PRAVO.ESTATE

Перепланировка нежилого помещения

Каждое помещение, как и здание либо сооружение в целом, строятся по определенному плану, который отражает, в том числе и их внутреннее устройство. Однако с течением времени может возникнуть необходимость, когда потребуется изменить что-либо. Это может затронуть и внутреннюю планировку помещения. Такие случаи могут быть связаны с необходимостью изменения целей использования сооружения, например, перевести из нежилого в жилое.

Законодательные основы

Законом не утверждены нормативные акты, которые регулируют процедуру перепланировки и реконструкции нежилого помещения.

Поэтому на практике всегда руководствуются правилами Жилищного кодекса. В частности, в статье 25 дается определение, что такое перепланировка. Отличительной чертой процедуры является изменение конфигурации помещения, которое надо внести в технический паспорт. Также вопросы указанного характера упоминаются в Градостроительном кодексе РФ, который содержит основные положения не только застройки территорий, но и производства капитального ремонта в отдельных зданиях. Перепланировка, согласно ГрК – это такое переустройство помещения, которое приводит к изменению его внутренней площади или модифицирует расположение инженерных коммуникационных каналов.

Назначение нежилых помещений

Нежилые помещения используются для определенных целей. Прежде всего, это техническое предназначение. В случае с многоквартирным домом это может быть котельная, а также месторасположение оборудования для регулирования и подачи тепла, воды и электрической энергии. Также нежилые помещения могут быть использованы для установки канализационного оборудования. Часто такие площади становятся предметом арендных отношений.

Пустующее помещение, не предназначенное для проживания можно использовать для осуществления предпринимательской деятельности, например, производства, складирования и хранения продукции либо оборудования офиса с целью оказания услуг. По сути, указанные помещения можно использовать для любых целей, за исключением проживания людей. Нежилой фонд нередко применяется для размещения приюта для животных.

Подготовка к перепланировке

Перепланировка представляет собой процедуру, которая складывается из нескольких этапов.

Прежде всего, инициатор должен собрать документы, которые будут подтверждать обоснованность такого процесса. Для этого потребуется обращаться в компетентные инстанции. После того как все данные будут собраны, нужно заказать проект. Оформлением указанного документа завершается процедура подготовки к перепланировке.

Сбор документов

Инициатор обязан собрать и представить бумаги, которые будут основанием для проведения работ по перепланировке помещения. Прежде всего, это заявление.

В нем должна быть отражена следующая информация:

  1. Наименование и адрес организации, в которую направляется заявление.
  2. Сведения об инициаторе – полные фамилия, имя, отчество, номер, серия и дата выдачи паспорта, место фактического проживания, номер телефона для контактов.
  3. Данные о помещении – адрес нахождения, кто является собственником.
  4. Основание для использования помещения. Это может быть свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП, договор дарения мены, аренды, купли-продажи или дарения.
  5. Само ходатайство о разрешении перепланировки, с указанием сроков выполнения работ.
  6. Подробный перечень прилагаемых документов.
  7. Дата заявления и подпись инициатора.

К обращению необходимо приложить бумаги, которые обосновывают ходатайство заинтересованного лица. Их перечень зависит от статуса инициатора.

В него входят:

  1. Учредительные документы юрлица.
  2. Свидетельство о праве собственности.
  3. Договор купли-продажи, дарения, мены или аренды.
  4. Технический паспорт на помещение.

Все данные предоставляются в основном в виде заверенных копий. Хотя могут требовать и оригиналы документов, для проведения анализа их достоверности. Информация, как правило, всегда имеется на руках у инициатора. В случае отсутствия таковой последний имеет право получить её в компетентных инстанциях. На практике прибегают к двум способам.

Первый – личное обращение. В этом случае заинтересованное лицо либо его законный представитель самостоятельно является в соответствующую организацию и оформляют заявление. В данной ситуации при себе необходимо иметь документы, которые будут подтверждать право на получение информации – паспорт, доверенность, свидетельство о собственности.

Второй – обращение по почте. В таком случае инициатор пересылает свое обращение заказным письмом, с приложением копий паспорта и свидетельства, подтверждающего право собственности. Следует отметить, что такой вариант используется достаточно редко и только в случае, когда заинтересованное лицо не имеет возможности обратиться лично или направить своего представителя.

Действующее законодательство не запрещает направлять заявление и по электронной почте. Такой вариант предусматривает оцифровывание информации.

Любой из указанных способов инициатор определяет, как вариант, по личному усмотрению. Следует отметить, что в основном заинтересованные стороны обращаются самостоятельно, поскольку в большинстве случаев требуется личное присутствие самого инициатора либо его законного представителя.

