PRAVO.ESTATE

Как создать ТСЖ?

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) представляет собой объединение собственников, созданное для совместного управления многоквартирным домом. Его управляющие органы определяются жильцами, и они полностью контролируют его работу. Таким образом, при замене управляющей компании на ТСЖ расходы на ЖКХ становятся куда прозрачнее.

Собственникам придётся заняться созданием ТСЖ самостоятельно и проделать работу в этом направлении: провести подготовку, организовав инициативную группу, составить устав, провести собрание и выбрать органы управления товариществом.

После этого останется провести его регистрацию и завести банковский счёт. Как видно, работы немало, но при грамотной организации и наличии хотя бы нескольких собственников, заинтересованных в этом и располагающих свободным временем на её проведение, всё осуществимо. Главное – иметь представление о том, как и за что браться.

Цель создания ТСЖ

Но сначала следует определиться с тем, ради чего нужно его открывать – цель создания ТСЖ. Главное, для чего собственники создают ТСЖ и сами начинают заниматься управлением дома вместо УК. Так они могут распоряжаться средствами самостоятельно, и получают контроль над ними.

Отсюда одновременно и финансовая выгода, поскольку это приводит к снижению затрат на управление домом, и к тому же улучшение качества работы ЖКХ за счёт того, что подбором исполнителей занимаются сами жильцы, более заинтересованные основным критерием для выбора сделать качество услуг, и не что-то иное.

Мышление многих граждан до сих пор основывается на стереотипах прошлого, но только они и не дают взять дело полностью в свои руки, поскольку закон это позволяет – необязательно годами жаловаться на плохую работу управляющей компании, если можно просто отстранить её от дел, создав ТСЖ.

И, как показывает практика, чаще всего затрат становится меньше, а качество предоставления услуг повышается. Но при этом большая часть многоквартирных домов в стране всё ещё обслуживаются при помощи управляющих компаний: согласно статистическим данным их около 70%, но при этом количество ТСЖ постепенно растёт.

То самое снижение расходов, да ещё и при повышении качества услуг, достигается за счёт нескольких факторов.

Решение важных вопросов по управлению дома самим жильцами на собраниях – они смогут определять поставщиков таких ресурсов, как вода электроэнергия и так далее. И если в этом отношении выбор зачастую сильно ограничен (и всё равно есть пространство для улучшения условий, на которых осуществляется поставка), то куда свободнее манёвр при выборе подрядчиков, которые будут заниматься вывозом мусора, уборкой подъездов и тому подобным. Также в полномочия собраний входит и определение того, какие компании будут оказывать услуги по ремонту, обслуживанию сантехники, электротехнические работы.

Это позволит при необходимости без проблем поменять «проблемную» компанию, оказывающую услуги некачественно или по завышенной цене. Ключевой фактор здесь – контроль, которого практически нет, когда делами многоквартирного дома занимается управляющая компания, да к тому же жильцы неспособны организоваться.

Такая бесконтрольность порождает соблазн нажиться за счёт собственников квартир, и схем, как сделать это, зафиксировано большое количество, многие из них успешно работают годами. Потому при взятии жильцами контроля в свои руки и наведении порядка может быть достигнута существенная экономия.

Второй фактор – помимо воровства, играет роль и простая неэффективность. В теории, конкуренция между различными управляющими компаниями должна была привести к повышению уровня их работы и набору более профессиональных кадров, но на деле такое редко, где встретишь.

Мешает безынициативность жильцов – чаще всего МКД остаётся с теми же УК, которыми управлялись раньше независимо от того, какого качества услуги предоставляются. Рынка просто нет. Это не стимулирует владельцев УК тратить больше денег на рост уровня обслуживания, в результате большая их часть работает также, как это было ещё в советские времена.

И этот фактор тоже может быть устранён при помощи образования ТСЖ, хотя с ним уже не всё так однозначно – желательно, чтобы во главе стоял кто-то с опытом в вопросах управления, иначе эффективность может даже понизиться.

Ещё один важный момент: места общего проживания можно применять с большей пользой, чем это зачастую делают УК. В чердаках и подвалах могут быть оборудованы склады и храниться имущество жильцов, а лишние можно сдавать в аренду и извлекать из этого прибыль для оплаты нужд дома. Возможна даже сдача стены дома под рекламу – а полученные средства могут расходоваться на обустройство придомовой территории, её украшение либо строительство детских или спортивных площадок.

