого способа – не нужно дожидаться, пока закончится год, вместо этого получать вычет можно начать сразу после возникновения права на него. Однако, если не удалось уложиться в один календарный год, то право на вычет придётся при наступлении нового ещё раз подтвердить в налоговой.

Оформляется он следующим образом:

  • Собирается пакет документов.
  • Опять-таки производится оформление в ифнс , итогом чего становится подтверждающее право на получение вычета уведомление оттуда.
  • Уведомление подаётся в бухгалтерию с заявлением (смотрите образец его оформления).
  • В бухгалтерии перестанут удерживать НДФЛ с вашей заработной платы.

Особенности получения вычета супругами

Право на вычет есть у каждого гражданина, поучаствовавшего в приобретении недвижимости и ранее его не использовавшего.

Это значит, что если покупку осуществляет супружеская пара, и оба супруга становятся собственниками, то возврат налогов может получить каждый из них в полном положенном объёме – максимум в 2 млн рублей, но этот максимум можно получить лишь при условии, что жильё стоит 4 млн или больше. Эти правила действуют с начала 2014 года, до того ограничение в 2 млн было суммарным, то есть оба супруга вместе могли получить возврат не более чем с этой суммы.

Если жильё стоит меньше, возможно распределение вычета в любой пропорции, от 50 на 50, до 100% одному из супругов и 0% другому.

Вышеизложенные правила касаются общей совместной собственности. При общей долевой сумма вычета будет распределяться согласно полученной доле

Заключение

При долевом строительстве оформить возврат будет сложнее, чем при простой покупке, из-за сочетания таких факторов, как длительность строительства (и возможные переносы сроков сдачи), из-за которой от заключения договора до приёма жилья проходит не один налоговый период, иногда происходящие задержки при передаче прав собственности, возможные проблемы в ходе камеральной проверки, и другие.

Всё это приводит к тому, что в ходе дела получатель немало потеряет из-за инфляции, а иногда решение налоговой и вовсе оказывается неудовлетворительным. Но всегда есть возможность обратиться в суд и попробовать отстоять свои права в нём, тем более что если удастся выиграть процесс, то расходы на все судебные издержки будут возвращены.

Образцы документов

Заявление в налоговую
Заявление работодателю

Добавить комментарий