PRAVO.ESTATE

Сколько квартира должна быть в собственности, чтобы не платить налог?

Выплата подоходного налога может сильно уменьшить выгодность продажи недвижимости.

Платить его требуется, если продавец владеет квартирой менее трёх либо пяти лет, а точная сумма и обязанности по уплате зависят от разных обстоятельств. При этом неуплата налога на квартиру в собственности может грозить серьезными неприятностями.

Обратите внимание, что законом также предусмотрена возможность серьёзно снизить облагаемую налогом сумму: за счёт налогового вычета, или учёта расходов – ведь НДФЛ облагаются не любые поступления средств, а только прибыль, а она считается как доход минус расход. За счёт этого можно даже вообще избежать выплаты НДФЛ, если фактически прибыли не было получено, поскольку покупка квартиры и затраты на оформление обошлись в ту же сумму, что и полученная при её последующей продаже – или даже большую.

Понятие подоходного налога

Так иначе называют НФДЛ – им облагаются все доходы, полученные физическими лицами, причём платить его должны как граждане РФ, так и иностранцы. При получении прибыли от продажи недвижимости, она облагается НДФЛ по тем же правилам, как и другая прибыль, хотя и не всегда – исключение делается при достаточном сроке владения ею продавцом.

Правовые основы

Регулированию НДФЛ целиком отведена 23 глава Налогового кодекса, в которой подробно раскрываются как основные понятия (кто является плательщиком этого налога, что является объектом налогообложения, как считается налоговая база и так далее), так и многочисленные тонкости, связанные с обложением НДФЛ в самых разных ситуациях. Так, имущественный вычет и особенности его применения описываются в статье 220.

Помимо этого, тонкостям НФДЛ посвящено немало Федеральных законов, Приказов ФНС и других документов: правовая база НДФЛ очень и очень обширна, потому их перечислением мы заниматься не будем – оно будет слишком длительным.

Срок владения квартирой

Относительно срока, в течение которого следует быть хозяином недвижимости, чтобы НДФЛ не взимался, законодательство было недавно изменено, и сейчас существуют два варианта: иногда необходимо владеть недвижимостью минимум три года, а в других ситуациях планка поднимается до пяти лет.

Три года

Владеть жильём 3 полных года достаточно тем, кто приобрёл его до конца 2015 года. Также именно этот срок устанавливается в следующих случаях:

  • если квартира перешла по наследству либо было совершено дарение близким родственником (при подарках от дальних родственников и посторонних граждан потребуется владеть ей в течение пяти лет);
  • если она была получена посредством договора ренты;
  • если продавец осуществил её приватизацию.

Пять лет

Тем гражданам, которые обзавелись правами на квартиру с первого дня 2016 года, уже необходимо владеть ими хотя бы пять лет перед продажей – только тогда они будут освобождены от уплаты НДФЛ при продаже.

Поскольку заявлено, что эта мера направлена не на повышение налоговых сборов, а на борьбу с мошенниками и махинациями на рынке жилья, касается она не всех, и есть исключения, которые мы уже перечислили выше. Но, если вы не подпадаете в этот короткий список, придётся лишь смириться с тем, что перед продажей жилья теперь необходимо владеть им дольше, а если деньги требуются срочно – платить налог.

Определение срока

Расчёт идёт от конкретной даты в месяцах, которых должно накопиться минимум 36 (3 года), и 60 (5 лет), соответственно. Точкой начала отчёта обычно служит дата регистрации в Росреестре. Хотя есть и иные варианты:

  • при получении по наследству отсчёт начинается прямо со дня смерти предыдущего владельца;
  • если недвижимость является кооперативной, точкой отсчёта послужит составление акта приёма-передачи после выплаты паевых взносов.

Есть ещё одна существенная деталь: для долевой недвижимости важна лишь дата получения первой доли, но не последующих. Например, если гражданин получил долю в четверть жилища шесть лет назад, а оставшиеся три части перешли к нему менее года назад, при продаже он получит права не платить НДФЛ не только за полученную первой четверть, но также и остальные три части.

Ставка налога

При продаже используются стандартные ставки НДФЛ, различающиеся для резидентов и нерезидентов. Резидентом будет являться гражданин, пробывший в России в отчётном году больше половины дней – от 183 и больше.

