Правила приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми

Когда наряду со взрослыми в ней принимают участие несовершеннолетние дети, процесс обрастает дополнительными нюансами, которые следует учитывать. Права детей в ходе приватизации нельзя нарушать, и даже родители несовершеннолетних не могут принять решение о лишении их обязательной доли. За тем, насколько правильно проводится приватизация квартиры с несовершеннолетними детьми, следит не только собственник жилого помещения, но и органы опеки и попечительства.

Право на приватизацию

Приватизация жилой недвижимости – это такой процесс, в результате которого лицо, проживающее в помещении, может перевести объект из муниципальной в частную собственность, став полноправным владельцем жилплощади.

Программа приватизации недвижимости была разработана и запущена в 1991 году с целью дать гражданам возможность обладать квадратными метрами, которые во времена Советского союза были выданы на основаниях пожизненного пользования. Изменившийся государственный строй не повлиял на оказание поддержки гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. По сей день определенным категориям лиц выдают бесплатные социальные помещения, в которых можно регистрироваться и проживать бессрочно. Чаще всего такие квартиры выдаются малоимущим людям, детям-сиротам, после выпуска из детского дома или в иных случаях.

Право на приватизацию имеет каждый гражданин РФ, но для его осуществления потребуется соответствовать установленным нормам.

Нормативная база

Приватизация регламентируется Законом №1541-1, который был разработан и издан еще в 1991 году. Этот документ регламентирует все основополагающие принципы, позволяющие передать объекты государственной и муниципальной недвижимости в собственность граждан. После проведения процедуры лицо, приватизирующее недвижимость, наделяется полным перечнем прав на распоряжение им. Жилплощадь можно продавать, менять, сдавать в аренду, дарить, завещать, оформлять в залог. Кроме основного законодательного акта в этой сфере, следует опираться на нормы Жилищного кодекса РФ.

За прошедшие годы закон о приватизации претерпевал изменения, но основные принципы процедуры остались неизменными:

1. Участвовать в процедуре могут все граждане, но только один раз в жизни.
2. Переоформление собственности производится бесплатно.

Становиться участниками программы могут лица, которые проживают в социальной недвижимости на законных основаниях. Подтверждением данного факта является договор соцнайма или ордер на вселение, если он не был заменен соглашением.

Участие несовершеннолетних детей

При вселении в муниципальную жилплощадь договор соцнайма заключается с одним человеком – ответственным квартиросъемщиком. Вместе с ним могут въезжать в квартиру члены его семьи: муж, дети, родители. Все они регистрируются в жилом помещении и вносятся как сонаниматели в договор соцнайма. Но следует иметь в виду, что длительное проживание в муниципальной квартире может привести к тому, что по одному адресу оказываются прописанными люди, не являющиеся родственниками, несмотря на это каждый из них имеет право на приватизацию доли имущества.

Дети, хотя и считаются недееспособными в силу возраста, также участвуют в процедуре и должны быть наделены частью недвижимости. Несовершеннолетние граждане могут участвовать в приватизации дважды:

1. Первый раз до 18 лет вместе с родителями.
2. Второй раз самостоятельно после наступления совершеннолетия.

Они получают долю в той жилплощади, где зарегистрированы. Прописывают детей по месту регистрации родителей или одного из них.

Нежелание получить долю в имуществе регистрируется нотариально, после чего освободившиеся квадратные метры распределяются между остальными участниками или отходят одному из них полностью. Но несовершеннолетние не могут отказаться от участия в процедуре, если это не будет одобрено органами опеки, что на практике встречается крайне редко.

Младше 14 лет

Современное законодательство имеет возрастную градацию, которая делит несовершеннолетних на две группы:

1. До 14 лет.
2. С 14 до 18 лет.

Дети младше 14 лет именуются малолетними. Они имеют право получать образование, пользоваться медицинскими услугами, отдыхать и развиваться. Ответственность за их решения и действия несут в полной мере родители или официальные опекуны. При наступлении 14 лет с ребенка снимается часть недееспособности и, хотя в полной мере принимать решения он сможет не раньше чем в 18, с этого периода его мнение начинает учитываться.

Малолетние дети получают свою долю в приватизации. Законодательно определено, что приватизация осуществляется в равных долях на всех ее участников. Какой будет размер выделяемых частей, зависит от количества приватизирующих лиц.  Дети наравне со взрослыми вписываются в договор о переходе прав собственности на помещение.