Нередко обо всём этом жильцы даже не подозревают, меж тем простор для экономии и улучшения условия жизни в этом отношении весьма широк. Главное, чтобы делом занялись действительно заинтересованные люди. У сотрудников УК, чаще всего, никакого интереса делать такую работу нет. Они отрабатывают заработную плату с девяти до шести, и дополнительные поступления, скорее всего, не получат с этого ничего, а вот усилия для этого приложить нужно.

Создание ТСЖ, пусть и заставит жильцов (в первую очередь управляющий актив товарищества) больше заниматься делами домами и тратить на это время, но и позволит многое улучшить.

Но конечно, ТСЖ не станет решением всех проблем, более того, возможно появление новых. Так, может ярче высветиться конфликт между поколениями и категориями жильцов: например, современное поколение предпочитает спортивные или детские площадки, пенсионеры же считают это лишними затратами, а обладатели автомобилей и вовсе настаивают, чтобы место перед домом было отведено под парковку.

Ещё всегда есть риск, что руководители ТСЖ будут заниматься расхищением средств – но он всё же ниже, чем в отношении УК, ведь эти люди живут в одном доме со всеми остальными. Выше риск, что они просто окажутся некомпетентными в вопросах управления. При необходимости руководство смещается собранием жильцов, достаточно собрать нужный кворум голосов.

Для малого дома ТСЖ может оказаться слишком затратным, ведь придётся содержать пусть небольшой, но штат работников – тогда несколько таких домов могут образовать одно ТСЖ. Например, в одном ЖК могут объединиться сразу все дома, или создать даже ТСЖ коттеджного поселка.

Подготовительная работа

Сразу отметим, что процесс создания ТСЖ будет длительным – в лучшем случае он займёт несколько месяцев, а скорее и 5-6. Но, хотя он и может показаться, что организовывать все очень сложно, но все же вполне реализуемо. Начать следует с образования инициативной группы, которая и займётся процессом организации. Как показывает практика, необходимый минимум  – пять человек. При этом крайне желательно, чтобы среди членов инициативной группы были обладающими знаниями в области бухгалтерии, юриспруденции, навыками в области управления – ведь, скорее всего, в итоге они и будут представлять руководящее ядро товарищества.

Новосозданная инициативная группа должна будет начать подготовку: важно сначала убедить соседей в том, что надо перейти к другой форме управления домом, ведь без желания собственников сделать это не получится. Важно, чтобы члены группы пользовались уважением жильцов

Составление устава

Вместе с началом подготовительной работы можно заниматься также и подготовкой Устава – это ключевой документ, который определяет принципы работы ТСЖ. Принятие Устава будет главным этапом при переходе управления, и в дальнейшем все жильцы должны подчиняться его положениям – даже те, что были против, если его одобрило большинство.

Устав обычно – документ довольно компактный, за образец при его составлении можно взять уже имеющиеся, но при этом учесть нужды жильцов конкретного МКД.

Устав задаёт общий тон, и потому в самом его начале следует заложить чёткую программу, и установить, какие задачи должны решаться, и основные приоритеты. Вместе с тем в нём должны решаться и все формальные вопросы, например, нужно указать, как и кем будет осуществляться руководство: как избирается председатель, сколько членов будет в правлении дома, как избирается ревизионная комиссия и прочие.

Образец Устава, на который можно ориентироваться при составлении собственного, прилагается к статье, но желательно либо чтобы среди составителей были юристы, либо обратиться к специалисту за помощью в составлении документа. Потому что, даже имея пошаговую инструкцию, можно допустить незначительные ошибки, которые в будущем могут доставить проблемы.

Проведение общего собрания

Далее потребуется организовать общее собрание собственников. Инициативной группой должны быть составлены и разосланы (либо розданы лично) каждому собственнику объявления, в которых указано, с какой целью, когда и где будет проведено собрание. Объявление нужно сделать минимум за десять дней до дня проведения. Чтобы разослать их всем собственникам, можно уточнить их количество в паспортном столе. К уведомлению прилагается повестка дня, содержащая список вопросов, которые будут обсуждаться.

