PRAVO.ESTATE

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Приобретение недвижимости является одним из способов решения жилищного вопроса. В качестве предмета купли-продажи может выступать любая недвижимость, которая принадлежит владельцу на праве собственности. Но любое жилье может обладать определенным специфическим статусом. Одним из них является квартира, полученная продавцом в порядке наследования. Реализация такой недвижимости имеет свои отличительные особенности.

Покупка унаследованной квартиры

Перешедшая наследникам недвижимость может выступать объектом любой сделки, наравне с другой собственностью.

Если предстоит покупка квартиры по наследству, то потребуется изучить весь перечень документов, которые есть у продавца на руках, а также потребовать дополнительную информацию, при необходимости. В остальном процедура происходит стандартно. Собственник и покупатель представляют нужные документы, проверяется их достоверность, происходит подписание соответствующего договора, регистрируется право собственности нового владельца.

Перечень документов

Оформление сделки купли-продажи квартиры невозможно без наличия определенных документов. С учетом особенностей статуса наследственного жилья, помимо основных, потребуются и дополнительные сведения. При этом их большая часть предоставляется продавцом.

В такой перечень входят следующие документы:

  1. Паспорта сторон сделки.
  2. Свидетельство о наследственном праве на продаваемую квартиру. Его предоставляет собственник.
  3. Свидетельство или выписка из ЕРПН о государственной регистрации права на квартиру. Эти документы можно получить в Росреестре.
  4. Кадастровый паспорт на квартиру.
  5. Выписка из ЕГРП, которая подтверждает отсутствие ареста, залога и других ограничений на квартиру.

Несмотря на то, что к договору могут быть приложены и заверенные копии документов, для сторон правильным будет представить оригиналы для сверки.

Этапы оформления

Оформление сделки по купле-продаже унаследованной квартиры состоит из нескольких этапов. Процедура начинается со сбора и проверки необходимой документации, то есть наличия и достоверности представленных сведений. После этого стороны сделки определяют условия будущего договора. Затем оформляется проект соглашения. В завершении происходит его подписание.

Проверка документов

Проверка представленных документов является одним из важнейших этапов оформления сделки.

В данном случае устанавливается достоверность сведений и данных. Сделать это можно несколькими способами. Самым простым и доступным из них является сверка копий и оригиналов. Однако такой вариант не самый удобный, поскольку многие люди не обладают достаточными знаниями, чтобы визуально выявить фальсификацию.

Ещё одним способом является истребование сведений в официальных инстанциях. Такой метод не может быть использован стороной, которая будет покупать недвижимость, поскольку информацию о квартире может получать только собственник. Также можно использовать услуги эксперта. Однако этот вариант повлечет за собой дополнительные расходы.

Согласование условий

После того как все документы проверены, стороны сделки должны согласовать условия будущего договора. При этом следует учитывать, что действующим законодательством стандартного образца, обязательного для применения, не утверждено. Договор по сути своей является волеизъявлением сторон. Однако надо учитывать требования, которые установлены правилами Гражданского кодекса РФ. В тексте договора необходимо указать всю информацию, которая имеет отношение к сделке.

К ним отнесены:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения о сторонах сделки. Здесь указывается полные фамилия, имя и отчество каждого участника, а также данные паспортов.
  3. Предмет договора. В данном случае необходимо указать общую площадь квартиры, количество комнат.
  4. Стоимость сделки и порядок расчетов. Цена указывается цифрами и прописью. Расчет может быть произведен как наличными, так и путем зачисления денежных средств на счет собственника. В последнем случае правильным будет потребовать квитанцию об оплате. В этом разделе можно указать порядок и размеры получения предварительной платы.
  5. Права и обязанности сторон. В этом разделе необходимо указать, что каждый из участников наделен возможностью  требовать от другой стороны надлежащего и своевременного исполнения условий договора. То есть один передает квартиру, второй её принимает и оплачивает.
  6. Ответственность сторон. В этом разделе должны быть отражены меры воздействия, которые могут быть применены к участнику, не исполняющему условия сделки. Они могут быть выражены в штрафе, пене, неустойки или обязанности возместить причиненный ущерб.
  7. Иные условия. Здесь указывается количество экземпляров договора, а также право каждого участника в случае возникновения спора обращаться в суд.
  8. Банковские реквизиты и подписи сторон.

