Куда пожаловаться на управляющую компанию

Нередко встречаются случаи, когда управляющая компания, ЖЭК или ЖЭУ исполняет обязанности не надлежащим образом или не выполняет их совсем. В таких ситуациях любой человек может решить возникший спор путем переговоров либо воздействовать в судебном порядке.

Управляющие организации

Управляющая компания – это организация, которая занимается вопросами, связанными с оказанием людям, проживающим в домах, услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Сюда входит не только обеспечение теплом, электричеством, газом и водой, но также некоторые виды работ по ремонту, уборке и благоустройству жилого массива. При этом управляющая организация может обслуживать не один, а несколько домов. Законом это не запрещено. Все зависит от масштаба деятельности организации.

Законодательство

Управляющая компания, осуществляя свою работу, должна руководствоваться действующим законодательством в сфере ЖКХ.

К основным нормативным актам отнесены:

1. Жилищный кодекс РФ.

1. Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
2. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
3. Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».
4. Федеральный закон от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

Указанные акты регулируют все, что связано со сферой ЖКХ. Следует отметить, что могут разрабатываться и утверждаться подзаконные нормы, например, устанавливающие тарифы и цены на коммунальные услуги, которые входят в квартплату.

Сфера деятельности

Область ответственности управляющей компании достаточно обширна. Ее работа охватывает практически весь спектр ЖКХ.

В частности, в компетенцию организации входит:

1. Проведение подготовительных работ к новому летнему и зимнему сезонам.
2. Предоставление коммунальных услуг. Сюда входит обеспечение газом, водой, теплом, электричеством.
3. Текущий и капитальный ремонт здания.
4. Замена приборов учета общего пользования, а также частей инженерных систем.
5. Поддержание чистоты на прилегающей территории, а также во подъездах, лифтах, сушилка, на лестничных пролетах.
6. Проведение ремонта или замена оборудования общего пользования, например, лифта.
7. Оформление и выдача справок жильцам, по вопросам в сфере ЖКХ.
8. Предоставление отчетности о своей деятельности. Она должна быть размещена в доступном для всех месте.
9. Расчет тарифов и цен на оказываемые услуги.

Все указанные условия должны отражаться в заключенном договоре. При этом сфера деятельности может быть больше или меньше, в зависимости от того, к какому типу относится управляющая организация.

Она может оказывать все без исключения услуги, выступать в качестве посредника между жильцами и организациями, обеспечивающими ресурсами, осуществлять обслуживание только прилегающей территории и мест общего пользования.

Лицензирование

В соответствии с требованиями Федерального закона от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ, деятельность УК носит лицензионный характер.  Лицензия дает право работать в сфере управления многоквартирными домами. Получить указанный документ можно в уполномоченных государственных инстанциях.

Для этого заинтересованное лицо должно следующие сведения:представить

1. Свидетельство об открытии организации или индивидуального предпринимателя.
2. Налоговые учетные документы.
3. Выписку из ЕГРЮЛ.
4. Документ, подтверждающий назначение руководителя организации.

Всю необходимую информацию инициатор может получить в лицензирующем органе. После предоставления всей нужной документации надо будет сдать экзамен. По его результатам будет принято решение о выдачи лицензии. Срок осуществления такой процедуры составляет тридцать суток с момента обращения.

Права и обязанности

Действующее законодательство в сфере ЖКХ наделяет управляющую компанию рядом возможностей и обязательств. Это необходимо для того, чтобы организация не только могла полноценно осуществлять свою деятельность, но и нести ответственность за ненадлежащее исполнение условий заключенного договора.

К правам управляющей компании отнесены:

1. Получение прибыли от осуществляемой деятельности.
2. Взыскание долгов с жильцов, которые задерживают платежи.
3. Ограничение или приостановка в предоставлении коммунальных услуг, при наличии к тому оснований.
4. Начисление штрафных санкций за неисполнение собственником или нанимателем обязанностей по оплате.

Спектр обязанностей управляющей компании гораздо шире её прав. Разделить их можно в зависимости от направленности.

По содержанию жилья:

1. Поддержание чистоты в местах общего пользования, то есть в подъездах.
2. Уборка прилегающей к жилому массиву территории.
3. Содержание фасада здания в надлежащем состоянии. В данном случае имеется в виду не ремонт, а осуществление действий, направленных на поддержание чистоты, например, снятие объявлений либо закрашивание рисунков и надписей.
4. Очистка канализационной системы.
5. Промывка отопительной системы, проверка учетного оборудования.
6. Уборка снега в зимний период, в том числе и с крыш.
7. Сотрудничество с компаниями, обслуживающими лифты и домофоны.
8. Дезинфекция прилегающей территории и подвальных помещений.

По ремонту жилья:

1. Проведение работ по восстановлению оконных рам и стекол, если они сломались или отсутствуют вообще.
2. Покраска и побелка, а также оборудование освещения в подъезде.
3. Работы по ремонту крыши, стояков холодного, горячего водоснабжения, отопления или канализации, внутридомовых сетей электроснабжения.

