PRAVO.ESTATE

Риски при продаже квартиры

Риски при продаже квартиры есть всегда.

Хотя, в отличие от покупателя недвижимости, продавец не так сильно рискует. Но и ему могут попасться мошенники, либо у обычного покупателя возникнут проблемы, в результате которых он откажется от приобретения квартиры, когда уже почти всё готово и понесены расходы.

Большую часть возникающих при продаже квартиры рисков легко минимизировать, соблюдая стандартные процедуры и составляя документы. Можно также доверить оформление сделки риэлторам.

Возможные причины продажи

Причины, по которым квартиры выставляются на продажу, бывают разными, а то и противоположными. Например, иногда квартиру продают из-за того, что финансовое положение семьи благополучно, и она может себе позволить приобрести другое, более дорогое жильё, а иногда – потому как не может позволить себе находиться далее даже в том, что уже есть.

От причины продажи зависит и цена – если жильё продаётся вынужденно, потому как срочно нужны деньги, то будет ниже, чем продавец мог бы просить за ту же квартиру, если бы в её срочной продаже не было никакой необходимости.

Наиболее частые причины:

  • Эта квартира не нужна – у семьи или гражданина в распоряжении несколько квартир, одна из которых попросту не требуется. Конечно, можно сдавать её в аренду, то вместо этого иногда предпочтительнее продать её и разово получить крупную сумму. Чаще всего такая ситуация складывается из-за того, что квартира переходит по наследству.
  • Приобретение другого жилья – возможно, семье потребовалась недвижимость просторнее, и накопилось достаточно средств для её приобретения, но для этого требуется продать также ту квартиру, в которой она живёт.
  • Переезд – то же, что и в предыдущем случае, разница в том, что покупать жильё потребовалось не из-за прибавления в семействе, или чтобы повысить комфортабельность проживания, а потому что потребовалось переехать в другой город, или на другой конец города, а может и дальше. Для покупателя особенно предпочтителен переезд продавца за рубеж – если тот уже переехал, то может быть заинтересован в быстрой продаже из-за связанных с длительным процессом сложностей, которые будут стоять особенно остро при нахождении за границей.
  • Квартира была инвестицией – многие вкладывались в недвижимость ранее, хотя теперь её популярность как объекта для инвестиций падает. Тем не менее иногда квартира продаётся потому, что наступил удачный момент для этого, позволяющий получить прибыль.
  • Нет возможности выплачивать ипотеку – если, взяв жильё в ипотеку, граждане затем лишаются источника дохода, или он просто снижается, то дальнейшая выплата может стать непосильной. И если даже перекредитование никак не поможет, и отдать долг никак не выйдет, лучше не затягивать, и не доводить дело до штрафов, а продать квартиру вместе с ипотекой.
  • Требуются деньги – семье просто не на что жить из-за низких доходов или их отсутствия, и если квартира состоит из нескольких комнат, то остаётся продать её и приобрести жильё поменьше, получив доплату, и к тому же уменьшив ежемесячную плату.
  • Развод – в этом случае часто требуется продать общую квартиру, чтобы каждый из супругов мог обзавестись собственной, либо же обмен на жилплощадьпоменьше для одного из них с выплатой компенсации второму.
  • В квартире что-то не нравится. Например, соседи оказались алкоголиками, во дворе постоянно шумно и тому подобные проблемы. Здесь специфика понятна – нужно либо давать скидку, либо найти покупателя, которого особенности приобретаемой недвижимости не волнуют. Иногда в подобных случаях пытаются скрыть проблему до завершения сделки.

Чем рискует продавец

Хотя при сделке купли-продажи недвижимости риски покупателя считаются выше, но и продавец тоже их несёт. А именно:

  • Сделка может быть признана незаключённой или недействительной, в результате чего все понесённые затраты окажутся бесполезными.
  • Покупатель может не оплатить приобретение – этот риск практически исключается при грамотном оформлении сделки.
  • Следует аккуратно обращаться с налогами – нужно выверить дату продажи, нужно ли будет платить НДФЛ (например, иногда достаточно подождать пару месяцев, чтобы платить его не пришлось).
  • При ипотеке – если оплата за квартиру не будет получена продавцом, он не сумеет воспользоваться правами залогодержателя
  • Претензии к качеству недвижимости – покупатель впоследствии может оказаться недовольным качеством приобретения и потребовать компенсации или же вовсе отмены сделки. Законодательство не освобождает продавца от ответственности за неисполнение условий договора, даже если покупатель принял жильё, не соответствующее его условиям, и такие требования могут быть предъявлены в течение двух лет с момента перехода прав.

И ряд других рисков, связанных в первую очередь с уклонением покупателя от завершения приобретения.

Способы продажи

Есть два варианта: либо пытаться справиться своими силами, если чувствуете уверенность, и вам не нужны помощники, либо же обратиться в риэлторскую компанию, после чего делом займутся профессионалы. Второй вариант предпочтителен также для тех, кому попросту некогда самостоятельно заниматься продажей квартиры, либо нужно осуществить её в сжатые сроки, и по возможности не потерять в деньгах при этом.

