PRAVO.ESTATE

Налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости

Владельцы недвижимости ежегодно облагаются налогами за свои квадратные метры.

Вносить взносы в государственную казну обязаны не только юридические, но и физические лица. С 2015 года стали рассчитывать налог на недвижимость по кадастровой стоимости объекта. Кадастровая оценка недвижимости производится ЕГРН.

Каждый плательщик имеет право на уменьшение налоговой суммы за счет использования законных путей – применения понижающих коэффициентов. К тому же граждане могут оспаривать установленную кадастровую стоимость жилой площади, если для этого есть основания и доказательства.

Понятие имущественного налога

Налоговый кодекс РФ регулирует вопросы налогообложения. Глава 30 этого нормативного акта посвящена начислению и взиманию налоговых взносов с юридических лиц, а 32-я регламентирует порядок взимания платы с физических лиц. Налог на имущество уплачивается всеми физическими и юридическими лицами, которые обладают какой-либо недвижимостью, располагающейся на территории РФ. Эти отчисления взимаются с владельцев ежегодно.

Налог на имущество – это плата в государственный бюджет за право обладать имуществом. Данный вид взносов относят к местным отчислениям, поэтому местные власти сами регулируют, когда и в каком объеме они должны быть уплачены. На сегодняшний день далеко не все субъекты федерации перешли на новый вид исчисления налога на недвижимость. Необходимо учитывать, что основы налогообложения закладываются на федеральном уровне в НК РФ. Местные органы самоуправления обязаны, прежде всего, ориентироваться на данный нормативный акт, а также на другие действующие документы, и на их основании исчислять размер взносов.

Кадастровая стоимость

До конца 2014 года налог на имущество определялся в соответствии с инвентаризационной оценкой имущества, но начиная с 1 января 2015 года все изменилось. Перелом в налогообложении ознаменовался принятием нового Федерального закона №284, который внес изменения в НК РФ и дополнил его главой 32. В статье 402 закреплено, что налог, на недвижимость физических лиц начиная с 2015 года будет рассчитываться исходя из его кадастровой стоимости, а не инвентаризационной оценки имущества, как это было ранее.

Начиная с 1 января 2015 года, изменения введены в силу, но не стали применяться повсеместно в полном объеме. Был разработан долгосрочный план по внедрению нововведения в действие.

Полные налоговые отчисления будут удерживаться со всех владельцев недвижимости только с 2020 года, а пятилетняя разница должна способствовать постепенному росту взимаемых сумм, что позволит смягчить финансовый удар и выработать некоторую привычку к новому налогообложению. План внедрения выглядит следующим образом:

  1. Каждый год, начиная с 2015, ставка налога возрастает на 20%, к 2020 она достигнет 100% объема.
  2. Применяются специальные понижающие коэффициенты.
  3. Не все регионы включаются в программу с первого дня, все зависит от экономической ситуации в данном округе и обоснованности таких отчислений на сегодняшний день.

Повышение налогообложения в сфере недвижимого имущества вызвано необходимостью увеличить налоговую нагрузку населения и таким образом пополнить местные бюджеты дополнительным финансированием.

Получение информации

Новое налогообложение подразумевает принципиально иной подход к расчетам взносов по недвижимости, а это вызывает немало вопросов у плательщиков. Для физических лиц самостоятельные расчеты не применяются, эту работу выполняют налоговые инспекторы, которые сами высчитывают сумму взноса и оповещают о ее размере и дате внесения денежных средств в бюджет каждого отдельного гражданина. Но платить вслепую не только нерационально, но и в корне неверно, каждый человек должен понимать, почему ему начислена та или иная сумма, куда ее следует оплачивать и что будет при несовершении платежей.

Плательщик должен четко понимать, куда следует обратиться за получением информации о:

  1. Кадастровой стоимости своего имущества.
  2. О размере исчисленного налогового взноса.

Для граждан эти два вопроса являются звеньями одной цепи, но на деле получить ответы на них можно в совершенно разных местах.

О кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость объекта имущества – это сумма, которая была определена государственными органами в рамках проведенной оценки. Для становления кадастровой стоимости разработаны конкретные способы и методы, которые позволяют учесть индивидуальные особенности объекта и исходя из них определить его реальную цену. Если по каким-либо причинам сделать это не удается, за основу берется рыночная цена оцениваемого имущества.

Оценкой стоимости объектов недвижимости занимается Росреестр, а все данные вносятся в общую базу ЕГРН.

Налоговая инспекция получает сведения для расчета налоговых взносов из базы ЕГРН. Собственник недвижимости также может получить эту информацию, чтобы иметь возможность сверить данные и произвести проверку выставленной суммы налога.

