Товарищество собственников жилья

Если владельцы жилой площади в МКД создают ТСЖ, они берут все на себя. А значит, им придётся самим разработать устав товарищества, выбрать управляющие органы, которые займутся большей частью текущих вопросов, также потребуется образовать ревизионную комиссию для проверки их работы.

Понятие ТСЖ

Аббревиатура ТСЖ будет расшифровываться, как «товарищество собственников жилья». У ТСЖ статус организации, а значит, должны быть и все её признаки – требуется, чтобы оно было обособленным, самоуправляемым, имело организационную структуру, цель и так далее.

ТСЖ может выступать в качестве альтернативы управляющей компании, которые обычно занимаются делами в МКД и должны его обслуживать. Его организуют сами собственники жилья, после чего должны будут сами заниматься управлением домом – решение об этом должно приниматься на их собрании.

ТСЖ создаются как одним МКД, так и несколькими сразу, если те объединяются вместе под общим управлением. Это позволит сократить расходы на органы управления, но с другой стороны и увеличит количество принимающих решение собственников, а значит, выше риск, что чьё-то мнение не будет учтено.

То есть, в некоторой степени это недостаток, так как теряется важнейшее преимущество ТСЖ, ведь эта форма управления считается в наибольшей степени гарантирующей соблюдение прав жильцов, и позволяющей самим жильцам выбрать себе таких представителей, которые будут наилучшим образом отстаивать их права в переговорах с коммунальными службами.

Вступление с ТСЖ – дело добровольное, а значит, хозяин квартиры в МКД под управлением товарищества может и не вступать в ТСЖ. Тем не менее его квартира также будет находиться под управлением ТСЖ, даже если он не является членом организации, и он также обязан будет вносить оплату, и только лишит себя права голоса.

Цель создания

ТСЖ создаётся, когда ведение дел УК признаётся собственниками неэффективным, и они решают самостоятельно контролировать процесс расходования средств, выделенных на обеспечение их всеми необходимыми коммунальными услугами и прочие нужды МКД.

Ключевое отличие от УК – оно не нацелено на прибыль, а лишь на эффективное расходование средств и повышение комфорта жильцов.

Потому объединение в товарищество часто оказывается гораздо эффективнее, чем использование услуг УК: владельцы квартир под управлением ТСЖ могут сами влиять на выбор компаний, которые будут поставлять те или иные услуги, и исходить при этом из рыночных критериев. Выбор же, делаемый УК, иногда диктуют внерыночные факторы, в результате чего услуги могут обходиться дороже, и при этом не превосходить, а то и уступать по качеству тем, которые конкуренты предоставляют дешевле.

От такого не застрахованы и дома под управлением ТСЖ – председатель и члены правления тоже люди, и могут брать взятки, либо по иным причинам выбирать не лучших подрядчиков и поставщиков услуг, но вероятность этого всё же ниже из-за того, что они выбираются владельцами жилья из собственного круга, а не приходят со стороны.

Цели создания следующие:

• передача руководства общедомовым имуществом самим собственникам квартир в МКД;
• передача им же сбора доходов и распределения поступающих средств на выполнение задач по обслуживанию МКД и его благоустройству;
• содержание МКД в хорошем состоянии.

Правовая основа

Деятельность основывается на законодательстве РФ, в первую очередь Жилищном кодексе, и на уставе самого товарищества – ЖК регламентирует процедурные вопросы, касающиеся создания и функционирования товарищества, границ его полномочий, возможности жильцов по смене правления и председателя, и тому подобные детали. Устав же составляется самими членами ТСЖ, и призван регламентировать его деятельность «изнутри». Таким образом, ЖК и Устав взаимодополняют друг друга.

Законодательство

На законодательном уровне деятельность регулируется Гражданским и Жилищным кодексами. Гражданский кодекс в статье 291 устанавливает основные понятия, связанные с ТСЖ, а также не коммерческий характер организаций.

Более подробно о ТСЖ сказано в Жилищном кодексе, где этой теме посвящён целиком раздел 6, включающий статьи со 135 по 152. В них последовательно описывается, что такое ТСЖ, как оно создаётся, права и обязанности, которыми оно наделено, как проводятся различные преобразования, такие как объединение нескольких ТСЖ. Всему этому посвящена 13 глава ЖК, а в главе 14 устанавливается правовое положение членов ТСЖ. Здесь указывается, как организация управляется, определяется порядок проведения собраний, работы ревизионной комиссии – и так далее.

