PRAVO.ESTATE

Можно ли выселить собственника из квартиры?

Владение недвижимостью считается серьезной привилегией.

Владелец может распоряжаться своими квадратными метрами как ему заблагорассудится, он имеет право вселять туда иных граждан исключительно по своему желанию. Не стоит забывать, однако, что вместе с этим недвижимость налагает на собственника массу обязанностей. По его инициативе может быть выселен практически любой проживающий в квартире человек, но и он сам не застрахован от лишения прав на имущество.

Выселение собственника из квартиры воможно, но процедура требует строгого соблюдения норм действующего законодательства и крайне веских причин для принятия такого решения.

Собственность на квартиру

Приобретение недвижимости считается самым выгодным вложением денежных средств. Наличие у гражданина квадратных метров позволяет обеспечить себе более устойчивое положение в настоящем и будущем. Имея квартиру или дом, гражданин может не задумываться о том, где ему стать на регистрационный учет, за какие средства арендовать жилье у других людей. Владение квадратными метрами освобождает не только долю финансов, которые могли бы быть потраченными на аренду, но и дает некоторую свободу выбора.

Покупка недвижимости является мечтой большинства людей. Но ее приобретение сопряжено с большими материальными затратами, именно поэтому такая роскошь, как собственная квартира или дом, доступна далеко не каждому. Ценность собственности выражается ценой за квадратный метр, а она, в свою очередь, отличается в зависимости от места ее расположения, величины объекта и его благоустроенности.

Стремление к покупке недвижимости определенно теми благами, которые приобретаются вместе с квадратными метрами:

  1. Вложенные средства не пропадают, помещение при необходимости можно продать и вернуть пусть не все, но большую часть средств.
  2. Появляется стабильность.
  3. Экономятся средства, выплачиваемые другим людям.
  4. Уверенность в завтрашнем дне позволяет планировать семью и детей.

И это далеко не все плюсы наличия собственности.

Права собственника

Когда речь идет о недвижимости, в первую очередь говорится о тех правах, что приобретаются вместе с квадратными метрами. Владелец жилплощадь имеет право:

  1. Регистрироваться в помещении или не быть там прописанным, что никак не умаляет его прав собственности.
  2. Регистрировать в ней иных лиц на постоянной или временной основе. В отличие от муниципальной жилплощади владельцу не потребуется брать у кого-то разрешения на прописку, он может зарегистрировать в своих владениях членов семьи, родственников или посторонних лиц.
  3. Сдавать жилплощадь в аренду физическим или юридическим лицам.
  4. Передавать его в залог, как гарант возврата полученных кредитных средств.
  5. Продавать жилье частично или полностью.
  6. Подарить квартиру или дом любому лицу.
  7. Завещать квадратные метры.

Полный спектр прав владелец получает лишь после того, как проходит процедуру государственной регистрации в Росреестре, до этого момента он может лишь проживать на указанной жилплощади. При наличии обременений распоряжение имуществом невозможно, восстановление прав производиться после погашения взятого займа и аннулирования залоговых обязательств.

Обязанности собственника

Вместе с правами владелец жилья получает целый сонм обязанностей, которые должен выполнять неукоснительно на протяжении всего периода владения имуществом. Они возникают с момента вступления в права собственности и заканчиваются с их утратой.

Обязанности собственника, как собственно и его права, закреплены в статье 30 ЖК РФ. Они состоят из следующих пунктов:

  1. Оплачивать ежегодно налог на недвижимость. Этот вид расходов ложится исключительно на владельца, требовать платить его у зарегистрированных в помещении лиц незаконно.
  2. Регулярно, не реже одного раза в месяц, выплачивать суммы, выставленные за потребление энергоресурсов, предоставленные жилищные и коммунальные услуги. В этот пункт входит довольно обширный перечень, речь идет не только о тех благах, которые поставляются непосредственно в квартиру, но и обеспечение общедомовой территории и содержании общего имущества в многоэтажном доме в порядке. Ежемесячные суммы ЖКХ могут делиться равными частями на всех прописанных или временно зарегистрированных в помещении лиц.
  3. Содержать недвижимость и оборудование, установленное в ней, в порядке и рабочем состоянии. Когда речь идет об инженерных системах водо-, газо-, тепло- и электроснабжения, собственник ремонтирует все за свой счет. Исключение составляют лишь стояки, которые соединяют отдельные квартиры и то, что проходит по общедомовым территориям.

Кроме всего прочего, владелец должен заботиться о соблюдении санитарных, гигиенических и пожарных норм, дабы не нанести вред своими действиями собственником других помещений, расположенных по соседству. Владелец жилплощади может перекладывать выполнение обязанностей частично или полностью на иных лиц, но при возникновении конфликтной ситуации отвечать за их несоблюдение придется именно ему.

