Федеральный закон № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве

Каждый человек может получить в собственность помещение различными методами. В большинстве случаев люди попросту совершают покупку недвижимости. Долевое строительство, как вариант, также распространено.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в последней редакции регулирует все вопросы, связанные с возведением сооружений в указанном порядке.

Предмет регулирования

Предметом регулирования Федерального Закона № 214-ФЗ являются правоотношения, связанные с денежными средствами физических и юридических лиц, которые используются компанией для выполнения работ по возведению жилья. Привлекаемые финансы необходимы для компенсирования затрат на строительство объектов недвижимости. К последним относятся не только жилые дома, но также и другие помещения, которые будут использоваться заказчиком впоследствии. Также Закон устанавливает права и гарантии для участников процесса.

Использование денежных средств для компенсирования расходов в отношении объектов, которые в эксплуатацию ещё не введены, возможно только при наличии следующих оснований:

1. Соглашения о возведении сооружения в порядке долевого участия.
2. Жилищных сертификатов, наделяющих человека возможностью получить помещение в собственность.
3. Решения ЖСК.

Привлекать денежные средства для долевого возведения по другим основаниям не допускается. За нарушение установленного порядка строительства к виновным лицам могут быть применены меры воздействия, в том числе и административного характера.

Договор участия в строительстве

Основанием для реализации процедуры долевого строительства является договор соответствующего содержания. В качестве сторон такого соглашения выступают:

1. Застройщик. Это организация, которая осуществляет возведение новостройки. Компания должна иметь в своем распоряжении на праве собственности или аренды земельный участок. Также необходимо разрешение уполномоченных бюджетных инстанций на проведение стройки. Опыт деятельности застройщика в данной сфере должен составлять как минимум тридцать шесть фактических месяцев. Площадь объектов, введенных в эксплуатацию не должна быть меньше десяти тысяч квадратных метров.
2. Дольщики. Это физические или юридические лица, чьи денежные средства используются для оплаты работ, выполняемых по возведению сооружения.

Согласно положениям договора о долевом строительстве, застройщик обязуется выполнить все работы по постройке здания, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передать помещение заказчику. В свою очередь, дольщики должны своевременно оплачивать все расходы, согласно установленному графику платежей, и после окончания процедуры принять сооружение.

Порядок заключения

Соглашение о долевом возведении объекта должно быть оформлено в письменном виде и зарегистрировано в официальной уполномоченной инстанции. В соответствии с требованиями статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор считается заключенным с момента его государственной фиксации.

В тексте документа должно быть указано следующее:

1. Дата и место заключения договора, его регистрационный номер.
2. Сведения о сторонах – название, документы, подтверждающие их полномочия.
3. Предмет возведения. Указывается его подробное описание, в том числе и графическая форма – план, схема, чертеж, а также назначение.
4. Стоимость работ и порядок расчетов.
5. Сроки исполнения обязательств сторонами.
6. Гарантийный период на качество объекта.
7. Порядок возмещения возможного ущерба.
8. Ответственность сторон.
9. Основания и порядок расторжения договора.
10. Срок действия соглашения.
11. Реквизиты сторон.

Документ должен быть подписан уполномоченными представителями застройщика и дольщиков. При этом подписи проставляются на каждой странице и на каждой версии договора. Это позволит избежать фальсификации данных.

Цена

Цена определяется исходя из расчетов, производимых застройщиком. В стоимость включается размер всех помещений, которые будут использоваться владельцем в последующем, в том числе веранда, балкон, терраса, лоджия. Для проверки правильности расчетов застройщик предоставляет дольщикам проектно-сметную документацию, в которую входят и финансовые данные. Цена формируется из стоимости используемых материалов, оборудования, выполняемых работ и оплаты специалистам. Изменение размеров возможно только по согласованию сторон, при условии, если это предусмотрено договором. В случае увеличения стоимости застройщик производит отчисления в фонд компенсации. Такая сумма рассчитывается исходя из размера изменения.

Этот тип взаимоотношений предполагает, что выплата денежных средств производится только после государственной фиксации договора. Если условиями соглашения предусмотрено единовременная оплата, а дольщик не исполняет такого обязательства в течение более двух месяцев, строительная компания имеет право отказаться в одностороннем порядке от дальнейшей работы. Похожий алгоритм предусмотрен и для случаев, когда средства должны вноситься по установленному графику. Если дольщик нарушает такие условия более трех раз в течение фактического года или просрочил платеж на два месяца, застройщик может отказаться от дальнейшей работы в одностороннем порядке. За неисполнение правил оплаты участник строительства выплачивает организации компенсацию в размере одной трехсотой части ставки рефинансирования, за каждый день просрочки.

