PRAVO.ESTATE

Как продать приватизированную квартиру – пошаговая инструкция

Продажа приватизированной квартиры или доли в ней имеет важные нюансы, касающиеся оформления и налогообложения такой сделки.

Приватизация жилья – явление, широко распространённое в России, большая часть жилищного фонда раньше находилась в государственной или муниципальной собственности и была приватизирована гражданами. После проведения приватизации они получают право собственности на квартиру, а значит и возможность продать её.

Приватизация жилья

Согласно Федеральному закону № 1541-1, гражданам РФ, нанимающим жилые помещения из государственного либо муниципального фонда, даётся право приобрести их в собственность. Это и называется приватизацией. То есть таким образом граждане становятся из нанимателей владельцами, причём государством за это не взимается плата.

Право участвовать в приватизации имеют граждане России, являющиеся нанимателями государственного или муниципального жилья по договору социального найма, а также все, в этом жилье прописанные. Но при этом участником приватизации в совершеннолетнем возрасте можно стать лишь единоразово. Если же участвует ребёнок, то у него вновь появится право на это, когда он достигнет совершеннолетия.

Таким образом, участниками приватизации могут стать наниматель недвижимости, а также все прописанные в ней граждане, и каждый из них станет совладельцем квартиры. При желании любой из совершеннолетних граждан, прописанных в квартире, может отказаться, и тогда не получит свою долю, но может сохранить право участвовать во второй приватизации в будущем.

Для проведения приватизации есть и другие условия: требуется привести в порядок все документы на недвижимость, отдать долги коммунальным службам при их наличии, если в квартире выполнена незаконная перепланировка, даже если это сделали предыдущие наниматели – убрать или легализовать её, что требует больших трат. Только после того, как с документами полный порядок, можно давать ход процессу приватизации.

К тому же не каждое жильё может быть приватизировано. Нельзя получить права на: служебную квартиру; находящуюся в доме, являющемся частью культурного наследия; расположенную в аварийном, ветхом доме или же состоящем в плане на реконструкцию. Приватизации не может быть подвергнута комната в общежитии.

Также не может быть передана в частную собственность часть квартиры, необходимо, чтобы она приватизировалась целиком. Исключение: если неприватизируемая доля признана самостоятельным объектом недвижимости в БТИ.

Получение права собственности

Основная выгода от приватизации – посредством её к гражданину переходят права собственности на жильё, после чего он получает возможность распоряжаться им, то есть менять, дарить, завещать или продавать. Непосредственно переоформлением прав и завершается процесс приватизации, он происходит при регистрации в Росреестре, но до него придётся миновать другие этапы. Весь процесс обычно длится 3-4 месяца, а то и дольше.

В итоге, в зависимости от того, каким было решение жильцов, права могут либо целиком перейти в собственность одного из зарегистрированных в квартире лиц, либо в общую.

Правомочия собственника

Владелец приватизированной квартиры после того, как оформление завершилось, и произошла государственная регистрация перехода прав на неё, получает возможность проводить различные сделки, связанные с её отчуждением. Так, он может её дарить, обменивать либо продавать. Приватизированная квартира в этом отношении практически ничем не будет отличаться от тех, которые с самого момента постройки находились в частной собственности.

Единственный нюанс, который следует учитывать – если в момент приватизации в квартире были зарегистрированы лица, написавшие отказ от участия в ней, то они сохранят за собой пожизненное право проживания.

Когда можно продать квартиру

После того как свидетельствующая о регистрации перехода прав выписка из ЕГРН получена, продажу квартиры можно осуществить в любой удобный момент. То есть, при желании её можно готовить заранее, и продать жильё фактически в день регистрации – никаких ограничений на этот счёт в законодательстве не установлено.

Однако, налогообложение будет отличаться для квартир, продающихся через краткое время после покупки, и тех, что пробыли перед продажей в руках продавца три года или более.

Понятие общей собственности

При нахождении квартиры в собственности нескольких граждан ни один из них не может осуществить продажу единоличным решением без согласования с другими владельцами. Квартира будет находиться в общей собственности, которая может быть совместной либо долевой.

Если имущество совместное, то доли не распределены, у него просто имеется несколько владельцев. К примеру, к данному виду относится приобретённое супругами в браке жильё. При необходимости такая собственность может быть разделена на равные части.

Но если она была приобретена во владение при помощи приватизации, и в ней участвовало сразу несколько граждан, они вместе будут владеть квартирой, и каждому из них полагается своя доля – обычно эти части равны, если только иное не было оговорено в документах ещё при приватизации.

Правила продажи доли

Поскольку собственность долевая, чтобы у владельца не было возможности нарушать права совладельцев законодательством установлен ряд ограничений в отношении её отчуждения.

Важное правило сформулировано в статье 250 Гражданского кодекса. В ней указано, что если один из собственников, владеющих долей в квартире, намерен её продать, то у владельцев других долей в ней будет преимущественное право покупки.

Если кто-то из собственников не был извещён о планирующейся сделке, то он имеет три месяца с момента её заключения на подачу иска о переводе на истца прав и обязанностей покупателя. Чтобы подобного не произошло, продавцу требуется тщательно зафиксировать все свои действия, а уведомление о продаже отправить заказным письмом с описью вложения либо, если оно вручается лично, сделать два экземпляра и попросить поставить на них подпись о вручении. Если был написан отказ от права на покупку, то этот документ стоит заверить нотариально. Такая предусмотрительность при работе с бумагами поможет избежать исков.