Отметим, что согласно законодательству, ТСЖ определяется как юридическое лицо, а значит, у него должны быть название, собственный расчётный счёт и печать, а членам правления надо зарегистрироваться в ЕГРЮЛ. Как отдельные члены товарищества, будучи физическими лицами, не должны отвечать по обязательствам ТСЖ, так и оно не должно нести ответственность по обязательствам своих членов.

Устав ТСЖ

Этот документ лежит в основе деятельности товарищества, именно он регулирует права и обязанности каждого члена ТСЖ вплоть до председателя. Устав является учредительным документом, то есть, именно на его основе ТСЖ создаётся, и он требуется, чтобы зарегистрировать организацию как юридическое лицо. Устав утверждается и подписывается председателем во время собрания учредителей – это требование законодательства. Копию требуется нотариально заверить, затем она используется для регистрации ТСЖ в налоговой.

В уставе содержатся сведения:

• об адресах МКД, входящих в товарищество;
• о месте и времени составления документа;
• указание цели создания ТСЖ;
• подробное описание всех прав и обязанностей членов товарищества.

При возникновении необходимости внести исправления в устав, потребуется сначала получить одобрение на их внесение от общего собрания.

Хозяйственная деятельность

К основным её видам относятся эксплуатация и ремонт общего имущества. Но товарищество вправе вести хозяйственную деятельность и за пределами стандартных обязанностей: так, оно могут инициировать возведение дополнительных помещений.

ТСЖ может сдавать имущество, чтобы извлекать из этого доход для его последующего направления на решение задач, связанных с благоустройством дома или другими подобными целями. Помимо этого, товарищество выполняет разного рода работы для собственников, оно может временно передавать или продавать имущество, заключать прочие сделки, пока это не нарушает права собственников квартир в МКД и соответствует уставу.

Работает ТСЖ на правах некоммерческой организации, а значит, его задачей становится распределение получаемых средств для оптимального удовлетворения хозяйственных нужд МКД.

Из-за своего некоммерческого характера, ТСЖ может получать прибыль лишь одним способом – привлекая дополнительные источники финансирования, например, сдавая общие помещения в аренду или размещая рекламу на управляемых ТСЖ зданиях. И даже при получении дополнительной прибыли её нельзя распределить между участниками товарищества, вместо этого она направляется на цели, указанные в уставе.

Полномочия

В число полномочий ТСЖ входит:

• Заключение контрактов и дальнейший контроль за оказанием услуг – если качество работы поставщиков не соответствует требованиям устава либо стоимость выше, чем у других компаний, предоставляющих услуги аналогичного уровня, то исполнитель должен быть заменён.
• Решение связанных с ремонтом здания вопросов – какая компания, в какие сроки и в каких объёмах должна его осуществлять. Проведение ремонта – одно из самых проблемных направлений деятельности, и правлению ТСЖ, скорее всего, предстоит бороться с нежеланием коммунальных служб в полном объёме выполнять обязательства, связанные с ремонтом.
• Надзор за соблюдением всеми службами правил эксплуатации и обслуживания МКД.
• Обеспечение разработки плана работ по благоустройству МКД и придомовой территории, а затем и его выполнения.
• Предоставление услуг собственникам жилья.
• Обеспечение соответствия дома санитарным нормам.
• Выделение места для парковки, устройство детских площадок и тому подобные мероприятия в рамках выделенного на это бюджета.
• Также в уставе могут быть оговорены и другие функции, которые должно выполнять ТСЖ.

Членство в товариществе

Право на членство в организации имеет каждый владелец жилой площади в МКД, управляемом им, будь он лицом физическим, юридическим либо даже публичным образованием. Членство в ТСЖ описывается в статье 143 ЖК. Основные нюансы таковы: при учреждении товарищества его члены определяются на собрании, где учреждается само ТСЖ, совершается выбор членов правления и так далее. Вступление добровольно, но ТСЖ может быть учреждённым и вступить в управление МКД лишь при вступлении в него более половины от владельцев квартир в МКД.

