Выселение из муниципальной квартиры

Многие граждане в РФ проживают в муниципальных квартирах, которые предоставляются им на основании бессрочного договора соцнайма. Эта жилплощадь может эксплуатироваться ответственным квартиросъемщиком и его родственниками пожизненно. Однако, не следует забывать, что такое жилье не является собственностью проживающих, а принадлежит государству, и оно вправе инициировать выселение из муниципальной квартиры.

Лишиться муниципальной недвижимости без причины нельзя, а вот при несоблюдении условий договоренности и нарушении законодательных норм, изложенных в Жилищном или Гражданском кодексе, можно.

Наниматели социальных помещений могут потерять право на проживание и по независящим от них причинам, но в этих случаях государство всегда предоставляет им иную жилплощадь.

Статус муниципального жилья

Муниципальными считаются помещения, которые принадлежат государству. Оно находится на балансе муниципалитетов и предоставляется ими во временное пользование гражданам и их семьям. Объекты социальной жилплощади выделяются тем людям, которые состоят на учете как нуждающиеся, чтобы получить право проживания в таких помещениях необходимо заключить договор соцнайма. Соглашение подразумевает, что между двумя сторонами – нанимателем и муниципалитетом, достигается обоюдное соглашение по факту предоставления и пользования имуществом. Договор содержит в себе ряд условий, которые наниматель обязуется неукоснительно выполнять, в частности, своевременно оплачивать услуги ЖКХ и пользоваться помещением исключительно по назначению.

В квартире социального типа могут проживать только те граждане, которые были зарегистрированы на ее территории и внесены в договор соцнайма. Вопросы прописки в помещении решаются исключительно с одобрения муниципалитета, если речь идет о гражданах, которые не являются членом семьи ответственного квартиросъемщика. Регистрировать же несовершеннолетних детей можно без специального разрешения.

Существуют и иные ограничения, к примеру, квартиру нельзя продать, подарить или передать в наследство. Получить весь комплект полномочий можно только после приватизации жилплощади.

Основания для выселения

Порядок и причины выселения из муниципального жилья регламентируются законодательными нормами РФ, в частности, они изложены в ЖК. Существует два типа выселения:

1. С предоставлением иного помещения.
2. Без предоставления.

Если надо выселять одного или нескольких человек без предоставления им иной жилплощади, то подразумевается расторжение договорных отношений. Причиной тому может стать нарушение условий договора или норм закона. Существует несколько причин для принудительного прекращения проживания в социальной квартире:

1. Наличие задолженности по коммунальным платежам. Обычно внимание обращают на тех жильцов, которые не оплачивают услуги шесть месяцев и больше.
2. Нанесение материального ущерба выделенному помещению самим нанимателем или иными лицами, за действия которых он отвечает. В этот пункт могут входить и незапланированные перестройки площади, а также содержание жилья в антисанитарных условиях, бесхозяйственное отношение к имуществу, в результате чего оно разрушается и повреждается.
3. Нарушение прав иных граждан, которые живут по соседству. Во внимание принимаются лишь систематические действия, а не отдельно взятые происшествия.
4. Использование жилплощади не по назначению. Муниципальная собственность выделяется гражданам исключительно для проживания. Организовывать там склад, производство или сдавать ее в аренду запрещено.

Выселить проживающего могут даже в том случае, если он полностью соблюдал требования договора и ЖК, но речь будет идти о переселении из одного помещения в другое, а не полном прекращении дальнейшего сотрудничества.

Предоставление жилья производится в следующих случаях:

1. Дом идет под снос.
2. Жилплощадь была признана непригодной для проживания.
3. Жилой объект переводится в нежилой.
4. Земельный участок, на котором стоял дом, изымается властями для иных нужд.
5. В результате капитального ремонта или реконструкции жилплощадь пострадала или уменьшилась в размерах.