Самостоятельно

При выборе данного варианта, вы будете заниматься всеми делами по продаже самостоятельно. В этом есть плюсы: не нужно платить риэлтору, как минимум с его стороны обмана опасаться не приходится, а ведь риэлторские компании тоже попадаются разные, не все из них профессионалы, и не все из них безукоризненно честны в работе.

Крайне желательно уже иметь определённый опыт в этом, поскольку всем придётся заниматься своими силами, без опыта есть риск сделать ошибки.

Вам потребуется провести изучение рынка предложений, определить цену, по которой будете выставлять на продажу квартиру, сделать об этом объявления на как можно большем количестве площадок, проверить покупателя, составить договор с ним, подготовить квартиру. Каждый этап должен быть выполнен хорошо, иначе шансы продать жильё, и сделать это по желаемой цене, будут снижаться.

Потому стоит заранее ответить себе на вопрос, справитесь ли вы с этим, и главное, справитесь ли в срок, до которого нужно провести сделку, если он установлен. Неопытные в этом деле люди склонны допускать несколько ошибок в рассуждениях:

Продать квартиру можно просто и быстро, и помощь со стороны не нужна – на деле это совсем не так, и продать недвижимость быстро удастся, только если она будет выставлена по цене ниже рыночной. Или при большом везении, на которое полагаться не стоит.

Достаточно просто дать рекламу, и вскоре начнут звонить покупатели – практика показывает, что если ограничиться несколькими рекламными объявлениями, то вряд ли их увидят многие. Эти оглашения быстро затеряются, и чтобы вашим предложением заинтересовалось действительно большое количество людей, придётся повторять объявления раз за разом, и при этом тщательно подобрать эффективные площадки для рекламы.

Поскольку квартира хороша, её удастся продать дорого – увы, с этим подходом, вероятнее всего, ждать придётся долго, и при этом всё время продолжать тратить средства на рекламу. Если вы хотите продать квартиру даже дороже рыночной стоимости, то обойтись своими силами – слишком самонадеянно.

Через агентов

Если сроки для продажи намечены сжатые, и обязательно надо успеть в них уложиться, верным шагом будет обращение к риэлтору, причём к зарекомендовавшему себя в проведении быстрых сделок. Специфика здесь такова, что нужно не просто быстро разобраться с определением цены квартиры и поиском покупателя для неё, но также и оперативно оформить требующиеся документы, и провести юридическую проверку чистоты сделки.

Самостоятельно и быстро сделать это вряд ли выйдет, даже если на поиск покупателя было потрачено мало времени. Также лучше обратиться к риэлторам при продаже дорогой недвижимости, или если у вас нет никакого опыта, и вы слабо себе представляете, что следует сделать, чтобы продать квартиру. Лучше не учиться этому по ходу и на своих ошибках.

Важно выбрать профессионалов – грамотные специалисты сами сделают всю необходимую работу, но за это придётся заплатить, чаще всего в процентах от сделки. В зависимости от того, в какую компанию вы обратились, придётся выложить от 2 до 6%, что немало, но часто эти услуги стоят своих денег, а если удастся продать квартиру дороже, то прибегнуть к ним оказывается даже выгодным ходом.

Плюсы при работе с риэлторами:

  • Быстрая и точная оценка недвижимости.
  • Наличие отработанных схем продвижения – контакты с рекламными площадками уже налажены, работа с ними будет вестись эффективнее.
  • Риэлтор берёт на себя презентацию продаваемой квартиры и торг с покупателем, а то и другое важно для проведения успешной сделки.

При этом не всегда есть смысл обращаться за полным набором услуг, и целиком вверять дело в руки риэлторов. Особенно если стоит задача продать квартиру к чёткому сроку, ради её выполнения некоторые агентства могут даже пойти на сделку по цене ниже, чем можно было установить. Потому иногда к ним обращаются за выполнением только части связанных со сделкой операций, без полного контроля над процессом.

Алгоритм действий

Занялись ли вы продажей самостоятельно, или же обратились к риэлтору, а дальнейший алгоритм действий будет одинаковым – разница в том, кто их выполняет. Если вы продаёте жильё самостоятельно. Основные этапы продажи это: определение цены, поиск покупателя, составление и подписание договора с ним. На всех этапах есть определённые тонкости.

Определение цены

Конечно, продавцу всегда хочется получить, как можно больше, да побыстрее, но удаётся продать жильё задорого и в короткий срок нечасто. Потому нужно сразу определиться с тем, сколько времени вы готовы ждать до того, как удастся осуществить сделку. Конечно, иногда везёт, но обычно скорость продажи напрямую зависит от того, как цена, которую продавец требуется за квартиру, соотносится с её реальной стоимостью.

Но нередко продавец и сам имеет смутное понятие о том, сколько должна стоить его квартира, и это первое, с чем надо разобраться, чтобы и не продешевить, и не отпугнуть покупателей чересчур высоким ценником.

Если продажа выполняется через риэлторов, вам скажут обо всех вариантах. Например, что при цене X покупатель найдётся примерно за неделю, при цене Y за месяц, а при цене Z – вообще не факт, что удастся найти вариант, но может и повезти.