Сложности может вызывать уведомление собственников, не проживающих в квартире и не появляющихся в ней – при этом важно помнить, что, если какой-то из собственников остался без уведомления, есть риск признания собрания нелегитимным и отмены принятых на нём решений.

Пришедших на собрание требуется проверить: право голоса получают только собственники, а значит, они должны иметь при себе документы для подтверждения личности и права на недвижимость (это нужно указать в объявлении). Собственники имеют право делегировать вместо себя представителей, составив доверенность.

Всех этих сложностей можно избежать, проведя собрание заочно, а такая форма также допустима. В этом случае жильцы голосуют, после чего отдают бюллетени членам инициативной группы. Проведение голосования в заочной форме имеет смысл в больших МКД, где иначе не избежать хаоса. Организовать очное голосование в них на порядок сложнее, начиная с подбора помещения для него.

Выборы органов управления

Для голосования по вопросам создания ТСЖ и выбора органов управления нужно заранее заготовить бюллетени.

Сначала на голосование ставится первый вопрос и, если «за» проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего количества в доме, ТСЖ создаётся. В ином случае инициативная группа может попробовать провести собрание ещё раз, но не ранее, чем через месяц.

Если создание ТСЖ одобрено, проводятся выборы органов управления: избираются правление и председатель. При заочной форме проведения голосование за правление может быть либо пакетным, при котором предлагается сразу список кандидатов на все должности, и можно голосовать за или против сразу по всему списку, либо поимённым.

Второе имеет смысл при наличии нескольких претендентов на должности: тогда в бюллетене печатается список с возможностью поставить галочку напротив любой фамилии, и каждый собственник может выбрать тех кандидатов, которых он желает видеть в правлении. Аналогично проводится и выбор членов ревизионной комиссии.

А вот председатель может выбираться либо также всеми собственниками, либо уже членами правления – оба варианта соответствуют законодательству, так что указать в Уставе и использовать можно любой из них. На собрании также утверждается и сам Устав – его потребуется заверить нотариально. После того как собрание проведено, и все решения приняты, надо оформлять протокол.

Очень важен вопрос подсчёта результатов: он ведётся не по системе «один человек – один голос», а по квадратным метрам во владении голосующего. То есть, решение принимается, если за него проголосовали владельцы более половины жилой площади в доме, даже если численно они составляют менее половины собственников. Это создаёт определённые сложности при подсчёте: для его проведения следует выяснить общую площадь жилых помещений в доме, рассчитать, какой процент голосов даёт владение одним квадратным метром – и из этого выводить процент голосов каждого собственника.

С результатами голосования не позже чем через десять дней должны быть ознакомлены все участники – для этого им либо разносят информационные бюллетени, либо вывешивают копии протокола так, чтобы их все могли прочитать.

Подготовка документов

Крайне важно правильно подготовить все необходимые документы. Недопустимы небрежности в их оформлении. Это устав, уведомление, повестка собрания и его протокол. Лучше всего привлечь к делу компетентного специалиста, чтобы впоследствии с этим не возникло никаких проблем.

Важно тщательно оформить результаты голосования: отразить, сколько листов было подготовлено, роздано, возвращено, сколько выбраковали и по каким причинам.

Государственная регистрация

После того как все процедуры по организации ТСЖ проведены, нужно зарегистрировать его в налоговой инспекции. Чтобы сделать это, составляется и заверяется у нотариуса заявление о регистрации (бланк выдают в налоговой), выплачивается пошлина, и документы подаются на регистрацию. Это:

  • заявление;
  • устав;
  • паспорт председателя;
  • копия протокола собрания.

После возврата документов и простановки на них отметок налоговой ТСЖ будет официально зарегистрировано. Договор с управляющей компанией разрывается, она ставится в известность об этом, и делается запрос по документации, относящейся к дому.

Открытие банковского счета

Финальным шагом станет заведение расчётного счёта ТСЖ, на баланс которого ставится МКД – для этого нужно обратиться в местную администрацию. Счёт потребуется для приёма платежей, а также расчётов с поставщиками ресурсов и услуг. Для открытия счёта понадобится выписка из ЕГРЮЛ, протокол собрания об избрании председателя, свидетельства о регистрации и постановке на учёт, устав – возможно, ещё и некоторые другие, это нужно уточнить в банке.

Образцы документов

Добавить комментарий