Уточнить кадастровую стоимость имеющейся недвижимости можно непосредственно в ЕГРН. Для этого понадобится дать официальный запрос, ответ на который выдается бесплатно по происшествии 5-7 дней. Но есть метод более простой и быстрый, через официальный электронный ресурс Росреестра. Любой гражданин может зайти на сайт и ввести в поисковую строку кадастровый номер объекта, после чего получит мгновенный результат в виде данных о недвижимости, в том числе о его кадастровой стоимости. Этот метод не только мгновенный, но и бесплатный.

О налоге

Нововведения 2015 года вошли в жизнь налогоплательщиков в 2016 году, когда им рассчитали имущественные взносы по-новому. Новшества коснулись не только самого расчета, но и способа оповещения граждан о дате взносов и их размере. Ранее всем собственникам рассылались бумажные квитанции, на сегодняшний день население делится на две группы: зарегистрированные на портале Госуслуг и те, кто не пользуется еще данным сервисом. При наличии регистрации на сайте Госуслуг все квитанции на оплату будут приходить в электронном виде на личный кабинет гражданина. В связи с нововведением, многие плательщики не получили счетов вообще.

Оповестить налогоплательщика по правилам следует не позднее, чем за 30 дней до конечной даты выплаты. Если счет получен не был, то гражданин может самостоятельно узнавать, сколько будет составлять размер выплат. Сделать это можно несколькими способами:

  1. Лично явиться в налоговую инспекцию и получить сведения.
  2. Позвонить в ФНС.
  3. Зайти на сайт ИФНС и узнать информацию самостоятельно там.
  4. На портале Госуслуг, но только после официальной регистрации.

Во всех случаях источником данных является налоговая служба РФ.

Плательщики

Согласно Налоговому кодексу РФ платить имущественные взносы обязаны все владельцы недвижимости. Условно их можно разделить на:

  1. Юридических лиц.
  2. Физических лиц.

Для каждой группы установлены свои правила расчетов налоговых взносов.

Юридические лица

Юридические лица, владеющие собственной недвижимостью, зарегистрированной на балансе организации, облагаются ежегодными налоговыми взносами. Согласно статье 373 НК РФ, налогоплательщиками не считаются:

  • FIFA и дочерние организации FIFA.
  • Национальные футбольные ассоциации.
  • Организационный комитет “Россия-2018”.
  • Производители медиаинформации FIFA.
  • Поставщики товаров (работ, услуг) FIFA.

Налоговые льготы распространяются только на то имущество, что непосредственно использовалось для проведения мероприятий по организации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года. Наиболее точный список приведен в Федеральном законе №108-ФЗ от 07.06.2013 года.

Иностранные организации также подпадают под действие данной статьи НК РФ, если они признаны постоянным представительством в России и приобрели имущество на ее территории.

Граждане

Физическими лицами признаются следующие категории граждан:

  1. Работающие по найму лица.
  2. Нетрудоустроенные.
  3. Индивидуальные предприниматели.
  4. Лица, имеющие частную практику.

Субъектом налогообложения становится человек, который владеет имуществом и зарегистрировал свои права в государственном реестре недвижимости.  Важно, чтобы объект налогообложения входил в перечень облагаемого имущества. Недвижимость, которой владеют сразу несколько лиц по праву общей долевой собственности, облагается налогами в том же порядке, но каждый владелец получает отдельный расчет, пропорционально своей доле имущества. При общей совместной собственности между хозяевами обязательства разделяются в равной степени.

Индивидуальные предприниматели, работающие в спецрежимах ЕНВД, УСН, ПСН, ЕСХН, уплачивают имущественные налоги по ставкам для юридических лиц только на ту недвижимость, что используется ими для осуществления предпринимательской деятельности. ИП на ОСН оплачивают взносы по ставкам юрлиц в отношении всего имущества, которое принадлежит им на праве владения.

Виды имущества

До введения изменений граждане обязаны были платить имущественные взносы лишь за некоторые объекты недвижимости. В частности к ним относились:

  1. Частные дома, входящие в индивидуальный жилой фонд.
  2. Квартиры.
  3. Комнаты.
  4. Гаражные помещения.

Расширений форм владений недвижимостью привело к пополнению данного списка. В соответствии со статьей 401 НК РФ в перечень включили также:

  1. Машино-места.
  2. Единый недвижимый комплекс, который состоит из нескольких построек, объединяющихся в одну систему.
  3. Объекты незавершенного строительства.
  4. Другие сооружения, здания или помещения.

В соответствии с новым законодательством жилые постройки, классифицируемые как дачи, садовые домики или иные сооружения, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, приравниваются к жилым помещениям и подлежат налогообложению в том же порядке.

Не облагаются взносами только те помещения, что располагаются в многоквартирном доме и входят в состав имущества общего пользования.

Правила расчета налога

Имущественный налог рассчитывается по следующей формуле:

(КС – НВ) * ДИ * СН = НО

где;

КС – кадастровая стоимость объекта имущества,

НВ – налоговый вычет, применяемый в данном случае,

ДИ – доля в имуществе,

СН – ставка по налогу,

НУ – налог к оплате.

