Налог на недвижимость

Размер налога на недвижимость в связи с последними изменениями в законодательстве заметно возрос, а значит, важнее стало знать особенности его расчета. Следует учитывать такие факторы, как стоимость недвижимости, ставка налога, коэффициент, наличие вычетов и льгот. Также важно знать крайний срок оплаты и прихода уведомления о ней, чтобы затем не платить ещё и штрафы.

Виды недвижимости

Взимается налог и с различных хозяйственных построек. Но правила его расчёта будут разными в зависимости от вида недвижимого имущества: могут действовать различные ставки и предоставляться вычеты разных размеров. Например, при владении домом можно получать вычет в 50 кв. м. – это значит, что если вам принадлежит дом площадью в 110 кв. м., то платить нужно только за 60. При владении комнатой вычет куда скромнее – лишь 10 кв. м.

Квартира

Наравне с другой недвижимостью, налогом облагаются и квартиры. Вычет для них составляет 20 квадратным метрам, а ставка имущественного налога обычно 0,1%, но может повышаться при достижении определённого порога стоимости (меняется в зависимости от региона).

Если раньше имущественный налог на недвижимость был невелик и даже малозаметен для большей части плательщиков, поскольку его расчёт вёлся по инвентарной стоимости, не имевшей ничего общего с рыночной, и бывшей гораздо ниже, то при введении расчёта по кадастровой пострадали в первую очередь именно владельцы квартир.

В особенности это касается тех, в чьей собственности находится квартира в центре крупного города, поскольку при расчёте кадастровой стоимости учитывается местоположение жилья. Налоги резко повысились, и процесс их повышения ещё не завершён – сейчас идёт переходный период.

Доля в квартире

При владении долей в квартире точно так же придётся платить имущественный налог, но соразмерно своей доле – то есть если плательщик владеет половиной квартиры, то и налог платит именно за неё. Ровно то же самое и с вычетом – он предоставляется на всю квартиру целиком, и делится между дольщиками.

Например, если у неё два владельца, а её площадь составляет 70 квадратных метров, то сначала применяется вычет, и так вычисляется, за какую площадь нужно платить, а затем полученное число делится на количество дольщиков:

70 – 20 / 2 = 25 квадратных метров – именно за столько должен будет платить налог каждый из них.

Имущественный налог

Платить подобные сборы должен каждый, кто владеет подлежащим ему имуществом на территории России. Среди имущественных налогов выделяются транспортный, налог на землю, и на недвижимость – первый из них должен выплачиваться по месту жительства, остальные два по месту нахождения имущества.

За счёт имущественного налога формируются региональные бюджеты, и установление ставок по нему отдано на откуп региональным властям, но при этом они должны учитывать федеральные законы.

Законодательство

В первую очередь важнейшие относящиеся к имущественному налогу детали описываются в НК РФ, где ему отведено сразу одиннадцать статей – с 399 по 409. В них подробно разобрано, кто должен быть плательщиком этого налога, что выступает объектами налогообложения и как рассчитывается база для начисления, устанавливается порядок определения ставок, льготные категории граждан, порядок исчисления и тому подобные нюансы. Помимо названных, напрямую к имущественному налогу относятся и другие статьи НК – так, вычеты устанавливаются в статье 220.

Кроме НК, на федеральном уровне регулирование налога на недвижимость осуществляется также при помощи некоторых других законодательных актов, но остальные нюансы переданы на региональный уровень, где могут устанавливаться ставки, дополнительные льготы и тому подобное.

Плательщики

К плательщикам налога относятся все владельцы облагаемого им имущества, находящегося на территории страны, за исключением представителей льготных категорий. Полное перечисление всех льготников можно найти в статье 407 Налогового кодекса. Им даётся освобождение от налога на имущество, но лишь, если объекты, на которые распространяются льготы, не применяются для предпринимательской деятельности.

Кроме того, чтобы предотвратить переписывание родственниками имущества на льготников, установлены жёсткие ограничения по числу объектов, на которые распространяются льготы. Они могут даваться только для одного объекта:

1. квартиры либо доли в ней, либо комнаты;
2. дома либо его части;
3. помещения, используемого как творческая мастерская, студия и тому подобных целей (статья 407, пункт 1.14);
4. хозяйственного сооружения площадью менее 50 квадратных метров;
5. гаража или машиноместа.

То есть, если гражданин владеет, к примеру, квартирой и домом, льготы будут распространяться на оба этих объекта, а если двумя квартирами – лишь на одну из них по его выбору. А за вторую придется заплатить.

Резиденты

Резидентами являются лица, в отчётном году проведшие более половины дней на территории России, и некоторые другие – главным критерием, по которому физическое лицо признаётся либо не признаётся резидентом, является именно время нахождения в стране, однако из этого правила делаются и исключения. Подробнее об исключениях можно прочитать в статье 207 НК. Резиденты РФ платят налог на недвижимость по стандартной ставке.

