Сотрудники банка обычно недостаточно подробно рассказывают об этом моменте при совершении сделки. А есть еще много и других важных нюансов при подписании договора ипотечного кредитования. Поэтому людям не всегда легко определить, кого всё-таки можно прописать самостоятельно, а для кого понадобится получить разрешение банка.
Покупка квартиры в ипотеку
Ипотекой называют форму залога, при которой закладываемое имущество остаётся во владении должника, и он может продолжать его использовать. В России распространено ипотечное кредитование на покупку недвижимости, удобное тем, что благодаря займам приобретается жильё, которое и становится залогом, при этом в течение всего срока выплаты должник владеет им.
Ипотека характеризуется длительными сроками и низкими процентами – последнее возможно, поскольку государство его активно поддерживает как социально значимое, запускает программы, направленные на поддержку приобретения молодыми семьями недвижимости в ипотеку и тому подобные, в рамках которых часть выплат за граждан делается из бюджета. Много подобных программ действует в Сбербанке.
Несмотря на это, среди населения сохраняется недоверие к ипотеке, у инструмента сложился негативный имидж – это произошло во многом из-за нестабильной экономической обстановки и безответственности некоторых заёмщиков, которые успели взять деньги, но не расплатились вовремя.
Потому зачастую банки практикуют выдачу ипотечных кредитов лишь достаточно обеспеченным клиентам, у которых на ежемесячные выплаты будет уходить не более 40% заработной платы, гражданам с испорченной кредитной историей также на них рассчитывать не придётся.
Таким образом, ипотека – это финансовый инструмент, основное преимущество которого – возможность жить в своем доме и параллельно понемногу выкупать его, но несущий в себе и риски при неграмотном финансовом менеджменте со стороны должника либо при возникновении у него жизненных неурядиц (что довольно вероятно, учитывая, что сроки выплаты составляют по 10-20 лет, и даже больше).
Для покупки квартиры в ипотеку потребуется сделать пять шагов:
- подобрать подходящее жильё;
- выбрать банк и программу;
- подготовить документы;
- подписать предложенный договор;
- завершить оформление сделки и стать собственником жилья.
Кто становится собственником жилья?
Самое серьёзное заблуждение, которому иногда подвержены покупатели, приобретающие недвижимость в ипотеку, или только задумывающиеся о нём – мнение, что прописаться в квартире будет можно лишь после того, как долг окажется погашен. На деле это не так, и если вам отказывают в регистрации из-за невыплаченного долга по ипотеке, то это будет грубым нарушением закона.
Заёмщик, согласно договору ипотечного кредитования, становится владельцем жилья с определёнными ограничениями прав, действующих до полной выплаты ипотеки. Эти ограничения не позволяют ему отчуждать, продавать или дарить недвижимость, за которую он ещё полностью не расплатился, однако во всем остальном он становится настоящим хозяином. И для этого, подчеркнём ещё раз, не требуется выплачивать всю сумму долга, а следует лишь в срок выполнять обязательства согласно договору.
Что до банка, то он будет держателем залога, при этом никаких прав владения на квартиру не приобретёт, по крайней мере, до тех пор, пока оно не отойдёт к нему за неуплату ипотеки. В составляемом договоре купли-продажи должно быть чётко указано, что права передаются от продавца недвижимости её покупателю, и кредитная организация в нём не упоминается.
Таким образом, приобретение недвижимости с привлечением средств ипотеки даёт право собственности на неё так же, как обычная покупка на собственные деньги. Банк, являясь залогодержателем, всё-таки может установить обременения и ограничения, в первую очередь касающиеся прописки в недвижимости, являющейся предметом залога, однако каждое такое ограничение должно соответствовать российскому законодательству.
Регистрация по месту жительства
Иначе её ещё называют пропиской – это постоянная регистрация, выделяемая в противовес временной. Для получения постоянной регистрации необходимо владеть недвижимостью, в которой она оформляется. Поскольку приобретающий квартиру в ипотеку гражданин становится её владельцем, то и право получить в ней постоянную регистрацию он также безоговорочно приобретает.
Когда можно зарегистрироваться и нужно ли согласие банка
Зарегистрировать человека можно только после заключения ипотечного договора, при этом не может быть никаких ограничений для заёмщика и его семьи, поскольку они получают права владения и пользования недвижимостью, и в состав этих прав входит, в том числе и возможность прописаться в ней. То есть для регистрации самого покупателя недвижимости и созаёмщиков согласие банка не требуется. Будет нужен лишь стандартный пакет документов, если же сотрудники паспортного стола просят согласие банка, то они нарушают законодательство. Как и банки, прописывающие такое требование в договоре.
А вот перед регистрацией третьих лиц, скорее всего, потребуется получить разрешение банка: в этом случае необходимо будет известить его в свободной форме и если в ответ будет получен документ о том, что возражений у кредитной организации не имеется, инициировать процесс регистрации, обратившись в паспортный стол.
Особенности регистрации
С регистрацией в квартире заёмщика, а также и созаёмщиков при их наличии, никаких трудностей возникнуть не должно. Сложнее может даться регистрация других родственников, не несущих обязательства по ипотеке. Так, есть нюансы при регистрации несовершеннолетних детей, и их стоит разобрать.
Несовершеннолетних детей
Законодательство не только даёт право, но даже обязывает родителей регистрировать детей на жилой площади, на которой они прописаны и сами. Согласие при этом получать требуется лишь от второго родителя, если тот проживает раздельно, и уж конечно, для этого не нужно согласие банка.
Если же банк настаивает на обратном и согласия не даёт, прописку можно оформить и без него. А если сотрудники паспортного стола откажутся это делать, на них можно подать в суд. Как и на банк, если после прописки несовершеннолетнего ребёнка в ипотечной квартире он наложил на заёмщика штраф.
