Налоговый вычет при покупке дома

Использовать налоговый вычет при покупке дома можно, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу на ту сумму, что была потрачена на его приобретение, а если он взят в ипотеку, то и на выплату процентов по кредиту.

Провести его расчёт довольно просто, но для этого нужно знать все виды расходов, при которых он предоставляется, а также детали предоставления, например, его максимальная сумма различается в зависимости от того, куплен ли дом за свои деньги, или же взят в ипотеку.

Суть налогового вычета

Если вы официально трудоустроены и вам платят зарплату, то с неё в бюджет государства перечисляется НДФЛ – это должен делать сам работодатель, но делается выплата именно из доходов работника. А поскольку при покупке дома (или другой недвижимости) часть доходов гражданин потратит на них, у него будет возможность показать документами, что его доход снизился, а значит и взимать налог в меньшем объёме.

Если он оформит вычет, то налогооблагаемая база сократится. А так как он уже выплатил налог полностью, то часть его же удержанных денег будет ему возвращена. Таким образом, это не какая-то специальная выплата от государства, а возврат собственных излишне выплаченных средств.

Следует различать вычет, получаемый при покупке недвижимости, и тот, что даётся при её продаже – у них совершенно разные параметры и механика работы.

Законодательная база

Ключевым законодательным актом, регулирующим получение вычетов, является Налоговый кодекс, а именно его 220 статья, где в подробностях указываются условия и порядок процедур.

Есть и иные документы, которыми регулируются различные детали предоставления вычета: например, в письмах министерства финансов, таких как №03-04-05/13862, №03-04-05/12102 и некоторых иных подробнее раскрывается процесс предоставления, а письмо Федеральной налоговой службы № 3-5-04/647 уточняет финансовые детали.

Условия применения

В них включается также и улучшение жилищных условий, то есть приобретение или строительство дома, в том числе с применением кредитного капитала – в последнем случае отдельно предоставляется вычет на оплату процентов.

Чтобы использовать вычет, помимо подпадающей под указания закона цели, требуется выполнить два условия:

• расходы понесены, и у гражданина есть документальное подтверждение этого;
• право собственности приобретено, и это также подтверждено документами.

Таким образом, у гражданина появляется возможность воспользоваться вычетом лишь после того, как составлен акт приёма-передачи или было оформлено право собственности.

Кроме перечисленных условий, есть и ещё, и они также обязательны. Вычет предоставляется, если:

• Дом находится на территории страны.
• Получатель – налоговый резидент РФ, а значит, за отчётный период пробыл на её территории большую часть дней. Не во всех случаях это обязательно – исключения описываются в НК (статья 207, пункт 2).
• Получатель имеет официальный доход, и с него удерживается подоходный налог.
• У него имеются правоустанавливающие документы на приобретённую недвижимость (их потребуется приложить к заявлению на вычет).
• Были понесены расходы – так, если жильё было унаследовано, или же подарено, на вычет рассчитывать не приходится.

Выделим несколько деталей предоставления:

1. Если дом приобретается в долевую собственность, то раньше (до начала 2014 года) вычет распределялся между всеми дольщиками и предоставлялся каждому по его доле. Теперь же каждый дольщик получает его в полном объёме, исходя из понесённых им расходов.
2. Другое изменение, действующее с того же времени – если ранее вычет мог применяться лишь разово, то теперь до исчерпания всего установленного лимита. То есть, теперь можно применить его несколько раз, ограничен он только по общей сумме.

Виды расходов

Получить вычет можно, если расходы были понесены на:

• покупку дома и участка земли под него;
• строительство дома (ИЖС);
• выплату процентов по ипотеке;
• выплату процентов по кредиту, взятому для рефинансирования.

Как ипотека, так и кредит на рефинансирование могут быть взяты или на покупку жилья, или на его строительство. Но, чтобы был предоставлен вычет, организация, в которой взяты деньги, должна быть зарегистрированной в РФ.

Приобретение дома

Если вычет берётся при покупке дома, то должны быть учтены непосредственно расходы, понесённые по договору купли-продажи. Также возможен и учёт расходов на его финальную отделку. Допускается приобретение не целого дома с земельным участком, а доли в нём.

Какими бы ни были расходы на покупку дома, вычет предоставляется максимум с 2 000 000 рублей. То есть, с одной стороны он ограничен этим лимитом, а с другой суммой покупки: если дом был куплен за 1 500 000 рублей, именно с этой суммы даётся вычет, если за 3 000 000 – он предоставляется лишь с двух из них.

