Председатель ТСЖ – обязанности и полномочия

Товарищество собственников жилья, являясь юридическим лицом, имеет органы управления. Им является общее собрание собственников жилья и аппарат управления. Последнее – это исполнительный орган ТСЖ. В его состав должен входить председатель. Он может избираться как правлением, так и собранием собственников жилплощади. Процедура назначения на должность определена действующим законодательством. Решение принимается тем органом, в чью компетенцию входит такое право, согласно Уставу товарищества. Чаще всего это общее собрание, на котором происходит голосование по данному вопросу. В таком же порядке председателя переизбирают. При этом кандидат на должность должен иметь опыт и соответствовать определенным требованиям.

Избрание председателя ТСЖ

Избрание управляющего происходит на общем собрании или заседании правления. Способ зависит от порядка, определенного Уставом товарищества. То есть председатель будет избран на общем собрании или заседании правления. Выборы являются гласной и открытой процедурой, поэтому в таком процессе имеет право принимать участие любой член товарищества.

Следует отметить, что решение о выборе председателя не является обязательным к исполнению, если человек не согласен с назначением на должность. Это обусловлено тем фактом, что председательство, как и членство в товариществе в целом, носит добровольный характер. На практике случаи отказа встречаются редко, поскольку большинство кандидатов желает вступить в должность.

Процедура

Чтобы выбрать председателя, необходимо провести собрание. На нем могут обсуждаться и другие вопросы, которые надо рассмотреть. После того, как повестка собрания определена, нужно будет проинформировать всех жильцов и членов товарищества о проведении мероприятия.

Уведомление должно включать в себя сведения следующего характера:

1. Дату, время и место проведения собрания.
2. Данные об инициаторе.
3. Круг вопросов, которые будут вынесены на общее обсуждение. В данном случае это выборы председателя ТСЖ.
4. Форма проведения собрания – очная, заочная или смешенная.
5. Подпись инициатора и контактный телефон.

Информация направляется членам организации в порядке, установленном Уставом организации. Это может быть:

• личное вручение,
• почтовая или интернет-пересылка,
• размещение сведений на стенде или в местах общего доступа.

В назначенный день проводится собрание. Оно будет правомочным, если на мероприятии присутствовало более пятидесяти процентов всех собственников квартир-членов ТСЖ. Если голосование происходит в заочной форме, то каждому владельцу направляется бюллетень, который должен быть заполнен и передан в правление. Данный орган будет заниматься подсчетом голосов. Если голосование осуществляется по смешанной форме, то сначала проводится общее собрание. При этом количество участников значения не имеет. После этого остальным членам товарищества направляются бюллетени. В завершении правление подсчитывает голоса, а результаты оформляет в виде протокола.

Требования к кандидатуре

Основным требованием к кандидату на должность председателя ТСЖ является наличие у человека жилья на праве собственности. Другой проживающий не может избираться в качестве председателя. Иные требования определены практикой. То есть они не носят обязательный характер, но кандидат, соответствующий им, имеет некоторое преимущество при назначении на должность.

К таковым отнесены:

• Стрессоустойчивость.
• Умение работать с людьми и совершать сделки.
• Знание основных норм законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а также своих прав и обязанностей.
• Наличие экономического либо технического образования.
• Достаточное количество свободного времени, для осуществления деятельности в качестве председателя ТСЖ.

Также внимание уделяется и возрасту человека. Сравнительно молодого, например, двадцатилетнего вряд ли назначат на должность. Кандидат должен быть хорошим управленцем и знать технические особенности жилого массива. Председателю нужно быть готовым к тому, что он будет постоянно решать возникающие проблемы самостоятельно либо в кратчайшие сроки привлечь компетентных специалистов.

В то же время действующим законодательством установлены ограничения, в силу которых человек не сможет стать председателем ТСЖ. В правление не будет избрано лицо, с которым товарищество заключило договор об управлении жилым массивом или работник управляющей компании. Также председателем не может стать ревизор ТСЖ или член соответствующей комиссии. В завершении членом правления не может становиться человек, с которым заключен трудовой договор, например, электрик, дворник или сантехник. Председатель не может передавать по доверенности свои обязанности законному представителю.

