Можно ли расприватизировать квартиру в 2023 году?

Помимо приватизации, то есть передачи недвижимости в руки граждан, существует, хотя практикуется гораздо реже, также реприватизация – возвращение ранее приватизированного жилья обратно государственным либо муниципальным властям. Ею пользуются либо при нежелании продолжать делать налоговые выплаты за жильё, либо при наличии споров из-за него.

Сущность деприватизации

Как следует уже из названия, деприватизация противоположна приватизации, при которой жильё из муниципального фонда переходит в частное владение – то есть, это возврат ранее приватизированной квартиры в собственность муниципалитета. Деприватизация проводится добровольно, есть и принудительная процедура, но её обычно называют расприватизацией (хотя официальных терминов в законодательстве не установлено, и потому они могут путаться).

Причины, по которым гражданами добровольно проводится расприватизация квартиры, могут быть следующими:

• Нет желания либо возможности платить налоги – если жильё вернётся в муниципальную собственность, а его бывший владелец повторно приобретёт статус нанимателя, то налог на недвижимость он выплачивать будет уже не должен. На данный момент эта причина мало для кого становится главным побудителем, чтобы провести деприватизацию. Всё же, величина экономии не столь велика и, хотя если граждане не собираются проводить никаких сделок по отчуждению (продать, купить и т.д.), для них нет разницы, имеют ли они все права владения квартирой или нет, но иметь её в своей собственности, а не жить по договору в принадлежащей муниципалитету квартире всё равно психологически комфортнее.
• При проведении приватизации были ущемлены права кого-то из числа зарегистрированных в квартире граждан – тогда она может быть признана недействительной решением суда. Обычно такое происходит, если между собственниками возник конфликт по вопросу раздела жилья, например, один из них был обойдён во время приватизации и не получил свою долю.

Законодательные основы

Право на обратную передачу жилья устанавливается Федеральным законом № 1541-1, в статье 9.1, являющимся также основным законодательным актом, регламентирующим проведение приватизации.

Порядок проведения

Процесс деприватизации довольно-таки прост, и легче и быстрее, чем переход квартиры в частные руки. Сначала подаётся заявление о деприватизации с прилагающимися к нему документами. Потребуется оплатить регистрационный сбор. После этого происходит рассмотрение и, если оно проходит успешно, заключается договор.

Если никаких проблем с документами не выявилось, максимальный срок после их подачи, в течение которого должен быть заключён договор – месяц. Обычно же и вовсе проходят считаные дни до его подписания.

Но перед тем как начинать процесс и отменять что-то, стоит убедиться, что провести деприватизацию для вашей квартиры вообще можно. А запрещено проведение, если:

• собственник владеет другим жилым помещением или комнатой;
• уже после перехода прав была проведена регистрация нового жильца;
• не получено согласие любого из собственников;
• один из владельцев не достиг совершеннолетия, и органы опеки и попечительства не дали разрешение;
• квартира успела сменить владельца;
• она под арестом или используется как залог.

Представление документов

К заявлению о деприватизации потребуется приложить:

• копии паспортов владельцев;
• технический паспорт;
• поэтажный план;
• выписку из домовой книги;
• договор передачи;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности либо выписка из ЕГРП;
• документы, свидетельствующие, что никаких обременений у жилья нет (а требуется заранее расплатиться со всеми долгами по коммунальным платежам);
• выписку о состоянии лицевого счёта;
• квитанцию об оплате регистрационного сбора.

Словом, справок собрать потребуется немало, и нужно помнить, что все они действительны только в течение некоторого срока (он может различаться, смотря по тому, о каком документе идёт речь), потому слишком затягивать процесс их сбора не следует.

Если в проведении деприватизации было отказано, собственник имеет право обратиться в суд, чтобы отстоять своё право на неё, но отказ при отсутствии достаточно веских причин – явление очень редкое.

Заключение договора

Если при проверке поданных документов никаких проблем с ними не обнаружилось, собственника пригласят подписать договор, при помощи которого он вернёт квартиру во владение муниципалитета либо государства. Обязательно, чтобы подписано соглашение было всеми собственниками. За несовершеннолетних подписи должны будут поставить их родители либо опекуны, но тогда обязательно предварительно получить разрешение от органов опеки.

Затем необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, и лишь после этого процедура будет считаться завершённой, а жилье переданным обратно, с его бывшим собственником же заключается договор социального найма, после чего он может продолжать проживать в той же квартире.

Последствия

После её проведения бывший владелец уже не будет иметь прав на отчуждение недвижимости, и даже чтобы сдавать её внаём потребуется разрешение от муниципалитета. У него останется лишь право на проживание в соответствии с заключённым им соглашением.

Важно: при помощи проведения деприватизации нельзя вернуть себе право на приватизацию. Это действует и по отношению к переданному обратно государству, так и любому другому жилью. То есть, процедура является необратимой.

Учитывая приведённые последствия, проведение процедуры в целом оправдывает себя редко, ведь выигрыш относительно небольшой, а в будущем планы могут измениться и, например, потребуется продать квартиру – а возможности такой уже не будет. Потому перед обращением следует хорошо обдумать все эти факторы, и проводить деприватизацию исключительно при стопроцентной уверенности в её пользе и необходимости.

Признание приватизации недействительной

Но не всегда это приходится обдумывать, ведь, помимо добровольной деприватизации, квартира может быть возвращена в руки муниципальных властей либо государства и через суд, если он признает недействительной процедуру передачи собственности. Деприватизировать квартиру можно, если оформление проходило с процедурными нарушениями или при несоблюдении в её ходе прав лица, зарегистрированного в квартире.

