Соглашение такого характера заключать, как правило, приходится в целях длительного использования помещения для проживания. После подписания такого документа осуществляется передача имущества (квартиры) во временное пользование нанимателям. Указанные правоотношения имеют свои отличительные особенности как в процессе их исполнения, так и прекращения.
Аренда и найм, отличия
Помещение может использоваться в разнообразных целях, которые определяет заинтересованная сторона сделки. Это может быть аренда и снятие внаём. Указанные процедуры отличаются по своей сути.
Разница заключается в предмете сделки. Сдача внаём возможна только в отношении жилых помещений. В случае с арендой целями являются организация офиса, осуществление складской деятельности, производство продукции, оказание услуг, торговля. Тем не менее жилье также может выступать в качестве предмета, если одной из сторон является юридическое лицо. Такое правило указано в части 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ.
В качестве сторон, в случае со съемом, выступают физические лица. Аренда допускает участие организаций. Срок найма не может превышать пяти лет. В случае с арендой стороны не ограничены максимальным пределом продолжительности отношений. Различие заключается в наименовании сторон. Также для аренды предусмотрена обязательная государственная регистрация документа, в случае если его предметом является недвижимость. В отношении найма такое правило действует, когда полученный по соглашению доход превысит десять минимальных размеров оплаты труда. Как правило, такие бумаги носят долгосрочный характер.
Стороны договора
В качестве сторон соглашения о найме выступают физические лица. С одной стороны – это человек, который заинтересован в получении жилья (арендатор). Согласно статье 21 Гражданского кодекса РФ им может быть любое лицо, достигшее восемнадцатилетнего возраста. Те, кто младше, либо ограниченные в дееспособности, не обладают такой возможностью. В интересах таких категорий лиц действуют их законные представители – родители или опекуны.
С другой стороны соглашение подписывает собственник жилого помещения. Владелец может делегировать такие права своему законному представителю. В этом случае потребуется оформить доверенность, которая будет подтверждать его полномочия.
Основные условия
Договор найма жилого помещения должен содержать в себе ряд условий, которые отражают его суть. Без них документ будет недействительным.
Прежде всего, это сам предмет сделки. В данном случае в качестве такового выступает помещение. Обязательным является его пригодность для эксплуатации.
Стоимость соглашения – это ещё одно из основных условий. Она формируется из размера платы за жилищные услуги. Следует отметить, что пользование коммунальными услугами сюда не включается. Такой расчет производится отдельно. Внесение денежных средств является обязанностью нанимателя и осуществляется путем перечисления сумм на расчетный счет обслуживающих организаций.
Срок проживания также должен быть указан в тексте соглашения. Он определяется сторонами. Действующим законодательством установлено, что срок не должен превышать пяти лет. Если такой период стороны не определили, то считается, что договор заключен на указанное время.
Оформление договора
Типовой формы соглашения о найме, которую необходимо использовать в обязательном порядке, не утверждено. Документ заполнять можно произвольно, с учетом общих правил.
В тексте должна быть отражена следующая информация:
- Дата и место заключения соглашения.
- Сведения о сторонах сделки – фамилии, имена и отчества, адреса проживания, серии, номера и даты получения паспортов.
- Предмет соглашения. Здесь необходимо указать адрес расположения помещения, его площадь, количество предоставляемых комнат, имеющиеся удобства и места общего пользования.
- Стоимость сделки. В этом разделе следует отразить не только конкретную сумму, но также периодичность и способы внесения денежных средств. Это может быть оплата наличными либо зачисление на расчетный счет наймодателя. Периодичность определяется по договоренности между сторонами. Её можно оформить в виде отдельного графика, как приложение к договору.
- Права, обязанности и ответственность сторон сделки. Здесь следует указать возможность и причины досрочного прекращения отношений, необходимость содержать помещение в надлежащем состоянии и выполнять ремонтные работы, выплату штрафа или неустойки за нарушение условий сделки.
- Срок действия соглашения. Он определяется сторонами, но не может быть более пяти фактических лет.
- Обстоятельства, возникновение которых не зависит от намерения сторон. Они будут выступать в качестве причин досрочного прекращения отношений.
- Банковские реквизиты и подписи сторон.
В соглашении нельзя использовать слова и фразы, оскорбляющие человеческое достоинство. Исправления также не допускаются. Ошибки должны исправляться путем составления дополнительного соглашения. Основанием для оформления являются паспорта участников сделки, а также документы, подтверждающие принадлежность жилья: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности либо выписка из Единого реестра недвижимости.
Все надо правильно заполнить и распечатывать сразу минимум две копии – одна для нанимателя, вторая – для хозяина.
Нужен ли нотариус
Согласно закону нотариально договор найма жилого помещения может и не заверяться. Однако стороны соглашения могут обратиться к услугам специалиста.
