Перепланировка квартиры – что можно, а что нельзя делать самому

Люди изменяют внутреннюю планировку своего жилья довольно часто. Это может быть обусловлено естественным износом помещения либо стремлением улучшить качество своего проживания.

Перепланировка складывается из нескольких этапов, каждый из которых реализуется в соответствии с требованиями действующего законодательства и должен быть зафиксирован документально.

Основные понятия

Основными понятиями, которые касаются процесса изменения квартиры, являются перепланировка и переустройство. Каждое из них обладает индивидуальными признаками. Соответственно они и отличаются друг от друга.

Перепланировка

Перепланировка квартиры представляет собой процесс, когда изменяется внутренний вид помещения. Для неё характерны смена конфигурации пространства, перенос стен, установка перегородок. Может происходить монтаж дополнительных либо ликвидация существующих, а также расширение или уменьшение дверных и оконных проемов. Такие изменения должны быть внесены в технический паспорт. То есть в данном случае будет изменен внутренний вид квартиры.

Переустройство

Суть переустройства заключается в том, что оно затрагивает оборудование, касающееся подачи газа, электричества, воды, а также вентиляции и канализации. То есть в данном случае имеет место монтаж, перенос или изменение инженерных систем. Такие перемены, как и в случае с перепланировкой, должны быть отражены в техническом паспорте на квартиру.

Отличия

По смыслу определения каждого понятия следует, что перепланировка от переустройства отличаются друг от друга целями. В первом случае процедура затрагивает только внутреннюю конфигурацию помещения, во втором – инженерные системы и оборудование.

Законодательные основы

Вопросы, связанные с перепланировкой квартиры, регулируются главой 4 Жилищного кодекса РФ. В ней отражены основные понятия, касающиеся такой процедуры, что можно разрешать, а что категорически запрещать. Также глава 4 указывает, какие документы необходимы для реализации процесса, а также оговаривает, какие правовые последствия наступят для лица, которое осуществило незаконную перепланировку.

Виды работ

Перепланировка может выполняться в самых разных квартирах: панельных новостройках, кирпичных хрущевках, частных домах и т.д. Для нее характерен достаточно большой спектр работ. Их вид зависит от наличия у человека разрешения от органов местной власти на производство работ. То есть некоторые варианты можно не согласовывать с местной администрацией, а на выполнения некоторые получение разрешения является обязательным условием.

При наличии разрешения

Разрешение на проведение будет необходимо в случаях:

1. Изменения места положения, ликвидации прежних или создание новых дверных проемов.
2. Демонтаж или установка межкомнатных перегородок, например, когда из однокомнатной получается двухкомнатная, или наоборот.
3. Объединение или разъединение отдельных помещений квартиры или дома с целью изменения их назначения или использования.
4. Расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.
5. Устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Во всех указанных случаях необходимо согласовать свои действия с местными органами власти. Иначе начинать работы нельзя.

Без разрешения

Однако в некоторых случаях согласовывать свои действия с местной администрацией необязательно.

В этот список будет входить:

1. Замена полов – ламината, паркета, линолеума.
2. Перестановка дверей внутри квартиры.
3. Покраска или поклейка обоев.
4. Изменение покрытий и отделка потолков или стен.
5. Демонтаж ненесущих перегородок.
6. Замена сантехнического, газового оборудования, элементов отопления, газовых плит на электрические, без изменения их места положения.
7. Заделывание проёмов в несущих стенах.

Они перепланировкой не будут считаться, и для такого вида работ не нужно получать разрешение в местной администрации.

Ограничения

Некоторые виды работ выполнять вообще запрещено, к ним относятся: нарушение целостности несущих стен, перевод в нежилое помещение жилой комнаты, любые изменения в вентиляционных каналах, перенос батареи на балкон, совмещение жилой комнаты с помещением, где располагается газифицированное оборудование, подключение пола с подогревом к системе общего отопления, переустройство чердака или подвала в жилые помещения.

Алгоритм действия

Чтобы изменить планировку квартиры, необходимо последовательно реализовать несколько этапов. Прежде всего, потребуется оформить документацию, которая касается недвижимости и самой процедуры. После этого необходимо согласовать свои действия с руководством местной администрации, которое принимает решение разрешать или нет перепланировку. Затем нужно выполнить обозначенные работы. Результат необходимо закрепить документально.

Оформление документов

Для реализации процедуры перепланировки необходимо представить определенную документацию. Именно она будет выступать в качестве оснований для выполнения работ. Обязанность по оформлению возложена на инициатора. Документы делятся на несколько категорий.

Первая касается самого жилья. В данном случае речь идет о подтверждении возможностей человека пользоваться квартирой. К указанной категории можно отнести договора, которые инициатор заключал ранее – дарение, мена, купля-продажа, наём. Также в качестве подтверждения может выступать свидетельство, выданное органами Росреестра или нотариусом либо выписка из ЕГРП.

В обязательном порядке они должны быть оформленными на инициатора. Если такое условие не выполнено, то заинтересованному лицу потребуется переоформить документы на себя. К документам, которые непосредственно касаются квартиры, относится технический паспорт. Он содержит в себе не только информацию об адресе, площади и характеристиках жилья, но и его внутреннюю планировку, которая в последующем подвергнется перепланировке.