По предоставлению коммунальных услуг:

1. Обеспечение жильцов газом, теплом, электричеством, водой.
2. Заключение договора с ресурсообеспечивающей компанией.
3. Сбор денежных средств по оплате услуг, а также ведение претензионной и исковой работы.
4. Своевременный сбор, вывоз, обезвреживание и утилизация твердых, и жидких бытовых отходов.
5. Оборудование мест сбора мусора в соответствии с требованиями санитарных и технических норм.

Указанные права и обязанности должны быть отражены в заключаемом договоре или в приложениях к нему.

Договор управления

Такой документ должен быть оформлен в письменном виде. Допускается его электронный вид. Однако в таком случае необходимо иметь в наличии хотя бы один письменный экземпляр, подписанный сторонами сделки. Договор заключается с каждым владельцем жилого помещения. Если кто-либо из собственников обладает более половиной голосов, живущих в доме, то он может подписать соглашение  от лица всех людей.

Согласно условиям договора, одна из сторон обязуется выполнять работы и оказывать услуги в сфере ЖКХ, а вторая должна своевременно и в полном объеме их оплачивать.

Текст документа обязательно содержит в себе следующую информацию:

1. Дата и место заключения.
2. Сведения о сторонах.
3. Состав имущества дома, которое будет объектом управления.
4. Перечень работ и услуг, оказываемых исполнителем.
5. Цена договора и порядок расчетов, правила, по которым следует начислять.
6. Порядок осуществления контроля деятельности компании, а также предоставления ею отчетности.
7. Права, обязанности и ответственность сторон.
8. Срок действия договора.
9. Основания и порядок его досрочного расторжения.
10. Банковские реквизиты и подписи сторон.

В тексте самого договора можно не описывать подробно многие моменты, например, права и обязанности сторон. Законодательством допускается оформление приложений, которые будут являться его неотъемлемой частью. Договор заключается на срок не менее двенадцати фактических месяцев, но не более чем на пять лет.

Основания для жалоб

Жалобы на деятельность управляющей компании связаны в основном с ненадлежащим исполнением условий заключенного договора управления.

Написать претензию можно по одному из следующих поводов:

1. Регулярное или периодическое нарушение сроков исполнения обязательств.
2. Ненадлежащее качество оказываемых услуг.
3. Необоснованное и неправомерное завышение тарифов и цен.
4. Неправильно произведенное начисление сумм к оплате.
5. Непроведение работ по подготовке к осеннему или зимнему периоду, замене вышедшего из строя оборудования общего пользование.
6. Не поддержанием частоты и порядка в подъездах и на прилегающей территории.

Указанный перечень причин не является исчерпывающим. Любой жилец имеет полное право обратиться с жалобой на управляющую компанию, если считает, что условия договора были нарушены. Пример: жильцы с УК договорились об утеплении стен снаружи, но компания этого не выполнила.

Составление жалобы

Текст обращения такого характера в вышестоящие государственные инстанции должен отражать в себе исчерпывающий объем информации, которая имеет отношение к возникшей проблеме. Для оформления можно использовать обычную офисную бумагу. Составленная жалоба должна быть направлена в инстанцию, которая уполномочена рассматривать претензии. Делать это можно лично, по почте, через интернет или законного представителя.

Форма и содержание

По общему правилу жалоба составляется в письменной форме. Хотя действующее законодательство допускает и его письменный вариант. Чаще всего используется обычная бумага. Хотя в некоторых организациях инициатору могут предоставить бланк, изготовленный типографским способом. Текст составляется от руки либо с использованием технических средств печати.

В документе указывается следующая информация:

1. Название и адрес инстанции, в которую направляется жалоба.
2. Данные об инициаторе.
3. Подробное описание самой сделки – дата и место заключения договора, его предмет, цена, обязанности сторон.
4. Причины жалобы. Здесь необходимо подробно описать какие условия договора были нарушены, и что предпринималось для урегулирования разногласий.
5. Требования инициатора.
6. Перечень прилагаемых документов.
7. Дата оформления бумаги.

Заявка должна быть подписана инициатором. Образец прилагается к статье.

Особенности коллективных жалоб

Жалоба на управляющую компанию может быть направлена не только от лица одного человека. Довольно часто обращения такого характера носят коллективный характер. То есть в качестве инициатора могут выступать несколько человек. Таким образом бороться можно более эффективно и результативно.

По своему содержанию коллективная жалоба не отличается от индивидуальной. Ваше письмо должно содержать в себе всю информацию, касающуюся сути проблемы. Отличительной чертой является тот факт, что на обращении должны стоять подписи всех заинтересованных. Если их слишком много, то допускается оформление отдельного листа. При этом нет необходимости составлять жалобы совместно. Это может сделать один человек, который впоследствии ознакомит всех заинтересованных с текстом жалобы.