Заказ проекта

После того как все документы собраны, заинтересованное лицо может заказать проект перепланировка помещения. Следует отметить, что оформить его самостоятельно нельзя. Инициатор по регламенту может лишь составить предварительный эскиз, с указанием своих пожеланий. Далее необходимо будет обратиться в уполномоченную официальную инстанцию. К таковой можно отнести проектную организацию. Исполнитель должен соответствовать следующим требованиям:

  1. В его штате должны иметься специалисты, с соответствующим профильным образованием.
  2. Необходимо иметь лицензию для осуществления деятельности такого характера.
  3. Также нужно быть членом СРО проектировщиков.

Инициатор, по своему личному усмотрению вправе обратиться к услугам посредника, который от имени заказчика будет выбирать исполнителя проектной документации. После выбора последний направляет на объект своего представителя. Дата и время выезда должны быть согласованы с заказчиком.

В процессе анализа специалист обследует помещение, а также проверит достоверность представленной технической документации.

После этого он произведен необходимые замеры, а также соберет другие нужные данные. Они понадобятся в последующем для приведения перепланировки в соответствии с требованиями технических нормативных актов. Затем происходит подписание договора. В большинстве случаев проект предлагает исполнитель. Договор может быть подписан как в офисе последнего, так и непосредственно на объекте. Изготовленный проект представляется заказчику на основании акта приема-передачи.

Согласование

После того как проект изготовлен и передан заказчику, процедуру перепланировки необходимо согласовывать.

Такое правило обязательно для исполнения в следующих случаях:

  1. Установление стен и перегородок, которые усиливают нагрузку на несущие элементы здания.
  2. Изменение места положения инженерных систем.
  3. Перемещение оконных и дверных проемов, а также лестничных пролетов.
  4. Демонтаж тамбура.
  5. Установка внешнего оборудования, например, кондиционера или рольштор.
  6. Полное устранение оконных или дверных проемов.
  7. Изменение поверхности пола, которая увеличит нагрузку на несущие части конструкции.
  8. Установка нового оборудования, которая вызовет необходимость создания дополнительных систем.

Для этого заинтересованное лицо должно обратиться с заявлением в местную администрацию или жилинспекцию. Также потребуется согласовать перепланировку в МЧС и органах надзора, на соответствие работ требованиям пожарной и технической безопасности.

Подача заявления

Процедура согласования начинается с оформления заявления. В тексте необходимо указать следующие данные:

  1. Наименование и адрес инстанции, в которую направляется обращение.
  2. Сведения об инициаторе – фамилия, имя, отчество человека или название организации, данные документа на основании которого действует заинтересованное лицо или его представитель.
  3. Адрес расположения помещения.
  4. Основания для его использования. Здесь можно указать дату и номер договора аренды, купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве собственности.
  5. Период проведения работ.
  6. Обязательства инициатор об организации свободного доступа в помещение представителям надзорных и контролирующих инстанций.
  7. Подробный перечень прилагаемой документации.
  8. Дата обращения и подпись инициатора.

К заявлению необходимо приложить бумаги, которые имеют отношение к перепланировке – свидетельство о праве собственности, проект, паспорт человека или учредительные документы юридического лица, технический паспорт помещения. Представить данные можно лично, через законного представителя или по почте. Любой из способов заинтересованное лицо определяет самостоятельно.

Получение разрешения

После получения всех необходимых данных межведомственная комиссия подвергает их детальному анализу. Окончательное решение будет принято руководителем местного органа власти. По этому поводу выносится решение соответствующего содержания. Следует отметить, что инициатор может получить отказ в удовлетворении своего ходатайства. Такое происходит в случаях, когда были представлены неполные или недостоверные данные, проект подготовлен с нарушением требований действующего законодательства, либо перепланировка помещения может создать угрозу не только для всего сооружения, но также для здоровья и жизни людей.

Решение оформляется в письменном виде. В нем указывается срок, в течение которого можно выполнять работы. На руки заинтересованному лицу или его представителю выдается заверенная копия или выписка.

Производство работ

Все работы должны проводиться в соответствии с планом и проектом. Непосредственное участие должны принимать только специалисты, имеющие необходимую квалификацию и разрешение на осуществление деятельности такого характера. В противном случае впоследствии будет затруднительно сдать объект в эксплуатацию и подписать акт.