Ко второй категории относится проект необходимых работ. Указанный документ оформляется после сбора информации, имеющей отношение к недвижимости. Оформлением проектов перепланировок занимаются уполномоченные юридические лица. К ним относятся проектные фирмы и институты. При обращении потребуется представить документы на недвижимость, а также свой паспорт. После этого с заказчиком заключается договор об оказании услуг.

В тексте должно указываться:

1. Дата и место подписания.
2. Сведения о заказчике и исполнителе.
3. Предмет договора. В данном случае это будет разработка проекта перепланировки квартиры.
4. Стоимость услуг.
5. Права, обязанности и ответственность сторон.
6. Срок оформления проекта и действия договора.
7. Порядок урегулирования споров.
8. Реквизиты и подписи сторон.

Стоимость зависит от объема работы. Правильным будет предусмотреть в договоре условие о возможности расторжения сделки и выплате компенсации на случай, если проект будет оформлен с нарушением требований действующего законодательства.

Для оформления проекта исполнитель должен направить своего специалиста на объект. Последний проведет визуальный осмотр. При составлении проекта должны учитываться, прежде всего, технические нормы и правила безопасности и только после пожелания заказчика. Оформленный документ передается инициатору. Факт передачи оформляется актом.

Согласование

После оформления и сбора бумаг необходимо согласовать проведение работ. Для этого инициатору нужно обратиться с заявлением о выдаче разрешения в органы местной власти.

В его тексте указывается следующее:

1. Наименование и адрес органа, в который направляется заявление, а также данные о его руководителе.
2. Сведения о собственнике – полные фамилия, имя, отчество, номер, серия и дата выдачи паспорта, место фактического проживания, номер телефона для контактов.
3. Данные о квартире – адрес нахождения, общая площадь.
4. Основание для использования помещения. Это может быть свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, договор дарения мены, купли-продажи, дарения или найма.
5. Ходатайство о разрешении перепланировки квартиры, а также согласие всех проживающих в ней.
6. Сроки выполнения работ.
7. Подробный перечень прилагаемых документов.
8. Дата заявления и подпись инициатора.

К обращению прилагаются оригиналы или заверенные копии бумаг на квартиру и паспорта собственника.

Далее документы, вместе с обращением, надо передать в местную администрацию. Это является безусловной обязанностью инициатора. Для передачи можно использовать разные способы.

Люди могут сделать это самостоятельно. В этом случае каждый имеет возможность исправить сразу допущенные неточности и убедиться лично, что его обращение доставлено по назначению и принято к исполнению. Самостоятельная явка позволяет человеку не оформлять заявление сразу. Его можно будет составить в процессе передачи документов.

Ещё одним способом является обращение в МФЦ. Человеку не нужно будет самостоятельно выполнять какие-либо действия, за исключением представления документов. Специалисты центра окажут помощь в оформлении заявления, запросят недостающую информацию у третьих лиц и перешлют данные по назначению.

Допускается также пересылка по почте или через интернет. В первом случае информация направляется заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату, во втором все данные должны быть переведены в электронный формат.

После получения сведений они детально изучаются. Затем выносится решение.

Следует отметить, что по содержанию оно может быть и отрицательным. Отказ будет иметь место в случаях, когда представленная информация неполная или недостоверная. При положительном результате инициатор получит разрешение.

В тексте такого документа надо указать:

1. Название органа местной власти.
2. Дата и регистрационный номер разрешения – как зовут, где проживает.
3. Сведения о лице, которому оно было выдано.
4. Подробные данные о перепланируемом помещении.
5. Объем и характер новшеств.
6. Начальная и окончательная дата проведения работ.
7. Срок действия разрешения.
8. Подпись руководителя органа власти.

Разрешение на перепланировку выдается инициатору на руки, высылается по почте или передается через многофункциональный центр.

Производство работ

Запланированные работы должны выполняться с привлечением квалифицированных специалистов. Для этого инициатор заключает соответствующий договор. При этом соглашений, как и исполнителей, может быть несколько, например, если меняется оборудование разного вида. В завершении нужно оформить акты выполненных работ. Они будут подтверждением того, что все проведено в соответствии с требованиями технических правил и норм безопасности.

Составление акта

Факт завершения перепланировки квартиры фиксируется документально, путем составления акта приемочной комиссии. Она создается на основании решения органов местной власти. В её состав должны быть включены специалисты, компетентные в вопросах строительства и ремонта. Допускается привлекать экспертов из сторонних организаций на условиях договора об оказании услуг.

В акте должно быть указано следующее:

1. Число, месяц, год составления, а также название населенного пункта, в котором документ был оформлен.
2. Данные о сдающей и принимающей стороне.
3. Детальная характеристика квартиры – её площадь и адрес расположения.
4. Вид проведенных работ. В этом разделе указывается не только сам факт перепланировки, но также подробно описываются изменения, которые произошли после окончания работ.
5. Выявленные в процессе приема-передачи замечания, если они имели место.
6. Подписи инициатора и принимающей стороны либо их представителей.

Акт оформляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

На основании указанного документа будет вынесено техническое заключение и внесены изменения в учетные данные Росреестра. Впоследствии человек должен обратиться в Бюро технической инвентаризации с заявлением об изготовлении и выдаче нового паспорта на квартиру.

Образцы документов