Налог с продажи квартиры

При продаже квартиры необходимо выплатить подоходный налог, но не всегда, а лишь если перед продажей вы владели ей менее пяти (иногда трёх) лет.

Однако, это не значит, что платить нужно будет всю получившуюся после умножения одной из этих цифр на ставку сумму. Может быть предоставлен вычет либо обычный имущественный, либо на величину затрат на предшествующую покупку или строительство продаваемого жилья. Также есть свои особенности при предоставлении вычета, если жилье продаётся не целиком, а лишь доля в нем.

Важно, выплачивая налог с продажи квартиры, соблюдать установленные сроки как сдачи декларации, так и перевода средств, иначе придётся понести ответственность за задержку.

Налогообложение доходов

Налог на доходы физических лиц, в отличие от многих других, знаком каждому гражданину. Ведь с ним сталкиваются все, поскольку он взимается едва ли не с любого дохода. К тому же он является прямым, что позволяет всем плательщикам оценить, сколько именно денег они вносят в бюджет – а это возможно далеко не с каждым налогом.

Именно НДФЛ породил расхожее заблуждение, что в РФ налог находится на уровне всего в 13% – поскольку это как раз его ставка. На деле, конечно, помимо него есть также множество других выплат, но это позволяет оценить, насколько он важен.

Он выплачивается с заработной платы, дивидендов, прибыли от сдачи недвижимого имущества (жилых и нежилых помещений) в аренду и его продажи. Облагаются им не одни лишь денежные поступления, но также и любая полученная выгода, например, от безвозмездно оказанных услуг, разного рода выигрыши и так далее.

Выплачивать его обязан любой человек, чьи доходы поступают с территории страны, если они при этом не входят в необлагаемые НДФЛ исключения – обязанности по выплате возлагаются и на иностранцев.

Выплачивать подоходный налог нужно и при продаже квартиры, но при этом есть определённые нюансы. Во-первых, можно получить освобождение от него при владении недвижимостью в течение определённого времени. Во-вторых, даже если его нет, может быть применён один из вычетов, и благодаря ему сумма налога снизится. Так что, практически всегда, если продаётся квартира, налог платить можно не по стандартной ставке, а меньшей. А иногда вообще ничего платить не приходится.

Правовые основы

Основным документом, устанавливающим НДФЛ, служит Налоговый Кодекс, в котором этому налогу полностью посвящена глава 23 – в её статьях подробно разбираются основные нюансы выплаты: кто, когда и сколько должен выплачивать, чтобы не бояться штрафов, какие устанавливаются вычеты, и прочие детали.

Вдобавок к этому, применяются и другие документы, дополняющие НК. Это Приказы Министерства по налогам и сборам, Федеральной налоговой службы, Министерства финансов, которыми утверждаются формы отчётности и прочие технические детали. Номера приказов мы приводить не будем, поскольку, в отличие от статей НК, в которые просто вносятся изменения при необходимости, эти документы периодически теряют актуальность и вместо них выпускаются новые.

Категории плательщиков

Выделяют три основные категории плательщиков:

• обычные физические лица;
• индивидуальные предприниматели;
• иные плательщики – к ним относятся главным образом граждане, занимающиеся частной практикой, например, нотариусы или адвокаты.

Если представитель первой категории получает доход от организации или индивидуального предпринимателя, то выплата налога ложится именно на его работодателя, выступающего в качестве налогового агента. Если же он получает доход из других источников, а также относится ко второй или третьей категории из перечисленных выше, то должен будет сам осуществлять расчёт и выплату НДФЛ.

При этом в зависимости от категории будут различаться сроки сдачи отчётности и выплаты налога.

Срок владения квартирой

Для освобождения полученной от НДФЛ необходимо владеть квартирой хотя бы пять лет. Частичного освобождения при меньшем сроке, скажем, в четыре года, не даётся – налог будет выплачиваться в том же объеме, что и если бы квартира была только куплена, и сразу после этого перепродана.

Однако, есть и ситуации, в которых достаточно владеть квартирой только три года, чтобы НДФЛ при её продаже не взимался. А именно:

• она была приобретена (сюда относится также и ипотека) прежде, чем вступили в действие новые правила, по которым требуемый срок владения недвижимостью и был увеличен до пяти лет – до окончания 2015 года;
• при дарении, но только от близкого родственника – на подарки от дальних родственников и посторонних это правило не распространяется;
• она была получена по наследству;
• продавец осуществил её приватизацию;
• она перешла по договору ренты.

