Как выселить квартирантов которые не платят?

Нарушения могут быть разного рода, к примеру: нецелевое использование квартиры (скажем, из неё сделали мастерскую и занимаются ремонтом техники, для этого необходимо нежилое помещение), небрежное обращение, из-за которого состояние жилища существенно ухудшилось, постоянные жалобы соседей на шум и другие.

Одна из самых часто встречающихся причин – несвоевременная плата за проживание или непогашение счетов за коммунальные услуги, когда задержки в несколько месяцев становятся обычным делом, а от арендаторов слышны лишь обещания. При систематической неуплате приходится выселять недобросовестных людей.

Оформление договора

Важная особенность краткосрочного договора найма – его не нужно регистрировать в Росреестре. Заключается он в простой письменной форме, и отношения в его рамках будут регулироваться статьями главы 35 Гражданского кодекса.

Это несколько упрощает заключение договора, но его правильное оформление очень важно: лишь учёт всех деталей позволит обеим сторонам обезопасить себя. Конечно, лучше привлечь для составления договора юриста, но если вы решили обойтись без него, то, по крайней мере, стоит ориентироваться на образцы. К статье прилагается один из них.

Кратко разберём основные пункты, которым важно уделить внимание при составлении договора найма жилого помещения: надо указать срок действия соглашения, стоимость аренды и порядок расчётов, а также список лиц, которые могут проживать в сданной квартире в соответствии с ним. Последнее нужно, чтобы не оказалось, что квартирантов гораздо больше, чем вы рассчитывали. Такое случается и, если в договоре на этот счёт нет указаний, довольно сложно избавиться от лишних.

Важно составить и акт приёма-передачи с описанием состояния жилья и находящегося в ней имущества. Если квартиранты что-то испортят, то им придётся оплатить ремонт. Часто применяется страховой депозит, гарантирующий исполнение обязательств нанимателем – и пункт о нём также должен быть в договоре.

Отдельно указывается, какую ответственность будут нести стороны при тех или иных нарушениях, и может быть выделен раздел для дополнительных условий. Важно детально указать, какие права и обязанности имеют стороны договора.

Права и обязанности квартирантов

В соответствии со стандартным договором квартиранту предоставляется ряд прав и обязанностей. Права у него будут такие:

• пользоваться переданным имуществом;
• приглашать постояльцев на время, но не злоупотребляя этой возможностью;
• иметь первоочередное право заключить новый договор;
• сдавать жильё в субаренду, если собственник на это согласен.

А его обязанности таковы:

• содержать имущество в том состоянии, в котором оно было принято, за исключением естественного износа;
• использовать жильё строго в соответствии с назначением;
• вовремя вносить арендную плату.

При невыполнении квартиросъемщиком любой из этих обязанностей хозяева жилья имеют право инициировать процесс выселения.

Нарушение порядка оплаты

При наличии договора, в нём фиксируются условия, касающиеся оплаты, и основанием для выселения может выступить нарушение этих условий – задержка в течение более чем двух месяцев при краткосрочном договоре (до года) уже достаточно весома, чтобы расторгнуть его в одностороннем порядке и попросить квартирантов «на выход». Если договор рассчитан более чем на год, то одной лишь такой задержки будет недостаточно – если есть желание разорвать соглашение, то потребуются либо ещё и другие весомые причины, либо останется ждать, пока задержка не достигнет полугода.

Возможность выселения

Детали расторжения договора найма содержатся в статье 687 ГК. Так, в ней указываются условия, при которых возможно расторжение в одностороннем порядке:

• Невнесение платы в течение двух раз для краткосрочного договора либо шести месяцев для долгосрочного.
• Разрушение или порча помещения нанимателем либо гражданами, за которых он несёт ответственность.
• При аварийном состоянии жилья или его непригодности для проживания по другим причинам.
• При использовании квартиры не в соответствии с назначением либо повторяющемся нарушении прав соседей – в этих случаях сначала делается предупреждение.

По какой бы из этих причин владелец жилья ни решил выселить нанимателя, обязательно предупредить его о расторжении договора за три месяца. После того как договор расторгнут, обе стороны перестают нести обязательства. Если расторжение вынужденное, то пострадавшая сторона имеет право требовать возместить убытки.

Обратите внимание на разницу между краткосрочным договором (длится менее года) и долгосрочным: во втором случае наниматель получает гораздо больше прав, и выселить его будет значительно труднее. Кроме того, долгосрочное соглашение потребуется зарегистрировать, а вот краткосрочное в регистрации не нуждается.

