PRAVO.ESTATE

Налог на частный дом

Платить налог на дом приходится как во время владения им, ежегодно, так и при его продаже. Но и для первого, и для второго налога есть свои оговорки: в случае имущественного налога это освобождённые от выплаты льготные категории граждан, а с НДФЛ при продаже – владение домом в течение пяти (а иногда и трёх) лет, позволяющее реализовать его без налога.

Также могут применяться вычеты, снижающие налог, или вовсе снимающие обязанность его выплачивать.

Обязательства по оплате налога

Законодательством Российской Федерации, в частности, Конституцией и Налоговым Кодексом для граждан предусмотрены разные виды налогообложения: на доходы физических лиц, транспортное, земельное, имущественное и некоторые другие.

Наряду с поступлениями от компаний, получаемые от физических лиц средства также являются важным источником для государственной казны и обеспечивают работу таких механизмов, как образование, здравоохранение, система управления и так далее.

Поскольку прилежная выплата налогов гражданами очень важна для работы всех систем государства, это закрепляется определёнными штрафными мерами, предусмотренными в случае нарушений с их стороны. Вместе с тем у плательщиков налогов есть и связанные с этим права. Так, они имеют право бесплатно получать информацию об актуальных налогах, разъяснения по вопросам применения законодательства в этой сфере, применять льготы, а также получать отсрочки и тому подобные преференции, не выполнять неправомерные требования налоговых органов.

Ещё одно важное право – проводить проверку расчётов, выполненных налоговиками, и при необходимости отстаивать свои права через суд, а также получать возмещение нанесённых убытков.

Среди налоговых обязательств, связанных с домом, выделяются имущественный налог, который требуется платить при владении им, а также НДФЛ, выплачиваемый при продаже. При этом не всегда данные сборы вообще нужно платить, или делать это в полном объёме.

Правила расчёта налога

Сколько именно придется заплатить будет зависеть от ряда показателей, применяемых для расчёта – к ним затем просто нужно применить специальную формулу. К базовым показателям относят:

  • стоимость квартиры – именно на её базе будет вестись расчёт;
  • ставку налога.

Помимо этого, иногда используют и иные, а именно: льготы (о категориях, к которым они применяются, смотрите стать 407 Налогового кодекса), вычеты, с помощью которых сумма к выплате может быть снижена, и специальный коэффициент – ранее предполагалось, что он будет действовать лишь в течение переходного периода, но согласно новым поправкам он будет закреплён и в будущем.

И начать изучение вопроса стоит с того, что это за переходный период, откуда и куда планируется переход, тем более что это прямо связано с первым базовым показателем, то есть стоимостью дома.

Кадастровая стоимость

Ранее расчёт имущественного налога основывался на инвентаризационной цене жилья, но в последние годы происходил постепенный, регион за регионом, переход на расчёт по стоимости кадастровой.

Если инвентаризационная стоимость принимала в расчёт затраты на строительство, площадь дома, материал постройки и износ строения, и не была никак приближена к рыночной, и, как правило, оказывалась существенно, иногда на порядок ниже ее, с кадастровой всё иначе.

Расчёт стоимости выполняется в Кадастровой палате, и делается он периодически – каждые три года, а если город федерального значения, то и раз в два года.

Хотя кадастровая стоимость не то же самое, что рыночная, но их расчёты базируются на схожих принципах, в результате по изменению рыночной цены дома вы можете получить примерное представление и о том, как будет меняться кадастровая – на больших временных отрезках, скорее всего, она вырастет в разы. При этом инвентаризационная, наоборот, могла бы даже упасть из-за износа конструкций.

Таким образом, платить при новой модели расчёта придётся гораздо больше из-за более высокого базового числа для расчётов и, если раньше имущественный налог за дом считался несущественным, теперь его придётся принимать во внимание.

Чтобы увеличение суммы выплат прошло мягче для россиян, был принят переходный период в пять лет, в течение которого применялся специальный коэффициент – в первый год он равнялся 0,2 (полученная сумма налога умножалась на эту цифру), и постепенно должен был вырасти до 1, прибавляя по 0,2 ежегодно. Но, поскольку налог получался слишком высоким, в итоге было принято решение об ограничении максимального коэффициента на уровне 0,6.

