Продажа квартиры полученной по наследству

Приобретение квартиры является одним из способов решения жилищной проблемы. Объектом сделки купли-продажи выступает любое помещение, находящееся в собственности владельца. Такая квартира может быть получена реализатором в том числе и по наследству. В этом случае процедура купли-продажи будет иметь свои отличительные черты. Прежде всего, это касается наличия у владельца определенной документации, подтверждающей право собственности на жилье.

Наследование жилья

Особенности ситуации могут заключаться в том, что жилье может обладать определенным статусом. То есть оно может быть приватизировано либо нет. От этого зависит дальнейшее развитие ситуации.

Приватизированная квартира

Приватизированная квартира по своему статусу является собственностью человека. В данном случае можно вступать в наследство по закону либо в силу оставленного покойным завещания.

В первой ситуации применяется принцип очередности, установленный Гражданским кодексом РФ. Все зависит от степени родства и родственных связей. Например, дети имеют преимущества, имущество будет доставаться им, а не племянникам или внукам. Нетрудоспособные лица, которые в силу возраста или физического самочувствия не имеют возможности самостоятельно обеспечивать себя, при условии, что они находились на иждивении покойного не менее одного года до смерти, также получают наследство в порядке очередности. Еще одним фактором, который необходимо учитывать, является супружеская доля. Если муж и жена являлись совладельцами квартиры, то часть, которая принадлежит оставшемуся супругу, не может быть объектом наследования правопреемниками. Также учитывается доля других лиц, которые принимали участие в приватизации. Они сохранят за собой свои части.

В отношении процедуры наследования в силу оставленного завещания все несколько иначе. В данном случае, в качестве претендентов на квартиру, могут выступать лица, даже не состоящие в родственных или семейных отношениях с покойным, то есть посторонние люди. Круг получателей имущества определяет сам покойный. Это отражается в завещании. Следует отметить, что даже при наличии последнего волеизъявления хозяина необходимо учитывать право обязательной доли его иждивенцев, например, родителей пенсионеров, а также супружескую часть, если таковая имеет место.

Неприватизированная квартира

Неприватизированная квартира имеет особый статус. Она не является собственностью человека. По этой причине её нельзя рассматривать как объект наследования. То есть лица, которые проживали совместно с ответственным квартиросъемщиком, имеют право использовать квартиру в последующем, но у них нет возможности делать это как собственники. В данном случае будет переоформлен договор найма на одного из жильцов. Впоследствии можно приватизировать квартиру в установленном законом порядке. Исключением здесь является ситуация, когда покойный не успел завершить процедуру. То есть документы и заявление оформлены и представлены в уполномоченную инстанцию, но человек умер. В таком случае можно будет претендовать на квартиру по наследству в порядке установленной законом очередности.

Процедура оформления наследства

Прежде всего, заинтересованному лицу необходимо установить место открытия дела. Это может быть адрес регистрации покойного. Также открыть дело могут по месту нахождения большей части оставленного имущества, если умерший не был зарегистрирован. Далее необходимо обратиться к нотариусу, который ведет дело. Это можно осуществить путем подачи заявления специалисту, который непосредственно занимается имуществом покойного.

Также допускается обращение к любому другому нотариусу. В этом случае все документы и заявление инициатора, после их представления, будут направлены по назначению. После того как место открытия наследства определено, необходимо составить обращение к нотариусу.

В тексте заявления должно быть указано:

1. Фамилия, имя, отчество нотариуса, которому направляется обращение, а также название и адрес конторы.
2. Сведения об инициаторе, в том числе и контактный телефон.
3. Данные о покойном – фамилия, имя, отчество, даты рождения и смерти.
4. Информация о наследуемом имуществе. В данном случае это будет квартира или её часть. Здесь также указывается адрес расположения квартиры, её общая площадь, количество комнат, причитающаяся доля, если человек претендует только на неё.
5. Сведения о других правопреемниках. Здесь также необходимо указать, кто из наследников отказался от своей доли, если это имело место.
6. Дата и подпись инициатора.

К заявлению необходимо приложить документы, которые будут подтверждать право претендента на имущество. Такой перечень зависит от способа наследования квартиры – по закону или завещанию.

К необходимым документам отнесены:

1. Свидетельство о смерти, выданное органами ЗАГСа, либо решение суда о признании человека ушедшим из жизни.
2. Паспорт инициатора.
3. Сведения, подтверждающие наличие родственных или семейных связей  с покойным. Сюда можно отнести свидетельства или справки, выданные органами ЗАГСа, решение судебной инстанции. Указанные документы актуальны для случаев, когда наследование происходит по закону.
4. Договор купли-продажи, дарения или мены, которые заключал покойный, либо другие данные, подтверждающие его право собственности на квартиру.
5. Технический паспорт на квартиру с указанием характеристик, площади, количества комнат, наличия инженерных коммуникаций, источников электричества, воды, газа, тепла. Если производилась перепланировка, то это должно быть отражено в документах.
6. Свидетельство о регистрации недвижимости.
7. Справка из налоговой инстанции об отсутствии задолженности по оплате.
8. Квитанция об оплате услуг.

