Действующим законодательством предусмотрена для каждого заинтересованного лица возможность аренды участка земли для своих целей. Для этого обязательно заключать договор аренды земельного участка, в качестве сторон которого могут выступать как физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели.
Существенные условия договора
Как и любой другой договор, соглашение об аренде земельного участка должно содержать в себе ряд условий, включение которых в текст документа является обязательным.
К таковым отнесены:
- Сведения о сторонах сделки.
- Предмет договора.
- Цена и порядок расчетов.
- Срок действия.
Если стороны не согласуют между собой все существенные условия договора аренды, то он может быть признан не заключенным.
Предмет
Предметом соглашения такого характера является часть земной поверхности, имеющая определенные границы. Они определяются в соответствии с планом участка. Подобный документ имеется на руках у каждого собственника. Сведения о предмете вносятся в договор согласно информации об участке, которая содержится в плане. При этом необходимо дать подробное описание объекта. Следует отметить, что в качестве предмета может выступать любой земельный участок, независимо от его места расположения. Исключением здесь являются территории, которые ограничены для общего доступа, например, закрытые военные городки.
Цена
Ещё одним существенным условием является цена договора. Также в этом разделе правильным будет указать и порядок расчетов. Стоимость сделки определяется по договоренности между сторонами, с соблюдением требований действующего законодательства. По условиям договора на арендатора возлагается обязанность по своевременной оплате за используемый земельный участок, а также определяется порядок её внесения. В большинстве случаев, на практике, составляется график осуществления платежей, который будет являться приложением к договору. Также можно отразить периодичность оплаты в тексте самого соглашения, с указанием конкретных дат.
Оплата может осуществляться в виде:
- Твердой суммы, вносимой с определенной периодичностью или одним платежом.
- Процента о выручки за произведенный объем продукции или оказываемые услуги.
- Совершения каких-либо действий в интересах арендодателя.
- Передачи собственнику участка во владение или временное пользование какой-либо вещи.
- Благоустройство арендатором занимаемого земельного участка.
Стороны могут достигнуть договоренности о совмещении способов оплаты, например, часть будет установлена в твердой сумме, а остальное в проценте от реализации произведенной продукции.
Цена договора может изменяться по взаимному согласию сторон, если это не запрещено действующим законодательством. Поправки такого характера в документ можно вносить не чаще одного раза в течение двенадцати фактических месяцев. Арендатор может инициировать процедуру уменьшения цены, если в силу возникших объективных обстоятельств, условия использования или состояние участка стало хуже. Если сроки внесения оплаты были существенно нарушены, то собственник может потребовать денежные средства досрочно, но не более чем за два периода расчета подряд.
Срок
Срок договора определяется сторонами сделки. Если такой срок не указан, то соглашение признается заключенным на неопределенное время. В таком случае каждая из сторон имеет полное право в любой момент инициировать процедуру прекращения договорных отношений. При этом необходимо уведомить другую сторону о своем намерении не позднее чем за три фактических месяца, либо в другой срок, установленный условиями договора или действующим законодательством.
Действующим законодательством могут быть установлены максимальные сроки договора. В этом случае, если в процессе исполнения обязательств ни одна из сторон не выразила намерений прекратить отношения, соглашение утратит силу по истечении указанного периода. Если срок договора превышает установленный максимум, то действовать он будет на протяжении установленного законом предела.
Виды договоров
Договора аренды земельных участков делятся на категории, в зависимости от продолжительности сотрудничества, а также намерений сторон. Они могут быть длительным или краткосрочными. Все зависит от целей, которые преследует, прежде всего, арендатор. В данном случае имеет значение вид деятельности, который будет осуществляться на земельном участке.
Краткосрочные
Краткость срока аренды земельного участка изначально подразумевает незначительную продолжительность договорных отношений. На практике такой период составляет от пяти до десяти фактических лет. Также краткосрочные отношения имеют место в случаях, когда арендатор намерен возвести новые или восстановить уже имеющиеся сооружения. Чаще всего это связано с частным жильем и ИЖС, в целях последующего получения земельного участка в собственность. Небольшая продолжительность сотрудничества может быть обусловлена благоустройством парковых зон, либо созданием парковочных мест.
При этом сроки отношений могут быть продлены в порядке, предусмотренном условиями договора.
Долгосрочные
Долговременное сотрудничество предусматривает заключение договора на более длительный срок. В отношении аренды земельного участка такой период может достигать сорока девяти лет. При этом краткосрочный договор может измениться на длительный по взаимному согласию сторон.
Долгосрочные отношения актуальны для случаев, когда человек намерен осуществлять на занимаемом участке земли профессиональную деятельность, вести подсобное хозяйство. Такой вариант предусматривает длительное использование территории, поскольку для развития проекта такого характера может потребоваться много времени. Также долгосрочность договора актуальна в случаях реализации туристического или гостиничного бизнеса.
Особенности договоров
Каждый договор аренды участка земли может иметь свои особенности. Это зависит, прежде всего, от его предмета. В данном случае объектом отношений может выступать часть участка либо земельный пай.
Части земельного участка
Арендодатель может владеть участком земли не целиком, а только лишь его частью. Соответственно предметом договора может быть только такая площадь. Также арендатору необходимо знать о том, что есть неделимые участки. Примером может являться территория, на которой расположен многоквартирный дом. Такой участок нельзя разделить на части, поскольку он является объектом общего пользования.
