Обязанности управляющей компании

Управляющая компания должна выполнять обширный спектр обязанностей, о многих из которых собственники квартир в обслуживаемом доме даже не знают, а значит и не имеют возможности отстоять свои права, если они не выполняются. Потому знать обязанности управляющей компании очень полезно.

Сфера деятельности УК

Как указывает законодательство, деятельность УК и ЖЭУ распространяется на следующие сферы: управление домом и содержание общедомового имущества, организация получения требуемых ресурсов, наконец, поддержание дома в состоянии, соответствующем установленным нормам.

Те обязанности, что указаны в нём, должны будут выполняться в полном объёме, иначе могут последовать штрафы, ответственность другого рода (её виды будут разобраны отдельно), наконец, расторжение соглашения.

Законодательное регулирование

В первую очередь законодательное регулирование деятельности УК осуществляется при помощи Жилищного кодекса, а кроме него, важные положения содержатся в Гражданском кодексе и Федеральном законе № 210 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». Кроме них, действуют иные нормативные акты и постановления – правительственные и других государственных структур, занимающихся вопросами жилищного хозяйства.

Содержание имущества и благоустройство территории

В функции ЖКХ входит содержание имущества многоквартирного дома. В список объектов, которые необходимо содержать, входят такие элементы строения, как его крыша, чердак, подъезды, лифты и их шахты, подвалы, подсобные помещения, технические этажи и так далее, а также располагающееся в них оборудование. Помимо перечисленного, сюда включается придомовой участок с расположенными на нём объектами озеленения (деревья, кустарники, газон), благоустройства (дорожки, скамейки, горки и тому подобное).

Содержание этого имущества должно быть отдельно оговорено в соглашении, и от УК будет требоваться его содержание в надлежащем состоянии. А если возникнет нужда в его починке, то привлечение и оплата компетентных специалистов для её выполнения. В стандартном списке обязанностей УК будут следующие основные пункты:

• уборка и санитарно-гигиеническая очистка мест общего пользования;
• сбор и вывоз мусора;
• благоустройство территории около дома.

Иногда отдельно заключается энергосервисный договор, и по нему УК занимается повышением энергоэффективности, а также складированием энергосберегающих ламп (содержащих ртуть) и договаривается об их утилизации со сторонними компаниями.

Уборка помещений

Одна из обязанностей управляющей компании, почти всегда включающаяся в перечень услуг по договору – проводить регулярную уборку помещений общего пользования. В первую очередь это касается подъездов, относительно уборки которых существуют чёткие нормативы:

• Если есть лифт и мусоропровод, то лестницы первого и второго этажа должны подметаться при помощи влажного веника ежедневно, а третьего и выше – еженедельно. Мытьё лифта должно осуществляться ежедневно, лестничных клеток и степеней – раз в месяц.
• Когда есть лишь мусоропровод, в нормативы вносится несколько изменений – лестницы третьего этажа и выше требуется подметать дважды в неделю, а мыть – раз в две недели. Обязательно также каждый день подметать пространство рядом с мусоропроводом. При отсутствии и мусоропровода ничего не меняется (кроме, естественно, положения о ежедневном мытье пространства около него).

Есть и иные виды уборки, проведение которых требуется от управляющей компании. Например, ежегодно мыть окна и убираться на площадке перед подъездом, два раза за год обметать пыль с потолков, протирать подоконники и батареи.

Сбор и вывоз мусора

В задачи УК входит обеспечение сбора мусора, а также последующего его вывоза, для чего обычно заключается договор со специализированной организацией.

УК должна выполнять следующие обязанности:

• устанавливать ёмкости для сбора мусора и поддерживать их в исправном состоянии;
• убирать территорию;
• работать над организацией вывоза мусора;
• обеспечивать подъезд к ёмкостям для мусора;
• проверять, чтобы они не были переполнены.

Предписывается для домов с населением менее двухсот человек устанавливать мусоросборники с ёмкостью в 100 литров, и более крупные – при населении свыше двухсот человек (объём может доходить до 800 литров). Требуется, чтобы контейнеры были установлены на асфальтированной или забетонированной поверхности, ограждены забором и насаждениями, заново окрашивались дважды в год.

Крупногабаритные отходы следует складировать на предназначенных для этого площадках либо в специальных накопителях.

Также обязательна установка урн в местах потенциального скопления мусора (в частности, у входов в подъезды и магазины). Урны должны размещаться максимум в ста метрах одна от другой и очищаться не реже чем раз за день.

Мусор должен вывозиться каждые сутки, в зимний период допускается его хранение в течение трёх суток, если контейнеры не переполнены. В праздничные дни, если мусора больше, чем обычно, требуется вывезти его два раза за сутки.

Благоустройство придомовой территории

Если дом располагает, кроме жилой площади, еще и прилегающей территорией, то меры по её благоустройству также должна предпринимать УК. В число этих мер входят:

• поддержание порядка;
• очистка от снега зимой, удаление наледи с дорожек, сосулек с крыш;
• сооружение зон для отдыха и спортивных занятий;
• озеленение и устроение газонов, цветников;
• сооружение зон для выгула собак;
• выделение мест под парковку и устройств для стоянки;
• оформление фасада здания и снабжение его необходимым оборудованием;
• асфальтирование или укладка тротуарной плитки;
• установка ограждений, скамеек и тому подобного.