Все эти случаи объединяет один факт – вины нанимателя в сложившихся обстоятельствах не прослеживается.

Снос дома

Постоянное расширение и реконструкция имеющихся жилых массивов подразумевает, что часть объектов поэтапно сносится. Снос дома может быть вызван разными причинами. Чаще всего основанием является его полный физический износ, в результате чего здание может обрушиться и навредить проживающим гражданам. Есть и другие причины для уничтожения зданий, например, их моральный износ. Ярким примером является программа по сносу коммуналок, которые не отвечают современным нормам строительства и не позволяют обеспечить людям достойный уровень жизни.

Снос зданий производится в соответствии с утвержденным планом и зачастую переселение жильцов производится гораздо раньше. Если дом готовится под снос, то все зарегистрированные в нем граждане должны быть обеспечены недвижимостью. Речь при этом о существенном улучшении условий может не стоять, поэтому не следует пускать процесс на самотек. К сожалению, замена помещений может подразумевать кардинальную смену района, влиять на это сами проживающие никак не могут.

Признание жилья непригодным

Постановление Правительства №47 от 28 января 2006 года регламентирует правила признания строений непригодным или подлежащим сносу. В разделе №3 этого Положения приводится перечень оснований, которые позволяют признать строение непригодным для дальнейшего проживания. В их число входят следующие моменты:

1. Выявлены вредные факторы, которые влияют на жизнь и его здоровье человека негативно.
2. Физический износ в процессе эксплуатации, причем речь может идти обо всем здании или его отдельных частях.
3. Снижен допустимый уровень прочности и надежности строительной конструкции и/или фундамента.
4. Нарушены санитарные требования и гигиенические нормы вследствие изменения окружающей среды и микроклимата в помещениях. Учитывается качество воздуха, уровень радиации, шума, вибрации, электромагнитных полей.
5. Дом изготовлен из деревянных строительных материалов и имеет деформации конструкции или биологические повреждения.
6. Вблизи жилого здания функционирует предприятие, которое нарушает экологически допустимые нормативы жизненно важных показателей. Это может быть не только предприятие, но и свалка, кладбище и иное.
7. Местонахождение здания признано опасным из-за возможности схода селевых потоков, оползней, снежных лавин, либо может быть подвержено затоплению при паводке.
8. Здание расположено вблизи воздушных линий электропередачи, если они создают повышенную напряженность электрического поля, речь идет о промышленных частотах свыше 50 Гц.
9. Помещения, которые расположены в строениях, пострадавших от взрывов, аварий, пожаров, наводнений, паводков и иных явлений.

Каждый случай рассматривается отдельно, при вынесении окончательного решения принимается во внимание решение специальных комиссий и заключения экспертов.

Изъятие земельного участка

Такая процедура возможна при необходимости разместить на данной территории объекты федерального или муниципального значения, если иные варианты отсутствуют.

Изъятие земли может быть произведено по причине строительства на ней:

1. Энергетических систем.
2. Объектов использования атомной энергии.
3. Оборонные предприятия.
4. Объекты безопасности.
5. Путей сообщения, связи и информатики.
6. Транспортных путей.
7. Космических объектов.
8. Здания и сооружения для защиты границ РФ.
9. Предприятия по газо-, тепло-, электро- и водоснабжения.

Многие жильцы сталкиваются и с несанкционированным освобождением земельных участков, но в любом случае действует единый закон – граждане должны быть обеспечены новым жилищем.

Ремонт и реконструкция

Проведение капитального ремонта или реконструкционных работ не позволяет жильцам на его протяжении оставаться в своих квартирах. Местные власти обязаны предоставить всем проживающим в муниципальных квартирах людям иное временное жилье из маневренного фонда.

При таком переселении договор соцнайма не расторгается в течение всего этого срока. Проблема производимого ремонта может быть решена и иным образом. Местные власти имеют право не выдавать временное помещение, а переселить семьи в иную жилплощадь, заключив с ними новое соглашение. Полноценное переселение возможно лишь при условии, что все жильцы дадут на это добровольное согласие.