Если планируется не продажа, а дарение, то правило о предупреждении не действует. Однако если будет установлено, что дарение применялось как маскировка продажи, чтобы обойти вопрос с другими владельцами долей, то сделка будет признана недействительной.

Если хозяин доли – ребёнок, продать её сложнее, поскольку понадобится взять разрешение у органа опеки, а в него предоставить свидетельства о том, что права ребёнка из-за сделки никак не пострадают, поскольку ему всё будет компенсировано.

Предложение о покупке

Преимущественное право покупки означает, что любой из владельцев имеет право выкупить продающуюся долю до того, как она перейдёт во владение пока что посторонних по отношению к недвижимости лиц. Для этого каждому собственнику должно быть сделано предложение о покупке, причём по цене не выше той, по которой доля предлагается посторонним лицам.

И лишь если на это предложение следует отказ ото всех остальных собственников, доля может быть беспрепятственно продана постороннему лицу.

Таким образом, алгоритм продажи будет следующим:

  • Определяется стоимость каждой части, также уже на этом этапе может быть найден потенциальный покупатель.
  • О желании продать долю извещаются в письменном виде остальные дольщики – ещё раз подчеркнём, что обязательно сделать это именно письменно, даже если вы каждый день общаетесь с остальными дольщиками, и все проживаете в квартире, которое владеете. Дольщикам даётся месяц с момента получения документа, чтобы решить, выкупать ли им предложенную долю, или не пользоваться своим правом приоритетной покупки.
  • Если установленный срок прошёл, а никто не изъявил желание приобрести предложенную долю, может быть осуществлена продажа на внешнем рынке.

Важно при этом, чтобы цена, за которую в итоге продана доля, не оказалась ниже, чем та, за которую её предлагали купить дольщикам, учитывая, что сделка с первым покупателем могла к тому моменту сорваться, а на рынке произойти изменения, это весьма существенное ограничение.

Если другие дольщики оформят письменный отказ, то продажу можно провести сразу после получения таких отказов ото всех них, не дожидаясь истечения месяца.

Из-за сложности процесса, в частности, необходимости правильно определить цену доли, и наличия большого количества важных тонкостей при оформлении, рекомендуется обратиться к компетентному юристу, который и займётся этими вопросами. В ином случае велик риск несоблюдения каких-либо процедурных вопросов, в результате чего сделка затем может сорваться.

После оформления письменных отказов либо истечения месяца, отводящегося другим дольщикам на размышления, продажа доли уже будет проходить так же, как и квартиры целиком, но лишь с точки зрения законодательства. В действительности есть свои нюансы, в первую очередь связанные с высокой сложностью. Не так-то просто найти покупателя на долю в недвижимости, да ещё и не знающего остальных дольщиков. Естественно, это чревато многочисленными хлопотами для него в будущем.

Оформление у нотариуса

Договор купли-продажи обязательно должен быть заверен нотариально, если жильё находится в долевой собственности, либо одной из сторон сделки выступает не достигший 14 лет ребёнок.

В остальных случаях оно тоже желательно, поскольку если сделка заверена у нотариуса, при возникновении конфликтов впоследствии её будет проще отстоять в суде. Ведь её чистота гарантирована нотариусом, который может выступить третьим лицом, которое подтвердит, что купля-продажа была проведена по всем правилам, стороны при этом были в здравом уме и трезвом памяти, и действовали не по принуждению. Это означает, что при оформлении у нотариуса должны присутствовать как продавец, так и покупатель, а договор следует подписывать при нём.

За услуги нотариуса придётся заплатить, а какая из сторон сделает это, или же обе возьмут на себя оплату равных частей, должно быть определено ими самими.

Стоимость оформления договора купли-продажи у нотариуса может быть различной в зависимости от того, в какую контору вы обратились, а также параметров сделки. Обычно она колеблется в пределах от 3 000 до 10 000 рублей.

Регистрация в Росреестре

Даже после того, как договор о передаче жилья оформлен, приватизация ещё не окончена – необходимо, чтобы переход прав на него был зарегистрирован в Росреестре. Чтобы сделать это, нужно обратиться в его местное отделение с заявлением о регистрации, кадастровым паспортом, паспортами всех заявителей, а также квитанцией об уплате пошлины.

Если с документами всё в порядке, в течение десяти рабочих дней после обращения регистрация будет оформлена, после чего приватизация завершится, и права на недвижимость окажутся закреплёнными за новыми владельцами.

Налогообложение при продаже

Если квартира находилась в собственности продавца менее трёх лет, то ему придётся выплатить НДФЛ в размере 13% (либо 30% для нерезидентов) от суммы, за которую реализована квартира. Эта сумма будет квалифицироваться законодательством как прибыль, и облагаться налогом соответственно.

Впрочем, существует возможность прибегнуть к имущественному вычету, но он даётся лишь один раз, и в будущем использовать его не будет возможности. Делается он максимум с суммы в 1 млн рублей. Это значит, что если квартира продаётся за миллион или дешевле, то платить налог будет не нужно, а если, например, за 2,3 млн, то взиматься НДФЛ составит только с 1,3 млн.

Добавить комментарий