PRAVO.ESTATE

Как купить землю у государства?

Земля, как объект недвижимости, становится все более популярной. Для многих людей владение земельным участком считается показателем стабильности и даже престижа. В стремлении приобрести надел покупатель рассматривает разные варианты и самым выгодным считается покупка земли у государства. По сегодняшней статистике именно оно владеет превалирующим количеством земельных угодий. Что, однако, не всегда позволяет будущему собственнику выбирать среди разнообразия предложений.

Выкуп участка у государства по своей процедуре серьезно отличается от приобретения у физического лица. Он состоит из большего количества этапов, что следует учитывать, и зависит от назначения приобретаемого надела.

Законодательные основы

Все сделки, производимые на территории РФ, регламентируются законодательными актами. При покупке земельного участка ориентироваться следует на два главных документа:

  1. Земельный кодекс.
  2. Гражданский кодекс.

Параграф 7 главы 30 ГК РФ устанавливает общие правила, которых следует придерживаться при оформлении сделок по купле-продаже недвижимости, квартир, домов и земельных участков. Эти нормы регламентируют все правовые отношения в этой сфере, в том числе в ситуации, когда продавцом выступает государство, а покупателем физическое лицо.

Когда речь идет о земельных участках и передачи прав на них, стоит ориентироваться в большей степени на Земельный кодекс. Этот законодательный акт претерпел серьезные изменения в марте 2015 года, которые серьезно изменили подход к выделению земли из государственного или регионального оборота и передачи их в частную собственность. В главе V.1. ЗК РФ прописываются нюансы таких сделок. В статьях 39.1-39.4 указываются основные условия для купли-продажи, разделяя сделки на две категории:

  1. Проводимые в рамках аукциона – статья 39.13.
  2. Продаваемые без торгов – 39.15-39.19.

Участок может входить в категорию государственных земель или муниципальных, но для самого приобретателя это мало что меняет, кроме учреждения, куда стоит обращаться для совершения сделки.

Аукционы по продаже земли

Публичные торги или аукционы – один из наиболее удобных способов приобретения земельных участков. Для покупателей, которые не имеют опыта в подобных процедурах, торги кажутся чем-то непонятным, но на самом деле все не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Аукцион имеет очень много плюсов для обеих сторон:

  1. Государство имеет возможность одномоментно выставить несколько участков и реализовать их за наиболее выгодную цену. Если на заявленный минимум не было спроса, то явно цена завышена, а значит, в следующий раз она будет пересмотрена.
  2. Для покупателя аккумулирование информации и наличие сразу нескольких предложений также весьма удобно. Он может получить всю предварительную информацию, не бегая из кабинета в кабинет, и выбрать тот участок, что оптимально подходит ему по цене и иным критериям.

Аукционы не всегда предсказуемы, на них можно остаться в огромном выигрыше или не суметь прикупить понравившийся надел из-за превышения ценовой стоимости от имеющихся финансовых возможностей.

Алгоритм действий

Если есть желание выкупать земельный участок у государства, следует быть готовым к тому, что придется участвовать в публичных торгах. Таким образом, сохраняется равнозначный подход ко всем покупателям, который не позволяет продавать участки по заниженной оценке или только тем, кто нашел нужный подход к местной администрации.

Информация об аукционах находится в свободном доступе, следить за ней можно:

  • на сайтах местных органов управления;
  • посредством местных СМИ – газет, журналов, телевидения;
  • на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru.

Такой пассивный порядок подходит далеко не всем, есть определенная категория покупателей, которые четко знают, чего хотят и готовы потратить время на получение именно выбранного надела притом, что он не выставляется в качестве лота на аукционе. На публичных торгах продаются лишь те участки, которые уже официально зарегистрированы, имеют всю сопровождающую документацию и полностью готовы к передаче в собственность. При выборе земли, которая находится на муниципальном или региональном балансе, но еще не выделена, можно инициировать ее оформление, после чего купить ее. Для достижения поставленной цели будущему владельцу придется пройти следующий путь:

  1. Найти свободный участок.
  2. Оформить необходимую документацию.
  3. Подать заявку в местную администрацию с просьбой о выделении указанного надела в собственность.

Процедура довольно объемная и имеет некоторые риски, но конечный результат, безусловно, оправдывает затраченные средства.