Для резидентов

224 статьёй Налогового кодекса ставка НДФЛ для резидентов устанавливается на уровне 13%. Подчеркнём: не все граждане, не пробывшие положенного числа дней в году в пределах РФ, теряют резидентство – исключением будут такие категории, как государственные служащие и военные, выехавшие за границу для прохождения обучения либо лечения, в командировку, на работу на газовых и нефтяных месторождениях.

Для нерезидентов

Той же статьёй НК для нерезидентов ставка устанавливается на уровне в 30%. Обычно это иностранцы, владеющие недвижимостью в России, но в некоторых случаях гражданин страны может лишиться резидентства, и тогда ему тоже придётся платить налог по указанной ставке. Помимо этого, ему не будут полагаться никакие льготы, он не получит и права на вычет или уменьшение базы при наличии расходов.

Налогооблагаемая база

В отношении суммы, облагаемой НДФЛ, также произошли изменения, призванные упорядочить рынок и ограничить возможности махинаций.

Ранее расчёт налога опирался на стоимость объекта сделки, зафиксированную в договоре купли-продажи. Она могла, и нередко сильно отличалась от реальной, как правило, в меньшую сторону – ведь так налогов приходилось платить куда меньше. Остаток же доплачивался «в конверте».

Никаких строгих ограничений по минимальной стоимости реализуемого жилья попросту не было. Бюджет из-за этого недополучал деньги, к тому же при последующем возникновении конфликтов между продавцом и покупателем последний страдал, поскольку не мог по закону вернуть себе всю реально выплаченную сумму.

Теперь вместо договорной используется кадастровая стоимость, рассчитанная на начало года продажи. Минимальная сумма для расчёта налога равняется 70% от кадастровой стоимости. Не возбраняется заносить в договор и меньшую, но влияния на НДФЛ это уже не окажет, поскольку все равно в качестве базы для налогообложения будут использоваться эти 70%.

Скажем, если мы возьмём кадастровую стоимость равной 5 000 000 рублей, договорную же – 2 500 000, то НДФЛ начисляется на 70% от 5 000 000, то есть 3 500 000. Если же договорная цена выше, чем 70% от кадастровой, то использоваться как база для налогообложения будет именно она: так, если за недвижимость были получены 4 миллиона, за точку отсчёта примут именно эту сумму.

В расчёте выше мы приняли, что при приобретении квартиры затрат понесено не было – скажем, она была получена по наследству. Если же её купили, то при расчёте требуется вычесть выплаченную сумму – ведь налогом облагается лишь полученная от сделки прибыль, и если за 4 000 000 рублей продаётся квартира, ранее купленная за 3 500 000, то прибыль составит 500 000 – от них тогда и надлежит отталкиваться при расчётах. Это значит, что при продаже жилья за цену его предшествующего приобретения, или вовсе за меньшую, платить НДФЛ не придётся – но необходимо будет предъявить подтверждение цены предшествующей покупки.

Отметим, что граждане России, продающие недвижимость за рубежом, также должны будут выплатить налог. Декларируется доход в рублях, а потому, если для сделки использовалась иная валюта, конвертироваться сумма должна по актуальному на день сделки курсу.

Уменьшение базы

Собственникам, продающим квартиру, которой они владели менее трёх либо пяти лет, всё же придётся платить налог. Но это не значит, что нужно будет перечислять в бюджет именно 13% либо 30% от всей суммы покупки: налогооблагаемая база может быть уменьшена несколькими способами – либо за счёт использования вычета, либо учёта суммы понесённых в связи со сделкой расходов. Отметим, что применить оба способа сразу нельзя, нужно выбрать один.

На сумму налогового вычета

Налоговый вычет – это льгота на фиксированную сумму. Каждый гражданин имеет возможность разово воспользоваться им, на 1 000 000 снизив сумму, облагаемую НДФЛ. Так, при стоимости жилья в 5 000 000, то расчёт будет вестись, как если бы оно стоило лишь 4 000 000.

Поскольку сочетать налоговый вычет со снижением базы на сумму расходов нельзя, его применение будет выгодным, когда сама квартира досталась гражданину бесплатно, и расходы свелись лишь к оформлению. Либо если приобретение состоялось очень давно, например, в 1990-е, когда сам номинал рубля был другой, и нет возможности адекватно снизить налоговую базу на сумму расходов. Если же на её приобретение ушли большие средства, и есть возможность доказать траты, то приоритетнее именно вариант с уменьшением базы на расходы.

Отметим: если продаётся квартира в долевой собственности, то вычет предоставляется только один, и делится согласно долям: так, если один гражданин владеет тремя четвертями квартиры, а второй последней четвертью, то и вычеты они получат, соответственно, с 750 000 и 250 000 рублей. Впрочем, каждый владелец может получить полный вычет, если будут заключаться отдельные сделки.