Права

Основные права председателя указаны в статье 149 Жилищного кодекса РФ. В то же время их перечень может быть расширен заключенным договором и Уставом организации.

Чаще всего председатель вправе:

1. Заявлять требования о необходимости выполнить те условия, что были прописаны в заключенном договоре.
2. В установленные сроки получать денежное вознаграждение за свою работу, причем в том объеме, что был прописан на бумаге.
3. Представлять интересы ТСЖ на законных основаниях без доверенности.
4. Ставить свою подпись на всей формирующейся в правлении документации и тем самым удостоверять ее подлинность.
5. Производить иные действия, способствующие развитию своих прямых обязанностей и не выходящие за рамки законодательства, а также не противоречащее Уставу товарищества, без необходимости получения одобрения от иных членов правления или собственников жилья.
6. Разрабатывать и выносить на утверждение ТСЖ собственные правила внутреннего распорядка для наемной рабочей силы, которая призвана обслуживать бесперебойную работу инженерных коммуникаций, а также обслуживающих иные нужды жилого комплекса.
7. Назначать заработную плату работникам в соответствии с положением об оплате труда.
8. Требовать представления отчетов по работе от остальных сотрудников.
9. Раздавать приказы по различным поводам. Все указания председателя должны исполняться неукоснительно.
10. Взыскивать с провинившихся материальный ущерб, а также награждать работников, если они того заслужили.

Указанный перечень не является исчерпывающим. Общее собрание может его расширить, при условии, что это не противоречит действующему законодательству.

Обязанности

Основные обязанности, как и права председателя, нашли свое отражение в статье 149 Жилищного кодекса РФ. Однако в договоре их перечень всего более объемный.

Председатель ТСЖ, согласно инструкции, обязан:

1. Соблюдать условия заключенного договора, положений, прописанных в Уставе организации. Действия самого председателя и всех нанятых работников регламентируется, прежде всего, федеральными и региональными законодательными актами, а их нарушение влечет последствия разного рода.
2. Являться официальным представителем интересов товарищества в государственных учреждениях различного рода и направленности.
3. Защищать имущественные и иные интересы представляемой организации в судебных органах.
4. Незамедлительно реагировать на возникшие форс-мажорные или опасные ситуации, с целью оградить жителей от нанесения вреда жизни и здоровью, а также сохранить их имущество в целости и сохранности. Председатель несет также ответственность за все имущество, что находится у ТСЖ на балансе, даже если оно не принадлежит напрямую товариществу.
5. Руководить подчиненными и теми работами, что они производят.
6. Контролировать производимую рабочими деятельность.
7. Следить за тем, чтобы трудовая дисциплина и техника безопасности не нарушались.
8. Принимать решения, касающиеся финансовой части деятельности, а также хозяйственных вопросов. Нести ответственность за эти решения и те последствия, что они повлекут.
9. Эффективно использовать имеющееся имущество, делая основной упор на сохранность его целостности.
10. Обеспечивать выполнение решений, принятых правлением.
11. Анализировать информацию о финансово-хозяйственных результатах деятельности Товарищества в согласованные сроки, сводить ее в общие информационные блоки и представлять Правлению.
12. Осуществлять периодический контроль состояния конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства здания.
13. Осуществлять контроль над проведением текущего или капитального ремонта здания.
14. Выдавать, в пределах своих полномочий, жильцам дома расчет за предоставляемые услуги, справки, выписки, акты, копии лицевых счетов и другие документы.
15. Участвовать в работе инвентаризационных комиссий.
16. Возглавлять заседания в составе Правления.
17. Следить за тем, чтобы процесс протоколирования заседаний, а в дальнейшем и возможность свободного доступа к документам, был верно организован.
18. Обеспечивать бесперебойную подачу коммунальных услуг в рамках своих полномочий и возможностей.
19. Заключать договора со сторонними обслуживающими компаниями для проведения ремонтных, санитарных или обслуживающих работ как в самом многоквартирном доме, так и его придомовой территории.
20. Не реже одного раза в месяц производить инспекционные проверки правильности выполнения уборочных работ, состояния инженерного оборудования, крыши многоквартирного дома, водосточных желобов, технических площадей и подвальных помещений.
21. Производить анализ необходимости в материалах и оборудовании, нужных для проведения ремонтных работ и закупать их. Данная обязанность подразумевает обязательное согласование расходов и их целесообразности с правлением.
22. Особое внимание уделять контролю поступления, движения и расходования денежных средств, сравнивая его с документальными отчетами.
23. Готовить актовые списки материалов, готовых к списанию, но сама процедура производится только после общего согласования с иными членами управления.
24. Постоянно контролировать качество подаваемых услуг коммунальными службами, а в случае необходимости предъявлять им претензии.
25. Удовлетворять претензии собственников жилплощади о перерасчете взимаемых коммунальных платежей при наличии доказательств их низкого качества.
26. Вести базу документации правоустанавливающего порядка, которая подтверждает права владения на отдельные квартиры и нежилые помещения, а также обеспечивать их сохранность.
27. Отвечать за учет и сохранность иной формирующейся и входящей документации.
28. Контролировать и руководить бухгалтерскими операциями.
29. Лично проверять, как жильцы выполняют свои обязательства по оплате услуг ЖКХ.
30. Принимать посетителей, которые относятся к данному ТСЖ, учитывать их приходы и регистрировать подаваемые жалобы и заявления.
31. Принимать решения по обращениям граждан и давать письменные ответы на их письменные обращения.
32. Соблюдать интересы товарищества и не разглашать коммерческую информацию посторонним лицам.