Строительство

Точно так же может быть дан вычет, если жильё построено самим гражданином. Тогда учтены должны быть расходы на:

• разработку сметы;
• создание проекта;
• покупку материалов для строительства и отделки;
• оплату услуг по строительству и отделке дома;
• организацию всех необходимых коммуникацией, таких как снабжение электричеством, водой и так далее.

Таким образом, расходы могут быть учтены по куда большему количеству пунктов, чем при покупке дома, однако, общая их предельная сумма останется прежней – вычет всё ещё может быть предоставлен максимум с 2 миллионов, и подсчёт его происходит таким же образом.

Ипотечные кредиты

А вот вычет на погашение процентов по кредитам предоставляется отдельно от основного – их не стоит смешивать. К тому, же стоит отметить, что, хотя главным образом имеются в виду ипотечные кредиты, помимо них вычет даётся и для выплаты процентов по любому другому целевому кредиту, если он даётся на покупку или строительство дома.

Обязательно, чтобы в договоре был указан целевой характер займа, иначе вычет по процентам дан не будет! При перекредитовании необходимо, чтобы в заключенном договоре указывалось, что рефинансируемый с помощью нового кредита предыдущий является целевым.

Максимальная сумма, с которой предоставляется такой вычет, составляет 3 000 000 рублей, но, обратите внимание, что он даётся не со всей суммы кредита, а именно с переплаты по процентам. К примеру, если взята ипотека на сумму в 3 500 000 рублей, а вместе с процентами отдано было 5 000 000, то данный вычет будет сделан только с 1 500 000 рублей. Помимо этого вычета, выплачивается также и основной, с 2 миллионов рублей. Причём он может делаться и со средств, предоставленных в кредит, поскольку взятые в кредит и потраченные средства также будут считаться расходами гражданина.

Важный нюанс: необязательно оформлять вычет каждый год, что может быть неудобно при небольшой сумме – в первую очередь, если он даётся с процентов. Можно делать это и реже, раз в два-три года, или сразу за весь срок кредитования, и получить всю накопившуюся сумму. Следует лишь рассчитать, чтобы ваши налоговые выплаты за год превышали причитающуюся вам сумму, иначе всю её получить сразу не выйдет, и придётся дожидаться следующего года.

В каких случаях вычет не будет предоставлен

Он не будет предоставляться, если:

1. Дом куплен или построен не за счёт средств самого гражданина, например, ему была предоставлена субсидия из бюджета. В таких случаях вычет делается лишь с той части затрат, которую понёс его получатель, и не более.
2. Если дом куплен у лица, определённого как взаимозависимое по отношению к покупателю. Такими точно будут признаны близкие родственники покупателя, то есть супруги, родители, дети, братья и сёстры, опекуны и опекаемые. В некоторых случаях стороны сделки могут быть признаны взаимозависимыми и при более дальнем родстве, или даже его отсутствии – например, по причине тесного переплетения бизнес-интересов. Подробнее о том, какие лица считаются взаимозависимыми, смотрите в статье 105.1 НК.

Кроме того, вычет не даётся на связанные с жильём расходы, не перечисленные в части «Виды расходов». Это затраты на:

• приобретение оборудования для дома, такого как сантехника;
• перепланировку;
• реконструкцию;
• саму сделку – получение справок, услуги нотариуса и риэлторского агентства.

Размер возврата

Главный момент, который мы подчеркнём с самого начала – сумма, с которой предоставляется вычет, не то же самое, что возвращаемая сумма. Первая обозначает значение, на которое уменьшится облагаемая налогом база ваших доходов, но вернётся лишь непосредственно та часть из неё, которая была выплачена в виде налогов – в данном случае это НДФЛ со ставкой в 13%. То есть чтобы определить, сколько денег будет возвращено, нужно сумму, с которой делается вычет, умножить на эту ставку.

Так мы получаем, что если вычет выполняется с 2 миллионов рублей, то вам вернут:

2 000 000 x 0,13 = 260 000 руб.– это и есть максимальная сумма, которую можно вернуть.

Если используется кредит, то данная сумма, соответственно, увеличится до 390 000 руб., поскольку сумма вычета возрастёт до 3 миллионов. Попробуем, для примера, рассчитать возврат с ипотекой: если квартира была куплена за 1 800 000, а с учётом процентов было выплачено 2 900 000, то будут сделаны два возврата:

Первый: с 1 800 000 рублей, в размере 13% от неё – он составит 234 000.