Органы, куда можно пожаловаться

Действующим законодательством определен ряд инстанций и надзорных органов, куда разрешено жаловаться на управляющую компанию. Направлять претензии можно в: жилищную инспекцию, прокуратуру, Роспотребнадзор.

Жилищная инспекция

ГЖИ должны подчиняться все УК, в рамках своей компетенции она имеет право:

1. Осуществлять контроль законности установления норм потребления коммунальных услуг, техническим состоянием технических средств общего пользования и прилегающей территории.
2. Защищать права жильцов.
3. Контролировать проведение конкурсов по выбору исполнителя ремонтных работ, а также изменение статуса помещения.

В этих целях жилищная инспекция проводит обследования жилья, запрашивает необходимые сведения, выдает предписания по устранению выявленных недостатков, составляет протоколы о применении к нарушителям мер административного воздействия, принимает участие в судебных разбирательствах.

Указанная инстанция может реализовывать свои права как на основании жалоб, так и по своему усмотрению.

Прокуратура

Прокуратура является органом, который осуществляет надзор за соблюдением требований действующего законодательства. В этой связи она может повлиять на работу УК, вносить представления об устранении нарушений правил, установленных нормативными правовыми актами.

Роспотребнадзор

Роспотребнадзор – это орган, в компетенцию которого входит осуществление контроля соблюдения прав потребителей. Предметом разбирательства в данном случае является качество оказываемых услуг. Сюда можно обращаться, если вы недовольны работой сотрудников УК.

В рамках своей компетенции Роспотребнадзор может проводить проверки по жалобам потребителей, каковыми являются жильцы, и выдавать предписания об устранении выявленных недостатков.

Сюда можно подавать жалобу онлайн. Для этого надо заполнить специальную форму на сайте Роспотребнадзора.

Судебная защита

Каждый жилец имеет право на обращение в суд. Такое происходит в основном в случаях, когда претензия, направленная в уполномоченную официальную инстанцию, не дала ожидаемого инициатором результата. Для этого необходимо оформить исковое заявление.

В тексте документа должно быть указано следующее:

1. Название и адрес суда, в который направляется заявление.
2. Сведения о сторонах спора – фамилия, имя, отчество жильца или представителя общего собрания, данные паспорта, место проживания, контактный телефон, название управляющей компании.
3. Суть заключенного договора – дата и место подписания, предмет, цена и порядок расчетов, права, обязанности и ответственность сторон.
4. В чем выразилось нарушение.
5. Меры, которые принимались для досудебного урегулирования спора – обращение в управляющую компанию, жилищную инспекцию, прокуратуру, Роспотребнадзор.
6. Требования инициатора.
7. Перечень прилагаемой документации.
8. Дата иска и подпись инициатора.

Оформленное заявление вместе со всеми бумагами должно быть направлено в суд. Такая обязанность возложена на истца. Сделать это можно по почте, лично, через законного представителя или интернет.

Судебная практика

В одной из судебных инстанций Нижегородской области РФ был рассмотрен иск человека о бездействии управляющей компании.

В заявлении указано следующее. Представитель инициатора обратился в управляющую компанию для получения выписки из домовой книги. Указанный документ был необходим для приватизации жилья. Срок его предоставления составляет семь суток. Однако выписку не выдали. Устно представитель компании пояснил, что необходимо предоставить решение суда об утрате права собственности прежним владельцем и копию паспорта инициатора. Однако указанный документ ранее предоставлялся, и прежний собственник был снят с учета. Предоставить копию паспорта законный представитель не смог, так как инициатор находится в местах лишения свободы. Соответственно его паспорт хранится в учреждении по месту отбывания наказания. В управляющую компанию направлялось письменное заявление о выдаче выписки. Однако адресат отказался его получать. На основании указанного представитель истца потребовал обязать ответчика выдать выписку из домовой книги.

Представитель управляющей компании не согласился с требованиями инициатора и пояснил, что УК не является государственным органом, и имеются сомнения о регистрации человека по указанному адресу.

В процессе изучения документальных материалов судом было установлено, что доверенность законному представителю оформлена надлежащим образом, соответственно последний не обязан предоставлять паспорт инициатора. Также в документе было отражено место регистрации человека. Указанный факт подтверждается также справкой, выданной уполномоченным государственным органом. По закону одной из обязанностей управляющей инстанции является выдача жильцам сведений и данных, касающихся их проживания. При этом любой человек имеет право обратиться в УК не только лично, но и через своего законного представителя, который должен иметь при себе доверенность, подтверждающую его полномочия. То есть инициатор выполнил свои обязанности в полном объеме.

Управляющая компания допустила ряд нарушений. Прежде всего, не был дан ответ на обращение человека. Инициатору было отказано в предоставлении выписки из домовой книги без законных на то оснований.

В связи с указанным, суд принял решение, и требования истца были удовлетворены в полном объеме.

Образцы документов