Возможно ли выселить за неуплату

Право собственности теоретически защищает владельца от принудительного выселения. Но на практике все не совсем так. Прежде чем перейти к разъяснению вопроса о возможности выселения собственника, следует изучить существующие законодательные нормы, которые регламентируют эту сферу отношений.

В Российской Федерации основой всех правовых документов является Конституция.

Именно на ее постулатах зиждется законодательное регулирование во всех сферах правоотношений. Конституция РФ в статье 40 закрепляет право человека на владение недвижимым имуществом. Более того в первом же пункте статьи говорится о том, что лишить человека жилплощади произвольно нельзя. Но существуют и иные нормы законодательства, которые, не противореча Конституции, позволяют выселить владельца из его квадратных метров, но исключительно в судебном порядке. Вопросы возможного лишения недвижимого имущества рассмотрены в следующих документах РФ:

  1. Жилищный кодекс.
  2. Гражданский кодекс.

В обоих нормативных документах указывается, что лишить собственника жилья можно только при наличии серьезных оснований. Таковыми считаются:

  1. Использование жилплощади не по назначению. Жилой фонд предназначается для того, чтобы в нем граждане могли проживать на постоянной основе. Устраивать в помещениях производство, склад или торговый объект нельзя.
  2. Помещение эксплуатируется таким образом, что это может становиться некомфортным для людей, проживающих по соседству, или даже угрожает их жизни.
  3. Владелец жилья или иные лица, за которых он несет ответственность, не соблюдают требования санитарных и пожарных норм, что ведет к разрушению его собственности и негативно сказывается на всем жилом объекте. Под этот пункт могут подпадать многие моменты, даже несанкционированная перепланировка, которая затронула несущие конструкции и может угрожать обрушению здания.

А вот наличие задолженности по жилищно-коммунальным услугам не является основанием для выселения собственника из его жилплощади. Вопрос возврата накопившихся долгов решается иными мерами, менее радикальными, но весьма действенными.

Выселение по решению суда

Для принудительного выселения из частной собственности потребуются не только доказанные факты нарушения законодательных норм, но и наличие у собственника иной жилплощади, предназначенной для проживания и соответствующей всем действующим правилам. Наличие несовершеннолетних детей, зарегистрированных в квартире, и вовсе сводит возможность выселения к минимуму. Поэтому законодательно установленные правила не всегда позволяют ими воспользоваться и выселить нерадивого владельца. Выселение собственника становится вполне возможным в двух случаях:

  1. Если квартира приобретена в ипотеку.
  2. Если жилплощадь уже не является его владением, а передана иному лицу, любым законным способом.

Решение о выселении может быть принято только в судебном порядке. Для этого инициатор процедуры подает исковое заявление в соответствующую инстанцию. Иски о принудительном выдворении рассматриваются районными судами по месту нахождения недвижимости.

Из ипотечного жилья

Покупка квадратных метров в ипотеку – распространенный метод приобретения жилья.

Она позволяет стать обладателем собственности гражданам, которые не имеют достаточных сбережений для единовременного приобретения объекта недвижимости. Ипотечная сделка имеет как несомненные плюсы, так и серьезные минусы. Положительными моментами является то, что стать владельцем жилья можно сразу, оформив кредит на сумму стоимости помещения. Банк покупает квартиру, а право собственности оформляется на заемщика. На этом список плюсов исчерпывается, а отрицательными моментами считаются следующие нюансы:

  1. Большая переплата. Проценты за пользование займа сравнительно небольшие, но в перспективе погашения кредита на протяжении 10-30 лет размер переплаты просто ужасает.
  2. Невозможность распоряжаться имуществом в полную меру. Ипотечная недвижимость находится в залоге у банка вплоть до полной выплаты взятого кредита.
  3. Возможность лишения недвижимости в случае непогашения ежемесячных платежей по займу.

Банки могут выселять из собственности по причине просроченной кредитной задолженности. Это наиболее частая причина лишения крова над головой. На сегодняшний день существует немало способов решить временные трудности с оплатой кредитных взносов. Банки предлагают временные отсрочки, реструктуризацию задолженности, которая позволяет пересмотреть размер ежемесячных платежей. Но все эти меры имеют серьезные ограничения и могут применяться только при желании самого клиента найти выход из сложившейся ситуации.

Когда заемщик не оплачивает взносы в течение трех месяцев и более, никак не реагирует на требования кредитора по ее оплате, банк может обратиться в суд с иском о выселении собственника и возможности реализации спорного имущества. После продажи кредитная организация покрывает из вырученных денег оставшуюся сумму займа и набежавшие за время пользование проценты, а остальное перечисляется бывшему владельцу.