При этом в тексте можно делать ссылки на статьи Гражданского кодекса РФ, касающиеся купли-продажи.

Оформление договора

Для оформления договора можно использовать обычную офисную бумагу. При этом текст допускается оформлять и с применением канцелярской ручки. Хотя в большинстве случаев используются технические средства печати.

В тексте нельзя употреблять слова и фразы, которые оскорбляют человеческое достоинство. Не допускаются также исправления и помарки. Любые изменения и поправки вносятся в договор путем оформления дополнительного соглашения.

Составить проект соглашения стороны могут самостоятельно, либо прибегнув к услугам квалифицированного юриста. В последнем случае возникнут дополнительные расходы.

Заключение договора

После того как стороны составили проект договора, происходит его подписание. При этом осуществление такой процедуры может совершаться как в присутствии нотариуса, так и без его участия. После этого продавец передает покупателю документы на жилье, а последний производит расчет с собственником. При этом, если расчет производится наличными, необходимо взять расписку в их получении. В завершении составляется акт приема-передачи квартиры.

Регистрация права собственности

После того как сделка состоялась, покупателю необходимо обратиться в Росреестр, поскольку именно после прохождения регистрации он обретет право собственности на квартиру. Для этого необходимо составить заявление и приложить к нему необходимые документы. Обращение составляется по стандартной форме.

В тексте должно быть указано следующее:

  1. Сведения о регистрирующем органе – название, местонахождение.
  2. Данные об инициаторе – ФИО, дата рождения, номер, серия паспорта, адрес регистрации.
  3. Основания для получения квартиры. В данном случае это будет договор купли-продажи.
  4. Подробное описание квартиры – площадь, количество, количество комнат, адрес места нахождения.
  5. Перечень прилагаемой документации с указанием количества листов каждой бумаги.
  6. Подпись инициатора и дата составления обращения.

После того как заявление оформлено, его необходимо, вместе со всеми документами, передать в Росреестр. Сделать это можно несколькими способами:

  1. Личная доставка или передача через своего законного представителя. Такой вариант самый распространенный. Он позволяет человеку лично убедиться, что его обращение было доставлено по назначению. При этом ошибки и неточности можно будет исправить на месте либо получить подробную консультацию о порядке их устранения.
  2. Обращение в Многофункциональный центр. Такой способ позволяет инициатору не совершать самостоятельно каких-либо действий. Все необходимые документы специалисты центра направят по назначению.
  3. Направление по электронной почте. Этот вариант позволяет человеку осуществить пересылку самостоятельно. Но для этого потребуется иметь в своем распоряжении технические средства для перевода документации в электронный формат.
  4. Курьерская доставка. Такой способ влечет за собой дополнительные расходы. Также возникает риск утраты или порчи документов.

Любой из вариантов человек выбирает по личному усмотрению, исходя из своих возможностей и нюансов сложившейся ситуации.

Перечень документов

Чтобы реализовать процедуру регистрации права собственности, инициатор должен представить ряд обязательных документов.

К ним отнесены:

  1. Паспорта покупателя и продавца.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Акт приема-передачи квартиры.
  4. Кадастровый паспорт на помещение, с указанием его площади, количества комнат, источников электричества, тепла, воды и газа, а также планировки. Если она изменялась, то это должно быть отражено в документе.
  5. Квитанция об оплате государственной пошлины.
Необходимо представлять оригиналы документов и их заверенные копии.