Основания

Для оспаривания приватизации необходимо веское основание из числа установленных законодательством. Это возможно, если один из имевших право на участие граждан:

• заблуждался в отношении её природы, предмета, обстоятельств и т.п. – подробно это основание освещается в ст. 178 Гражданского кодекса;
• был ограничен в дееспособности судом – ст. 176 ГК;
• находился в момент принятия в состоянии, не позволявшем ему полностью понимать значение своих действий либо руководить ими – ст. 177;
• был обманут, ему угрожали или иным способом принуждали к подписанию – ст. 179.

В этих случаях сделка будет признана оспоримой и, если одно из заинтересованных лиц подаст иск в суд, она может быть признана недействительной. После этого возможна отмена сделки. Право на его подачу сохраняется год со дня, когда вскрылось основание, по которому он подаётся, либо прекратились угрозы, под влиянием которых состоялась сделка.

Ещё одно основание для того, чтобы аннулировать договор – ничтожность сделки. Таковой она может оказаться, если не соответствует законодательству, либо признать её ничтожной может суд. После этого считается, что она словно и вовсе не проводилась, а значит, квартира вернётся к предыдущему собственнику, а все, кто имел право на приватизацию до её проведения, снова получат его.

Судебный порядок

Если расприватизация проводится через суд, потребуется соблюдать установленный судебный порядок: иск должен быть заранее подготовлен, затем следует обращение в суд и представление доказательств, после чего выносится решение.

Подготовка иска

Перед подачей иска потребуется собрать те же документы, что и в обычном случае деприватизации, но вдобавок к ним представляются и бумаги, подтверждающие изложенные в иске сведения – принято в рассмотрение будет только обоснованное заявление.

Обращение в суд

Когда заявление и документы готовы, нужно обратиться с ними в суд. Заявление необходимо выполнить в соответствии с требованиями законодательства. В него обязательно должны попасть следующие сведения:

• наименование судебного органа, куда подаётся иск;
• о сторонах процесса;
• об обстоятельствах, потребовавших судебного разбирательства – их следует излагать подробно, чтобы не упустить никаких важных деталей;
• требования истца;
• дату и подпись;
• список приложенных документов.

Образец заявления прилагается к статье.

Представление доказательств

Требуется, чтобы изложенные в заявлении утверждения подтверждались доказательствами – это могут быть документы, показания свидетелей, записи, другие материалы. Например, если истец утверждает, что в момент написания находился в таком психическом состоянии, что не мог полностью отдавать отчёт в своих действиях, ссылаясь на 177 статью ГК, это утверждение требуется подтвердить справкой от врачей.

Решение суда

После рассмотрения дела судом выносится решение, которое участники обязаны будут выполнять либо подать апелляцию.

Если договор признан недействительным, но квартира уже была продана или иным способом перешла к новым владельцам, то все эти сделки расторгаются, и она возвращается в исходное юридическое состояние.

Потому так важно перед заключением сделок с недвижимостью озаботиться тщательной проверкой документов, особенное внимание, уделяя тому, как была проведена приватизация, и не было ли при этом обстоятельств, из-за которых она может быть признана недействительной.

Судебная практика

М.А. Федосеев подал иск к С.М. Смирновой и А.А. Смирнову о признании недействительным договора приватизации по причине нарушения его прав в ходе её проведения. По утверждению истца, от участия в приватизации он не отказывался, а подписывал документ о передаче права на оформление своей доли в квартире падчерице – С.А. Смирновой, не изучив его перед подписанием. То есть, он был введён в заблуждение относительно природы и последствий сделки, тем более что из-за состояния здоровья не мог здраво оценивать свои поступки (длительное время находился под наблюдением в наркологическом диспансере).

Уже в ходе рассмотрения он дополнил изложенные в иске данные, уточнив, что его подписи на заявлении о приватизации и в записи об отказе от участия в ней были подделаны.

Представитель ответчика Г.Ю. Дюмина отметила, что в муниципалитет обратились все зарегистрированные в квартире лица, включая истца. Была проведена проверка их личностей, заявление составлялось в присутствии должностных лиц.

Федосеев был согласен с условиями и знал, что не является собственником, в квартире не проживал и говорил, что ему ничего не нужно, а делает он всё ради детей. У него имеются ключи от квартиры, и ему никто не мешал и не мешает приходить в неё, что он и делает, но вещей его в ней нет ещё с 2001 года – с этого же времени в квартире он не проживает.

Относительно состояния здоровья истца представитель ответчика отметила, что в период 2003-2008 он вообще не выпивал и работал на хлебокомбинате, общался с дочерью и внучками.

Также представитель ответчика заявила о точно установленном пропуске срока исковой давности. Ведь истец лично участвовал и знал о заключении договора ещё в 2008 году.

Поскольку истец утверждал, что его подпись подделали, потребовалось проведение почерковедческой экспертизы. Было установлено, что подпись М.А. Федосеева в заявлении о передаче помещения в совместную долевую собственность действительно была сделана не им, подписывавшееся лицо подражало его подписи.

Вместе с тем, подпись в заявлении о согласии на приватизацию и невключение его в число собственников выполнена рукою истца. При исследовании почерка не выявлено необычного исполнения, которое могло бы указывать на состояние алкогольного опьянения при подписании.

Стороны не стали оспаривать результаты, и оснований сомневаться в них у суда не оказалось, вследствие чего он пришёл к заключению, что М.А. Федосеев выражал свою волю. Он не предоставил подтверждений, что находился в состоянии алкогольного опьянения либо был введён в заблуждение. Таким образом, суд не нашёл оснований, чтобы удовлетворить требования истца, вдобавок к тому им не был соблюдён срок давности.

Более подробно случай описывается здесь.

Образцы документов