PRAVO.ESTATE

Что выгоднее – дарственная или продажа?

Что оформляется – дарение или купля-продажа между родственниками, определяется тем, сколько придётся заплатить за оформление и размером налогов.

Специфика передачи недвижимости между родственниками состоит в том, что не нужно оформлять финансовые вопросы так же тщательно, как и в обычных случаях. О том, за какую именно сумму будут продавать жилье, или оно и вовсе перейдёт бесплатно, можно договориться без лишних формальностей. Тем не менее в любом случае потребуется официально зафиксировать передачу прав.

Способы отчуждения недвижимости

Рассматриваться будут лишь два способа: дарение и купля-продажа, хотя вообще-то их больше, существуют также договоры мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением. Но нас интересует именно передача имущества между родственниками без дополнительных условий.

Подобный вопрос нередко возникает, если одному из родственников хочется передать своё имущество до смерти, не оставляя это на завещание и процедуру вступления в наследство. Это желательно, если на него будут претендовать несколько человек, и в перспективе такая ситуация чревата судебными тяжбами. Тогда для владельца имущества проще заранее разрешить проблему, передав его тому из родственников, кому он желает его передать.

Договор купли-продажи

При заключении этого вида сделки продавец передаёт имущество в собственность покупателя, за что получает определённую в договоре сумму. Есть у подобной сделки и подводные камни: так, если сторона, которая по бумагам должна купить квартиру, состоит на момент оформления сделки в браке, то при разводе переданное имущество будет разделено пополам. Избежать этого поможет брачный договор, в котором всё имущество супругов чётко раграничено.

Законодательство еще не учитывает, что сделка купли-продажи между родственниками может быть довольно условной, и в действительности иногда обходится вовсе без передачи денег. Это связано с тем, что проверить, совершается ли она или нет, попросту нельзя. В результате продавцу придётся выплачивать подоходный налог в 13% от стоимости имущества по рыночной цене.

Последнее означает, что, даже если, к примеру, в договоре указана низкая стоимость, в налоговой службе рассчитают её рыночную цену и потребуют выплатить налог именно в соответствии с ней, а не той, что фигурирует в документе.

Так, договорная стоимость недвижимости (то есть та, что указана в договоре) не должна составлять менее 70% от кадастровой – именно с такой суммы будет взиматься налог в любом случае, даже если в договоре указана цена, скажем, в 10% от кадастровой.

К тому же из-за того, что сделка проводится между взаимозависимыми людьми, имущественный вычет покупателю предоставляться не будет. Все эти напасти, поджидающие при оформлении сделки по купле-продаже, подталкивают к рассмотрению второго варианта – передачи имущества по договору дарения.

Договор дарения

Особенности дарения регламентированы в 32 главе Гражданского кодекса, сюда относится:

  • Даритель будет передавать имущество одаряемому на безвозмездной основе.
  • Если договор дарения заключается не между родственниками, то имущество будет считаться доходом получателя, и он должен заплатить с него налог в 13%. Это требуется, чтобы не было злоупотреблений, и заключения таких договоров вместо купли-продажи с целью обойти необходимость выплачивать НДФЛ. С другой стороны, если имущество передаётся между родственниками, то платить этот налог не нужно.
  • Ещё одно преимущество договора дарения – родственники получателя не будут иметь никаких прав на полученное по нему имущество, то есть, в случае развода, супруг не сможет претендовать на раздел этого имущества. Есть исключения, например, если полученный в дар дом затем перестраивался, и в него вложены дополнительные средства. Но и тогда доля, на которую сможет претендовать супруг, будет куда меньшей.

Основные отличия

Чтобы понять, какой вариант выгоднее, нужно изучить их важнейшие отличия. В первом приближении становится ясно, что, как правило, договор купли-продажи лучше использовать при сделках между чужими людьми. А договор дарения – между родственниками. Собственно, именно так они и задуманы. Но многое будет зависеть также и от нюансов отношений между родственниками.

Обычно всё-таки применяется именно договор дарения, главным образом из-за того соображения, что он позволяет не платить подоходный налог – это и будет важнейшим отличием между двумя способами отчуждения имущества, если его передача происходит между родственниками.

Стороны

В договоре дарения участвуют две стороны – даритель и одаряемый. В собственности первого находится имущество, отчуждение которого в пользу второго участника он намерен провести, при этом не получая от того никакой материальной компенсации. Одариваемый, в свою очередь, может как принять имущество в дар, так и отказаться от этого. Если он соглашается, то становится новым собственником после регистрации договора. После того как станет собственником, он получит полное право на владение, использование и распоряжение имуществом.

В договоре купли-продажи также участвуют две стороны, но поскольку его основа другая, то и называться они будут иначе – продавец и покупатель. Различие состоит в том, что продавец за передачу имущества получит денежные средства. В остальном всё так же, и после регистрации договора права на имущество перейдут в полном объёме к покупателю.

Возмездность

В случае дарения процедура безвозмездна, поскольку даритель не получит по договору ничего взамен. В случае купли-продажи она возмездна, то есть в соглашении устанавливается, что за приобретаемое имущество должна быть сделана денежная компенсация, и её точный размер.