Свидетельство о смерти, паспорт и данные о наличии родственной или семейной связи нужно подать в течение полугода. А все остальные – в любое время, ограничений нет. После их предоставления, при условии, что с момента смерти прошло полгода, нотариус выдаст свидетельство.

Получение свидетельства

Форма свидетельства о праве на наследство определена законом. Его произвольное составление не допускается.

В тексте должно быть указано:

1. Дата и место выдачи.
2. Данные нотариуса.
3. Сведения о правопреемнике – ФИО, число, месяц, год рождения, серия, номер и дата выдачи паспорта, место регистрации или фактического проживания.
4. Описание квартиры – местонахождение, общая площадь, количество комнат, доля наследника, оценочная стоимость имущества.
5. Дата передачи прав наследнику.
6. Номер регистрации выданного свидетельства.
7. Подпись нотариуса и его печать.

Свидетельство о праве на наследство выдается нотариусом, по месту открытия дела. Также указанную процедуру может выполнить уполномоченное должностное лицо, например, представитель органа местной власти. В свидетельство должен быть указан весь объем имущества, который передается правопреемнику. Если какая-то часть не отражена в документе, то наследнику выдается дополнительный, в котором указывается недостающая информация.

За оказанную услугу получатель имущества должен будет выплатить пошлину. Она составит три десятых процента от стоимости квартиры для близких родственников и шесть десятых – для постороннего человека.

Срок оформления документов

Наследство оформляется по истечении полугода с момента его открытия. Такой период исчисляется с даты смерти собственника. В качестве подтверждения выступает свидетельство, выданное органами ЗАГСа. Если человек был признан умершим по решению суда, то срок будет исчисляться с момента вступления документа в силу. Отдельно стоит рассматривать ситуацию, когда кто-либо из правопреемников отказался от своей доли. В этом случае наследство можно принять в течение трех месяцев, с момента истечения шести месяцев, после открытия дела.

Свидетельство о праве на полученную квартиру выдается нотариусом через полгода, с даты возникновения оснований для передачи имущества. Документ может быть выдан ранее указанного срока. Такое возможно в случаях, когда другие претенденты отказались от квартиры или её части. При этом выдача свидетельства может быть приостановлена по решению суда, а также если наследник ещё не появился на свет, вплоть до рождения последнего.

Надо отметить, что некоторые правопреемники могут не знать о своей возможности получить квартиру. В подобном случае восстановить такие права можно в течение трех лет с момента, когда наследнику стало известно, либо он мог узнать о своей возможности. Такой вопрос решается только в судебном порядке.

Продажа унаследованной квартиры

Продажа квартиры после вступления в наследство возможна. Однако в этом случае надо соблюдать определенные условия. Прежде всего, это наличие права собственности у продавца, подтвержденное документально. В качестве последнего может выступать свидетельство либо выписка из ЕГРП. Также потребуется представить другие документы, подтверждающие право продавца совершать сделку. При этом необходимо учитывать наличие в имуществе супружеской доли и обязательной части иждивенцев покойного.

В какой срок возможна продажа

Квартира, полученная по наследству, может быть продана только после того, как правопреемник оформит её в свою собственность. Это касается не только получения свидетельства у нотариуса. Здесь также будет необходимо зарегистрировать жилье в Росреестре.

Для этого потребуется составить заявление, к которому нужно будет приложить свой паспорт, свидетельство, выданное нотариусом, а также квитанцию об оплате государственной пошлины за оказание услуги. После этого указанные документы вместе с обращением направляются в регистрирующий орган. Сделать это можно лично, по почте, через интернет или доверенное лицо. В завершении наследнику будет выдано свидетельство о праве собственности.

Льготы при налогообложении

Любая сделка имущественного характера в итоге приносит прибыль продавцу, и она облагается налогом. Такое правило касается и недвижимости. Если человек продает квартиру, то он обязан будет выплатить налог. Следует отметить, что это правило зависит от того, сколько квартира находится в собственности человека. Если такой период составляет менее трех лет, то необходимо будет выплатить налог. Срок исчисляется с момента возникновения права собственности на квартиру. В данном случае это смерть собственника. Дата фактического оформления права в такой ситуации значения не имеет.

Сумма выплаты зависит от периода проживания на территории РФ. Если человек находился в России более ста восьмидесяти дней в году, то налог составит тринадцать процентов от стоимости квартиры, если меньше – тридцать процентов.