В некоторых случаях выбор между временным и постоянным переселением не стоит. В результате реконструкции жилая площадь может быть уменьшена, что сократит количество квартир или квадратуру в них.

Предоставление другого жилья

Муниципальная жилплощадь, которая признана аварийной, подлежит сносу или расселение из нее производится по другим причинам, должна быть заменена на равнозначную. Такой порядок закреплен в статьях 86 и 87 Жилищного кодекса РФ. В законе к тому же даются четкие рекомендации по поводу того, что предоставляемая жилплощадь должна быть не только равнозначной, но и благоустроенной.

Государство гарантирует, что ни один наниматель социального жилья не останется без крова, а выданная квартира оформляется на тех же условиях – по договору социального найма.

Программы расселения и переселения оговариваются заранее, они подразумевают поиск оптимального решения сложившейся ситуации. Жильцам предоставляется иное помещение, причем раньше, чем здание фактически будет снесено или реконструировано. Граждане не должны заботиться о том, куда им переехать и где искать временного пристанища.

Требования к помещению

В реальной жизни зачастую переселение связано с огромным количеством споров и конфликтов. Связано это может быть с тем, что, по мнению переселяемых, им предлагают неравнозначный обмен. Определится с законностью процедуры несложно, следует обратиться к статьям Жилищного кодекса, где излагаются все требования к помещениям, которые предоставляются взамен существующих. Местные власти должны учесть следующие нюансы:

1. Местонахождение здания строго ограничено, нельзя из одного населенного пункта переселить человека в другой.
2. Квартиры или дома должны быть благоустроены, что включает это понятие, рассмотрим более подробно.

Не стоит забывать и об общей площади помещения. В статье 89 ЖК РФ оговаривается, что при замене жилплощади стоит учитывать этот фактор и не уменьшать его исходные показатели. Если сносится дом, где наниматель имел отдельную квартиру, то ему будет предоставлено жилье с такой же квадратурой, а вот количество комнат может отличаться от исходного. При выселении из коммуналки ориентироваться следует на количество комнат, а не их площадь. Комната, может быть заменена на комнату или предоставлена однокомнатная квартира.

Место нахождения

Казалось бы, все понятно и всех устраивает, но на самом деле даже этот пункт часто становится камнем преткновения для сторон. Муниципальная квартира, расположенная в небольшом городке, может быть смело заменена на аналогичную в любой его части. Но если город занимает большую площадь и имеет несколько районов, то такое перемещение может разрушить налаженную годами жизнь.

Так повелось, что человек старается выстраивать всю свою жизнь на расстоянии вытянутой руки. Рабочее место может находиться где угодно, а вот школы, сады, поликлиники – это все крайне важные объекты, которые должны быть в шаговой доступности. При переселении в иной район родителям придется менять школы, детские садики, становится на учет в иные отделения поликлиник, а иногда даже менять работу, все вместе это может серьезно снизить и так нестабильный уровень жизни.

Благоустроенность

В Жилищном кодексе особый упор делается на то, что выдаваемые взамен помещения должны быть благоустроены. Под этим понятием, прежде всего, подразумевается, что новая жилплощадь не может быть хуже предыдущей ни по одному параметру, а в некоторых случаях и значительно лучше.

Выдаваемые квартиры должны обязательно иметь:

1. Удобства коммунального характера – электричество, холодная и горячая вода, канализация, центральное отопление.
2. Иметь отдельную кухню и санузел, если речь идет об отдельных квартирах.
3. Отвечать актуальным санитарно-техническим нормам и требованиям.
4. Обеспечивать процессы жизнедеятельности без нанесения вреда здоровью.

При предоставлении муниципального жилья в сельских районах эти критерии могут быть снижены, а какие-то удобства могут просто отсутствовать по объективным причинам.