Нерезиденты

Является ли плательщик резидентом либо не является им, важно для ставки подоходного налога (нерезиденты платят по повышенной ставке в 30%), а также для некоторых других нюансов оплаты налога. Но в случае с имущественным налогом на недвижимость ставка для иностранцев и нерезидентов будет стандартной – разница лишь в том, что им не предоставляются льготы и вычеты, то есть, если имеющий право на них лишается статуса резидента, исчисляться налог на квартиру для него будет уже без их учёта.

Стоимость недвижимости

Для расчёта суммы налога первоочередную важность имеют два параметра – налогооблагаемая база, в качестве которой обычно выступает кадастровая стоимость недвижимости, а также ставка налога. Уже к ним применяются другие факторы, влияющие на размер итоговой выплаты – это вычеты, коэффициент, льготы.

Но самым первым параметром, от которого стоит отталкиваться, выступает именно налогооблагаемая база, то есть стоимость недвижимости, за которую выплачивается налог. Прежде расчёт вёлся на основе инвентаризационной стоимости, и кое-где ведётся до сих пор, но всё больше регионов переходят на расчёт по кадастровой, что приводит к существенному повышению суммы налога.

Кадастровая стоимость рассчитывается Кадастровой палатой, и раз в 2-3 года происходит её пересчёт, чаще всего приводящий к повышению. В отличие от инвентаризационной стоимости, она приближена к рыночной, и по большей части учитывает те же параметры. В результате со временем она будет только расти – представление об этом можно получить, проанализировав динамику рыночной стоимости за последние пять-десять лет; а вместе с ней расти будет и налог.

Посмотреть кадастровую стоимость своей недвижимости вы можете из выписки ЕГРН либо, если нужно проверить, насколько актуальна информация в ней – с сайта Росреестра. На странице rosreestr.ru/wps/portal/online_request достаточно ввести кадастровый номер объекта, чтобы выяснить, какова его стоимость. Отметим, что, если кадастровая цена существенно превышает рыночную, плательщик может опротестовать произведённый расчёт через суд.

Из-за перехода на расчёт на базе кадастровой стоимости налог должен вырасти очень существенно, обычно в разы, а то и на порядок. Чтобы это повышение не оказалось слишком резким и болезненным, был введён специальный коэффициент, представляющий собой цифру, на которую все умножается перед уплатой сумма превышения рассчитанного по новым правилам налога над тем, каким бы он был по старым.

«Сумма превышения» здесь означает, что, например, если по старым правилам платить нужно было 500 рублей, а по новым 3 000, то этот коэффициент применяется к: 3 000 – 500 = 2 500 рублей.

Изначально планировалось, что в течение переходного перехода коэффициент будет постепенно повышаться – начиная с 0,2 и на 0,2 же каждый год, вплоть до единицы. Однако, налоги получились слишком высокими для многих граждан, в результате сначала были приняты поправки, ограничивающие ежегодное повышение до 0,1, а затем речь зашла об ограничении максимального коэффициента цифрой 0,6.

Все эти изменения вступают в силу в разные сроки в зависимости от региона, в результате чего где-то «переходный период» находится на одном этапе, где-то на другом, а в иных он вовсе не начался. На этот момент законодательство в этом отношении всё ещё дорабатывается, и сложно сказать, по каким правилам выплата налога будет осуществляться даже за этот год, не говоря уже о следующем.

Что до ещё одного параметра, применяющегося к стоимости – вычета, то механика его работы проста: например, если стоимость вашей квартиры составляет 2 600 000 рублей, а её площадь 100 квадратных метров, то после применения вычета в 20 квадратных метров вы получите следующее:

2 600 000 / 100 x (100 – 20) = 2 080 000 рублей – именно такой будет налогооблагаемая база после применения вычета.

Налоговая ставка

Вторым важнейшим показателем, на который опирается расчёт имущественного налога, является его ставка. Стандартный уровень ставки равен 0,1% в год, однако, власти регионов могут устанавливать дифференцированные ставки – в первую очередь они зависят от стоимости облагаемой налогом недвижимости.

Это значит, что точные значения ставок при той или иной стоимости будут зависеть от регионов, и нужно уточнять параметры, актуальные именно для вашего. Обычно, впрочем, стандартная ставка подходит для большей части недвижимости.

Но иногда налогоплательщик, которые живут в центральных районах, из-за высокой кадастровой цены их квартиры приходится платить по повышенным ставкам: так, в Москве при стоимости более 10 миллионов рублей налог будет установлен уже на уровне 0,15%, более 20 миллионов – 0,2%, и более 50 – 0, 25%. В Петербурге, соответственно, эти ставки будут действовать при превышении стоимостью порогов в 5, 10 и 20 миллионов рублей.

