Погрешность при межевании земельных участков

Погрешность при межевании земельных участков возникает неизбежно, её величина зависит от методов измерений, качества использующейся техники, погодных условий, квалификации проводящих измерения специалистов и других факторов. В любом случае полностью исключить её нельзя, и потому она допускается законодательством.

Если допущенная при измерениях погрешность ниже пределов допустимой, это не станет препятствием для регистрации результатов межевания, в ином случае они не будут засчитаны.

Цели межевания

Межеванием называют процесс, в ходе которого специалистами определяется точное расположение на местности и пределы земельного участка, из чего затем высчитывается его площадь. После проводится согласование результатов с соседями, а итоги межевания на местности закрепляются при помощи составления межевого плана. Останется лишь занести результаты в реестр, чтобы официально закрепить за собой участок с точно очерченными границами.

Что до целей проведения межевания, то они следующие:

• Описание границ участка, а также точное определение того, где они должны проходить – важнейшая из преследуемых целей.
• Установление межевых знаков, наглядно отображающих границы.
• Составление топографического плана, который будет нужен для оформления документации на землю.

Исходя из этих целей, можно определить случаи, в которых межевание проводится:

Спорная ситуация с соседями, при межевании и регистрации границ спор может быть исчерпан, а при его продолжении в суде результаты межевания будут важным аргументом.

• После покупки участка.
• После перехода земли по наследству.
• Для последующего разделения участка на части либо, наоборот, соединенения нескольких.

Если межевание не проведено, и у участка отсутствуют точно установленные границы, это чревато возникновением проблем, если заключаются некоторые сделки, например:

• Землю надо разделить, чтобы продать одну её часть, подарить либо унаследовать.
• Участок оформляется в качестве залога для банка.
• Участок приобретается – затем могут обнаружиться неурегулированные конфликты.

В целом проведение межевания перед какими-либо сделками с земельным участком крайне желательно, даже если пока не является обязательным, поскольку оно способствует приведению всех касающихся его документов в порядок, как и в целом связанных с ним дел. Риск возникновения конфликтов с соседями по поводу границ неразмежёванных участков выше, межевание же помогает уладить спорные вопросы.

Правовое регламентирование

Вопрос межевания регламентируется Федеральным законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости», а детали, относящиеся к методам измерений и формулам расчёта погрешностей, указываются в приказе Министерства Экономического Развития № 90 (на него ссылается статья 22.13 ФЗ № 218).

Указания относительно требуемой точности и допустимой погрешности измерений содержатся также в Письме Росземкадастра «Методические указания по проведению межевания».

Помимо перечисленных, существуют также другие законодательные акты и указания, регламентирующие детали проведения процедуры межевания в целом, применение различных методик и прочие касающиеся межевания и прав на землю нюансы. Кроме федерального уровня, они также могут действовать и на региональном. Но обычно все эти законодательные акты интересуют уже исполнителей работ, которые и должны будут их учитывать, а не владельцев, заказывающих проведение межевания.

Границы земельного участка

Границами участка называют линии, при помощи которых соединяются поворотные точки, отмечающие его пределы. Именно этими линиями и устанавливается, землёй какой площади владеет хозяин участка, а уже непосредственно на земле граница может быть отмечена забором, специальными знаками, естественными преградами – в таком случае она обычно немного переносится в ту или иную сторону, поскольку расположение естественного ориентира редко совпадает с ней в точности.

Ключевая характеристика границы – координаты поворотных точек, исходя из них будет проводиться расчёт площади участка, и как раз они попадут в реестр.

Но так проводится юридическое установление границы, и следует различать эту умозрительную границу, и фактическую, отмеченную какими-либо знаками или другими значимыми объектами. Если фактическая граница совпадает с юридической, то идеальная ситуация, в которой не требуется никаких дополнительных действий, чтобы пределы участка были установлены полностью по законодательству – после этого никаких проблем у его владельца возникнуть уже не должно.

Но добиться, чтобы юридические и фактические границы соответствовали друг другу, не всегда просто. Для этого и проводится межевание уже проходивших эту процедуру ранее участков. Чтобы уточнить границу, при спорах с соседями урегулировать их, возможно пойдя на определённые уступки, и занести в реестр уже точные сведения, обзаведясь границами, к которым никто не будет иметь претензий.

Поворотные точки

У земельного участка должны быть определённая конфигурация, простая или сложная. Вовсе не всегда участок представляет собой квадрат или прямоугольник с углами по 90 градусов – во многих случаях эти углы могут быть другими, что делает измерения сложнее. Все места, в которых направление меняется, необходимо зафиксировать – они и будут называться поворотными точками.

На межевом плане их легко выделить, и именно по ним определяется положение участка, а его границы проводятся от точки до точки. От их количества зависит стоимость межевания, а значит, чем проще участок по форме, тем дешевле проведение его межевания. Ведь чтобы измерить простой четырёхугольник, потребуются лишь 4 поворотные точки, а если форма участка сложнее, и он имеет изгибы, то и число точек для измерения возрастает с каждым следующим всё больше.

Определение координат

Очень важно правильно установить поворотные точки – фактически это ключевая часть процедуры межевания, ведь именно от этого во многом зависит точность измерения участка. Для точного определения их координат могут использоваться различные виды съёмки: спутниковая, геодезическая, картометрическая, фотограмметрическая, аналитическая.