Обычно до такого не доходит, однако кредитные учреждения нередко требуют оформить специальное заявление о том, что при неисполнении обязательств по ипотечному договору заёмщик обязуется выписать детей из квартиры. Это нужно для защиты банка, поскольку права несовершеннолетних защищены Семейным кодексом, что превращает их принудительную выписку в проблему.
Однако то, что если прописать в квартире несовершеннолетнего, то при нарушении обязательств по ипотеке банк не сможет её забрать, – заблуждение. Наличие прописанных в жилье несовершеннолетних только замедляет процесс оформления бумаг, но никак не поможет избежать продажи квартиры новому владельцу. Притом в ходе волокиты вырастут задолженности и штрафы, которые должен будет выплатить заёмщик. Потому лучше не идти на конфликт с банком, и уж точно не прописывать всех несовершеннолетних родственников, двоюродных братьев, сестёр и племянников (а такие случаи известны), чтобы помешать банку продать квартиру: вместо этого, если возникли финансовые затруднения, сразу обратиться в банк за поиском путей выхода из ситуации.
Родственников
Что касается ближайших родственников, то есть супругов и детей, то с их пропиской обычно никаких проблем не возникает. Другое дело – родственники более дальние. Обычно в соглашении о предоставлении ипотеки имеется пункт, обязывающий получить согласие банка перед тем, как прописать их. Если этот пункт имеется, то придётся его выполнять. Банки не всегда соглашаются на это, хотя если человек является родственником, то его шансы получить разрешение банка значительно выше, чем у не связанного родством с выплачивающим ипотеку гражданином.
Существуют ли ограничения?
Как правило, ограничения присутствуют, например, чтобы прописать в приобретаемой при помощи ипотеки недвижимости третье лицо потребуется согласие банка. И здесь часто вступают в дело ограничения по степени родства: где-то принято разрешать регистрацию только для членов семьи, где-то и для более дальних родственников.
В банковской практике приняты ипотечные договоры со следующими ограничениями по регистрации:
- право прописаться получает только заёмщик с созаёмщиками;
- помимо них, оно доступно также членам семьи заёмщика;
- то же, но с условием, что при задержках выплат несовершеннолетние члены семьи будут выписаны;
- прописка доступна для всех, но для посторонних требуется согласие банка.
Само наличие ограничений в прописке для родственников заёмщика – практика, которую банки применяют для минимизации рисков, но довольно сомнительная, с точки зрения её законности. Однако обычно она не мешает заёмщикам. А если есть вероятность, что потребуется прописать в квартире лицо, не являющееся родственником, то лучше ещё на этапе подписания договора уточнить, насколько это будет возможно, вместо того, чтобы затем конфликтовать с кредитором. Такой конфликт чреват штрафными мерами со стороны банка и судебными тяжбами с ним.
Алгоритм оформления регистрации
Сама процедура регистрации будет стандартной вне зависимости от того, где вы оформили ипотеку, разница лишь в первом этапе, который проводить потребуется не для всех.
Если требуется прописать третье лицо, а значит и предварительно получить на это согласие банка, то оформление регистрации начнётся именно с этого – отправки в банк соответствующего запроса. Нет единой утверждённой формы, по которой он всегда должен составляться, и в каждом банке может использоваться собственная. Либо этот запрос и вовсе делается через сайт – большая часть банков предоставляет такую возможность. О том, какой способ будет удобнее, можно проконсультироваться со специалистом финансового учреждения.
Необходимо указать в запросе причину, по которой гражданину следует предоставить право на регистрацию, а также степень его родства с владельцем квартиры. Если в договоре прописаны ограничения, необходимо их соблюдать, и обращаться за разрешением к банку. В ином случае он может быть разорван, что повлечёт за собой судебные разбирательства с неочевидным исходом.
После подачи заявки остаётся ждать решения – обычно ответ приходит в течение нескольких дней, самое большее недели. Если разрешение банка получено, можно переходить к следующему этапу, а при регистрации самого покупателя и членов его семьи этот этап будет первым.
Это обращение в паспортный стол. Перед ним нужно подготовить все документы. При регистрации потребуются следующие:
- паспорт;
- для прописки членов семьи – свидетельство о браке и о рождении;
- копия свидетельства о праве собственности на квартиру;
- военный билет, если гражданин относится к военнообязанным;
- при отсутствии в паспорте прописки – листок убытия с её предыдущего места.
Для граждан, не являющихся ближайшими родственниками собственника жилья, потребуются:
- кредитный договор с указанием, на то, что их прописка возможна;
- разрешение кредитора в письменном виде.
Они могут быть прописаны только в присутствии владельца квартиры.
Отдельно отметим, что если ребёнка младше четырнадцати лет можно прописать без его личного присутствия, и понадобится для этого свидетельство о рождении, то после получения паспорта представляется именно этот документ, а сам ребёнок должен будет присутствовать при своей прописке.
В паспортном столе для заполнения предоставляется форма заявления №6 (образец прилагается к статье), в которую прописываемому потребуется внести свои данные, после него должен будет заверить и поставить подпись владелец жилья.
После заполнения заявление вместе со всеми остальными бумагами отдаётся паспортисту, и если у того не будет никаких претензий к документации, то регистрация выполняется в течение трёх суток после обращения.
Подводя итоги, отметим, что сложности с пропиской как самого заёмщика, так и его ближайших родственников весьма редки, а чтобы спорные вопросы не возникали, важно внимательно ознакомиться с договором перед его подписанием – в нём отражены все условия банка, в том числе и насчёт прописки.
Добавить комментарий