Старше 14 лет

В 14 лет наступает частичная дееспособность несовершеннолетних. Она может перейти в полную по нескольким основаниям:

1. Наступление совершеннолетия.
2. Вступление в брак.
3. Проведение процедуры эмансипации.

Если ни одно из оснований не имеет места быть, то в этот период ребенок имеет право принимать решения самостоятельно, но для их реализации родители и органы опеки должны давать свое согласие на ту или иную процедуру.

Если ребенок в этот возрастной период принимает решение отказаться от своей доли в помещении, то реализовать его сможет лишь в том случае, если на это даст разрешение орган опеки.

Обратите внимание, что эмансипированные подростки, принявшие участие в приватизации до 18 лет, но имеющие на момент процедуры статус полностью дееспособных, не смогут воспользоваться данным правом повторно, после наступления совершеннолетия.

Случаи нарушения прав детей

Дети неспособны до конца осознавать суть поступков взрослых, а тем более просчитывать их исход и возможные последствия. Именно по этой причине за соблюдением прав несовершеннолетних следят органы опеки и попечительства, они являются гарантом того, что родители или опекуны не примут ошибочного решения, в результаты которого интересы ребенка будут попраны или ущемлены.

Закон о приватизации указывает на то, что дети, зарегистрированные в муниципальной квартире, не могут быть лишены законной части имущества. Но даже это ограничение не позволяет полностью обезопасить детей. Исключить малолетнего из приватизационной процедуры можно путем снятия его с регистрационного учета до того, как она будет начата. Государственные органы стараются отслеживать такие аферы и предотвращать их, но не всегда удается обнаружить в действиях родителя злой умысел.

В случае обнаружения факта нарушений прав ребенка и лишения его законной доли в приватизируемом помещении, возможна защита его интересов, в результате которой он получит полагающуюся ему часть.

Снятие с регистрации

Благоразумные родители никогда не лишат свое чадо доли в недвижимости, но это если они приватизируют квартиру с целью дальнейшего в ней проживания. Довольно часто, однако приватизация является лишь частью иной запланированной сделки – продажи жилплощади. В этом случае взрослые жильцы понимают, что наличие несовершеннолетнего не позволит им распорядиться недвижимостью и реализовать ее. Именно в таких ситуациях производится чаще всего снятие с регистрации ребенка. Органы власти обращают особо пристальное внимание на приватизируемое жилье, из которого в течение последних шести месяцев был выписан несовершеннолетний.

Снятие с регистрации может производиться и не намеренно. Так, дети могут быть выписаны по причине:

1. Нахождения в специальных лечебных учреждениях.
2. На учебе в ВУЗах и ССУЗах.
3. В заграничной командировке вместе с родителями.

Такие временные снятия с регистрации не лишают детей их прав на участие в приватизации. Поэтому важно следить за тем, когда и почему был выписан ребенок.

Восстановление прав

Для этого важно доказать обоснованность претензии. Если снятие с регистрации было произведено незадолго до проведения приватизации и приведены подтверждения того, что сделано это было умышленно можно отыграть ситуацию назад.

Принять решение о незаконности проведенной приватизации может исключительно судебная инстанция. Для этого истец, должен собрать пакет документов, которые обоснуют его подозрения, и составить исковое заявление. Если суд найдет подтверждение факта умышленного или неумышленного ущемления прав ребенка на долю в недвижимости, его восстановят в правах. Приватизация после этого не будет отыграна назад, но доли в помещении будут пересмотрены с учетом интересов несовершеннолетнего. Кроме жилплощади, он может получить и материальную компенсацию ущемленных прав.

Передача квартиры в собственность ребенка

Существуют и обратные ситуации, когда родители задаются вопросом, как оформить ребенка полностью на несовершеннолетнего. Сделать это можно, так как закон не запрещает таких сделок, но предварительно стоит определиться с тем, как будет передаваться право собственности. Существует два пути для этого:

1. Жилплощадь приватизируется на всех проживающих, а после перехода права собственности взрослые отчуждают свои части ребенку.
2. Родители пишут отказ от приватизации, и все помещение регистрируется сразу на него.

Второй вариант явно проще и не требует дополнительных материальных и временных затрат. По закону каждый совершеннолетний жилец муниципальной квартиры имеет право отказаться от участия в приватизации и доли в помещении. Если в квартире проживают только родители и дети, отказ может быть общим, а если есть иные участники, то отказаться стоит в пользу конкретного лица.

Такая процедура имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, ребенок обеспечивается жильем, которое никто не вправе отнять или распорядиться им, без одобрения органов опеки и попечительства. Но, с другой стороны, пока он не станет совершеннолетними никакие сделки не провести даже при большом желании и острой необходимости.

