PRAVO.ESTATE

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Недвижимое имущество всегда считалось серьезным капиталовложением. Средства, потраченные на приобретение жилплощади, сохраняют свою ценность, и при необходимости собственник всегда может продать свое имущество, чтобы вынуть деньги для иных нужд и целей.

Свободно распоряжаться имеющимся имуществом можно далеко не всегда.

Если жилье было приобретено с использованием материнского капитала, то его совладельцами становятся все члены семьи, что усложняет задачу, а иногда делает ее и просто невозможной. Поэтому продажа квартиры, купленной на материнский капитал, имеет нюансы.

Приобретение жилья на маткапитал

Семьи с детьми всегда имели право на определенные дотации, разовые виды помощи, иные виды поддержки. С 2007 года был разработан Федеральный закон №256-ФЗ, который позволил каждой семье, где родился второй или последующий малыш получить единоразовую материальную помощь на крупную сумму. Размер субсидии менялся в зависимости от инфляционных процессов и экономической ситуации в стране и на сегодня составляет более 450 тысяч рублей. Указанная сумма выдается в виде сертификата, потратить который можно только на установленные по закону нужды.

Законодательно определенно четыре направления, расходы на которые могут быть частично или полностью погашены средствами материнского капитала:

  1. Образование детей.
  2. Лечение несовершеннолетних.
  3. Пенсионное обеспечение матери.
  4. Улучшение жилищных условий, можно купить квартиру или построить дом.

Более 90% держателей сертификата, уже потративших выделенные деньги, пустили их на покупку новой недвижимости или реконструкцию имеющейся. Решая жилищную проблему, родители должны учитывать несколько особенностей использования бюджетных средств:

  1. Выбор объекта производится в разрешенном по закону диапазоне.
  2. Все сделки предварительно согласовываются с Пенсионным фондом. Именно за его специалистами остается последнее слово и деньги перечисляются только в случае чистоты сделки, целевого использования средств и соблюдения прав ребенка.
  3. Приобретенное или реконструированное имущество должно быть распределено в долевую собственность на всех членов семьи, в том числе и на несовершеннолетних.

Все эти шаги позволяют предотвращать фиктивные сделки, когда целью их является обналичивание средств, а не решение насущных проблем.

Возможные причины продажи

Жизнь каждой семьи складывается по-разному и в ней могут возникать всевозможные трудности, неприятности, либо, наоборот, счастливые события, в результате которых встает вопрос о необходимости продажи недвижимости, приобретенной для всей семьи. Так как программа «Материнский капитал» действует уже более десяти лет, сложилась определенная практика, которая позволяет сделать выводы о возникающих причинах продажи.

Негативным поводом для продажи может стать тяжелое материальное положение, при котором семья больше не может выплачивать взятые на себя обязательства по ипотечному договору.

Обратите внимание в этом случае, так как квартира находится под залогом, доли на детей еще не выделены, кроме этого, банк имеет право принудительно реализовать недвижимость и выселить проживающую семью. При этом деньги материнского капитала возвращаются в ПФР, и сделка считается аннулированной.

Но чаще всего жилплощадь продается по причине покупки более просторного жилья или переезда семьи в иной город. В этом случае продажа может состояться и разрешение органов опеки может быть получено, если родители докажут, что дети не только не потеряют долей, но возможно даже увеличат их. Например, увеличится количество комнат.

Если желание родителей обусловлено лишь необходимостью поправить тяжелое материальное положение, то продажа не будет одобрена.

Условия для продажи

Привлекая средства материнского капитала к покупке жилплощади, следует помнить, что государственные органы в лице попечительского совета, будут пристально следить за соблюдением прав несовершеннолетних. По этой причине при продаже собственности придется:

  1. Заручиться согласием всех владельцев, а ими являются все члены семьи, в равных или различны долях.
  2. Получить одобрение органов опеки и их письменное разрешение.

Родители обязаны соблюсти самое важное условие для продажи имущества – не лишить детей права собственности. Это можно сделать двумя путями:

  1. Новое жилье будет соответствовать прежнему по квадратуре и коммуникационному снабжению.
  2. Условия проживания существенно улучшаться.

В обоих случаях важно не ухудшить исходные условия и наделить долевой собственностью детей в новом жилье, по размерам не меньшим чем в отчужденном помещении.