Также может потребоваться доверенность, если от имени покупателя действует законный представитель. Если продается квартира, собственником которой является несовершеннолетний, то потребуется согласие органов опеки, родителей или лиц их заменяющих.

Договор купли-продажи квартиры

Сроки и стоимость

Для реализации процедуры регистрации права собственности действующим законодательством установлены определенные сроки. Все зависит от способа направления документов. Если человек направил сведения по электронной почте, то процедура будет осуществлена в течение одного дня. При передаче сведений через МФЦ срок составит пять рабочих суток. Если доставка осуществлялась самостоятельно или через законного представителя, регистрация произойдет в течение трех трудовых суток. Срок исполнения исчисляется с момента поступления сведений. Если это произошло в выходной день, то отсчет начинается в следующий за ним рабочий. По окончании регистрации новому собственнику будет выдана выписка из ЕРПН.

Стоимость услуги в Росреестре для физических лиц составит две тысячи рублей.

Риски для покупателя

Приобретение жилья, которое продавец получил по наследству, влечет для покупателя определенные риски. Это связано с наличием других претендентов на имущество, а также особенностей условий оформленного завещания.

Появление других наследников

Появление других претендентов на квартиру в практике встречается довольно часто. После того как стороны произвели окончательный расчет, позже, даже через год, может выясниться, что имеются и другие правопреемники у покойного собственника. Такая ситуация может быть обусловлена тем, что в процессе оформления сделки не были изучены достаточно хорошо все имеющиеся документы, а также не истребована вся необходимая информация.

Нередки случаи, когда продавец умышленно вводит в заблуждение как покупателя, так и других претендентов на имущество. Иногда права других получателей попросту не учитываются при оформлении сделки. Такие ситуации создают риск того, что договор будет аннулирован. В таких ситуациях, как правило, возникают проблемы с возвратом денежных средств и человеку приходится решать вопрос в судебном порядке.

Наличие завещательного отказа

Наличие завещательного отказа также может повлечь за собой определенные проблемы для покупателя жилья.

Такое волеизъявление предусматривает наличие отдельных обязательств, которые возлагаются на наследника. Они выражаются в необходимости выполнить определенные действия в пользу других лиц. В отношении квартиры это чаще всего право проживания.

То есть покупатель, не зная о наличии завещательного отказа, вынужден будет использовать помещение совместно с другим лицом. Причинами такой ситуации является невнимательность покупателя при заключении договора, а также умышленные действия со стороны продавца.

Как избежать проблем

Чтобы избежать проблем с приобретенной квартирой, необходимо внимательно изучать предоставляемые продавцом документы. Нужно убедиться в их подлинности. Для этого можно, вместе с собственником, обращаться в организации, которые выдавали соответствующую документацию. Следует помнить о том, что на практике встречаются случаи, когда собственник может стремиться ввести покупателя в заблуждение. Поэтому можно обратиться к услугам эксперта, в целях проведения оценки сведений.

В свою очередь и продавцу следует быть внимательным. Нередки случаи, когда проблемы возникают на этапе расчета. Покупатель может не выплатить сумму полностью. То есть перечислить задаток, а остальное не передать. Поэтом при подписании договора и акта-приема передачи квартиры необходимо потребовать выдачи все оговоренной суммы денежных средств.

Проверка чистоты сделки

Чтобы проверить частоту сделки, допускается обращение в уполномоченные официальные инстанции.

Покупатель может потребовать от продавца совместно посетить орган Росреестра и взять выписку в отношении квартиры. При этом необходимо присутствовать как на оформлении заявления, так и на получении результата. Нелишним будет обратиться в нотариальную палату, для проверки полномочий специалиста, который будет оформлять сделку. При визуальном осмотре документов следует обращать внимание на отсутствие помарок и исправлений, это также поможет вам себя обезопасить.