Браться срок владения будет, начиная с регистрации перехода прав в Росреестре, либо, если это наследство – с даты его открытия (дня смерти наследодателя). С этой даты, соответственно, должно пройти достаточное количество полных месяцев (36 либо 60) до даты продажи недвижимости.

Что интересно, достаточно вступить во владение лишь долей квартиры, чтобы пошёл отсчёт этого срока для неё целиком. Например, если гражданин завладел 1/5 квартиры, ещё через четыре года получил оставшиеся 4/5, а ещё через год продал её, то сроком владения будут считаться именно пять лет, и налог с продажи он платить не будет.

Способы сокращения НДФЛ

Если срок владения квартирой недостаточен, чтобы не выплачивать подоходный налог вовсе, то следует, по крайней мере, сократить его за счёт применения одного из вычетов, а доступны два варианта: имущественный либо вычет расходов. Какой из них окажется выгоднее, зависит от ситуации, а оба сразу применить, увы, нельзя – придётся выбирать один из них.

Применение вычетов

Чаще всего имущественный вычет используется в случаях, когда не было сделано расходов на приобретение квартиры, а вычет расходов, соответственно, когда они были. Разберём основные нюансы применения как первого, так и второго вычета, начав с имущественного.

Он даётся с суммы в 1 млн рублей (не следует путать с вычетом при покупке, который даётся с 2 млн). Это не означает, что платить придётся на миллион меньше, в действительности экономия максимально может равняться этой сумме, умноженной на налоговую ставку (как правило, 13%, то есть 0,13).

Рассмотрим простой пример, в котором не учитываются другие возможные обстоятельства (их мы рассмотрим позже) – если квартира была продана за 2 600 000 рублей, то без применения вычета резиденту пришлось бы заплатить 13 процентов от суммы продажи, то есть 338 000 руб.:

2 600 000 x 0,13 = 338 000 руб.

Применив вычет, мы получим вместо этого немного другой расчёт:

(2 600 000 – 1 000 000) x 0,13 = 208 000 руб.

Таким образом, сэкономлено с его помощью будет 130 000 руб. – это максимально возможная сумма (для нерезидентов, соответственно, 300 000, поскольку ставка для них равна 30%).

Если же квартира продаётся дешевле миллиона, в результате применения вычета налог вообще не будет взиматься. Например, если квартира продана за 800 000, то расчёт будет таким:

(800 000 – 1 000 000) x 0,13 = – 26 000.

В результате, продавец должен государству минус 26 000 – а это значит, что он не должен ничего.

Как видно, помимо случаев, в которых на покупку продаваемой недвижимости не было ничего потрачено, а значит нельзя сделать вычет расходов, применение имущественного вычета приоритетно перед вычетом расходов также при небольшой сумме продажи.

Отметим, что имущественный вычет может применяться один раз за год.

Иногда выгоднее будет воспользоваться вычетом расходов – это могут быть расходы на приобретение квартиры и её отделку либо на строительство (но это более актуально для частных домов). Чтобы учесть их, гражданин должен предоставить в налоговую договор купли-продажи, который подписан им при покупке продаваемой теперь квартиры, после чего из налогооблагаемой базы будет вычтена сумма покупки.

Таким образом, иногда можно получить большую выгоду в сравнении с использованием имущественного вычета. Например, если гражданин продаёт за 3 700 000 рублей квартиру, приобретённую ранее за 3 100 000, получится такой расчёт:

(3 700 000 – 3 100 000) x 0,13 = 78 000 рублей к уплате в виде НДФЛ.

Если бы применялся имущественный вычет, расчёт был бы иным:

(3 700 000 – 1 000 000) x 0,13 = 351 000 – как видно, разница в сумме налога очень велика.

Применение именно вычета расходов выгодно, если эти расходы превысили 1 миллион рублей. А если квартира оказалась продана без прибыли – то есть, сумма продажи не превысила ту, что ранее была отдана гражданином за неё, соответственно, НДФЛ платить вовсе не потребуется.

Документация

Для получения вычета и возврата денег, в налоговую надо будет представить ряд бумаг. Для имущественного вычета это:

• заполненную декларацию;
• заявление на возврат с указанием реквизитов счёта, на который он должен быть сделан;
• справку о доходах за год, за который осуществляется возврат.

Для учёта расходов:

• договор купли-продажи;
• свидетельство о госрегистрации права либо выписка из ЕГРП;
• документы для подтверждения оплаты;
• подтверждения расходов на покупку отделочных материалов.

Определение суммы налога

Сумма к выплате определяется на основании налогооблагаемой базы (стоимости квартиры по договору либо 70% от её кадастровой стоимости) и ставки налога – после этого к ней обычно применяется один из вычетов.