Поиск свободного участка

Искать свободный участок вовсе не означает отправляться в пеший тур по региону. Поиск осуществляется через интернет, для этого гипотетическому покупателю следует использовать публичную кадастровую карту Росреестра. Она содержит не только визуальную картинку, но и информационное сопровождение всех участков. При поиске следует обращать внимание:

  1. На статус участка, он может быть сформированным, но свободным от застройки или не числящийся на кадастровом учете.
  2. Его категорию.
  3. Вид разрешенного использования надела. Не стоит забывать, что для постройки собственного жилья участок должен предназначаться для ИЖС, то есть иметь возможности подвести коммуникации, наличие транспортных развязок и многое другое.
При выборе надела ориентироваться стоит на те земли, что отмечены как муниципальная или публичная собственность.

Выбрав надел виртуально, следует осмотреть его реально. При осмотре особое внимание следует уделить наличию на его территории трансформаторных будок, линий электропередач, газо- и трубопроводов, а также каких-то построек. Наличие хоть одного пункта серьезно усложнит оформление земли, а в некоторых случаях сделает ее просто невозможной.

Составление схемы расположения

Не выделенные участки должны быть оформлены в соответствии с законом и первое, с чего следует начать, – это оформлять схему распоряжения земельного надела.

Это услуга платная и требует привлечения к ее решению специалистов. Наличие интернета и выхода в него позволяет серьезно сэкономить время на проведение процедуры. Заказать схему можно онлайн, для этого следует подыскать подходящего по цене и качеству исполнителя. При его выборе необходимо ориентироваться, прежде всего, на наличие действующей лицензии.

Схема подготавливается кадастровым инженером в большинстве случаев достаточно быстро – понадобится максимум 5-7 дней. После чего готовая схема расположения будет прислана заказчику удобным для него методом.

Напоминаем, что этот шаг требуется не всегда, если участок выделен и находится на кадастровом учете, то покупателю необходимо лишь принять участие в публичных торгах и выиграть аукцион.

Подача заявления о согласовании

Подготовленная схема не вступает в действие автоматически, его следует согласовать и утвердить в законном порядке – это и будет третьим этапом процедуры.

После нахождения подходящего участка и получения бумажного результата в виде составленной схемы расположения земельного надела следует отправиться в местную администрацию. При определении органа власти ориентироваться следует на месторасположения земли, а не собственный адрес регистрации.

В один заход потребуется написать и подать на подпись сразу два заявления:

  • Первое на утверждение разработанной кадастровыми специалистами схемы.
  • Второе – о предварительном согласовании выделения выбранного участка.

К бланкам потребуется приложить некоторые документы. В обязательный пакет входит ксерокопия паспорта просителя, и приобретенная схема расположения надела.

Заявления передаются через секретаря, но решение по ним будет принимать глава района. Обычно на это уходит до месяца, по истечении которого заявитель получит письменный ответ. При получении Постановления об удовлетворении просьбы необходимо перейти к следующему этапу. Однако следует быть готовым к тому, что заявку могут и отклонить. При отказе в письме будет четко указана причина такого решения.

Межевание земельного участка

Межевание земли является обязательным условием для его будущей постановки на кадастровый учет. Без выделения конкретных границ надела нельзя его зарегистрировать, а в будущем полноправно распоряжаться им.

Процедура межевания проводится в данном случае представителями администрации. Ее представитель должен обратиться в специализирующуюся на данном виде деятельности организацию и заказать услугу.

Положительным моментом здесь считается возможность сэкономить на расходах по оплате кадастровых услуг. Согласно новым нормам Земельного кодекса, если земля ранее не состояла на кадастровом учете или была поставлена на учет без соответствующего выделения границ, процедура выполняется бесплатно. Существенным минусом считается время проведения межевания, обычно процедура занимает достаточный промежуток времени.

При несогласии с результатами проведенного межевания заявитель может оспорить их и заказать свой межевой план, но за него придется платить по полной стоимости.

Постановка на кадастровый учет

Постановка надела на кадастровый учет сопровождается несколькими шагами:

  1. Получением на руки сопутствующей документации. Заявитель должен получить кадастровой и межевой план. Но наличие бумаг на руках еще не является окончательным подтверждением проведенной процедуры.
  2. Фиксация новых сведений в базе данных кадастра.

Пройти государственную регистрацию можно только после того, как информация отобразится на публичной карте кадастра недвижимости. Обычно на это отводиться до двух недель времени, после чего нововведения будут видны интерактивно. Этот этап считается завершенным, а кадастровый учет проведенным.

Подача заявления о выделении

Завершающим этапом в этом действий является повторное обращение в органы местной администрации с просьбой о выделении указанного земельного надела в собственность.