Действия при возникновении споров

Если спор все-таки возник, его можно решать несколькими способами. Самый простой и выгодный для обеих сторон – это переговоры. Такой вариант позволяет решить все вопросы с менее значительными тратами. Например, после проведения взаимного расчета выяснилось, что на квартиру претендуют и другие наследники. В этом случае, чтобы избежать проблем, стороны составляют дополнительное соглашение об аннулировании ранее подписанного договора. В такой ситуации документы будут возвращены продавцу, а деньги покупателю. Следует отметить, что наиболее выгодно использовать указанный способ до того, как право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Если сторонам не удалось достигнуть договоренности, то каждая из них вправе обратиться в суд. Для этого необходимо оформить исковое заявление и приложить к нему все документы, которые являлись основанием для реализации сделки.

В тексте обращения должно быть указано следующее:

  1. Название и адрес суда, в который направляется иск.
  2. Сведения об истце и ответчике – полные фамилии, имена, отчества, место проживания, контактная информация.
  3. Подробное описание сделки – дата и место заключения, предмет, цена, обязательства сторон.
  4. В чем выразилось нарушение условий договора.
  5. Требования истца.
  6. Перечень прилагаемой документации. Сюда войдет договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры, расписка о получении денежных средств, квитанция об оплате государственной пошлины.
  7. Подпись истца и дата оформления заявления.

Следует отметить, что направление обращения в суд возможно только в том случае, если инициатор получил отказ от другой стороны от решения вопроса в досудебном порядке. Оформленный иск вместе с необходимой документацией нужно направить в суд.

Сделать это можно несколькими способами:

  1. Передать лично или через доверенное лицо. В этом случае документы вручаются под подпись.
  2. Направить по почте.
  3. Переслать по интернету.

Способ передачи истец определяет самостоятельно. После того как материал будет получен и проверен, произойдет разбирательство. В завершении суд вынесет свое решение и направит его сторонам спора.

Судебная практика

В одном из судов РФ было рассмотрено два иска. Один об аннулировании сделок, истребовании имущества из чужого владения и признания права собственности на жилье в порядке наследования. Второй – о восстановлении срока принятия имущества, включении квартиры в указанный объем и праве собственности на долю.

По первому иску было установлено, что покойный собственник владел жильем, которое было его единственным, и никаких сделок при жизни с ним не совершал. После его смерти первоочередное право перешло к истцу. Другой претендент являлся наследником второй очереди. Однако в передаче квартиры было отказано, поскольку жилье было продано другому лицу. При этом договор купли-продажи покойный собственник не подписывал. Впоследствии квартира была продана третьему лицу. В связи с этим истец обратился в правоохранительные структуры. Однако новые собственники вышли с ним на связь и обещали вернуть жилье. Они пояснили, что осуществляли уход за покойным и после его смерти оформили квартиру как приобретенную, поскольку не знали о других претендентах. Такая сделка не могла быть признана законной, поскольку осуществлялась с нарушением требований действующих норм.

В ходе изучения второго иска было установлено, что инициатор является наследником второй очереди и претендует на долю в квартире. О смерти собственника он узнал, только спустя некоторое время, когда сделки купли-продажи были уже оформлены. По этой причине нотариус отказал в выдаче свидетельства. Срок пропущен из-за того, что истец не знал о смерти своего родственника.

В процессе изучения представленных материалов судом установлено, что потенциальные получатели знали о том, что уход за собственником осуществляют ответчики. Однако о смерти владельца квартиры им известно не было. Судом установлено, что порядок вступления в наследство в силу закона был нарушен, поскольку покойный завещания не оставил. При этом уважительности причин пропуска срока вторым истцом выявлено не было.

На основании изложенного требования первого инициатора удовлетворены в полном объеме, второму было отказано.

Решение от 2 августа 2017 г. по делу № 2-683/2017

Образцы документов

Договор купли-продажи квартиры
Образец заявления о вступлении в наследство
Образец заявления о регистрации права собственности на квартиру

Добавить комментарий