Организация может принимать новых членов и после, чтобы вступить, нужно являться собственником жилой площади в доме и подать заявление о вступлении вместе с документом, подтверждающим владение жилплощадью. Затем вопрос вступления будет решаться на следующем собрании.

ТСЖ не может никак ущемлять права не вступивших в него владельцев квартир в МКД – никаких льгот для членов товарищества и прочих преференций устанавливаться не должно.

Права и обязанности

Членство даёт право голосовать на собраниях и так определять решения товарищества. Проводимая ТСЖ политика напрямую влияет на качество жизни и даже стоимость квартир в здании – ведь если придомовая территория облагорожена, в подъездах убрано, помещения общего пользования обустроены, появляется возможность продать жильё дороже, чем в доме, где никаких подобных мер не выполняется и дела запущены.

Соответственно, член товарищества обязан обеспечивать претворение в жизнь политики ТСЖ, всячески обеспечивая соблюдение организацией своих функций. Но, разумеется, это исключительно добровольный выбор, и из числа членов ТСЖ не могут исключить, например, тех граждан, которые систематически не участвуют в собраниях.

Управление организацией

Товарищество, несмотря на некоммерческий характер, должно иметь чётко выстроенную структуру, чтобы управление МКД осуществлялось эффективно – для этого эффективным должно быть управление самим ТСЖ. Потому оно имеет ряд органов управления, наделённых чётко очерченными полномочиями.

Основные органы

Выделяют:

1. Общее собрание – именно на нём выносятся самые важные решения. Также на нём ТСЖ создаётся и выбирается его правящий состав, после чего значительная часть вопросов делегируется правлению. Собрания продолжают проводиться для решения самых важных из них – изменения устава, перевыборов и некоторых других.

Проводятся ежегодно, поскольку есть ряд вопросов, которые должны рассматриваться каждый год, и по своей важности требуют рассмотрения именно на общем собрании. Например, это утверждение отчётов – бухгалтерского, правления, ревизионной комиссии.

Есть ряд вопросов, которые допускается решать лишь всем вместе, включая и тех владельцев жилой площади в доме, которые не пожелали вступить в ТСЖ. Это вопросы по реконструкции, перестройке, ремонту дома, покупке находящихся в общей собственности участков и строительству на них и тому подобные.

1. Правление – выбирается из состава членов товарищества, после чего члены правления на следующие два года (или меньший срок, если он установлен уставом) наделяются расширенными полномочиями для реализации планов и помощи председателю. Через два года после вступления в правление гражданин должен либо сложить полномочия, либо быть перевыбран, и продолжить свою деятельность в этом статусе. Помимо участников ТСЖ, допустимо вводить в правление специалистов со стороны при заключении с ними договора.
2. Председатель – глава товарищества, которого также надлежит переизбирать вместе с другими членами правления. Полномочия председателя значительно шире, чем у любого иного члена правления, именно он должен вести переговоры с другими организациями, подписывать соглашения и отчётные документы.
3. Ревизионная комиссия либо просто ревизор – на этот орган возлагается обязанность проводить проверку деятельности правления ТСЖ на предмет её соответствия законодательству и уставу. Для этого должна проверяться отчётность ТСЖ и ежегодно составляться отчёт. В ревизионной комиссии не могут состоять члены правления.

Порядок формирования

Как правило, начинается всё с инициативной группы, решающей создать ТСЖ в своём доме. Для этого требуется выполнить подготовку: провести разъяснительную работу с жильцами, назначить время и место, оповестить всех, подготовить документы. Когда подготовка завершена, проводится учредительное собрание. Его результаты будут зачтены, лишь если в нём поучаствует больше 50% собственников.

После утверждения устава и решения об образовании ТСЖ, на собрании должно быть выбрано правление – на них же затем его состав необходимо будет регулярно переизбирать. Затем из числа вошедших в правление граждан надлежит выбрать председателя. Процедура будет зависеть от устава, есть два варианта: либо он выбирается общим голосованием, либо только голосованием членов правления. Затем остаётся выбрать ревизора или комиссию, на которых будет возложена ответственность за проверку работы правления.