Налоговый вычет при продаже квартиры

Налоговый вычет при продаже жилья представляет собой особый вид льготы, который позволяет уменьшить налогооблагаемую базу, а соответственно, и снизить размер уплачиваемых взносов. Претендовать на получение данного вида льгот могут те налогоплательщики, что подпадают под условия ее предоставления, а именно лица, которые имеют регулярные доходы и отчисляют с них 13% подоходного налога.

Продажа жилья

Продать недвижимость способен только ее собственник. Подтвердить свои права продавец может с помощью выписки из ЕГРН о праве владения. Если недвижимость была приобретена до 15 июля 2016 года, то у владельца на руках будет иметься свидетельство о праве собственности в бумажном виде, начиная с указанной даты, документ перестали выдавать. Кроме выписки, при оформлении сделки не обойтись без правоустанавливающих бумаг. Ими может быть договор купли-продажи, дарения, обмена, наследования или иное.

Сделка купли-продажи, совершаемая между двумя физическими лицами, оформляется двусторонним договором. Этот документ составляется с учетом действующих норм закона, в нем обязательно должны быть указаны продавец и покупатель, а также предмет сделки и стоимость продаваемого домовладения.

Вступая в сделку по купле-продаже жилья, продавец должен помнить о том, что в соответствии с законом, полученный доход облагается налогом. Обязанность уплаты налогов регламентируется главой 23 НК РФ. При этом это обязательство возникает при наличии одновременно двух факторов:

1. Продавец, подпадает под действие закона и не освобождается от уплаты налога.
2. Отчуждаемый объект подлежит продаже и входит в перечень налогооблагаемых объектов.

Налогоплательщиком признается любое лицо, которое продает жилплощадь, расположенную на территории Российской Федерации. При получении доходов от продажи продавец обязан уплатить 13% НДФЛ, если он не подпадает под действие налоговых льгот.

Понятие налогового вычета

Налоговый вычет – это льгота, которая предоставляется определенным категориям налогоплательщиков. Это понятие может применяться как покупателям жилья, так и к продавцам недвижимости, но в каждом случае регламентируется по-разному.

Имущественный вычет для продавца жилплощади может выражаться двумя вариантами:

1. Полностью освобождать получателя дохода от необходимости вносить налоговые взносы.
2. Уменьшает налогооблагаемую базу на определенную сумму.

В случае с продажей жилья речь не о том, чтобы вернуть подоходный налог, уплаченный ранее, как при покупке жилплощади. Но продавец может получить серьезные послабления или вовсе быть освобожденным от уплаты.

Законодательство

В соответствии с законодательными нормами срок владения жилой недвижимостью напрямую влияет на обязанность уплаты НДФЛ с полученного от продажи дохода. В статье 217 НК РФ дается четкое определение периодам, продажа в которые может быть признана доходом или не является таковой.

Вплоть до конца 2015 года действовали правила, которые устанавливали следующие соотношения сроков владения:

1. Продавая жилье, которое было в собственности менее трех лет, владелец признавался получателем доходом и обязан был выплатить НДФЛ с прибыли.
2. Когда речь шла о заключении сделки по истечении данного срока, полученные денежные средства не относились к статье дохода, а значит, не облагались налоговыми ставками.

С 1 января 2016 года норматив был изменен и увеличен. Начиная с этой даты, доходом признавались суммы, полученные в результате заключения сделок по купле-продаже, если продавец был собственником жилплощади менее пяти лет. При превышении указанного минимального срока сделки не облагаются налогами.

Нововведения имеют исключения, в число которых входит следующая недвижимость:

1. Полученная в дар от родственников.
2. Перешедшая по наследству.
3. Приватизированная.
4. Ставшая собственность по праву пожизненной ренты.

В этих случаях применяется по-прежнему трехлетний срок.

Предоставление вычета

Продавцы, которые не подпадают под действия законодательной нормы, при которой они полностью освобождаются от уплаты НДФЛ, могут рассчитывать на налоговый вычет лишь при соблюдении ряда условий.

Налоговый вычет предоставляется двумя различными способами:

1. С полученной суммы прибыли вычитается один миллион рублей.
2. Вырученная сумма уменьшается на размер вложений, произведенных при покупке жилья.

Выбор варианта всецело в руках налогоплательщика, он имеет право выбрать наиболее оптимальный для себя способ получения льготы.