На сумму расходов

При использовании этого способа снижения базы из суммы продажи вычитаются понесённые на сделку расходы. Помимо того, что в некоторых ситуациях этот вариант выгоднее, стоит также помнить, что налоговый вычет даётся гражданину лишь раз. А значит, если он уже был использован раньше, остаётся лишь вариант со снижением на сумму расходов.

Но, чтобы претендовать на это, потребуется собрать подтверждения по каждой статье расходов: квитанции, чеки и так далее, и предоставить их в налоговую. В расходы, за счёт которых можно уменьшить базу, входят затраты на приобретение жилья. Чтобы подтвердить их, необходимо предоставить договор купли-продажи. Фигурирующая в нём сумма, выплаченная ранее за квартиру, отнимается от полученной при продаже. За счёт этого требующаяся к выплате сумма обычно уменьшается в разы, а иногда и вовсе до нуля, если прибыли получено не было.

Если жильё возведено самим собственником, он может предоставить квитанции и чеки, свидетельствующие о покупке материалов или оформлении дома, а также договоры со строителями и другие документы, которых в таких случаях обычно масса. О подобный возможности стоит помнить, и все такие бумаги сохранять.

Примеры расчёта

Проиллюстрируем оба рассмотренных варианта примерами: гражданин Дмитриев А.В. купил квартиру за 6 400 000 рублей в феврале 2016 года, а в августе 2018 продал её за 7 300 000 рублей. Срок владения составил полтора года, следовательно, сделка должна облагаться НДФЛ. Ставка равна 13%.

Если гражданин Дмитриев будет оформлять вычет, то расчёт будет следующим:

(7 300 000 – 1 000 000) x 0,13 = 819 000 руб. – именно столько придётся заплатить налоговым органам.

При неиспользовании вычета заплатить бы пришлось:

7 300 000 x 0,13 = 949 000 руб.

Получается, что его выгода составила 130 000 руб.

Если же он вместо этого уменьшил базу на сумму расходов, то расчёт выглядел бы так:

(7 300 000 – 6 400 000) x 0,13 = 117 000.

Как видно, второй вариант гораздо выгоднее. Но так происходит, лишь если квартира куплена. А вот если она была бы получена гражданином по наследству, расчёт оказался бы тем же в первом случае, и совсем другим во втором. Расходы оказались бы гораздо ниже – предположим, всего на оформление сделки было потрачено 50 000 рублей – лишь их и можно вычесть, и тогда платить придётся:

(7 300 000 – 50 000) x 0,13 = 942 500 рублей.

Тогда выгоднее будет прибегнуть к вычету, если такая возможность имеется.

Декларирование дохода

Документом, при помощи которого декларируется доход, служит декларация 3-НДФЛ. Выплачивать налог должен продавец, ведь именно он является получателем дохода. Подача декларации должна быть осуществлена в следующем после сделки году, например, в каком бы месяце 2018 года ни была продана квартира, она декларируется до конца апреля следующего года.

Расчёт налога плательщик проводит самостоятельно, но для подтверждения цифр к бланку НДФЛ-3 должен прилагаться ряд документов:

  • копию договора купли-продажи;
  • если квартира ранее была приобретена, и требуется вычесть сумму покупки из облагаемой налогом базы – копию и этого договора тоже;
  • документ, подтверждающий факт получения средств в соответствии с договором – это может быть расписка, выписка со счёта в банке и так далее;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
  • расчётный документ для подтверждения всех остальных понесённых в связи с продажей квартиры расходов для их вычета из базы;
  • копию паспорта для подтверждения личности.

Иногда в ФНС могут потребовать и иные документы.

После сдачи декларации и документов ФНС проводит проверку, а затем плательщик получает квитанцию с указанием суммы и реквизитов для зачисления. Выплата должна последовать до 15 июля того же года.

Если успеть не получается, можно сделать обращение о предоставлении рассрочки. При наличии достаточно весомых обстоятельств она будет оформлена. Если обращение не сделано вовремя, или информация о доходах не представлена в указанный срок, гражданину грозят штраф и пеня.

Покупатель жилья НДФЛ платить не должен – с него этот налог будет взиматься уже в случае последующей продажи – сколь бы часто имущество не переходило к новым владельцам, налог взимается каждый раз.

Добавить комментарий