Чтобы рассчитать второй, нужно сначала высчитать переплату. Она составила: 2 900 000 – 1 800 000 = 1 100 000. Именно с этой суммы вернутся 13%, то есть 143 000 рублей.

Если дом приобретается семьёй, вычеты супругов складываются, и таким образом они могут претендовать вместе на вычет в размере 4 миллионов, и на вычет 6 миллионов с процентов.

Но, чтобы рассчитать сумму возврата, важно учесть ещё один фактор: поскольку вычет делается с НДФЛ, то и возвращаемая сумма не может превышать выплаченную гражданином за отчётный период. Например, если он купил дом за 1 600 000 рублей, и может получить возврат в размере 208 000, но однако за год им было выплачено НДФЛ на сумму 160 000, то именно столько ему и будет возвращено. Оставшиеся 48 000, однако, не будут потеряны – их можно получить на следующий год, с уже вновь выплаченного НДФЛ.

Порядок получения

Если ваш случай удовлетворяет всех изложенным выше условиям, и вы имеете право по законодательству рассчитывать на вычет, для его получения потребуется действовать по следующему алгоритму:

1. Составить налоговую декларацию.
2. Получить на месте работы справку о том, сколько налогов было вам начислено за отчётный период.
3. Подготовить документы, подтверждающие получение прав на дом.
4. Подготовить платёжные кливатнции.
5. Подать все подготовленные бумаги в налоговую и подождать решения.

Документация

Для подтверждения прав понадобится целый пакет документов – отдельно потребуется зафиксировать факт перехода прав, совершения выплат, а если речь идёт о получении отдельного вычета под ипотеку – то ещё и целевое использование полученных денежных средств, и объём средств, выплаченных в виде процентов.

Для всего это будут нужны следующие документы:

• свидетельство о государственной регистрации права либо выписка из ЕГРН;
• квитанции, чеки, банковские выписки о переводе средств от покупателя к продавцу и так далее – всё, что может подтвердить фактически произведённые расходы, входящие в перечень видов расходов, дающих право на вычет.

Относительно документов о произведённых расходах отметим, что иногда сбором и предоставлением части из них можно пренебречь: например, если вычет даётся на строительство дома, и общая сумма расходов превышает 2 000 000, вычет с которых может быть максимально получен, достаточно собрать лишь документы, свидетельствующие о том, что были сделаны расходы на данную сумму.

При вычете с процентов нужны:

• кредитный договор целевого характера;
• график погашения кредита с отдельным расчётом суммы выплачиваемых процентов;
• свидетельство выплаты процентов (кассовый чек, банковская справка, выписка со счёта).

Если дом приобретается в общую собственность, то потребуются также:

• свидетельство о браке;
• заявление о распределении вычета.

Подавать документы можно: лично, отправив по почте, по сети. Рекомендуется выбрать первый вариант, поскольку тогда сразу же могут быть обнаружены недочёты в заполнении документов либо отсутствие одного из них, и это будет легко исправить. А при подаче через интернет, и тем более по почте, процесс может затянуться.

Заявление

Заявление на возврат налога выполняется по установленной форме (смотрите образец), само заполнение сложным не будет: нужно указать свои ФИО, статью законодательства, причину возврата и с чего он делается, а также его сумму, налоговый период и некоторые другие детали. Некоторые сведения можно будет уточнить непосредственно в налоговой, где и будет происходить заполнение.

Способы возврата

Есть два основных варианта для проведения возврата средств, а выбор между ними остаётся самому заявителю: через налоговую инспекцию или работодателя. Во втором случае деньги будут получены быстрее, поскольку не потребуется дожидаться окончания налогового периода, вместо этого ещё в его ходе перестанут делаться удержания налога.

Через работодателя

После принятия ФНС положительного решения, в этом варианте работодателю вручается уведомление оттуда и заявление о предоставлении вычета. Получив эти документы, он должен оформить вычет начиная со следующей же выплаты зарплаты.

Иногда возникает необходимость получить вычет у нескольких работодателей, если гражданин трудится сразу в нескольких местах либо за год менял место работы. Для этого в налоговой берётся по экземпляру подтверждающего право на вычет уведомления для каждого работодателя.

Через ИФНС

При оформлении непосредственно через налоговую, возврат налога при покупке делается после завершения периода, за который предоставляется вычет, после выполнения камеральной проверки.

Образцы документов