Льгота в виде уменьшения налогооблагаемой базы предоставляется далеко не всем. Чтобы воспользоваться данным правом, получатель дохода должен быть исправным налогоплательщиком, что определяется по особым показателям.

Необходимые условия

Получить  вычет можно в том случае, если продавец является налоговым резидентом РФ. Резидентами признаются:

1. Лица, имеющие гражданство страны.
2. Люди, не имеющие российского гражданства, но оформившие вид на жительство.
3. Граждане других стран.
4. Лица без гражданства.

Фактически признать резидентом могут каждого, главное чтобы он проживал на территории РФ большую часть времени, то есть не менее 183 дней в году. Воспользоваться льготой могут те лица, которые отчисляют регулярно НДФЛ в бюджет государства в размере 13% от получаемых доходов. А вот налогоплательщики, которые подпадают под 30% ставку НДФЛ и индивидуальные предприниматели не могут претендовать на послабление в законодательной норме.

Если налогоплательщик является резидентом страны, но не имеет официальных регулярных доходов и соответственно не выплачивает ежемесячно подоходный налог, то рассчитывать на уменьшение налогооблагаемой базы он не может.

Основания для отказа

Отказ в послаблении налоговых обязательств и частичном уменьшении отчисляемых сумм НДФЛ могут получить лица, которые:

1. Являются официально неработающими, то есть они не пополняют бюджет отчисленными 13% НДФЛ.
2. Использовали проданную жилплощадь для коммерческих целей.

Часто граждане продают недвижимость, которая не была основной, это квартиры и дома, купленные с целью получения материальной выгоды, например, сдачи жилья в аренду. Безусловно, не все собственники сдают жилплощадь официально, в этом случае факт получения выгоды может быть не обнаружен. А вот при оформлении официального договора найма следует быть готовым к тому, что специалисты ФНС после проверки поданной заявки увидят получаемые доходы от сдачи жилья в наем и откажут в получении льготы.

Сколько раз можно получить

Налоговая льгота в виде получения вычета при продаже жилья имеет существенные отличия от той, что предоставляется при покупке жилплощади. Если у покупателей строгий лимит на общую сумму получаемой льготы, то продавцы имеют право неограниченного количества ее применения, но только один раз в год.

На практике это выглядит следующим образом:

1. Владелец собственности продает один или более объектов в один отчетный период. Он имеет право применить к их совокупной стоимости вычет в размере одного миллиона рублей или уменьшить сумму одного жилья на размер затрат при его потреблении. С оставшейся суммы прибыли потребуется уплатить 13% НДФЛ.
2. При проведении сделки купли-продажи на следующий год он пользуется указанной льготой в том же объеме и так неограниченное количество раз на протяжении всей жизни.

Обратите внимание, что данный вид льготы не подразумевает получение денежных средств на свой счет, а является лишь способом снижения налогооблагаемой базы. Даже если жилье было продано меньше чем за миллион, налогоплательщик не имеет права претендовать на компенсацию разности.

Вычет при продаже долевой собственности

Нередко продажа недвижимости подразумевает передачу прав собственности сразу от нескольких владельцев. Долевая собственность весьма распространенное явление на территории РФ. Наличие нескольких законных владельцев приводит к тому, что каждым может продаваться только его часть, без претензий на иные доли. Между тем при продаже всего помещения цена его указывается как целое, а не распределяется частями. В таких случаях продавец несет ответственность только за свою долю.

Продавец доли должен отчитаться в налоговой инспекции за получение дохода равного его проданной части. А размер вычета высчитывается индивидуально исходя из размера части, принадлежавшей налогоплательщику. Совладельцы могут достигнуть договоренности самостоятельно и распределить получение льготы иным способом. Например, речь идет об уменьшении вырученной суммы на миллион, но не все совладельцы имеют право на получение льготы. При таком раскладе они могут договориться, что вычет оформляется лишь на одного из них.

Алгоритм оформления

Уменьшить налогооблагаемую базу при продаже недвижимости продавец может только в том случае, если докажет, что он имеет на это право. Чтобы сделать это, ему придется произвести ряд последовательных действий:

1. Заполнить декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ.
2. Собрать пакет документов, обосновывающих получение льготы.
3. Написать заявление.
4. Подать весь скомплектованный набор в ИФНС по месту нахождения.

