Как сделать проект перепланировки квартиры

Если для проведения некоторых видов перепланировки достаточно эскиза, то в других случаях потребуется полноценный проект перепланировки квартиры, чтобы согласовать ее проведение с администрацией. Для его составления потребуется выбрать организацию-проектировщика, имеющую лицензию на такую деятельность и способную разработать соответствующий нормам законодательства проект, и заключить с ней договор.

Перепланировка

Изменения могут быть разными, например, слияние нескольких комнат в одну или их разделение, перенос внутренних стен и таким образом приращение одних комнат за счёт части площади других, снос внутренних перегородок, чтобы получить квартиру-студию, добавление новых санузлов – и так далее.

Главное, чтобы перепланировка соответствовала требованиям законодательства, ведь только тогда её проведение можно согласовать. Конечно, в России сотни тысяч квартир с несогласованной, а значит и незаконной перепланировкой, и если соседям она не мешает, то вполне вероятно, что никто не будет требовать пройти процедуру её легализации. Однако, при передаче прав на такую квартиру, скорее всего, возникнет немало сложностей, потому лучше всё-таки согласовать проведение перепланировки заранее.

Своя специфика есть в перепланировке квартиры, частного дома и нежилого помещения, самостоятельно этим заниматься не стоит.

Квартиры

В случае с квартирой специфика главным образом касается следующих факторов:

• Перепланировка может помешать соседям, и есть чёткие законодательные нормы, направленные на то, чтобы этого не допустить. Например, запрещается переносить кухню и санузел так, чтобы они оказывались над жилой комнатой соседей. Трогать вентиляционные короба также нельзя, поскольку это снизит эффективность вентиляции во всём подъезде.
• Также важно не допустить снижения из-за её проведения прочности и безопасности многоквартирного дома в целом – так, есть определённые требования к нагрузке на стены, и нельзя превышать установленные нормативами величины, в противном случае это может привести к растрескиванию или даже обрушению стен, что явно затронет интересы соседей. Требования к прочности зависят от этажа – чем он ближе к крыше здания, тем ниже требования, и большие вольности можно позволять при перепланировке.
• Не везде, но в некоторых населённых пунктах, кое-где только на центральных улицах, есть определённые требования и к внешнему виду многоквартирного дома, а также к единообразию его фасада, и не всякую внешнюю перепланировку разрешат.
• Наконец, есть фактор центрального отопления – нельзя переделывать коммуникации так, чтобы неотапливаемые помещения отапливались с его помощью. Типичным примером подобного является вынос радиатора на балкон или лоджию – такая перепланировка никогда не будет одобрена, вместо этого хозяину жилья будет предписано провести обратные изменения за свои средства. Запрещено также и устройство пола с подогревом от центрального отопления, поскольку это приводит к снижению температуры в трубах, и к тому же повышает риск возникновения аварийных ситуаций.

Жилого дома

Это не отменяет необходимости согласовывать перепланировку с властями, ведь всё равно остаются нормативные требования к безопасности строения, но всё-таки во многом облегчает дело. Если изменения не касаются несущих конструкций, то для получения разрешения достаточно эскиза дизайна, в ином случае необходима разработка проекта.

Сам процесс оформления будет тем же, а вот условия и правила проведения перепланировки отличаются. Кроме того, они могут быть разными в зависимости от материала дома.

Так, если дом построен по каркасно-рамочной технологии, то его внутренние перегородки представляют собой облегчённые каркасные конструкции. Поскольку ни одна из них не несущая, их без проблем можно как демонтировать, так и монтировать новые такие же, перенося с места на место. Если же дом каркасно-щитовой, то перегородки будут несущими стенами, а и их изменение окажется в значительной мере ограничено соображениями безопасности.

Свои особенности есть при перепланировке хрущевок, кирпичных, панельных домов и так далее. Эту специфику следует учитывать при проведении перепланировки, и если у вас нет в ней опыта, то лучше обратиться к компетентным специалистам, которые проведут анализ и объяснят, достаточно ли обойтись эскизом, или требуется проект, а затем проведут все подготовительные работы. В особенности это актуально, если дом старый – к нему следует подходить более взвешенно и осторожно, ведь в нем уже могут быть привнесённые временем, но ещё не видимые неспециалистам изъяны.