Не всем из перечисленного должна заниматься управляющая компания, к примеру, она не всегда обязана устраивать зоны для отдыха и выгула собак, если территория при доме недостаточно велика. То, что входит в её обязанности, необходимо оговорить в соглашении с ней.

Ремонт жилья

Иногда компании, претендующие на управление домом, предлагают договоры, в которых берут на себя лишь организационную деятельность, но не обслуживание и проведение ремонтных работ. В заключении таких соглашений следует отказывать, поскольку в дальнейшем УК не будет нести ответственность за состояние дома, и фактически им придётся заниматься самим жильцам.

В компетенцию УК по части ремонтно-эксплуатационных работ входит:

• Обеспечение безопасного проживания – компания должна контролировать, чтобы дом соответствовал нормам по своим характеристикам, а его облик соответствовал требованиям проектной документации.
• Осмотр общего имущества – стандарт для таких соглашений – обязательство дважды в год проводить плановые осмотры, в ходе которых все отмеченные поломки регистрируются, чтобы в дальнейшем устранить их. Обычное время проведения таких осмотров – перед началом отопительного сезона и после его окончания.
• Подготовка к зиме.
• Устранение аварий внутри дома, при этом необходимо укладываться в сроки, установленные в нормативных актах для соответствующего вида аварии.
• Содержание внутридомовых сетей в хорошем техническом состоянии, чтобы снизить риск аварий, и предоставлять услуги бесперебойно и качественно.
• Соблюдение всех мер, необходимых чтобы соответствовать нормам пожарной безопасности.
• Ввод в строй, а затем и эксплуатация общедомовых счётчиков.

Ремонтные работы, которые должна проводить УК, делятся на два основных вида: текущий и капитальный ремонт. Требуется, чтобы проведение работ обоих видов чётко и недвусмысленно гарантировал договор.

Текущий

Данный вид ремонта направлен на сохранение параметров дома, при помощи его проведения эксплуатационные характеристики здания должны сохраняться на прежнем уровне. Выявленные при проверках и благодаря обращениям жильцов дефекты и поломки в его ходе должны быть устранены.

Есть несколько вариантов его проведения. Первый – УК может составить график, в соответствии с которым выявленные проблемы будут устраняться постепенно, и таким образом проводить ремонт, не причинив больших беспокойств жильцам, а к тому же можно будет вписаться в бюджет.

Если дом имеет много проблем, то их устранение в соответствии с таким графиком может занять длительное время, вплоть до двух-трёх лет. В таких случаях часто используется второй вариант, и с жильцами просто согласуется проведение более быстрого ремонта, в ходе которого их проживание может быть несколько затруднено (потому и нужно согласование).

Капитальный

В его ходе выполняется замена важных систем и конструкций в доме. Проводится капитальный ремонт в случае, если при помощи текущего уже не получается добиться соответствия здания техническим нормам.

Стандартным сроком для проведения первого капитального ремонта считается 30 лет с момента ввода здания в эксплуатацию, и 20 лет – для выборочного. Решение о проведении принимается на собрании собственников жилья, предложение о ремонте может внести управляющая компания, региональный оператор или сами владельцы.

Поскольку капремонт – сложное мероприятие, требующее детального плана, предложение о сроке начала, список работ и их примерная стоимость должны быть представлены минимум за 6 месяцев до начала года, на который планируется проведение ремонта.

Выделяются:

• Комплексный ремонт – в его ходе всё общедомовое имущество, имеющее повреждения и не способное функционировать без сбоев, должно быть налажено, а устаревшее – заменено. Все характеристики здания после его завершения должны полностью соответствовать нормативам, в ином случае ремонт будет считаться проведённым некачественно.
• Выборочный – не охватывает все системы, а нацелен лишь на отдельные, однако, проблемы с ними действительно серьёзны, и под определение текущего ремонта уже не подходят. Часто проводится вместо капитального из-за большей сложности последнего.
• Внеплановый – проводится при срочной необходимости устранить последствия серьёзных аварий либо природных катаклизмов.

Организационная деятельность

Важной частью работы управляющей компании является её организационная деятельность. Сюда входят:

• контроль поставки услуг, ведь проблемы с водой или электричеством могут возникнуть и на стороне поставщика;
• расчёт и приём платежей, а также контроль своевременности выплат, информирование об изменениях тарифов;
• планирование ремонтных работ, то есть составление сметы, привлечение подрядчиков и исполнителей и тому подобное;
• реагирование на жалобы;
• регистрационный учёт жильцов и сохранение документации на дом;
• организация общих собраний как минимум раз в год, на которых представители УК должны отвечать на вопросы жильцов, а также обсуждать хозяйственные проблемы, делать отчёт о работе за год, предлагать тариф на следующий год.