Установление координат поворотных точек должно проводиться в натуре. После того как требующиеся расчёты проведены, и их результаты согласованы, инженером устанавливаются вехи, проводятся линии, через которые можно установить межу.

Методы измерения

Применяются различные способы измерения координат:

1. Геодезические – к группе геодезических методов относят три разных: триангуляции, полигонометрии и трилатерации. В первом случае применяются данные государственной геодезической сети, развёрнутой практически на всей территории страны. Во втором на местности измеряется длина линий, соединяющих определённые пункты и объекты, и образующих полигонометрический код. При трилатерации для определения положения точек на местности выстраиваются треугольники.
2. Спутниковая съёмка – полученные посредством измерений на местности данные подкрепляются показателями со спутников, точность измерений которых сейчас стала достаточно высокой, чтобы соответствовать требованиям закона, пусть и не во всех случаях.
3. Картометрический – определение осуществляется на основе уже имеющихся карт, по которым затем проводится вынос границ в натуру.
4. Фотограмметрический – дополняет предыдущий, при этом к карте применяются аэроснимки, повышающие точность определения координат.
5. Аналитические – координаты выявляются при помощи использования статистических приёмов. То есть, высчитывается среднеквадратичная погрешность между результатами, полученными другими способами измерений, и получаются координаты, выявленные аналитически.

Определение границ по координатам

Есть два основных варианта, при которых определение границ будет проходить по-разному:

1. Если ранее они относительно данного участка не определялись – тогда сначала потребуется провести весь комплекс работ по установлению координат важных физических отметок, а затем и поворотных точек с использованием точек государственной геодезической сети и данных GPS.

Затем по итогам измерений устанавливаются координаты поворотных точек, и между ними проводятся прямые линии – это и будут границы участка, пока что предварительные, поскольку затем, в ходе согласования, возможен их перенос.

1. Если ранее участок был размечен, и его границы обозначены в документах – тогда им требуется лишь уточнение. В этом случае понадобится провести работы другого характера – должны быть определены границы смежных участков, и выявлены возможные наложения либо, наоборот, промежутки между участками.

В первом случае потребуется договориться с соседями, с участками которых имеются наложения, чтобы их устранить, во втором же случае можно расширить площадь земли за счёт включения в неё никому не принадлежащей территории (но на это установлены определённые ограничения).

Отметим, что, даже если установление границы в итоге не удалось согласовать с соседом, поскольку он считает, что та должна проходить иным образом, всё равно установленные кадастровым инженером знаки для её обозначения передвигаться не должны, иначе можно получить штраф.

Соседу придётся оспорить межевание либо в самой компании, которая его проводила (это можно сделать в течение месяца), либо сразу в суде, поскольку первое действие редко оказывается результативным.

Требования к точности

Несмотря на то, что для определения координат применяются сложные методы, и зачастую комбинируются сразу несколько, идеальной точности всё равно достигнуть очень сложно. Хоть межевые пункты и размещаются с высокой частотой, всё же она недостаточна, чтобы измерять координаты поворотных точек с идеальной точностью – ведь для этого пришлось бы утыкать ими едва ли не каждый метр.

В результате некоторые отклонения допускаются, но всё же существуют требования к точности измерений – она должна быть достаточной, чтобы погрешность не превышала максимально допустимую, а для этого специалисты должны обладать квалификацией и оборудованием соответствующего уровня.

Допустимая погрешность

Погрешность – это, собственно, разница между результатами измерений кадастрового инженера, и истинными координатами поворотной точки. На то, насколько высокой она в итоге окажется, могут повлиять самые разные факторы:

• квалификация специалиста;
• погодные условия;
• точность приборов;
• рельеф участка;
• и даже простое стечение обстоятельств.

Часто погрешности могут быть связаны с пунктом установки оборудования. Он должен выбираться тщательно, чтобы рельеф в местности, где он установлен, приводил к возрастанию уровня погрешности в как можно меньшей степени. Но нередко рельеф всего участка оказывается слишком сложным, чтобы сделать влияние этого фактора незначительным, как ни выбирай пункт установки оборудования.

Искажения вносят и сами измерительные приборы, также они происходят при снятии показаний с них – у разных сотрудников они могут расходиться, хотя бы даже просто из-за угла зрения. Потому, чтобы снизить погрешность, положение граничных точек измеряют по несколько раз, после чего результат усредняется.

Главное, чтобы погрешность в итоге соответствовала допустимой, а для той есть точные значения, зафиксированные в законодательстве. Какая именно погрешность допустима в каждом конкретном случае будет зависеть от того, какое целевое назначение имеет участок:

• если это земля в населённом пункте, то она равна 10 см;
• для предназначающихся под ИЖС, ЛПХ, садоводство земель – 20 см;
• для других сельхозземель, а также особо охраняемых объектов – 25 см;
• для земель из водного и лесного фонда, запасов и спецназначения – 50 см.

Если земля переведена в другую категорию, то и погрешность должна будет соответствовать новой. Следовательно, если она выше, то понадобится уточнить границы. К примеру, если земля из запасов переведена в предназначающуюся для ЛПХ, при этом погрешность при измерении составляла 40 сантиметров – и ранее этого было достаточно, но для ЛПХ требуется не более 20.