Потому часто оформляют договор чуть меньше, чем на год, чтобы он оставался краткосрочным. Тогда соглашение будет каждый раз автоматически пролонгироваться на тот же срок по истечении и, если есть желание его разорвать, следует предупредить об этом минимум за три месяца до того, как срок выйдет.

Алгоритм действий

При наличии договора найма жилья выселение не желающих платить квартирантов происходит через суд. Алгоритм действий будет простым:

• Сначала необходимо дождаться, пока пройдёт установленное время невыплат – не нужно начинать действовать прежде его истечения.
• Когда задержка достигнет более двух месяцев или полугода, смотря по тому, насколько длительный договор заключён, необходимо будет сделать письменное уведомление квартирантам о выселении.
• Если они не выполняют требования и не покидают жилище в отведённый срок, остаётся лишь один вариант – обращение в суд.
• Наконец, если в их поведении ничего не меняется даже после того, как суд вынес постановление, придётся обращаться к приставам.

Рассмотрим описанные этапы подробнее.

Письменное уведомление

Как указывает статья 35 Жилищного кодекса, от собственника требуется установить срок для добровольного выселения квартирантов, в случае прекращения их права на пользование жильём. Этот срок требуется для того, чтобы процедура прошла цивилизованно, и квартиранты могли подыскать себе новое жилище перед тем, как покинуть нынешнее.

Строгой формы предупреждения не установлено, и оно вообще может быть сделано устно – но желательно всё-таки оформить его в письменном виде, в двух экземплярах под подпись. Это оптимальный вариант, чтобы при необходимости доказать в суде как сам факт получения уведомления, так и конкретные содержащиеся в нём сведения.

Вручено оно может быть как лично, так и по почте с уведомлением о получении. При уклонении квартирантов его можно вручить или зачитать в присутствии двух свидетелей и затем составить акт о получении.

Образец уведомления прилагается к статье и, хотя в него можно вносить собственные изменения, но желательно, чтобы основные сведения присутствовали:

• ФИО владельца недвижимости и квартиранта;
• адрес квартиры;
• основание проживания;
• дата, с которой прекращено право пользования жильём;
• дата, не позже которой необходимо выселиться;
• действия, которые должен будет предпринять квартирант при выселении (передать ключи, имущество и так далее);
• предупреждение об обращении в суд при невыполнении предписаний в указанный срок;
• дата и подпись.

Отметим, что такое уведомление не является обязывающим документом. Оно нужно лишь для того, чтобы затем в суде продемонстрировать, что квартиранту давался срок, чтобы подыскать новое жильё, и указывалось, какие именно нарушения он совершил.

Пытаться же принудительно выселить жильцов на его основании нельзя, такие действия будут являться самоуправством – при невыполнении требований, сформулированных в уведомлении, необходимо обращаться в суд.

Если выселение не производится раньше срока окончания договора, а владелец жилья просто не собирается его продлевать, также необходимо сделать уведомление об этом за три месяца до истечения соглашения – иначе оно будет продлено автоматически.

Обращение в суд

Для суда потребуется составить исковое заявление. Обычно это не так и сложно сделать самостоятельно, но можно также прибегнуть к услугам профессиональных юристов.

В исковом заявлении должны содержаться сведения о договоре найма жилья и его сторонах, основания для выселения (в рассматриваемом случае – срок, в течение которого наниматель не платит за жильё), требования к суду. Помимо расторжения договора и выселения квартирантов, они могут включать взыскание задолженности и неустойки.

После того как к нему поступил иск, судья принимает решение о том, будет ли он принят к производству, или же нет. Принимается иск в случае, если заявление составлено верно и приложены все требуемые документы. Тогда назначается заседание, на которое получают вызов стороны.

Далее происходит рассмотрение иска, в ходе которого обе стороны могут обосновать свою позицию и представить подтверждающие её документы. После того как аргументы сторон рассмотрены, выносится решение о том, будут ли удовлетворены требования истца. Если решение оказывается положительным, то заключённый между сторонами договор расторгается, после чего квартиранты должны быть выселены.

Отметим, что при наличии регистрации по месту пребывания в той квартире, из которой квартирантов требуется выселить, необходимо отдельно их из неё выписать, тоже через суд – без этого выселение невозможно.

Обращение к приставу

Если даже при наличии решения суда о выселении, квартиранты всё равно не покидают жилище (на это даётся пять дней), возбуждается исполнительное производство. Отметим, что оно не может быть возбуждено, пока решение суда оспаривается, и отсчёт времени пойдёт только после отклонения апелляции.