Приём и расчёт коммунальных платежей

Управляющая компания должна обеспечить возможность для каждого жильца заплатить за предоставленные услуги в срок, и удобство при этой выплате.

Если возникли какие-то проблемы с поставками услуг, то перерасчёт тоже следует выполнить управляющей компании.

Реагирование на жалобы потребителей коммунальных услуг

Постоянный контакт с потребителями, быстрая реакция на жалобы и разрешение возникающих проблем – важная часть работы УК. Качественная работа с жильцами дома позволяет не накапливать проблемы, а быстро решать их, что помогает поднять уровень услуг компании в целом. Кроме того, это приводит к улучшению взаимопонимания с жильцами.

Полномочия УК

В их число входят:

• контроль выплат;
• ограничение доступа к услугам должникам;
• пресечение незаконной перепланировки;
• распоряжение средствами, зарезервированными для нужд дома;
• проверка данных, предоставляющихся жильцами, а также работы счётчиков, пересчёт начислений при необходимости.

Помимо перечисленных, отдельно могут быть оговорены и другие, не противоречащие законодательству, права управляющей компании. Реализуя права, УК должна по мере возможностей соблюдать интересы жильцов.

Взыскание задолженности

Управляющая компания имеет право взыскивать задолженность с неплательщиков. Сначала они должны быть уведомлены о её наличии, а также о мерах, которые будут предприняты, если она не будет погашена. Затем им делается ещё одно предупреждение, если первое не возымело эффекта. Если и оно не вызывает реакции, то может быть ограничен доступ к коммунальным услугам для неплательщиков (при этом не должны пострадать остальные жильцы).

Если даже после отключения оплата не вносится, управляющая компания может подать иск в суд, в котором потребовать взыскать с неплательщика:

• сумму, которую он должен;
• начисленные ему в соответствии с положениями законодательства и условиями договора штрафы;
• оплату отключения и подключения оборудования, требующегося для подачи коммунальных услуг;
• дополнительные расходы, возникшие из-за неоплаты услуг;
• судебные издержки.

Ограничение доступа к коммунальным услугам

Управляющая компания имеет право ограничить доступ должника к получению коммунальных услуг, если он не платит за них в течение полугода. Делать свою работу бесплатно службы не обязаны. Об этом отключаемый должен быть извещён заранее, за месяц, и ещё одно извещение требуется сделать за трое суток.

Выбор методов отключения оставляется на усмотрение компании, важно лишь, чтобы оно не помешало другим жильцам, и не влекло за собой расходы, которых можно избежать.

То есть если отключить жильца можно с меньшими расходами, имея доступ в его квартиру, или большими без них, то сначала предписывается попробовать этот доступ получить, и только если неплательщик отказывается пускать работников, прибегнуть ко второму.

Контролирующие организации

Среди организаций, которые должны заниматься контролем деятельности УК, в первую очередь нужно назвать жилинспекцию и прокуратуру. Они обладают полномочиями по общему контролю, то есть их полномочия охватывают все сферы деятельности УК. Помимо них, есть и учреждения с полномочиями по контролю отдельных сфер их деятельности, например, это Роспотребнадзор, пожарная инспекция, местные власти.

Следует выделить уровни организаций, контролирующих деятельность УК: федеральный, региональный и местный. На первом из них делаются общие предписания, издаются законы – к повседневному контролю этот уровень имеет мало отношения. На нём действует Федеральная антимонопольная служба, устанавливающая максимальные тарифы, Министерства строительства и энергетики и так далее.

На региональном уровне осуществляется проверка выполнения предписаний и законов. Основной орган, действующий на этом уровне – государственная жилищная инспекция.

Наконец, органы местного самоуправления проводят плановые и внеплановые (при получении жалоб) проверки работы управляющей компании. Контролирующим органом могут выступить и сами собственники, затребовав проверку отчётности компании и, если её результаты их не устроят, обратившись в прокуратуру, жилищную инспекцию или другой контролирующий орган, в зависимости от обстоятельств.

Ответственность УК

Если какие-то из взятых по договору обязанностей УК не выполняются, жильцы имеют полное право привлечь её к ответственности, обратившись в контролирующие организации.

Виды ответственности предусмотрены разные, какую именно в итоге понесёт УК, будет зависеть от вида допущенного нарушения, а также его тяжести.

Кодексом об административных правонарушениях предусмотрены следующие меры:

• За нарушение правил содержания и ремонта дома штраф в 4 000 – 5 000 рублей для должностного лица, и в 40 000 – 50 000 – для юридического.
• За нарушение санитарно-эпидемиологических требований: 1 000 – 2 000 для должностного лица, 10 000 – 20 000 – для юридического.
• Предоставление недостоверной информации и подобные нарушения караются штрафом в 30 000 – 50 000 для должностных лиц и 250 00 – 300 000 для юридических.
• Несоблюдение требований пожарной безопасности влечёт штраф от 6 000 до 15 000 для первых, и от 150 000 до 200 000 для вторых.

Помимо этого, в некоторых случаях речь может идти также о штрафах в пользу потребителей, возмещении причинённого ущерба как материального, так и морального, а также ответственности за другие нарушения.