Условия

Договор дарения имеет одно существенное условие – им является предмет соглашения, а потому он должен быть конкретизирован и подробно описан. Остальные условия, которые могут присутствовать в договоре, будут дополнительными, то есть он может быть заключён и без них. Но одна из сторон может определить какое-либо другое условие как тоже обязательное для указания.

Поскольку договор дарения – сделка безвозмездная, встречных условий в ней ставиться не должно, иначе акт не будет признан дарением. Однако, разрешается ставить обязывающие пункты, к примеру, даритель может сохранить за собой право пользования подаренным – это ничего не требует от второй стороны.

Кроме того, при угрозах со стороны одаряемого по отношению к дарителю, насилии и тому подобном, процедура дарения может быть отменена через суд, равно отмена может произойти и вследствие небрежного обращения с даром.

Словом, договор дарения, при всех своих плюсах, отличается также и тем, что переход имущества будет, в отличие от договора купли-продажи, несколько проще оспорить – в любом случае останутся юридические лазейки для его отмены. В особенности если дарителем выступил человек пожилой – для обойдённых потенциальных наследников это оставит возможность впоследствии попытаться признать его недееспособным в момент подписания договора.

Правила проведения сделки

Для купли-продажи собираются все необходимые документы и подаются в регистрационную палату. Через семь дней, отводящихся на их проверку, регистрируется переход права собственности, после чего покупатель становится полноправным хозяином перешедшего в соответствии с договором купли-продажи имущества.

На деле полноценная сделка купли-продажи включает в себя немало этапов, так, часто заключается предварительный договор, проводится всесторонняя проверка документов, передача денег также обставлена большим количеством формальностей. Но поскольку речь идёт о сделке между родственниками, и оформление договора проводится, лишь чтобы официально отразить факт передачи имущества, а не в действительности продать его. Потому все эти проверки обычно не проводятся, а предосторожности не соблюдаются, и важно лишь подготовить документы для передачи на государственную регистрацию.

Процедура оформления дарения также будет довольно простой: ей предшествует сбор всех необходимых документов, после чего договор и эти бумаги передаются на государственную регистрацию. Подавать можно как непосредственно в отделение Росреестра, так и в МФЦ. При отсутствии нареканий к документам зарегистрирована сделка должна быть в течение семи рабочих дней после того, как они поступили в Росреестр – это означает, что если вы обратились для оформления в МФЦ, то может потребоваться ещё несколько суток на их передачу.

Расходы при оформлении

Какой бы из двух видов договора ни заключался, потребуется выплатить госпошлину за регистрацию в размере 2 000 рублей (по состоянию на 2018 год). Без оплаты данной пошлины сделка не будет считаться действительной, а возлагается она, как правило, на покупателя либо одариваемого, поскольку взимается за регистрацию именно его права.

Кроме того, как для продажи, так и для дарения потребуется привести в порядок документы, и за некоторые также нужно будет заплатить: например, для недвижимости понадобится оценка, справка из БТИ и так далее. Эти расходы понесёт продавец или даритель. Также можно потратиться на нотариальные услуги – это в этом случае необязательно, однако повысит надёжность сделки.

Особенности налогообложения

Именно различие в налогообложении при купле-продаже и дарении является ключевым фактором, определяющим выбор для многих. Рассмотрим, в чём же оно заключается.

При дарении

На остальных родственников, начиная с двоюродных братьев и сестёр, это правило уже не распространяется.

При заключении договора дарения между родственниками подоходный налог с одаряемого не взимается (НК, статья 217). Если же заключающие его граждане не являются родственниками, то налог придётся заплатить. К родственникам, при передаче имущества которым при помощи договора дарения не взимается НДФЛ, относятся лишь близкие, а именно супруги, дети, родители, внуки, братья и сёстры, включая неполнородных.

При продаже

Если заключается сделка купли-продажи, то продавцу придётся выплачивать налог в 13% от стоимости сделки либо от рыночной цены передаваемого имущества, если она значительно выше, чем указанная в договоре – вне зависимости от степени родства продавца и покупателя.

Однако, есть различные нюансы: так, если продаётся квартира, то НДФЛ платится лишь в случае, если продавец владел ею менее трёх либо пяти лет (в зависимости от способа получения). Кроме того, предусмотрен налоговый вычет – платить налог нужно будет лишь с суммы свыше 1 миллиона рублей, но здесь как раз близкие родственники находятся в ущемлённом положении – при сделках между ними вычеты не предоставляются (соответственно, если речь идет о договоре между двоюродными и более дальними, вычет получить можно).

Такого рода нюансов при выплате налога немало, и потому перед оформлением сделки по договоренности обязательно стоит посоветоваться с юристом насчёт вариантов, как можно выполнить все дешево и сэкономить.

Подводя итоги, нужно отметить, что хотя в отдельных ситуациях и могут быть свои нюансы, но в общем случае для передачи имущества между близкими родственниками лучше подходит дарственная. А вот для сделок между родственниками дальними и чужими людьми более подходящим является договор купли-продажи, позволяющий воспользоваться налоговым вычетом, если ранее он ещё не применялся.

Добавить комментарий