Таким образом, для расчёта налога требуется выяснить, какова кадастровая стоимость вашего дома. Для этого можно просто посетить официальный сайт Росреестра, а именно, страницу rosreestr.ru/wps/portal/online_request, где по кадастровому номеру легко  узнать стоимость. Этот вариант лучше всего, поскольку на сайте должна быть самая свежая информация о последней оценке стоимости – вообще же её можно узнать также из выписки ЕГРН.

К стоимости потребуется применить вычет. Для частных домов его минимальное значение составляет 50 квадратных метров, и может быть увеличено региональными властями. Это означает, что, если площадь дома, к примеру, равна 150 квадратных метров, облагаться будут лишь 150 – 50 = 100 из них. То есть если её кадастровая стоимость равна 4 200 000 рублей, то налогооблагаемая база окажется ниже: 4 200 000 / 150 x 100 = 2 800 000 рублей.

Ставка

Ставка для дома может меняться в зависимости от его стоимости, но для большей части плательщиков она будет оставаться на уровне в 0,1% от кадастровой стоимости. В большей части регионов по такой ставке будут платить почти все, лишь при стоимости дома от 300 миллионов рублей она резко вырастет сразу до 2% – так называемый налог на замки.

Но для крупных городов – Москвы и Санкт-Петербурга, действуют особые ставки: в Петербурге при стоимости от 5 до 10 миллионов платить нужно будет 0,15%, в Москве та же ставка вступит в действие при стоимости от 10 до 20 миллионов; в Петербурге при цене до 20 миллионов будет применяться ставка в 0,2%, а большей – 0,25%, в Москве же 0,2% придётся платить при цене в 20-50 миллионов, и 0,25% при превышении этого порога.

Конечно, именно в этих городах применение таких повышенных ставок наиболее оправдано и приносит самые крупные доходы в бюджет. Несмотря на такую дифференциацию, и высокий двухпроцентный налог на особенно дорогие строения, позволявший чиновникам продвигать идею о социальной справедливости новой шкалы ставок, на деле выплаты значительно увеличились практически для каждого гражданина, включая и тех, кто платит 0,1%.

Формулы и примеры

В самом простом случае, чтобы рассчитать имущественный налог на основе кадастровой стоимости домовладения, должна быть применена такая формула:

С x Н = В;

С здесь – кадастровая стоимость, Н – ставка налога, а В – собственно, выплата. Точно такая же формула, но только с инвентарной, применялась и ранее.

Расчёт по ней будет очень простым, но все же подкрепим его примером: если кадастровая стоимость равна 3 700 000 рублей, а ставка имущественного налога 0,1%, то получится следующее:

3 700 000 x 0,001 = 3 700 рублей – именно такой окажется ежегодная выплата по имущественному налогу на дом.

Чтобы получить вторую цифру (0,001), ставку в процентах мы разделили на 100, таким образом приведя её в доли от единицы и убрав ненужные проценты.

Но таким простым расчёт обычно не бывает – добавляются вычет и коэффициент. Сначала дополним формулу коэффициентом:

С x Н x к = В.

Допустим, коэффициент в предыдущем случае составит 0,6 – это значит, что после проведения расчёта просто нужно добавить его, и получим результат:

3 700 000 x 0,001 x 0,6 = 2 220 рублей.

Несколько сложнее дело обстоит с вычетом в 50 квадратных метров площади. То есть если дом по площади равен или менее этого значения – налог вообще платиться не будет, если же больше (допустим, в нашем случае он равен 130 квадратных метров), то формула должна быть ещё усложнена:

С x (П – Пв) / П x Н x к;

добавились такие параметры, как П – общая площадь, и Пв – площадь вычета. Проведём расчёт по формуле:

3 700 000 x (130 – 50) / 130 x 0,001 x 0,6 = ~ 1 366 рублей нужно заплатить после применения вычета и коэффициента, то есть, первоначальная сумма в нашем случае уменьшилась едва ли не втрое.

Имеется несколько особенных случаев, в которых расчёт потребуется вести иначе:

  • При владении долей в доме важен порядок действий – поскольку вычет даётся один на дом, должна быть рассчитана доля вычета, в соответствии с тем, какой долей владеет плательщик, и уже затем исходя из этого ведётся дальнейший расчёт.
  • При владении недвижимостью неполный налоговый период (покупке после его начала, продаже до окончания) в расчёт вводится поправка на количество месяцев владения, выполняющаяся сразу после завершения остальных операций. Например, если собственность оформлена лишь 10 месяцев назад, нужно будет умножить получившееся число на 10/12. Что до месяцев владения, то в расчёт включаются все те, в которые плательщик начал владеть домом не позже 15 числа. Так, если он вступил в права 12 мая и передал права 15 сентября, то месяцами владения будут май, июнь и июль – за сентябрь же будет платить уже тот гражданин, к которому перешли права 15 числа.