Нежилого помещения

Выделяют два варианта согласования перепланировки в нежилом помещении:

• Если здание стоит отдельно, то она должна получить разрешение в БТИ.
• Если оно расположено в многоквартирном доме, согласование проводится в жилищной инспекции, обязательно заручиться разрешением жильцов, интересы которых будут затронуты.

Также выделяют перепланировку нежилого помещения, после проведения которой оно сохраняет прежние коммуникации и функциональное назначение, и меняющую его назначение в соответствии с новыми потребностями владельца. Во втором случае необходимо будет согласовать работы не только с БТИ или жилищной инспекцией, то также и со службами, ответственными за контроль помещений с назначением, под которое планируется перепрофилировать здание.

В рамках перепланировки могут:

• меняться очертания и расположение помещений;
• проводиться слияние комнат или выделение новых, например, из двухкомнатного получается однокомнатное помещение;
• убираться, переноситься с места на место или добавляться новые оконные и дверные проёмы;
• проводиться другие изменения.

Не во всех случаях обязательно оформлять переустройство и легализацию перепланировки в нежилом помещении – это требуется лишь при внесении значительных изменений, таких, как увеличение нагрузки на несущие элементы, добавление оборудования, в результате чего требуются новые инженерно-коммуникационные сети – и тому подобные. Если ничего столь серьёзного не планируется, то достаточно сделать уведомление о перепланировке.

Проектирование

Составление проекта – ключевой этап перепланировки. Его выполняет либо БТИ, либо частная компания, получившая лицензию на проектирование. Проект требуется, чтобы были выполнены все требования к безопасности здания, и она никому не доставила неудобств.

Проект нужен не всегда, если перегородки и коммуникации в ходе перепланировки трогать не планируется, не изменятся размеры комнат, и в целом масштаб модификаций будет скромным, достаточно одного эскиза для согласования работ.

Отметим, что нередко путают дизайнерский и инженерный проект, но между ними есть существенная разница: дизайнерский проект касается внешнего вида квартиры, но в нём никак не затрагиваются вопросы безопасности, соответствия санитарным нормам и тому подобные. Всё это предусматривается в инженерном проекте, именно его и потребуется составить перед перепланировкой. Дизайнерский проект также может быть подготовлен, но его не нужно представлять на рассмотрение контролирующих организаций.

Требования к проекту

Он призван выполнить две цели:

• отобразить основные этапы ремонта, выступив в качестве руководства по нему;
• регламентировать соблюдение требований законодательства в ходе перепланировки.

Таким образом, чтобы выполнить эти цели требуется, чтобы в проекте было подробно отображено, каким образом должна проводиться перепланировка по этапам. Письменная фиксация всех предпринимающихся в её ходе работ позволит при необходимости выявить ошибки и быстро устранить их.

Также обязательно, чтобы проект полностью соответствовал нормам и правилам перепланировки, он должен пройти согласование в нескольких государственных службах на предмет пожарной безопасности, соответствия санитарным правилам, инженерным и требованиям газовой службы. Лишь после того, как проект будет одобрен во всех контролирующих организациях, допускается начало работ по перепланировке, которые должны проводиться в строгом соответствии с ним. Если реальная перепланировка окажется не соответствующей проекту, она может быть не утверждена.

Содержание документа

Проектный документ должен иметь следующий состав:

• Титульный лист с общей информацией и данными сторон.
• Содержание с перечнем всех включенных документов. Может излагаться кратко либо с подробностями.
• Обязательства сторон – перечисляется, какие обязанности несут заказчик и исполнитель.
• Запись руководителя о том, что требования закона при составлении проекта были соблюдены в полном объёме.
• Архитектурно-строительные данные – сюда заносятся параметры помещения и отражаются изменения, которые должны будут в них произойти.
• Противопожарные меры – излагается порядок действий в случае пожара, отмечаются пути эвакуации и так далее.
• Планы помещений и экспликация до и после перепланировки.
• Схема гидроизоляции.
• Если будет проводиться замена проводки или её перекладка – проект электроснабжения.
• План демонтажа и монтажа – на плане помещения красным цветом выделяются конструкции, которые нужно будет демонтировать, и зелёным – монтировать.
• Схема усиления проёмов металлоконструкциями – в частных домах нередко требуется усилить проёмы, и для этих работ потребуется данная схема. В квартирах это обычно не нужно.
• План напольного покрытия.
• Схема оборудования, стен и перегородок.
• План сантехнического оборудования – составляется только для санузла.
• Если будет производиться объединение балкона с другим помещением – теплотехнический расчёт.
• Аксонометрический план – в нём указывается схема расположения труб.
• Если подразумевается перенос кухни в помещение без окон – светотехнический расчёт.
• Допуск саморегулирующих организаций – не имея этого допуска, компания не может разрабатывать проекты.
• Относящиеся к авторскому надзору над проектом главного инженера документы.
• Иногда также необходимо техническое заключение о состоянии стен, и о том, допускается ли их демонтаж.
• Акты скрытых работ (например, заливка монолитных фундаментов и их армирование, герметизация скрытых стыков стен и перегородок, и тому подобные).
• И некоторые другие документы при необходимости.