Сдача в эксплуатацию

После завершения работ исполнитель уведомляет заказчика об окончании перепланировки. Результаты должны быть приняты специальной комиссией. Она создается из представителей заказчика, исполнителя, а также специалистов органов надзора, местной власти и МСЧ. Определяется день проведения процедуры. В назначенное время члены комиссии собираются на объекте и проводят его детальную оценку. При необходимости можно привлекать специалистов экспертных организаций на условиях договора об оказании услуг. Впоследствии затраты могут быть взысканы со стороны, виновной в возникновении недостатков.

Подписание акта

После завершения проверки стороны подписывают акт о завершенной перепланировке.

В нем должно быть указано следующее:

  1. Дата и место составления.
  2. Сведения о представителях инициатора и принимающей стороны, а также о других присутствовавших в процессе приемки.
  3. Подробное описание помещения – его площадь и адрес расположения.
  4. Характеристика проведенных работ. В данном разделе указывается не только сам факт перепланировки, но также подробно описываются все изменения, которые произошли после окончания работ.
  5. Выявленные в процессе приема-передачи замечания, если они имели место.
  6. Подписи инициатора и принимающей стороны либо их представителей.

Акт оформляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. На основании указанного документа будет вынесено техническое заключение.

Внесение изменений в документы

На основании подписанного акта вносятся изменения в документацию на помещение. Прежде всего, изготавливается новый технический паспорт в БТИ, которые выдается собственнику объекта или лицу, его использующему. Также потребуется внести изменения в ЕГРП. Для этого потребуется направить заявление в органы Росреестра. К нему необходимо приложить проект перепланировки, заключение технических инстанций, а также акт ввода объекта в эксплуатацию. На основании указанных сведений будут внесены изменения в реестр.

Стоимость

Перепланировка нежилого помещения процедура достаточно дорогостоящая.

Это обусловлено тем фактом, что к участию привлекается довольно большое число специалистов, услуги которых должны быть оплачены. Расходы начинаются с разработки проекта. Его цена может сильно отличаться и составлять от пятнадцати до тридцати пяти тысяч рублей. Также все работы инициатор должен будет оплачивать самостоятельно. То есть на стоимость влияет ещё и объем перепланировки. Техническое заключение обойдется инициатору примерно в шесть тысяч, а акт о завершенной перепланировке – пятнадцать. Внесение данных в Росреестр будет стоить примерно две тысячи рублей. Окончательная стоимость определяется по завершению процедуры исходя из действующих расценок.

Возможности легализации

На практике нередко встречаются случаи, когда перепланировка была произведена самовольно. Но и такой процесс можно узаконивать. Это возможно при определенных условиях. Инициатива в данном случае должна исходить от заинтересованного лица, которому необходимо действовать поэтапно, чтобы узаконивание прошло правильно.

Условия

Главным условием для узаконения перепланировки является права инициатора на занимаемой помещение. То есть в данном случае потребуется представить договор аренды либо свидетельство о праве собственности. Затем потребуется соглашение о выполнении строительных работ. Оно необходимо для того, чтобы подтвердить факт участия в процессе квалифицированных специалистов. Если такие условия соблюдены, то перепланировку можно узаконить. В противном случае к инициатору будут применены штрафные санкции. Также его могут обязать вернуть помещение в первоначальный вид. Это повлечет дополнительные расходы.

Порядок

Сама легализации перепланировки реализуется по общим правилам. Инициатор должен обратиться в местный орган власти с заявлением. На основании этого обращения будет создана межведомственная комиссия, которая даст экспертную оценку проведенным работам на их соответствие требованиям технических правил и норм безопасности. После этого будет составлен акт о перепланировке и вынесено решение, соответствующего содержания. Завершением станет внесение изменений в Росреестр, изготовление нового технического паспорта, а также вынесение технического заключения.

Ответственность за самовольные действия

Самовольная перепланировка повлечет за собой наказание и применение мер воздействия к нарушителю.

Прежде всего, надзорная инстанция установит срок, в течение которого виновное лицо должно будет вернуть помещение в первоначальный вид. Помимо этого, виновная сторона должна выплатить денежный штраф. Его размер зависит от статуса нарушителя. То есть физические и юридические лица выплачивают различные суммы. Человек в этом случае рискует выплатить от одной до двух с половиной тысяч рублей. Для организации размер штрафа гораздо больше. Он составит от сорок до пятидесяти тысяч рублей. Следует отметить, что штрафные санкции применяются за сам факт несогласованной перепланировки, независимо от того устранены недостатки или нет.

Если вы не согласны с наказанием, то можете попробовать оспорить это решение в судебном порядке, решение таких вопросов находится в компетенции исключительно суда.

Образцы документов

Образец заявления о перепланировке нежилого помещения
Образец договора на изготовление проекта на перепланировку нежилого помещения

Добавить комментарий