Следующим шагом будет определение границ участка. Для этого лучше всего обратиться к специалистам по земельным вопросам, чтобы оформить план территории с указанием границ своей части. Такой документ позволит внести земельную часть в Росреестр, как отдельный объект недвижимости. То есть сдаваемая часть станет полноценным предметом договора. Некоторые владельцы не используют такой подход, а прилагают к договору общий план, с указанием своей части. Такой вариант может затруднить государственную регистрацию договора в последующем, если он заключается на период более двенадцати месяцев, и создаст определенные препятствия для исполнения обязательств сторонами. Например, соглашение будет аннулировано, либо у сторон возникнут разногласия по поводу площади сдаваемого участка.
В завершении нужно согласовать решение о сдаче территории в аренду с контролирующими инстанциями.
Земельного пая
В основном земельный пай касается территории сельскохозяйственной или производственной организации. Он представляет собой часть, выделенную из общей собственности. Например, работнику совхоза предоставили определенную часть земли, и впоследствии он имеет право на получение прибыли от выращивания на ней продукции.
Для заключения договора такого характера потребуется в обязательном порядке определить границы пая. В этих целях можно использовать техническую документацию на земельный участок организации. План или схема должны содержать в себе не только сведения о расположении пая, но также о его площади, целях использования, номере регистрации в специальном реестре. Следует отметить, что несмотря на то, что пай является частью общей собственности, в договоре аренды он будет выступать в качестве обособленного объекта недвижимости.
Государственная регистрация
В соответствии с требованиями действующего законодательства соглашение о сдаче в аренду участка земли должно подлежать госрегистрации, за исключением случаев, если договор заключается на срок менее года. При этом необходимо соблюдать ряд условий, а также представить обязательные документы. В соответствии с требованиями действующего законодательства срок реализации процедуры составляет семь суток с момента представления необходимых сведений.
Весь порядок фиксирования договора регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
Условия
Заинтересованные стороны должны выполнить некоторые условия, для того чтобы договор был зарегистрирован. Прежде всего, нужно предварительно подготовить необходимую документацию. После этого оплачивается государственная пошлина в определенном размере. Эта сумма зависит от инициатора. Для физического лица величина пошлины составляет две тысячи рублей, для организации – двадцать две. Затем документы, вместе с квитанцией об оплате, направляются в регистрирующий орган. Сделать это можно несколькими способами.
Самый распространенный из них – это личная доставка. В этом случае инициатор сможет лично убедиться, что документы адресат получил. Также можно на месте исправить возможные ошибки или получить разъяснения о порядке их устранения. Допускается почтовая пересылка документов. В этом случае лучше всего использовать специальную корреспонденцию с уведомлением о вручении адресату. Можно направить документы и по электронной почте. В такой ситуации необходимо будет перевести все сведения в электронный формат.
После завершения процедуры, обоим сторонам сделки будут предоставлены экземпляры договора с отметкой о регистрации.
Перечень документов
Реализация процедуры регистрации будет невозможной без предоставления определенных документов.
К ним отнесены:
- Заявление о государственной фиксации договора. Его может предоставить любая из сторон.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя. Для физического лица это будет паспорт, для представителя организации – доверенность.
- Договор аренды. Если инициатор предъявляет копию, заверенную нотариусом, то он обязан приложить оригинал.
- Кадастровый паспорт участка, с указанием его описания.
- Документ, подтверждающий право собственности у арендодателя.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Организации необходимо будет представить также заверенные копии учредительных документов.
Продление договора
Любой договор можно продлять. Это касается и аренды участка земли. Такое решение принимается сторонами сделки. При этом пролонгация договора будет возможна только в пределах установленного максимума. Если настал срок окончания договора, то потребуется заключить новое соглашение. При этом арендатор, который добросовестно исполнял свои обязательства и не допускал нарушений, имеет преимущественное право на подписание нового договора.
О своем намерении произвести перенаем заинтересованное лицо обязано проинформировать собственника до истечения срока соглашения. При этом новый договор может быть заключен на новых условиях по взаимному решению сторон. Если арендатор получил отказ, а собственник в течение двенадцати фактических месяцев предоставил участок другому лицу, то такое соглашение может быть аннулировано в судебном порядке. В этом случае права аренды переводятся на прежнего пользователя.
Дополнительное соглашение
Такую процедуру может инициировать каждая из сторон. Причинами для этого чаще всего является ухудшение условий для исполнения обязательств. Например, в силу обстоятельств экономического характера, размер оплаты стал слишком велик для арендатора или мал для собственника, либо размер предоставленной территории может не удовлетворять целям пользователя. В таких случаях составляется дополнительное соглашение к договору.
Форма документа
По общим правилам дополнительное соглашение должно быть составлено в письменной форме. Образец типового договора прилагается к статье.
В тексте необходимо указать следующее:
- Дата и место подписания.
- Сведения о сторонах сделки – название, документы, подтверждающие полномочия,
- Данные договора, в который вносятся изменения – номер, дата, предмет.
- Пункты, которые будут исключены или внесены, их номера.
- Новая редакция измененных частей.
- Дата вступления поправок в силу.
- Реквизиты и подписи сторон.
Дополнительное соглашение должно быть составлено в двух экземплярах. Для оформления используется обычная офисная бумага и технические средства печати.
Порядок заключения
До подписания дополнительного соглашения, стороны сделки могут провести переговоры, в целях мирного урегулирования возникшего спора. Результаты такой процедуры оформляются путем составления протокола разногласий. Такой документ будет обосновывать причины внесения поправок в договор. Проект дополнительного соглашения может подготовить любая из сторон, либо при участии представителей каждой из них.
После подписания документа он, как и основной договор, должен пройти государственную регистрацию. В противном случае изменения будут недействительными. Такая услуга оказывается на возмездной основе. В данном случае физическое лицо должно будет оплатить триста пятьдесят рублей, юридическое – тысячу.
Добавить комментарий