Получить разрешение от органов опеки по смене жилплощади на равнозначную, можно только в том случае, если семья переезжает в другой район или населенный пункт. А вот улучшение условий не требует дополнительных оправданий.

Согласие собственников

Решение о смене жилого помещения или переезде в другой населенный пункт не всегда в семье принимается однозначно. К тому же оно может быть продиктовано разными причинами, не всегда ведущими к общему улучшению быта и взаимоотношений.

Первостепенно согласия необходимо достигнуть между совершетними членами семьи, а ннолеими могут быть не только отец и мать, но и дети, которые уже перешагнули определенный возрастной порог. А вот несовершеннолетние дети не имеют возможности самостоятельно принимать решения и за них несут ответственность родители. По этой причине единогласно поддержание идеи совершеннолетними лицами позволяет считать вопрос единогласно решенным. Конечно, дети могут высказать свое отрицательное мнение и повлиять на общее согласие, но уже не через родителей, а посредством органов опеки и попечительства.

Согласие собственников должно быть письменным, заверенным личной подписью каждого совладельца жилплощади.

Разрешение органа опеки

Жилплощадь, при покупке которой были затрачены средства материнского капитала, может быть продана только с письменного разрешения от органов опеки и попечительства.

Данный порядок сохраняется до тех пор, пока дети, имеющие долевую собственность в купленном помещении, не станут совершеннолетним, а значит, смогут сами принимать решения. Главным условием для получения такого разрешение является предоставление документальных доказательств того, что дети в будущем не потеряют свои доли в недвижимости, а их права не будут ущемлены. При проведении сделки важно, чтобы:

  1. Жилищные условия при смене жилплощади не ухудшались. Размер жилой площади должен быть равным тому, что был в отчуждаемом помещении, а условия проживания не уступают ни в чем продаваемому жилью.
  2. Размер долей несовершеннолетних детей должен быть, как минимум сохранен.

Существенное улучшение условий и увеличение долей позволит беспрепятственно получить одобрение органов опеки.

Есть ли риски для покупателя

Выбирая недвижимость для покупки, гражданин прежде всего заинтересован в том, чтобы она не имела задолженностей по квартплате, не находилась в залоге и не имела обременений, а на момент заключения сделки в ней не должно быть зарегистрированных лиц. Но все эти правила хороши в том случае, если жилплощадь была куплена за собственные средства. При покупке жилья, которое было приобретено за бюджетные средства, выделенные на материнский капитал, следует опасаться и иных подводных камней и строго следовать пошаговой инструкции.

По законодательству родители обязаны наделить своих детей равноценными долями в квартире или доме. Если сделать это сразу при оформлении не получается, то собственник пишет обязательство, в котором устанавливается необходимость выделить доли в течение шести месяцев со дня перевода бюджетных средств. Продавая помещение, до выделения долей, взрослый принимает участие в мошеннической схеме. Такая сделка может быть признана по суду незаконной, в результате чего недвижимость возвращается продавцу, а деньги покупателю.

При покупке квартиры или иной жилплощади важно выяснить два момента:

  1. Использовался ли на нее маткапитал.
  2. Все ли несовершеннолетние дети наделены долями в помещении.

Если дети, родившиеся позже покупки квартиры, не включены в перечень владельцев, то это может быть засчитано как нарушение их прав, а сама сделка может быть опротестована. Таким образом, риски есть, но их можно свести к минимуму, если грамотно подойти к вопросу выбора жилья для приобретения.

Поиск покупателя

Претворяя в действие желание по продаже квартиры, начать стоит, прежде всего, с поиска покупателя. Следует сказать, что не каждый гипотетический покупатель соглашается на участие в этой сложной схеме. Тем более, что риски при оформлении такого жилья существуют и это может осложнить заключение договора купли-продажи.

Наиболее оптимальной как для продавца, так и для покупателя, является ситуация при которой жилье продается и сразу же приобретается иное, более благоустроенное или превышающее отчуждаемое по квадратуре. В этом случае риски сводятся к нулю, а несовершеннолетние сразу получают право долевой собственности и их права сохраняются. Получить одобрение на такие двойные сделки проще всего у органов опеки. При этом покупатель может быть одновременно и продавцом, если производиться обмен жилплощадью с доплатой или без.