Кадастровая либо договорная стоимость

Ранее всегда использовалась только договорная цена, но это вызывало махинации с ней – велик соблазн занизить её, чтобы платить меньше налогов, часть денег передав «неофициально». В результате очень часто приходилось сталкиваться со случаями, когда по договору квартира стоила, например, 500 тысяч, а сверх этого продавцу передавалось ещё 2 миллиона в обход налогов.

Бюджет из-за этого недосчитывался денег, а защищённость граждан оказывалась хуже, поскольку в случае последующего конфликта и разрыва договора купли-продажи можно было вернуть лишь ту сумму, что в нём указана.

Потому в закон были внесены поправки, согласно которым, если договорная цена оказывается ниже, чем 70% от кадастровой, то в целях налогообложения применяется вторая цифра. Приведём пример: кадастровая стоимость квартиры равна 3 400 000 рублей, а по договору её цена составила 1 600 000. Высчитываем соотношение:

1 600 000 / 3 400 000 = ~ 47% – меньше 70%, значит, нужно посчитать, сколько будет 70% от кадастровой стоимости:

3 400 000 x 0,7 = 2 380 000 – именно с этой суммы будет взиматься НДФЛ.

С другой стороны, если бы при той же кадастровой цене договорная бы составила, например, 2 700 000, то налог бы взимался именно с неё. Таким образом, изменения в законодательстве не полностью устранили возможность для махинаций и мотивацию для их совершения, но, по крайней мере, привели к существенному снижению их количества и масштабов.

Налоговая ставка

Она зависит от того, является ли плательщик резидентом России – они платят НДФЛ по ставке 13%, для нерезидентов же действует повышенная ставка в 30%. При этом резидентство не связано напрямую с гражданством: как гражданин страны может не являться её резидентом, так и наоборот, иностранец может быть им. Для этого требуется провести на её территории более половины дней в году.

Но всё-таки и гражданство имеет определённое значение: даже проведя в стране менее половины дней за год, в определённых ситуациях гражданин РФ может сохранять статус резидента: скажем, при выезде на лечение. Подобные ситуации и условия сохранения статуса описываются в 207 статье НК.

Отметим, что, помимо повышения ставки, при лишении статуса резидента теряются льготы и возможность применять вычеты.

Особенности продажи долей

При продаже находящейся в долевой собственности квартиры есть важная особенность: имущественный вычет будет даваться один на продаваемую квартиру, и распределяться в соответствии с долями. Допустим, у одного собственника ¾ прав на квартиру, а у второго оставшаяся ¼, тогда и вычет для первого будет сделан с 750 000 рублей, а для второго – с 250 000.

Но при продаже квартиры не сразу целиком, а по долям с оформлением отдельных договоров купли-продажи, каждом случае вычет предоставляется в полном объёме, при отсутствии иных препятствий.

Установленные сроки

Сдавать отчётность следует не позднее строго установленного срока, как и выплачивать налог – иначе будет начислена пеня, а затем и штраф. Это требуется для упорядочивания выплат, тем более что в налоговой службе, в свою очередь, есть собственная отчётность, которая тоже должна быть строго систематизирована. Сроки даются вполне достаточные, чтобы всё оформить, не затягивая сверх меры.

Подачи декларации

К какой бы категории ни относился плательщик, крайний срок подачи декларации для всех установлен один и тот же – конец апреля года после отчётного. Например, отчётность за 2017 год следует подать до 30 апреля 2018 года, и не единым днём позже, иначе будет получен штраф.  Исключение делается лишь для случаев, когда этот день пришёлся на выходной – тогда сдача отчётности переносится на ближайший рабочий день, то есть, обычно, уже после майских праздников.

Внесения налога

Обычные граждане должны вносить рассчитанную сумму налога не позже 15 июля – как правило, сам расчёт приходит через определённый период после подачи декларации, но при этом остаётся вполне достаточно времени, чтобы сделать выплаты.

Ответственность за нарушения

Согласно статье 119 НК (пункт 1), если декларация не подана в срок, виновное лицо требуется оштрафовать на 5% от общей суммы налога, который оно должно будет выплатить. Если задержка превысила месяц, штраф возрастает ещё на 5%, а затем ещё по 5% за каждый следующий месяц. Данный штраф не может превысить 30% от суммы налога к выплате, но при этом он не может составлять меньше 1 000 рублей.

Если нарушен срок уплаты, то согласно статье 75 НК будет начисляться ежедневная пеня в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка, и 1/150 от неё же – начиная со второго месяца просрочки. При длительных неплатежах и накоплении большого долга затем возможно принудительное взыскание как основной суммы, так и накопившейся пени.