Возможность повторной приватизации

Приватизация позволяет стать собственником муниципального или государственного жилья на бесплатной основе. Это крайне заманчивая перспектива ведь приобретение недвижимости требует огромных финансовых вложений и далеко не всем по карману. Чтобы предотвратить возможные неправомерные действия, было установлено главное правило приватизации – единоразовость участия. Каждый человек имеет право стать участником процедуры и получить свою долю в социальном жилье лишь один раз за жизнь.

Несовершеннолетние могут участвовать в приватизации неосознанно, на основании регистрации в помещении. С одной стороны, это защищает их права, но, с другой стороны, и ущемляет. Чтобы уравновесить права каждого, было принято решение о возможности повторной приватизации для тех, кто первично участвовал в ней до 18 лет.

После наступления совершеннолетия гражданин, несмотря на то что по закону он уже получил свою долю в недвижимости, может подавать заявление на переход прав собственности муниципального жилья в личное владение. Остальные условия обязательны к соблюдению.

Пакет документов

Приватизационный процесс вызывает наибольшее количество сложностей на этапе сбора документов, которые необходимы для подачи заявления. В случаях, когда приватизация оформляется не только на взрослых, но и на детей в их число входят:

1. Письменные согласия от всех участников процедуры.
2. Договор соцнайма с вписанными нанимателями.
3. Паспорта всех совершеннолетних лиц и тех, кто переступил 14-летний возрастной рубеж.
4. Свидетельства о рождении детей младше 14 лет.
5. Согласие от органов опеки и попечительства.
6. Технический паспорт недвижимости.
7. Кадастровый паспорт помещения.
8. Выписка из домовой книги о зарегистрированных в помещении лицах и выписанных из него.
9. Справки о неучастие в приватизационной процедуре ранее.
10. Нотариально заверенные отказы от участия в приватизации.

Само заявление подписывается родителями несовершеннолетнего, если ему не исполнилось 14 лет. Ребенок старше данного возраста заполняет заявку сам, а взрослый дает согласие на проведение сделки.

Регистрация права

Право собственности возникает юридически после того, как будет проведена государственная регистрация в Росреестре. При наличии долей в недвижимости у несовершеннолетних лиц данная процедура производится на общих основаниях. Важно, чтобы перед подачей документов на регистрацию в договоре о переходе прав были указаны размеры долей, которые причитаются каждому участнику. Закон устанавливает четкие критерии, на которые следует ориентироваться при распределении квадратных метров при приватизации.

Согласно Закону №1541-1 квадратные метры делятся на равные доли между всеми приватизирующими сторонами, особенно просто это сделать, если участвуют в процедуре два человека – по ½ каждому и вопрос решен. Если участников больше, то прописывается доля каждого. На основании указанных в договоре о приватизации сведениях производится госрегистрация прав на недвижимость.

Для обращения в Росреестр понадобится:

1. Собрать необходимые для процедуры документы.
2. Написать заявление на регистрацию.
3. Оплатить госпошлину за проводимую операцию.

В течение 10 дней новые владельцы будут внесены в общегосударственную базу данных. Получить подтверждение проведенной операции можно путем заказа выписки из ЕГРН.

Судебная практика

В 2017 году судебная практика, по отношению к приватизации жилой недвижимости, пополнилась еще одним разбирательством. Истец подал исковое заявление по отношению к местной администрации с требованием провести приватизацию недвижимости. Вместе с тем представителем несовершеннолетнего ребенка был подан встречный иск о выделении ребенку ½ доли в квартире, на основании того, что он там проживает и зарегистрирован.

Рассмотрев дело, суд выяснил, что истица не смогла произвести приватизацию в досудебном порядке, так как здание, в котором находится ее квартира, на данный момент не является муниципальным. Ранее этот объект принадлежал совхозу, который стал банкротом и был ликвидирован как юридическое лицо. После его ликвидации служебная недвижимость не была передана на баланс местной администрации, что не позволяет им одобрить приватизацию. В судебном слушании было принято решение об удовлетворении требований истца частично, то есть разрешить ей приватизировать половину данного помещения. Вторая половина по исковому заявлению представителя несовершеннолетнего будет приватизирована на его имя, так как исключить его из числа участников неправомерно, более того, такой шаг позволяет признать процедуру необоснованной и отменить ее.

В результате судебного слушания оба иска были удовлетворены, а истица и несовершеннолетний ребенок получили равные доли в приватизируемом имуществе.