Гарантии качества

В соответствии с правилами статьи 7 Закона № 214-ФЗ строительная компания обязана передать заказчику здание, которое отвечает требованиям качества, указанным в соглашении, техническом регламенте, а также проектно-сметной документации. Вместе с объектом застройщик передает дольщику инструкцию по эксплуатации, а также всю информацию, касающуюся его безопасного и эффективного использования, времени службы, инженерных систем, элементов конструкции.

Если постройка не соответствует требованиям качества, то заказчик имеет право выдвинуть строительной компании следующие требования:

1. Устранить выявленные недостатки в кратчайшие сроки на безвозмездной основе.
2. Снизить стоимости соглашения.
3. Компенсировать затраты по ликвидации недостатков.

Если нарушения носят существенный характер, либо застройщик самоустранился от исправления дефектов, дольщик имеет полное право отказаться от исполнения своих обязательств и потребовать возврата выплаченных денежных сумм. Условия договора, которые освобождают строительную компанию от ответственности за допущенный брак, являются недействительными.

Общий срок гарантии на объект определяется условиями соглашения. При этом он не может быть менее пяти лет. Такой временной период исчисляется с момента передачи сооружения заказчикам. При этом на инженерно-техническое оборудование устанавливается отдельный срок гарантии, если иное не предусмотрено условиями соглашения. Независимо от этого такой временной период не может быть меньше тридцати шести фактических месяцев с момента передачи.

Стоит обращать внимание и на то, что в случае выявления недостатков заказчик имеет право направлять требование исполнителю об их устранении. Если застройщик отказывается его выполнить, то дольщик может решить такой спор в судебном порядке.

Но есть и подводные камни. Строительная компания не несет ответственности за возможные недостатки, если они возникли по причине неправильного использования самого объекта или инженерных систем, а также вследствие некачественного ремонта, проведенного владельцем или привлеченными им третьими лицами. Застройщик не компенсирует брак, который возник вследствие естественного износа сооружения.

В случае несоблюдения срока устранения недостатков, строительная организация выплачивает заказчику компенсацию в размере одного процента от общей стоимости работ, за каждый день невыполнения.

Передача объекта

Передача возведенного объекта дольщикам осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 8 Закона «Об участии в долевом строительстве».

Такая процедура реализуется на основании акта, который подписывается обеими сторонами. В этом документе указывается дата передачи, основные характеристики сооружения, а также другие сведения, которые стороны посчитали нужным включить. Процедура осуществляется только после получения строительной организацией разрешения на ввод постройки в эксплуатацию.

Исполнитель обязан проинформировать заказчика об окончании работ не позднее чем за месяц либо за четырнадцать суток, если срок завершения установлен договором. Извещение должно быть направлено по почте заказной корреспонденцией, с уведомлением о вручении адресату. При этом срок передачи не может быть установлен ранее, чем за две недели или позже одного месяца оговоренной сторонами даты. Заказчик обязан приступить к приемке в течение семи рабочих суток, с момента получения сообщения. До передачи объекта дольщик может потребовать от исполнителя оформить акт о выявленных недостатках либо прекратить исполнение обязательств.

В случае необоснованного отказа от приемки объекта заказчиком, по истечении двух месяцев исполнитель имеет право составить документ о переходе строения в одностороннем порядке.

С момента составления такого акта, застройщик снимает с себя ответственность в случае порчи строения. Такое возможно только при условии, если исполнитель имеет на руках документальное подтверждение того факта, что дольщик получил уведомление о завершении работ.

Расторжение

Расторжение договора по решению дольщика в одностороннем порядке возможно в следующих случаях:

1. Неисполнение застройщиком обязанности по передачи строения в течение двух месяцев с даты окончания установленного срока.
2. Отказ от устранения выявленных недостатков, снижения цены или компенсирования затрат в связи с допущенным браком.
3. Нарушение установленных норм качества.

В судебном порядке договор можно расторгнуть в следующих случаях:

1. Окончание или приостановление работ, в обстоятельствах, которые свидетельствуют о том, что сооружение не будет передано в установленный срок.
2. Поправки в проектно-сметную документацию, в том числе увеличение площади квартиры более чем на пять процентов от планируемой.
3. Изменение назначения постройки.

В случае расторжения договора строительная компания обязана вернуть выплаченные дольщиками денежные средства в течение двадцати рабочих суток с даты аннулирования соглашения, а также выплатить проценты за использование чужих финансов. Размер такой неустойки составляет одну трехсотую часть ставки рефинансирования. В срок включается весь период с момента получения денег или их части, до дня возврата. Если заказчиком является физическое лицо, то компенсация выплачивается в двойном размере.

Договор считается расторгнутым с момент получения одной стороны от другой уведомления. Информирование производится посредством почтовой связи. Письмо должно быть направлено заказной корреспонденцией с уведомлением о получении адресатом.