Кроме того, вы можете воспользоваться онлайн-калькулятором, куда достаточно будет ввести лишь все исходные данные.

Определить кадастровую стоимость несложно, а вот с налоговыми вычетами все не так однозначно. Существует установленная градация вычетов в зависимости от объекта недвижимости:

  1. При владении комнатой вычитается 10 м2 из общей площади собственности.
  2. Владельцу квартиры не будет учтено 20 м2.
  3. Наличие собственного дома позволит не учитывать 50 м2.
  4. Владельцы единых недвижимых комплексов могут рассчитывать на снижение налоговой выплаты на 1 миллион рублей.
При обладании долей в недвижимости будет рассчитана сначала вся сумма налога, а затем она делится на указанные в документах части.

Ставка налогообложения устанавливается регионами самостоятельно. Она рассчитывается исходя из экономической ситуации указанной местности, а также иных важных показателей. Ее размер прописывается в местных правоустанавливающих нормативных документах. Чтобы узнать точный размер ставки, следует обратиться в местное отделение ФНС лично или зайти на их официальный сайт. На федеральном уровне установлен такой рубеж – 0,1% от кадастровой стоимости. Эта цифра применяется к общей массе объектов – квартиры, комнаты, дома, дачи, гаражи, машино-места. Существует и повышенная ставка налогообложения – 2 процента, она применяется только к элитному жилью, стоимость которого превышает 300 миллионов рублей, или к недвижимости, внесенной в специальный кадастровый перечень. Недвижимое имущество, которое не вошло ни в один, ни во второй список облагается ставкой 0,5%. В регионах указанные цифры могут снижаться или увеличиваться в зависимости от обоснованного распоряжения органов самоуправления.

Льготы по налогу

Налоговые вычеты позволяют существенно снизить размер ежегодных взносов, но, кроме них, еще есть и льготы, чтобы ими воспользоваться, следует подпадать под одну из льготных категорий. Льготы могут позволить существенно уменьшить суммы отчислений или вовсе упразднить ее. Их можно условно разделить на две основные группы: принятые на федеральном уровне и учрежденные местными органами самоуправления.

На общегосударственном уровне полностью от уплаты налоговых взносов за имеющееся имущество освобождаются:

  1. Герои СССР и РФ.
  2. Обладатели ордена Славы трех степеней.
  3. Инвалиды первой и второй группы.
  4. Инвалиды детства.
  5. Участники ВОВ.
  6. Пострадавшие от ЧАЭС.
  7. Военнослужащие, вышедшие на пенсию по выслуге лет.
  8. Испытатели ядерного и термоядерного оружия.
  9. Члены семьи военнослужащего, который погиб при исполнении обязанностей.

Региональные льготы следует уточнять по месту жительства, так как они могут серьезно отличаться в зависимости от федерального округа и населенного пункта. Чаще всего местные власти частично или полностью освобождают от выплат многодетные семьи, малоимущих граждан, детей-сирот.

Оспаривание кадастровой стоимости

Наибольшие споры в связи с нововведениями вызывает кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Не всем налогоплательщикам понятно, по каким критериям она устанавливается и многие считают ее искусственно завышенной. Большее количество споров вызывают суммы кадастровой стоимости, которые установлены за объекты недвижимости, построенной до 1970 года. Дома, возведенные до указанного периода уже довольно старые как морально, так и физически, их амортизация превышает 50% рыночной цены, но кадастровая стоимость выставляется больше. Такие нестыковки характерны не только для старых домов, но и для новых строений. Все эти случаи объединяет одно – продать недвижимость за указанную сумму нереально, а вот налог высчитывается именно из этой стоимости.

Законодательно каждый человек имеет право отстаивать свои интересы и защищать права, но на деле оспорить кадастровую стоимость непросто, потребуется потратить немало усилий для достижения данной цели. Существует два законных пути для оспаривания:

  1. Обращение в суд.
  2. Подача заявления в Росреестр для комиссионного разрешения спора.

В обоих случаях следует придерживаться установленного порядка действий.

Судебная практика

Хабаровский краевой суд рассмотрел исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости недвижимого объекта. Истец, являющийся собственником земельного участка, площадью 3700 м2, и построенной на нем гостиницы, предъявил претензию о завышенной стоимости имущества. Он предоставил экспертную оценку независимого специалиста, который обоснованно доказал, что реальная рыночная стоимость имущества ниже кадастровой почти на 5 миллионов рублей.

Суд учел, что в соответствии с законом при возможности определить рыночную цену объекта следует ориентироваться именно на нее при внесении стоимости в кадастр. Представители государственных органов не оспаривали право гражданина на отстаивание своих интересов и снижение указанной ранее цены. На основании обоснованности иска суд удовлетворил требования заявителя.

Решение от 27 февраля 2018 г. по делу № 3А-39/2018

Добавить комментарий