Выбор проектной организации

Если перепланировка столь масштабна, что потребовалось проектирование, то для этого потребуется выбрать проектную организацию, у которой вы и будете заказывать всю документацию, и важно сделать правильный выбор. Подыскивая организацию, которая займётся проектом, нужно предъявить к ней ряд требования, и делать выбор исходя из того, какая удовлетворяет им лучше. При этом очень важно четко прописать задание техническим специалистам.

Требования

Очень важно соответствовать следующим параметрам:

• Наличие членства в Саморегулируемой организации.
• Опыт в проектировании – понятно, что чем он больше, тем лучше. Обычно информацию о проектах можно найти прямо на сайте компании, но помимо него стоит обратиться и к другим источникам, ознакомиться с отзывами клиентов.
• Компании, удовлетворяющие первым двум требованиям, стоит сравнить по скорости и качеству ответов на ваши запросы – можно специально сделать одно или два уточнения по каким-то частным деталям. Насколько быстрыми, подробными и грамотными будут ответы многое скажет о том, как наложена организация дел в компании. Конечно, если с этим всё хорошо, нет никаких гарантий, что сам проект тоже будет выполнен без проблем, но если даже с ответами на возникшие вопросы случились накладки – это тревожный сигнал.
• Важна система управления. Стоит уточнить, будет ли всеми вопросами заниматься главный инженер, или у проекта предусмотрен администратор – этот вариант гораздо лучше.
• Стоит заранее выяснить, может ли компания заняться, помимо проекта, также и его согласованием, сбором документов и надзором за самой перепланировкой – гораздо удобнее, если всем будет заниматься одна компания, чем поручать разным исполнителям.

Заключение договора

Они обычно типовые, и никаких особых хитростей тут нет. Важно, чтобы в тексте содержались права и обязанности сторон, порядок оплаты, и была прописана возможность потребовать отчитаться о проделанной работе. Данное соглашение не нужно путать с договором подряда на проведение перепланировки – он заключается отдельно.

Стоимость услуг

Следует отличаться стоимость подготовки проекта и всей проектной документации – вторая включает куда больше позиций, а значит и обойдется дороже. Точная цена как одного, так и другого, будет зависеть от региона, в котором располагается проектная организация, так и непосредственно от её запросов, потому точных цифр привести мы не можем. Тем более это будет зависеть также от типа и параметров самого помещения.

В среднем проект может обойтись в 10 000 – 15 000 рублей, а стоимость всей документации и её согласования часто доходит до 100 000 или даже больших сумм.

Процедура согласования

После разработки проекта и получения заключения о допустимости перепланировки необходимо будет провести согласование всей проектной документации. Для этого делается обращение во все соответствующие государственные службы, то есть МЧС, Роспотребнадзор, газовую службу, местное управление архитектуры и другие надзорные организации, именно они должны разрешать переустраивать все типы помещений.

После того как все они вынесут положительные решения, проектную документацию и выданные ими санкции передаются в жилую инспекцию, которая и должна оформить окончательное разрешение, после чего уже смело можно приступать к работам.

Срок, в течение которого длится согласование, может колебаться в зависимости от сложности перепланировки и количества инстанций, куда необходимо обратиться за разрешениями. Обычно на согласование простой перепланировки уходит около двух месяцев, но если она сложнее, то стоит приготовиться ждать 4-6 месяцев, а то и дольше.