Ответственность сторон

Согласно статье 10 Закона «Об участии в долевом строительстве» сторона, которая допустила нарушения условий договора либо самоустранилась от исполнения таковых, обязана возместить другой причиненный ущерб. При этом все компенсации должны быть выплачены в полном объеме. Размеры таких сумм и порядок их оплаты определяются условиями договора и Закона № 214-ФЗ.

Уступка права требования

Перевести свои возможности предъявлять требования участник строительства может только в случае, если он выплатил сумму соглашения, либо при условии одновременной передачи своих долговых обязательств другому лицу. Такое допускается только после регистрации договора государственной инстанцией. Это правило распространяется и на выплату цены переуступки.

Обеспечение исполнения обязательств

Обеспечение исполнения обязательств по договору осуществляется путем внесения залога. Такой подход позволяет, прежде всего, гарантировать возврат денежных средств в случае, если соглашение о строительстве будет аннулировано в одностороннем порядке или по решению судебной инстанции. В то же время это обеспечит возмещение ущерба вследствие недобросовестности одной из сторон.

Страхование гражданской ответственности

Каждый застройщик может застраховать возможное применение мер воздействия на случай нарушения или невыполнения обязанности по своевременной передаче постройки заказчику.

Государственная регистрация

Документы, которые касаются возведения сооружения по долевому принципу, должны быть зарегистрированы в уполномоченной государственной инстанции. Это правило оформления касается как самого соглашения о возведении, так и права собственности.

Договора

Для этого заинтересованные стороны должны предоставить само соглашение в уполномоченную государственную инстанцию, где будет проведена юридическая экспертиза документа. После этого данные о ДДУ будут внесены в Единый реестр недвижимости. На нем проставляется соответствующий регистрационный номер. Также заинтересованному лицу выдается выписка о внесении документа в реестр.

Права собственности

Аналогичным образом происходит регистрация права собственности на помещение. Как и в случае с договором, дольщик обращается в уполномоченную инстанцию. После чего получает документ, подтверждающий его возможности. При этом человек обретает долю в общем имуществе.

Информация

В процессе реализации процедуры долевого строительства, участникам должна быть предоставлен исчерпывающий перечень информации о строительной компании и о проекте возводимого объекте.

О застройщике

В перечень информации о строительной компании должны входить следующие сведения:

1. Полное наименование застройщика, место расположения, распорядок работы, адрес интернет-сайта и электронной почты, фамилия, имя, отчество, руководителя или ответственного исполнителя.
2. Сведения о регистрации государственной инстанцией.
3. Данные об учредителях организации – их количество, а также проценты голосов, которым обладает каждый.
4. Сведения о проектах возведения, которые были реализованы ранее, в течение тридцати шести предшествующих месяцев, с указанием мест расположения сооружений и сроков ввода в эксплуатацию.
5. Данные об участии застройщика в инженерных, архитектурных или страховых организациях, если он является членом таковых.
6. Информация о результатах финансовой деятельности в текущем году.
7.  Сведения о соответствии строительной компании требованиям действующего законодательства.

Любому обратившемуся застройщик обязан представить следующую информацию:

1. Учредительную документацию.
2. Свидетельство о постановке на гос. учет, в том числе и в налоговой инстанции.
3. Утвержденные финансовые отчеты за год и заключение аудиторов.

Всю указанную документацию застройщик представляет в оригиналах или в виде заверенных копий.

О проекте строительства

О проекте возведения строительная компания должна предоставить следующие данные:

1. Виды возводимых объектов.
2. Сведения о договорах, в рамках которых выполняются работы.
3. Данные о разрешении строительства. Здесь указывается дата, номер и срок действия документа, а также название инстанции его выдавшей.
4. Подтверждение права застройщика на земельный участок либо название собственника, если территория предоставлена на правах аренды.
5. Благоустройство прилегающей территории, которая планируется впоследствии.
6. Место расположения и основные характеристики сооружений, а также их общая площадь.
7. Подключение построек к инженерно-техническим и коммуникативным сетям. Размер стоимости такой процедуры.
8. График выполнения необходимых работ.
9. Приблизительная стоимость всего процесса.
10. Способ гарантирования выполнения обязанностей компанией.
11. Размер бюджета организации.

В случае обращения застройщик предоставляет разрешение на строительство, финансово-техническое обоснование, результат экспертной оценки проектно-сметной документации, подтверждение права на земельный участок.

Защита прав граждан

По запросу такой организации строительная компания обязана в течение десяти фактических суток с момента поступления запроса представить финансовую информацию и документы, удостоверяющие её подлинность.

Все выплаты компенсационного характера в пользу дольщика производятся в соответствии с требованиями действующего законодательства и условиями договора.