Подобная дифференциация позволила продвигать этот налог как социально справедливый, однако, на деле больше платить приходится каждому, включая и тех, для кого действует ставка в 0,1%.

Пример расчёта

Основа для расчёта имущественного налога – умножение кадастровой стоимости на ставку. Например, если стоимость равна 2 600 000 рублей, а ставка – 0,1%, то налог без других факторов исчислять следует так:

2 600 000 x 0,001 = 2 600 рублей

Но существуют также факторы вычета и коэффициента. Добавим сначала вычет – если площадь квартиры равна 90 квадратных метров, то расчёт будет таким:

2 600 000 x (90 – 20) / 90 x 0,001 = 2 022 рубля.

Теперь применим коэффициент – поскольку он действует только для превышения, нужно будет знать инвентаризационную стоимость недвижимости и налоговую ставку по ней. Если инвентаризационная стоимость квартиры составляет 400 000, а ставка 0,3%, то налог по старой схеме составил бы 400 000 x 0,03 = 1 200 руб.

Это значит, что сумма превышения составит 2 022 – 1 200 = 1 022 руб. Если действует коэффициент 0,2, то получается следующее:

1 200 + (2 022 – 1 000) x 0,2 = 1 404,4 руб. – именно такой будет сумма налога к выплате. Здесь мы прибавили к рассчитанному по старым правилам налогу сумму превышения при расчёте по новым правилам, и применили к ней коэффициент 0,2.

Также следует учесть, что, если плательщик владел недвижимостью не весь год, вводится ещё и коэффициент времени владения, рассчитываемый как отношение месяцев владения к количеству месяцев в году. В расчёт включаются месяцы, в которые плательщик владел недвижимостью на 15 число. К примеру, если к нему перешли права на дом 15 февраля, а затем он с ними расстался 14 апреля, то платить он должен будет за февраль и март, то есть к сумме налога должен быть применён коэффициент 2/12:

1 404,4 x 2/12 = ~ 234 рубля.

Налоговое уведомление

Но самостоятельный расчёт налога выполняется лишь для проверки – вообще же его можно и не делать, поскольку это входит в обязанности ФНС. Плательщику должно быть прислано уведомление с точной суммой и указанием крайнего срока для выплаты. Уведомление должно прийти к плательщику до конца октября. Возможна отправка как по почте, так и электронным сообщением при регистрации плательщика в системе Госуслуги.

Если в указанный срок оно не пришло, это вовсе не значит, что налог можно не оплачивать – до крайнего срока его выплаты останется целый месяц, и он даётся на то, чтобы сделать визит в ближайшее отделение ФНС, чтобы прояснить, из-за чего вы не получили уведомление. Если же ничего не предпринимать, придётся платить штраф за просрочку выплаты налога.

Причины, по которым плательщик остался без уведомления, могут быть разными: оно могло быть отправлено, но не доставлено из-за проблем почтовой службы, либо это обусловлено изменением адреса плательщика, сбоями в электронной системе самой налоговой службы или ошибками её сотрудников.

Если же оказалось, что в налоговой попросту отсутствуют сведения о том, что в собственности у плательщика находится определённая недвижимость, нужно будет оформить заявление, приложив к нему правоустанавливающие документы. Только после этого объект будет занесён в реестр налоговой и в следующий раз проблем с получением уведомления быть не должно.

Оплата налога

Важно, чтобы налог был выплачен без задержек и в установленном порядке, в таком случае у плательщика не возникнет никаких проблем с ФНС. Следует сделать всё именно в соответствии с правилами, а не как придётся, например, иногда граждане, не дождавшись уведомления, делают платёж по старому документу, самостоятельно рассчитав сумму. Но, во-первых, расчёты могут разойтись с теми, что сделаны в ФНС, а во-вторых, реквизиты также могут оказаться совсем иными, в результате чего платёж попросту уйдёт впустую. Таких ситуаций следует избегать.

Порядок

После получения уведомления с суммой платежа и реквизитами, в срок до конца ноября нужно будет выплатить всю указанную сумму любым из следующих способов:

• через любой банк, либо просто обратившись в его отделение, либо воспользовавшись сервисом электронных платежей;
• совершив платёж на официальном сайте ФНС через свой аккаунт;
• через электронный кошелек.

Сроки

Выплачен налог должен быть до наступления декабря года, следующего за тем, за который налог выплачивается. Если срок выплаты скоро настанет, а уведомление так и не прислано, нужно обращаться в налоговую и проверять, почему это произошло, чтобы не дожидаться, когда начнёт начисляться ежедневная пеня в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ. За ней при длительной невыплате может последовать штраф, а затем и взыскание всех долгов в принудительном порядке, в том числе через работодателя. В ФНС по номеру ИНН специалист сможет найти ваши данные и предоставит квитанцию для оплаты.