Строительство дома

Помимо имущественного налога, выплачиваемого ежегодно при владении домом, взиматься может и подоходный, если гражданин им владел менее пяти лет (для некоторых случаев трёх) и получил прибыль с его продажи. Второе уточнение важно, если дом куплен или построен: если он был ранее приобретён, то прибыль с продажи считается как разница между суммой продажи и предшествующей покупки.

При строительстве налоговый вычет предоставляется на сумму, потраченную на возведение дома, и видов расходов здесь значительно больше, как и документов, требующихся для их подтверждения.

Налоговый вычет

Он не связан с вычетом по площади и имеет совершенно другую механику расчёта, а также и предоставляется не относительно имущественного налога, а относительно подоходного. Различают несколько видов, но нас интересует налоговый вычет на дом, что предоставляется при его строительстве. Тут есть несколько важных нюансов получения:

  • Вычет даётся, если построен жилой дом с правом регистрации, – то есть, он должен стоять на участке земли, предназначенном для жилого строительства (ИЖС). Если же загородный дом был построен на дачном участке, входящем в СНТ, то вычет получить не выйдет.
  • Максимально вычет может быть сделан с 2 миллионов рублей, а поскольку размер возврата составляет не более 13% (равен ставке НДФЛ), то выплачено гражданину может быть не более 260 тысяч рублей – даже если расходы на строительство превысили это значение.
  • Однако, если строительство осуществляется супругами и дом находится в их совместной собственности, каждый из них может получить вычет в полном размере.
  • Если на строительство дома была взята ипотека, отдельно может предоставляться вычет на погашение процентов по ней с суммы не более чем в 3 миллиона рублей (а размер самого возврата, соответственно, не более 13% от этой суммы).
  • Если размер вычета оказался больше, чем гражданин выплатил за предыдущий год, ему будет возвращена лишь выплаченная им сумма, а выплата остатка перенесена на следующий год.

Виды расходов

Не все понесённые при строительстве дома расходы могут быть использованы в целях получения вычета – есть их законодательно утверждённый список. В него включены:

  • оплата работ по строительству и отделке;
  • оплата работ по подведению необходимых коммуникаций, таких как водоснабжение, канализация и других;
  • на приобретение материалов для строительства;
  • на разработку проекта;
  • на выплату процентов по ипотеке – для этого даже предусмотрен отдельный вычет.

Другие расходы не должны учитываться в целях вычета, например, на приобретение и установку сантехники или мебели. Также не будут учитываться и затраты, что гражданин понёс на строительство других объектов – хозяйственных построек, гаражей и тому подобных.

Порядок получения

Процесс получения вычета при строительстве быстрым не назвать: обратиться за ним в налоговую нужно будет только после истечения года, в котором было проведено оформление прав на дом. При этом нужно представить полный комплект документов.

После их рассмотрения в течение трёх месяцев, будет сделано уведомление о том, какое решение принято – может потребоваться заново предоставить какие-то документы, или у инспекции возникнут другие вопросы. Если всё в порядке и решение положительное, средства будут зачислены на указанный гражданином счёт.

Требуемые документы

Чтобы получить право на вычет, в Налоговую, согласно пункту 3.6 статьи 220 НК, требуется оформлять документы, в обязательный для подачи список входят:

  • паспорт для подтверждения личности заявителя;
  • свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость;
  • декларация 3-НДФЛ;
  • заявление на предоставление возврата;
  • подтверждающие понесённые расходы на строительство документы – квитанции, чеки и тому подобные;
  • при вычете на выплату процентов – кредитный договор и справка с указанием суммы процентов.

Чаще всего у сотрудников налоговой возникают вопросы по поводу документов, подтверждающих расходы. Их обычно довольно много, иногда счёт идёт на десятки, и они разнородны, что и вызывает необходимость в уточнениях. Если возникли разночтения, и налоговая отказывается засчитывать какие-то из них, плательщик имеет полное право обратиться по этому поводу в суд.

Добавить комментарий