Все действия производятся по окончании отчетного периода, в котором была продана недвижимость. Отчетным периодом считается календарный год. По его окончании, а именно с 1 января следующего за ним годом, можно приступать к сбору документации и оформлению декларации.

Заполнение декларации

Налоговая декларация заполняется в особом порядке. Для подачи сведений необходимо воспользоваться разработанной унифицированной формой 3-НДФЛ. На сегодняшний день существует два способа заполнения этого бланка:

1. Вручную.
2. В электронном виде.

Следует предупредить всех будущих плательщиков, что внесение данных вручную крайне сложно и время затратно, поэтому для упрощения процедуры лучше подыскать компьютер, в котором уже есть специализированная программа или воспользоваться специализированными сайтами, на которых абсолютно бесплатно можно заполнить, а впоследствии и распечатать указанный бланк.

Все данные продавец вносит самостоятельно, при использовании компьютерной программы расчеты производятся автоматически, в обратном случае можно по специальным формулам высчитать сумму взносов самому.

Основными показателями для заполнения декларации считаются следующие цифры:

1. Сумма, вырученная за проданный надел и признанная доходом физического лица.
2. Размер налоговой ставки, применяемой в данном случае.

Зная эти две цифры, несложно вычислить размер НДФЛ подлежащий оплате. Полученная налоговая база уменьшается на величину положенной льготы. Если недвижимость приобреталась налогоплательщиком, то от продажной стоимости вычитается вырученная, разница и будет доходом. В иных случаях, когда жилье было унаследовано или получено в дар, могут применяться налоговые льготы в виде вычета миллиона рублей.

Не стоит забывать и о кадастровой стоимости проданного объекта. С 2018 года этот показатель является определяющим, указать в договоре купли-продажи сумму значительно ниже ее не получится. А если вырученная сумма меньше 70% от кадастровой цены, то расчет налога производится именно поэтому установленному показателю.

Подготовка документов

Бланк 3-НДФЛ подается не самостоятельно, а в комплекте с иными бумагами, являющимися обоснованиями приведенных в декларации сумм. В пакет документации могут включаться следующие бумаги:

1. Паспорт налогоплательщика.
2. ИНН.
3. Договор купли-продажи жилья.
4. Подтверждения вырученной суммы средств. Это могут быть выписки с банковского счета, расписки, квитанции иное.

Если продавец желает уменьшить налогооблагаемую базу на сумму потраченных ранее средств на приобретения этой жилплощади, то ему придется доказать размер потраченных на нее средств. Здесь также пригодится договор купли-продажи, выписки с банковского счета и иное.

Составление заявления

Заявление на получение налогового вычета может быть написано двумя способами:

1. В произвольной форме.
2. На бланке ИФНС.

Эти формы составляются с учетом общих требований, но не являются унифицированными, а значит, что налогоплательщик может писать заявления и в ином формате. Важно, чтобы в бланк были внесены основные необходимые сведения:

1. Данные налогоплательщика.
2. Просьба о назначении вычета.
3. Обоснование просьбы со ссылкой на норму НК РФ,
4. Вид льготы, выбранный заявителем.
5. Подпись обратившегося и дата подачи заявления.

При заполнении формы, разработанной ИФНС, никаких проблем с внесением нужных сведений у налогоплательщика не возникнет.

Обращение в налоговую инспекцию

Декларирование доходов физические лица производят в строго установленные сроки. Для декларирования полученных доходов и выплаты по ним НДФЛ следует подготовить весь обязательный пакет бумаг после окончания налогового отчетного периода, но не позднее 30 апреля текущего года. Фактически у физических лиц есть четыре полных месяца на то, чтобы собрать документы, заполнить форму 3-НДФЛ и явиться в налоговую инспекцию для передачи всего пакета.

Не следует путать сроки подачи отчетной документации в виде декларации по форме 3-НДФЛ и период выплаты начисленной суммы взносов. Эти два понятия различаются друг между другом и имеют разницу в несколько месяцев.

Платиться рассчитанный НДФЛ должен до 15 июля текущего года, то есть после подачи декларации у физического лица есть еще 2,5 месяца для внесения средств. Существует и такое понятие, как авансовый платеж, его можно внести вместе с декларацией 3-НДФЛ до 30 апреля. Такой подход весьма популярен у физлиц, так как не позволяет впоследствии забыть о необходимости внесения средств.

Образцы документов