Заявление пишется от руки или на заранее подготовленном администрацией бланке. Взять его можно у секретаря или написать по следующему образцу:

  1. Наименование органа самоуправления и сведения о главе управления – должность, ФИО.
  2. Краткая информация о заявителе – ФИО, адрес проживания, паспортные данные.
  3. Просьба о выделении участка земли.
  4. Подробные данные о наделе – кадастровый номер, приблизительный адрес расположения, размер и иное.
  5. Перечень прилагаемых документов.
  6. Подпись подателя.

Сопровождать заявление необходимо следующим списком бланков:

  1. Схема расположения земельного участка.
  2. Постановление о предварительном согласовании.
  3. Кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Обычно заявки такого рода не отклоняются, ведь было предварительное одобрение. Но в любом случае без получения письменного согласования дальнейшие действия невозможны.

Участие в аукционе

Отсутствие замечаний позволяет продать выбранный надел, но делаться это будет в установленном порядке – через аукцион. Заявитель не имеет каких-то приоритетов, кроме того, что информацию о проведении торгов он получает практически первый, в остальном же предстоит стандартная процедура. Она выглядит так:

  1. Администрация определяет стоимость земельного участка. Стартовая цена не может быть выше кадастровой.
  2. Объект выставляется на публичные торги.
  3. Заявитель регистрируется как участник аукциона и вносит 100% от заявленной начальной стоимости на специальный счет.
  4. В течение месяца надел остается на торгах, если никто не подал заявку на него, то он отходит единственному зарегистрированному участнику.

По завершении торгов администрация проводит изъятие надела из муниципальной собственности и отчуждает его выигравшему участнику. Не надо слишком переживать из-за возможного повышения стоимости участка. По новым законодательным нормам поднимать ее выше кадастровой нельзя.

Заключение договора

При достижении обоюдного соглашения по поводу стоимости недвижимости, администрацией готовится договор. Хотя в государственных органах все процедуры отлажены, но сроки позволяют потратить на этот этап до 30 дней. Подготовленное соглашение о купле-продаже отдается покупателю для изучения пунктов договора. Если никаких нареканий у того нет, то процедура переходит в практическую плоскость – подписания.

В соглашении о передачи прав собственности следует указать:

  1. Реквизиты сторон участников сделки.
  2. Полную информацию о земельном участке, который является объектом купли-продажи – кадастровый номер, месторасположение, площадь и иное.
  3. Стоимость надела, с разделением на уже внесенную сумму аванса и остаток, который необходимо доплатить.
  4. Дата заключения договоренности, которая и будет считаться днем фактического перехода прав.
  5. Права и обязанности нового владельца.

Заключение договора о купле-продаже между местными органами самоуправления и физическим лицом производится по стандартному пути – стороны подписывают бланк. После его заключения покупатель обязан внести недостающую сумму денег.

Государственная регистрация

Договор купли-продажи – это документ подтверждающий, что одна сторона передала все права на владение землей второй стороне, но без проведения процедуры государственной регистрации новый собственник считается не вступившим в свои права.

Госрегистрация производится в органах Росреестра. Время подачи документов не лимитируется, но чем быстрее это сделает покупатель, тем лучше для него. Сменить владельца в Росреестре можно следующим образом:

  1. Подготавливается пакет документов на объект недвижимости. В него входит паспорт собственника, кадастровый паспорт надела, договор купли-продажи.
  2. Оплачивается государственная пошлина за внесение данных.
  3. Все бланки подаются специалисту Росреестра для регистрации. Обратиться можно также через МФЦ или интернет-портал Госуслуг.

На внесение новой информации Росреестру отводится 14 дней. За это время все сведения будут занесены в электронную базу. Так как свидетельство о собственности более не выдается, владельцу необходимо получить выписку из ЕГРП, которая подтвердит, что переход состоялся.

Особенности покупки земли для бизнеса

Земельными наделами интересуются не только физические лица, желающие построить собственный дом и вести подсобное хозяйство, но и юридические лица. Бизнес идеи часто базируются именно на необходимости приобретения земли для постройки офиса, магазина или для реализации прочих идей. Но купить государственные угодья для бизнеса можно на принципиально иных условиях. Юридическое лицо может претендовать на покупку участка, если он планирует:

  1. Освоить территории и построить на них жилую недвижимость.
  2. Построить значимый социальный объект или объект культурного назначения.
  3. Вести крестьянско-фермерское хозяйство.

Получить право собственности можно и в случаях, если:

  1. В аренде находится участок, предназначенный для ведения крестьянско-фермерского хозяйства.
  2. Предоставленные земли сельхозназначения были использованы им добросовестно и по назначению в течение не менее трех лет.

Стоимость продаваемых для бизнеса участков определяется на федеральном или муниципальном уровне.

Добавить комментарий