Прежде всего, это стоимость жилья. Если она составляет менее одного миллиона, то налог не выплачивается. Срок владения также имеет значение. Когда унаследованная квартира находилась в собственности более трех лет, продавец от выплаты освобождается.

Документы для продажи

Чтобы осуществить сделку купли-продажи наследственной квартиры, необходимо иметь в наличии определенный перечень документов.

В него входят:

1. Паспорта продавца и покупателя.
2. Свидетельство о праве наследства на квартиру, выданное нотариусом. Его представляет новый владелец жилья.
3. Свидетельство или выписка из ЕРПН о государственной регистрации права на квартиру. Эти бумаги можно получить в Росреестре.
4. Документация технического характера на квартиру, в которой указывается – планировка, количество комнат, общая площадь, источники энергии.
5. Выписка из ЕГРП, которая подтверждает отсутствие ареста, залога и других ограничений на имущество.

Несмотря на то, что к договору могут быть приложены и заверенные копии документов, для сторон правильным будет представить оригиналы для сверки.

Процедура

Процедура купли-продажи жилья состоит из нескольких этапов. Прежде всего, заинтересованные стороны должны собрать необходимые документы. Следует отметить, что покупатель представляет только свой паспорт, остальное – продавец. Далее надо проверить подлинность представленных сведений. Самый простой способ – это сверка оригиналов и копий. Также покупатель вправе потребовать от продавца представить дополнительные официальные данные на момент совершения сделки.

Ещё одним из вариантов являются услуги квалифицированного эксперта. Несмотря на то что это повлечет за собой дополнительные расходы, такой способ дает сторонам гарантию в подлинности представленных документов. После этого стороны согласовывают условия договора. В завершении происходит взаиморасчет и составляется акт приема-передачи квартиры.

Заключение договора купли-продажи

Договор, по сути своей, является волеизъявлением сторон. Однако он должен быть оформлен в соответствии с правилами, установленными Гражданским кодексом РФ.

В тексте договора необходимо указать:

1. Место и дату заключения.
2. Сведения о продавце и покупателе – фамилии, имена, отчества, данные паспортов участников.
3. Объект сделки. Здесь указывается местонахождение квартиры, общая площадь и количество комнат, а также размер доли, если реализуется часть жилья.
4. Цена договора и порядок осуществления расчетов между сторонами. Указывается валюта сделки, а также сумма прописью и цифрами. Расчет, как правило, производится наличными.Допускается зачисление денежных средств на расчетный счет продавца. При этом последнему правильным будет потребовать от покупателя квитанцию. Приобретающая сторона должна получить на руки расписку о получении собственником денежных средств.
5. Права и обязанности сторон. Здесь необходимо указать что одна продавец предоставляет покупателю квартиру, а последний принимает и оплачивает жилье.
6. Ответственность сторон. В это разделе указываются штрафные санкции, которые могут быть применены к стороне, не исполняющей должным образом правила договора.
7. Иные условия. Здесь указывается количество экземпляров договора, а также право каждого участника в случае возникновения спора обращаться в суд.
8. Банковские реквизиты и подписи сторон.

При этом в тексте можно делать ссылки на статьи Гражданского кодекса РФ, касающиеся купли-продажи.

Для оформления договора можно использовать бланк, изготовленный типографским способом, либо обычную офисную бумагу. Заполнять текст можно от руки либо с использованием технических средств печати. Употребление фраз, которые унижают человеческое достоинство, а также ненормативной лексики не допускается. Исправлять ошибки в подписанном договоре нельзя. В таких случаях, а также при наличии неточностей, необходимо будет оформить дополнительное соглашение. Проект договора стороны могут составить самостоятельно либо при участии юриста. В последнем случае возникнут дополнительные расходы.

Подписание договора возможно как в присутствии нотариуса, так и без его участия. Подписи проставляются на каждом листе документа, что позволяет избежать фальсификации сведений.

После этого новому собственнику необходимо обратиться в Росреестр, для регистрации своего права. Процедура в данном случае осуществляется на общих основаниях и отличительных особенностей не имеет.

Требуется ли согласие супруга

В соответствии с требованиями действующего законодательства имущество, которые было нажито в период брачных отношений, является совместно нажитым. То есть осуществление каких-либо сделок возможно только при согласии обеих супругов. Однако такое правило не распространяется на имущество, в том числе и жилье, которое перешло одному из них по наследству. В этом случае новый собственник может реализовывать сделку купли-продажи без согласия второго супруга.

Однако надо учитывать тот факт, что квартира может перейти по наследству обоим в силу оставленного завещания. В этом случае каждый из супругов имеет право на жилье. Соответственно может потребоваться и согласие на продажу квартиры.

Образцы документов