Такое право возникает с момента получения собственности в свое распоряжение. Это может произойти в результате сделок различного характера: наследования, мены, дарения. Купля-продажа является одной из них. На практике довольно часто возникают случаи, когда реализующий жилье собственник может иметь задолженность по расчетам за услуги коммунального характера: газ, воду, электричество, тепло, утилизацию бытовых отходов, капитальный ремонт, поддержание частоты и порядка в местах общего пользования и на прилегающей территории. В таких случаях возникает проблема по подписанию соглашения между управляющей компанией и новым собственником.
Законодательное регулирование
Обязанность по оплате коммуналки определена правилами Жилищного кодекса РФ, а конкретно статьей 153. Также все вопросы, связанные с расчетом и внесением денежных средств отражены в Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354. Оно касается порядка оказания и расчетов за предоставляемые, в том числе и собственникам жилья, услуг ЖКХ.
Обязанность по оплате
По общим правилам обязанность по расчету за коммунальные услуги возникает с определенного момента.
К ним отнесены:
- Заключение договора купли-продажи, аренды, найма, в том числе и социального.
- Передачи помещения от застройщика дольщику.
- Вселение в муниципальное или государственное жилье.
То есть все указанные ситуации возникают с момента получения человеком права проживать в помещении. Однако владение недвижимостью на праве собственности имеет свои особенности. Это обусловлено тем фактом, что права указанного характера переходят к новому владельцу с момента внесения сведений в ЕГРП. То есть дата заключения договора купли-продажи в этом случае роли не играет.
Новый владелец только тогда вступит в свои права только с момента внесения соответствующих данных в Единый государственный реестр прав и аннулирования информации о прежнем собственнике. Именно с этого момента у нового хозяина и возникает обязанность по оплате коммунальных услуг.
Образование задолженности
Образование задолженности по квартплате представляет собой нарушение сроков расчета за предоставленные услуги коммунального характера. Причины в данном случае могут быть различными. Чаще всего нарушение возникает по вине плательщика, поскольку последний попросту самоустраняется. Однако на практике встречаются ситуации, когда человек утрачивает возможность вносить необходимую сумм. Причинами этому может быть нарушение сроков расчета по месту профессиональной деятельности, утрата рабочего места, длительное заболевание, нахождение на содержании престарелых, инвалидов или несовершеннолетних. Такие факторы затрудняют своевременную оплату, поскольку влекут дополнительные затраты.
Задолженность при смене собственника
Однако в отличие от наследования, обязанности к новому хозяину не передаются в полном объеме. Оплата коммунальных услуг новому собственнику будет начисляться с момента регистрации его прав в Едином государственном реестре. То есть предыдущие начисления значения в данном случае не имеют. В то же время такая ситуация может повлечь определенные трудности для нового владельца.
По оплате жилья
Основной частью расходов, которые возникают у каждого собственника, являются затраты по оплате жилья. Сюда входит, в том числе использование воды, тепла, газа и электричества. Согласно общим правилам, каждый собственник должен оплачивать такие расходы. То есть расходы в этом случае касаются не конкретной квартиры или домовладения, а самого человека. Эти сведения отражаются в лицевом счете каждого владельца. Поэтому, когда происходит передача прав новому хозяину, не осуществляется переход долгов по коммунальным платежам на нового собственника. То есть покупатель впоследствии, начиная с даты регистрации своих прав в ЕГРП, обязан оплачивать новые начисления. Прежние долги будет возмещать продавец.
По капитальному ремонту
В отношении расходов на капитальный ремонт действующими нормативными правовыми актами все определено несколько иначе. Правила возмещения затрат управляющей компании в таких ситуациях указаны в части 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ.
Обязательство по внесению денежных средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме касается всех без исключения владельцев жилья. В случае передачи прав новому хозяину, ему переходят также долговые обязательства предыдущего. Такое правило не касается государственных или муниципальных инстанций, которые передали свою недвижимость новому собственнику.
Проверка перед покупкой квартиры
Чтобы избежать проблем в последующем, покупателю необходимо собрать максимум информации об объекте сделки. Закон не утвержден перечень действий, которые человек может предпринять в таких ситуациях. Однако на практике можно использовать различные способы. Следует отметить, что информацию необходимо собрать не только о приобретаемой недвижимости, но и о самом продавце.
Как узнать о долгах
Получить информацию об объекте сделки и продавце можно несколькими способами. Прежде всего, допускается предпринять некоторые самостоятельные действия. Они заключаются в том, что покупатель может самостоятельно сверить представленные сведения с показаниями индивидуальных приборов учета. При наличии расхождений можно сделать вывод, что задолженность все-таки имеет место.
В то же время действующими нормами, касающимися заключения договоров, предусмотрено представления сторонами сделки отдельных документов, которые будут подтверждать законность её совершения. По этой причине покупатель имеет полное право потребовать от продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Чтобы избежать возможной фальсификации, обе стороны договора могут присутствовать при её выдаче.