Нотариальное заверение является не только официальным подтверждением заключенной сделки, оно ещё удостоверяет тот факт, что договор соответствует требованиям действующего законодательства. Это позволит снизить риск возникновения разногласий, поскольку сторонам будет оказана квалифицированная помощь в документальном оформлении сделки. Также нотариально заверенный договор, безусловно, принимается судом в качестве доказательства.
Обязательна ли регистрация
Не исключение здесь и правоотношения о найме комнаты, квартиры или домовладения. В данном случае регистрировать придется обременение жилья, которое имеет место на основании договора, при условии, что он заключен на период не менее двенадцати фактических месяцев.
В такой ситуации инициатор должен будет представить свое заявление, а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение. Все указанные сведения должны быть направлены владельцем в течение одного фактического месяца. Такой срок исчисляется с даты заключения договора. Услуга по государственной регистрации в Росреестре оказывается на возмездной основе, то есть не бесплатно, инициатор обязан будет оплатить госпошлину, размер которой составляет две тысячи рублей.
Кто может составить договор?
Действующим законодательством определен круг лиц, которые наделены исключительным правом составлять договор найма жилья. Это могут быть только собственник, наниматель либо их законные представители. Указанные лица составляют контракт в произвольной форме, с учетом требований нормативных правовых актов по шаблону. К статье прилагается образец, опираясь на этот примерный вариант, вы легко сможете написать свой вариант соглашения. Если возникают трудности, то всегда можно обратиться к помощи профессиональных юристов или риэлтерское агентство.
Для участия в таком процессе можно привлекать третьих лиц, в порядке оказания услуг. Такой вариант самый оптимальный для каждой из сторон. Обратившись к услугам квалифицированного специалиста, участники сделки получают дополнительные гарантии того, что соглашение будет оформлено надлежащим образом.
Несмотря на то что такой способ повлечет за собой дополнительные временные и денежные затраты, он позволит избежать проблем в будущем. Квалифицированный юрист может предоставить сторонам в качестве проекта договора бланк, изготовленный типографским способом, и окажет помощь в его заполнении. Также участники сделки вправе потребовать составить документ на обычном листе офисной бумаги и учесть особенности сложившейся ситуации.
Истечение срока действия
Истечение срока действия договора найма жилья влечет за собой определенные правовые последствия. В такой ситуации возможны два варианта развития событий. Первый – пролонгация соглашения. В данном случае речь идет о продлении срока действия договора. Второй – полное прекращение отношений, расторжение соглашения и выселение жильцов из помещения.
Продление договора
В случае истечения срока действия, возможно его продление. Такое решение принимает собственник жилья. Последнему следует помнить о преимущественном праве нанимателя, поскольку он наделен возможностью заключить договор на новый срок, независимо от наличия других претендентов. Не позже чем за три месяца до окончания срока собственник должен направить проживающему предложение о продлении договорных отношений на прежних или новых условиях. В таком случае наниматель не имеет права потребовать увеличить количество лиц, проживающих совместно с ним.
Если собственник помещения отказался от продления отношений, но в течение двенадцати месяцев вселили другого человека, бывший квартиросъемщик имеет право потребовать аннулирования подобного договора, а также компенсации причиненного вреда. Как правило, такие вопросы решаются в судебном порядке.
Выселение квартирантов
Не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора найма жилья, собственник обязан направить проживающему уведомление о прекращении договорных отношений. При этом владелец должен гарантировать, что помещение не будет сдаваться другим лицам в течение двенадцати фактических месяцев.
Нарушение такого обязательства может повлечь определенные проблемы для собственника. В таком случае бывший жилец может потребовать аннулировать новый договор, а также возместить причиненный ему материальный и моральный ущерб.
Письмо об освобождении квартиры
Самой формы уведомления о предстоящем освобождении занимаемого жилого помещения действующим законодательством не утверждено. Документ составляется произвольно. При этом необходимо учитывать требования общих правил информирования.
В тексте должно быть указано следующее:
- Фамилия, имя, отчество собственника, адрес его проживания и контактный телефон.
- Аналогичные данные проживающего.
- Информация о заключенном договоре найма – дата, место, предмет срок действия.
- Намерение о выселении и его причины. В данном случае это будет истечение срока договора.
- Дата освобождения занимаемого помещения.
- Правовые последствия неисполнения такого требования.
- Число, месяц и год составления уведомления, подпись собственника.
Составленное информационное письмо должно быть направлено нанимателю. Это является обязанностью владельца. Передать уведомление можно лично, переслать по почте, интернету либо через доверенное лицо. В данном случае владельцу жилья необходимо иметь на руках документальное подтверждение факта получения уведомления нанимателем.
Добавить комментарий