Выселение

После принятия решения о расселении того или иного объекта на муниципальном уровне решается, кого и куда переселить. Составляются списки всех жильцов, рассчитывается квадратура жилплощади в каждом отдельном случае, подбираются варианты. Эта процедура занимает немало времени, иногда от нескольких месяцев до года. Все переселяемые жильцы должны быть извещены письменно о предстоящем переезде. В некоторых случаях им предлагают выбор альтернативных вариантов. Если количество иной жилплощади ограничено, то выбора может не быть.

На принятие решения отводится определенное количество времени, которое указано в уведомлении о переселении. Граждане имеют право отказаться от предложенного и решить проблему жилья самостоятельно. Если такой вариант не подходит, то они имеют право согласиться с выставленными условиями или не согласиться. Исходя из полученного ответа, выселение производиться:

1. В добровольном порядке.
2. Принудительно.

Выбор варианта остается за проживающими в муниципальной квартире гражданами.

В добровольном порядке

Как показывает практика, большая часть граждан охотно переселяется добровольно. Старые дома не отвечают современным строительным и санитарным нормам, поэтому проживать в них довольно некомфортно. К тому же многие люди переселения ждут годами и при первой возможности с радостью пакуют чемоданы.

Добровольный порядок также позволяет отстаивать свои права, если они были нарушены.

К примеру, семья может не согласиться на выделенную квартиру и вытребовать иное помещение. В любом случае такая процедура подразумевает, что жильцы сами организуют свой переезд на новую жилплощадь, после подписания договора соцнайма.

В принудительном

Процесс переезда может затягиваться проживающими сознательно. Одних не устраивает предложенная альтернатива, вторые ратуют за идею, третьим просто лень заниматься этими вопросами. Если несговорчивые граждане не согласны покидать жилплощадь, местные власти обращаются в суд с требованием о вынесении решения о принудительном выселении. После получения постановления суда человек обязан покинуть территорию, зачастую на это отводится 7-10 дней. Невыполнение решения судебной инстанции позволяет подключить к процессу судебных приставов, которые имеют право:

1. Беспрепятственно входить в жилплощадь гражданина, не исполняющего пункты постановления, так как она не считается больше его временной собственностью.
2. Привлекать к работе правоохранительные органы.
3. Принудительно выдворять человека из помещения.

Все свои действия приставы заносят в акт об исполнении судебного решения.

Обращение в суд с иском

Принудительное выселение возможно только при наличии судебного решения о его целесообразности. Для получения постановления муниципалитет обращается с иском в суд.

Исковое заявление составляется с учетом норм ГПК РФ. В нем необходимо указать, в чем состоит суть конфликта, выразить фактические претензии и конкретные основания для вынесения решения о выселении. Документ обязан подкрепляться доказательной базой, которая представляется в виде бланков, актов, договоров, уведомлений и иных официальных бумаг.

Истец подает иск в районный суд по месту расположения жилого помещения, которое подлежит расселению.

Судебная практика

В Ломоносовском районном суде г.Архангельска был рассмотрен иск от местной администрации сразу к трем гражданам, которые не желали переезжать в иную жилплощадь.

Суть конфликта заключалась в том, что администрация исполняла принятый законодательный акт, который обязал расселить дома, признанные непригодными до начала 2012 года. Семье, состоящей из трех человек, было предложено иное жилое помещение, величиной 41,66 м2, взамен 36 м2. Несмотря на все уведомления, жильцы не предприняли никаких попыток к переезду.

При рассмотрении дела судом было установлено, что городская администрация не может предъявить документальных доказательств того факта, что новое жилое помещение действительно принадлежит им, а также свободно от иных лиц. Этот аспект не позволяет подтвердить, что ответчикам предлагалось жилье, и они смогут заключить новый договор соцнайма. На этом основании суд отказал в удовлетворении иска городской администрации.

Образцы документов