Бывшего владельца квартиры

Еще одним законным основанием для выселения считается утрата права собственности. Лишиться его можно в следующих случаях:

  1. Помещение продано иному лицу. Договор купли-продажи считается документом, который позволяет доказать переход владения от одного лицу другому.
  2. Недвижимость была подарена. В этом случае должна быть оформлена дарственная, которая регистрируется в МФЦ или Росреестре. Этот документ может иметь отсроченный период вступления в права нового владельца.

Теоретически это добровольные действия и бывший собственник должен самостоятельно покинуть помещение и сняться с регистрационного учета, но случаи бывают разные. Новый обладатель имущественных прав, не решив вопрос мирным путем, имеет право обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию. Иск в обязательном порядке подкрепляется документальными доказательствами перехода прав от бывшего владельца к нынешнему. Если в договоре купли-продажи или соглашении о дарении нет оговоренных отсрочек по выселению, то суд встанет на сторону нынешнего обладателя и вынесет решение о принудительном выселении гражданина. Тогда старых жильцов будут выгонять.

Процедура принудительного выселения

Закон неумолим, и при его нарушении можно лишиться своего жилья. Но процедура выселения должна производиться в строгом соответствии с действующими нормами законодательства, иначе она может быть оспорена.

Процесс лишения владельца его имущественных прав может быть начат исключительно после вынесения соответствующего решения судебной инстанции. Инициатор процедуры должен произвести следующие действия:

  1. Подать документы в суд. Сперва собирается доказательная база, которая позволит обосновать необходимость лишения ответчика недвижимости. Затем составляется исковое заявление.
  2. Суд рассмотрит требования истца и на основании имеющих доказательств вынесет решение.
  3. Удовлетворение требований о выселении позволяет приступить к следующему шагу, а именно к снятию гражданина с регистрации, если он там прописан. Для выписки ответчика стоит обратиться в территориальный центр УВД. Наличие решения позволяет произвести выписку довольно просто в течение пары дней.
  4. Судебное постановление передается также в службу судебных приставов, которые обеспечивают выдворение бывшего владельца со спорной территории.

Весь процесс может занять несколько месяцев, но иным способом выселить человека нельзя.

Возбуждение исполнительного производства

Не оспоренное в отведенные сроки судебное решение само по себе уже лишает человека права пребывания в спорном помещении. Но далеко не все ответчики после проигрыша в суде готовы добровольно собрать свои вещи и съехать из жилплощади, которая еще недавно была их собственностью. Именно поэтому зачастую окончание судебного процесса не является синонимом прекращения процедуры выселения.

Нежелание ответчика съехать из помещения влечет следующий шаг истца – обращение в службу судебных приставов.

Кредитор или новый владелец идет в ФССП и пишет там заявление о приведении постановления в действие. Пристав возбуждает по полученным данным исполнительное производство и начинает процедуру фактического выдворения.

Действия пристава

Процесс выселения ответчика из помещения выглядит следующим образом:

  1. Отправляется уведомление об освобождении жилплощади добровольно. На это отводиться в среднем от трех до семи дней.
  2. Если за отведенный период никаких подвижек в деле нет, то по адресу направляется еще одно письмо, в котором назначается дата принудительного выселения.
  3. В указанный день работники ФССП отправляются по адресу для произведения принудительных действий, направленных на выдворение незаконного проживающих там жильцов. Обычно данный процесс происходит при сотрудничестве правоохранительных органов.

Пристав имеет достаточно широкие полномочия, но он не может применять силу, шантажировать людей или прибегать к иным незаконным действиям. Законных действий бывает недостаточно для того, чтобы выселить граждан, особенно если речь идет об антисоциальных категориях, таких как алкоголики, наркоманы, бывшие зеки. По этой причине процесс освобождения территории может значительно затянуться.

Судебная практика

В Талдомском районном суде был рассмотрен иск о выселении жильцов в связи со сменой собственника. Истец представил сведения о том, что вступил в право пользования недвижимостью на основании договора мены. Бывший владелец помещения своевременно выселился и снялся с регистрационного учета, а вот двое зарегистрированных на данной территории гражданина не желают выписаться из нее, хотя фактически в квартире не проживают.

Заявитель обратила внимание на то, что сделка об обмене совершена с соблюдением всех законодательных требований и как новый обладатель жилплощади она вправе выписать бывших жильцов, которые являлись членами семьи предыдущего владельца.

Суд решил удовлетворить требования истца в полном объеме, на том основании, что заявитель обладает законным правом на освобождение своей жилплощади от жильцов, зарегистрированных там предыдущим собственником.

Решение от 7 декабря 2017 г. по делу № 2-483/2017

Добавить комментарий