Если вы обходитесь без риэлтора, тоже не беда – достаточно посмотреть объявления в интернете, узнать, за сколько продаются квартиры сходных параметров в городе, и сделать поправку на район, а это значимый фактор – в зависимости от того, где именно располагается квартира, её стоимость может сильно варьировать. Имейте в виду, что указываемая в объявлениях продавцов цена – это скорее та, за которую они хотят продать квартиру, и после торгов она может несколько снизиться.

Это нужно учитывать, как заранее делая поправку на то, что реальная цена продажи часто ниже, чем в объявлениях, и учитывая это в планах, так и составляя собственные. Покупатель может пожелать поторговаться, и либо указывайте цены выше, чем минимально приемлемая, либо отдельно указывайте, что торга не будет.

Также существуют онлайн-сервисы, позволяющие ввести основные параметры вашей квартиры, и получить её приблизительную оценку, или можно обратиться к профессиональным оценщикам, которые предоставляют услугу определения рыночной стоимости с учётом всех факторов.

Помимо объективных факторов, на цену влияет множество различных мелочей, которые будут несущественны для одних покупателей, но важны для других: на какой стороне находятся окна – солнечной или теневой, и каков вид из них; насколько высокие потолки в доме; тихо ли по вечерам; в порядке ли лифты и подъезд; насколько близко располагается школа или детский сад. Учёт этих моментов позволит выгоднее преподнести квартиру покупателю.

Поиск покупателя

Если вы не уверены в том, как нужно действовать, и не имеете опыта в продаже недвижимости, лучше обратиться к профессионалам. Они, в том числе займутся и поиском покупателей.

Если же вы уверены, что справитесь с этим и сами, то этапы поиска будут следующими:

  1. Донесение информации до максимально большего количества потенциальных покупателей – придётся потратиться на объявления на интернет-сайтах, а иногда и в газетах. Стоит учесть местную специфику – так, в маленьких городках наиболее эффективным будет продвижение через региональные издания или даже просто расклеенные в людных местах объявления – тем более что этот способ ещё и дешевле.

При составлении объявлений помните о нескольких нюансах:

  • визуальная информация работает лучше, а значит важно, чтобы к нему прилагались фотографии квартиры, и качественные;
  • желательно избегать негативно окрашенных фраз, вроде «только без посредников»;
  • при повторных публикациях стоит менять текст, так он вновь привлечёт внимание даже тех, кто его уже видел.
  1. Общение с потенциальными покупателями – здесь тоже есть множество важных нюансов, которые следует учитывать, но в первую очередь общаться важно вежливо и с конкретикой – вы заранее должны знать, сколько хотите получить, параметры квартиры и тому подобное.
  2. Подготовка квартиры – естественно, она должна выглядеть максимально хорошо.
  3. Её показ – лучше назначать сразу несколько встреч с определённым интервалом, например, в полчаса. Так вы сэкономите время, а даже если произойдёт задержка, и потенциальные покупатели встретятся друг с другом, ничего страшного – так они убедятся, что спрос на квартиру есть.

Заключение договора

После сбора сторонами требующихся для этого документов, они могут заключить договор купли-продажи. Его образец прилагается к статье. Соглашение должно быть подписано сторонами, может быть заверено нотариусом (но это необязательно), а затем происходит государственная регистрация перехода прав и передача средств.

Способы получения денег

При самостоятельной продаже крайне важен момент и способ передачи средств – на этом этапе много возможностей для обмана. Потому важно провести её правильно, чтобы обезопасить себя, и у сторон не возникало претензий друг к другу.

Вариантов передачи несколько: переводом, при помощи наличных или с использованием банковской ячейки.

Безналичный перевод

Безопасным способом будет перевод средств на депозит нотариуса, с которого они затем могут быть сняты продавцом после того, как будет осуществлена государственная регистрация перехода недвижимости. Обе стороны будут надёжно защищены: как покупатель сможет забрать свои средства до того, как убедится в получении всех прав, так и продавец может быть уверен, что не останется без прав и без денег.

Те же цели преследует использование аккредитива, при котором покупатель переводит средства в банк, но продавец сможет перевести их уже на свой счёт лишь после того, как сделка будет завершена.

Наличными деньгами

Использование наличных наиболее опасно из-за того, что сложно обеспечить как достаточный уровень доказательств того, что деньги были переданы (конечно, есть расписки и другие возможности доказать факт передачи, но они не стопроцентно надёжны), так и полную безопасность.

Всегда есть опасность, что деньги окажутся поддельными, или получатель затем будет ограблен. Потому расчёт наличными практикуется всё реже с каждым годом.

Использование банковской ячейки

Покупатель помещает средства в арендованную банковскую ячейку, и стороны заключают соглашение о порядке доступа к ней, обеспечением которого занимается банк. Если сделка не состоится, покупатель будет иметь возможность вернуть средства, а если всё пройдёт хорошо, доступ к ним может получать продавец.

Образцы документов

Договор купли-продажи

Добавить комментарий