Следует отметить, что предоставление справки не является безусловной обязанностью продавца. Однако отказ может затруднить реализацию недвижимости или вовсе исключить таковую.
Если покупатель сталкивается с подобной ситуацией, но все-таки намерен приобретать жилье, он может получить информацию и самостоятельно. В таком случае допускается личное обращение или через интернет в ЕИРЦ, управляющую компанию, ИСЖ, ресурсообеспечивающую организацию. При этом не требуется получать детальные сведения. Достаточно будет выяснить, имеется ли задолженность в принципе. Следует отметить, что такой вариант вызовет определенные трудности, поскольку уполномоченные инстанции могут отказать постороннему в предоставлении сведений. В то же время можно обратиться к нотариусу, который на возмездной основе сделает необходимые запросы.
Урегулирование проблемы
Чтобы урегулировать проблему с задолженностью, можно использовать несколько способов.
Самым простым из них является предварительное погашение долга. Суть такого варианта заключается в том, что продавец, до завершения сделки вносит положенные денежные средства в добровольном порядке. Такой способ является самым оптимальным для каждой из сторон. Следует отметить, что в таком случае необходимо будет потребовать от продавца справку об отсутствии задолженности.
Обязанности по возмещению расходов можно исполнить и после завершения сделки. Такое условие необходимо отразить в тексте договора купли-продажи либо заключить отдельное соглашение. При этом надо установить дату исполнения такого обязательства продавцом. Указанную обязанность может взять на себя и покупатель. Хотя подобное встречается крайне редко, и то если сумма долга незначительная.
Также покупатель вправе урегулировать такую проблему самостоятельно. Он может заключить с управляющей компанией соглашение о реструктуризации долга.
Такой вариант применяется редко. Он актуален в случаях, например, когда прежний собственник умер и не имеет правопреемников. Покупатели идут на этот шаг, чтобы избежать судебных разбирательств. Хотя согласно действующим правилам новый собственник не обязан этого делать, но если сумма долга небольшая, чаще всего человек стремится решить вопрос мирным путем.
Покупка квартиры с долгами
Приобретение жилья, прежний собственник которого имеет задолженность по оплате коммунальных услуг, повлечет за собой определенные проблемы для покупателя. Прежде всего, это касается взаимодействия в дальнейшем с управляющей компанией или ресурсообеспечивающей организацией. На практике указанные инстанции нередко уклоняются от подписания соглашения о предоставлении услуг коммунального характера с новым собственником, до момента полного погашения задолженности. И хотя это является нарушением прав владельца недвижимости, такие факты встречаются.
Если УК требует оплаты
Покупатель недвижимости, по которой имеется задолженность по оплате ЖКУ, может столкнуться с ситуацией, когда управляющая компания будет требовать возмещения расходов. На практике это заключается в направлении по почте информационных писем, предупреждений, уведомлений и претензий. Также специалисты УК могут посещать нового владельца, чтобы вручить указанные документы под подпись. Иногда заложенность включается в квитанцию об оплате без ведома нового владельца. Такие действия со стороны управляющей компании незаконны. В этом случае необходимо направлять письменные ответы, на все полученные уведомления.
Действия покупателя
Покупатель жилья может обезопасить себя от незаконных действий управляющей компании не только в ходе переписки. Человек имеет право обратиться лично к руководителю УК и урегулировать возникший спор в ходе переговоров. При этом свою позицию можно обосновать отказом прежнего владельца от погашения долга, введением нового собственника в заблуждение, а также отказом старого хозяина заключать соглашения или давать письменные обязательства об оплате ЖКУ. А также человек имеет право обратиться с жалобой в вышестоящий орган управления УК или государственную инстанцию, осуществляющую функции надзора и контроля в сфере ЖКХ.
Собственник может столкнуться с более серьезными способами давления со стороны управляющей компании, например, отключение услуг. В таком случае правильным будет обратиться в органы прокуратуры, поскольку налицо состав преступления. Человек может решить вопрос о возобновлении поставки услуг в судебном порядке, взыскав при этом с управляющей компании или компенсацию за причиненный ущерб, в том числе и моральный. Прежний собственник также может стать ответчиком в порядке регрессного иска.
Общие правила взыскания долгов
Взыскать задолженность с плательщика можно двумя способами.
Первый – досудебный. В данном случае должнику направляется письмо с указанием суммы долга, срока его погашения, а также о правовых последствиях, которые наступят в случае невыполнения требований. Такой вариант предусматривает не только выплату прежних расчетов, но и начисление пени за каждый день нарушения, если обязательства не исполнялись более тридцати фактических суток. К претензии прилагается расчет.
Второй – судебный. В этом случае инициатор должен составить ходатайство о выдаче судебного приказа или исковое заявление. К нему, помимо расчета, прилагается копия соглашения о предоставлении услуг, претензии, направленные должнику, полученные ответы, а также квитанция об оплате государственной пошлины. Следует отметить, что взыскать задолженность по оплате ЖКУ в судебном порядке может как управляющая компания, так и покупатель недвижимости.
Добавить комментарий