На председателя могут быть возложены и другие обязанности, не противоречащие требованиям закона.

Ответственность

Характер мер воздействия, которые могут быть применены к председателю в случае нарушения своих обязанностей или превышения полномочий, зависит от тяжести наступивших последствий. Это может быть уголовная, административная или дисциплинарная ответственность. Чаще всего меры воздействия выражаются в возмещении причиненного ущерба за счет виновного лица.

Оформление договора

Договор с председателем оформляется в порядке, установленном законодательством. Он оформляется в письменном виде, в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон сделки. Допускается использование обычной офисной бумаги. Текст договора заполняется от руки или на технических средствах печати.

В документе должна содержаться следующая информация:

1. Дата и место подписания договора.
2. Сведения о сторонах.
3. Предмет договора. В данном случае это будет осуществление деятельности на должности председателя ТСЖ.
4. Права и обязанности сторон.
5. Ответственность председателя.
6. Порядок и размер оплаты.
7. Срок действия договора.
8. Условия досрочного расторжения.
9. Порядок разрешения споров.
10. Реквизиты сторон.

Договор должен быть подписан участниками сделки и заверен печатью товарищества, при наличии таковой.

Вознаграждение за труд

Порядок и размер оплаты труда является одним из разделов заключенного с председателем договора. На практике указывается конкретный размер оклада по занимаемой должности.

Способы передачи денежных средств могут быть различными. Чаще всего расчет председатель товарищества получает два раза в месяц в кассе ТСЖ, под подпись в финансовой ведомости. Также допускается зачисление денежных средств на банковский счет работника.

Переизбрание

Действующим законодательством определена возможность переизбрания председателя ТСЖ. Порядок такой процедуры указывается в Уставе организации. Переизбрание возможно при наличии к тому причин, которые подтверждаются документально. При этом необходимо выполнить ряд последовательных действий.

Причины

Освобождение от занимаемой должности может произойти принудительно либо добровольно. В первом случае переизбрание происходит, если председатель нарушил свои должностные обязанности, превысил права или совершил действия, которые стали причиной утраты доверия, например, хищение имущества или должностной подлог. Во втором случае, человек сам подает ходатайство в связи с достижением пенсионного возраста, переменой места жительства или утратой права собственности на жилье.

Следует отметить, что в случае добровольного ухода председатель не обязан объяснять и документально подтверждать причины такого решения.

Порядок

Порядок переизбрания аналогичен назначению на должность. Такое решение принимается правлением или общим собранием. Все зависит от правил, определенных Уставом организации. На практике организовывается и проводится собрание или заседание правления, на котором выносится решение.

Результат рассмотрения вопроса оформляется протоколом. К нему прилагаются документы, подтверждающие обоснованность решения. Это актуально для случаев освобождения от должности в принудительном порядке. Если председатель отказывается передавать дела и должность новому работнику, то товарищество направляет материалы в суд.

Образцы документов