Поиск покупателя даже в стандартной ситуации без вовлечения материнского капитала считается сложным мероприятием, а в этом случае может осложнить процедуру. Привлечь покупателя можно только демократичной ценой.

Сбор документов

Для продажи жилплощади, приобретенной с использованием бюджетных средств, выделенных по сертификату «Материнский капитал», потребуется собрать немалый пакет документов. В него могут входить:

  1. Удостоверение личности совершеннолетних владельцев и свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников.
  2. Свидетельство о браке супругов или их разводе.
  3. Письменные разрешения на продажу от всех совладельцев.
  4. Одобрение сделки от органов опеки и попечительства.
  5. Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных на жилплощади лиц и их родстве.
  6. Выписки с лицевых счетов об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  7. Правоустанавливающие документы на жилплощадь договор купли-продажи, акт приема-передачи и др.
  8. Выписка из ЕГРН о праве собственности.

Кроме этого, могут быть затребованы документы о состоянии здоровья родителей детей, а именно справки из наркологического и психоневрологического диспансера. Бумаги можно собирать самостоятельно или воспользоваться услугами специального агентства. В последнем случае вы можете обезопасить себя от траты времени.

Заключение договора

Сделка по продаже жилплощади оформляется при помощи договора купли-продажи. При покупке одновременно другой квартиры две сделки должны пройти в один день, чтобы иметь возможность перерегистрировать детей в новую жилплощадь. Снять их с регистрации заранее не получится. Стороны должны заключить предварительный договор купли-продажи, который собственно и станет гарантией доверия для получения одобрения в органах опеки и попечительства.

Основной договор купли-продажи оформляется в день непосредственной передачи имущества и денежных средств. Он составляется с учетом законодательных требований. В тексте соглашения следует прописать все главные пункты договоренности.

Договор купли-продажи является официальной бумагой, на основании которой право собственности передается от одного лица другому.

В статьях 7 и 550 Гражданского кодекса РФ регламентировано, что в соглашении надо указывать в обязательном порядке следующие данные:

  1. Сведения о сторонах участниках сделки.
  2. Информация о жилплощади.
  3. Право собственности на отчуждаемое помещение.
  4. Оговоренная продажная стоимость.
  5. Срок оплаты указанной суммы.
  6. Где и когда был составлен документ.

Документ регистрируется, и только после этого он вступает в силу.

Обязательная нотариальная форма

Продажа жилья и покупка иного помещения требует оформления договора купли-продажи.

По существующим законодательным нормам такие сделки при обычных условиях могут быть оформлены без присутствия нотариуса. Но когда отчуждаемая жилплощадь была распределена в долях между всеми членами семьи, без нотариального заверения сделки не обойтись.

Нотариус пошагово выполняет сразу несколько функций:

  1. Проверяет весь пакет документов, предоставленных сторонами на их соответствие законодательным нормам.
  2. Удостоверяет волю всех собственников отчуждаемой жилплощади и тот факт, что она была выявлена добровольно и без принуждения.
  3. Проверяет чистоту сделки по иным пунктам.

В конце концов, нотариус несет ответственность за то, что одобряет покупку-продажу.

Кроме соглашения о продаже и покупке, одновременно с этим в нотариальной конторе должно быть составлено новое соглашение о распределении долей в приобретаемой собственности на всех членов семьи и особенно на детей. Доли по своему размеру должны быть не меньшими, чем в отчуждаемой жилплощади.

Регистрация перехода права

Идеальным вариантом совершения продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, считается такой, при котором одновременно покупается иное помещение, равное по условиям или превышающее их. Переход права собственности регистрируется в установленном порядке через органы Росреестра.

После заключения сделки по продаже имущества инициатором регистрации прав должна стать та сторона, которая купила имущество. Последовательность реализации процедуры включает несколько этапов:

  1. Собирается пакет документов по установленному перечню.
  2. Оплачивается государственная пошлина за перерегистрацию прав.
  3. Бумаги подаются непосредственно в Росреестр или МФЦ.

В течение 10 дней производится фактический переход прав от бывшего собственника к нынешнему владельцу. Все сведения вносятся в электронную базу Росреестра. Свидетельство о праве собственности на сегодняшний день выдается, и подтвердить переход права может выписка из ЕГРП, которая заказывается отдельно по окончании перерегистрации.

Добавить комментарий