После истечения срока, отведённого на то, чтобы покинуть жилище, отправляется ещё одно уведомление о выселении, но на этот раз уже обязывающее. В нём должен содержаться срок, в который ответчику предписано покинуть помещение.

Если и это уведомление не выполнено, в назначенный срок проходит процедура принудительного выдворения – и до неё дело лучше не дотягивать, поскольку за него взимается исполнительский сбор в размере 7% от суммы долга, и при этом не меньше 1 000 рублей (Федеральный закон № 229, статья 112, пункт 3).

Пакет документов

Кроме иска, для обращения в суд потребуется пакет документов, к нему прилагающихся. В него входят:

• паспорт;
• документы для подтверждения права собственности на жильё, из которого требуется выселить квартирантов;
• квитанция об оплате пошлины;
• при наличии – договор найма жилья;
• к иску прилагаются документы, которые должны выступить как доказательная база.

При обращении в суд не самого собственника, а его представителя, потребуется также доверенность, подтверждающая, что собственник делегировал ему соответствующие полномочия. Он должна быть заверена нотариусом.

Возможно ли выселение

Есть несколько случаев, часто считающихся особенными – к ним относится выселение в зимний период, и выселение квартирантов с несовершеннолетними детьми. Стоит разобрать их отдельно, рассмотрев, есть ли в этих случаях нюансы, которые необходимо принять во внимание.

В зимний период

То, что выселение зимой в отопительный сезон как-то по-особенному регулируется законодательством – распространённое заблуждение. На деле никаких особенностей в нём нет, и оно проводится точно так же, как и в любой другой период года, с соблюдением всех стандартных процедур.

При наличии несовершеннолетних детей

Почти аналогичная ситуация и при выселении квартирантов с несовершеннолетними детьми, с той поправкой, что иногда вопросом могут заинтересоваться органы опеки. Это делает ещё более важным точное соблюдение всех установленных процедур, в частности, сделанное в срок предупреждение, а также сбор документов, подтверждающих, что причины, по которым квартиранты выселяются, достаточно веские.

Серьёзно осложнит процесс наличие временной регистрации – выселить жильцов с нею и с детьми будет разрешено, лишь когда у них будет оформлена прописка в другом месте.

Как выселить, если нет договора?

При отсутствии контракта, строго говоря, у квартирантов вообще нет никаких прав проживать в вашем жилье, а значит, их в любой момент можно попросить его освободить.

Однако, это не означает, что хозяева могут творить любой произвол. Если они откровенно нарушают все нормы приличия (а бывают разные случаи, когда хозяева не скованы рамками договора, к примеру, иногда квартирантов просто внезапно извещали, что в течение нескольких ближайших суток они должны покинуть жилище и вывезти вещи), то и у квартирантов может найтись, чем ответить.

Например, они могут предоставить расписки или иные документы, аудио- или видеозаписи, из которых явствует, что они снимали квартиру, и с хозяевами была заключена устная договоренность об аренде. Тогда всё обернётся судебной тяжбой, по итогам которой хозяин может серьёзно пострадать материально, ведь при отсутствии договора он не выплачивал налоги с получаемой прибыли.

Но если выхода у хозяев нет, квартиранты без договора не хотят съезжать сами и не платят за проживание, то остаётся лишь подать заявление о незаконном проживании, после чего полицией будет зафиксирован этот факт. Если квартиранты всё равно не хотят выселяться, то придётся обращаться в суд, и далее ситуация будет развиваться так же, как описано ранее в разделе «Алгоритм действий», с той лишь разницей, что их шансы выиграть дело будут минимальны из-за отсутствия договора.

Главное здесь – не заниматься самоуправством, например, приходя в квартиру в отсутствие жильцов и меняя замки. В этом случае они смогут выдвинуть различные обвинения, к примеру, в краже их имущества. Следует действовать исключительно в рамках процедуры.

Хоть выселить проживающих без договора граждан обычно проще, однако, получить невыплаченную ими сумму затем окажется сложнее, ведь формально люди ничего не должны, поскольку не заключали договор найма жилья.

Как видно, выселить квартирантов, если сами они покидать жилище не желают – дело долгое и хлопотное. Потому лучше постараться заранее себя обезопасить, тщательно проверив будущих съёмщиков, и лишь потом давать согласие и пускать их в квартиру. А уж тем более, если необходимо оформить временную регистрацию, и у них есть дети – тогда стоит быть особенно настороже.

Образцы документов