PRAVO.ESTATE

Оформление перепланировки частного дома

Перепланировка дома имеет свою специфику, отличаясь от перепланировки квартиры.

Хотя основные этапы при её подготовке и проведении те же самые: важно собрать документацию, иногда требуется создать проект, затем обратиться за разрешением, а уже после этого приступать к самим работам. Но на каждом этапе могут быть свои нюансы.

Возможные виды работ

Выделяют несколько типов перепланировки дома:

  1. Коренная – если выбрана она, то жилище подвергнется действительно масштабным изменениям, причём как внешним, так и внутренним. Скорее всего, после её проведения загородный дом будет не узнать, словно старый просто снесли, и была выполнена постройка нового. В значительной мере это даже верно – иногда в результате проведения коренной перепланировки от прежнего здания мало что остаётся. Например, сносят старый сельский или деревянный дачный домик, и возводят новый кирпичный.

В ходе коренной перестройки может меняться высота фундамента, этажность, возводиться мансарда или пристройка. Чтобы приступить к проведению коренной перестройки дома, потребуется создать индивидуальный проект – типовые тут не подойдут.

  1. Наружная – как явствует из названия, не предполагает никаких внутренних изменений в доме, а относится исключительно к его внешнему виду. Например, наружная перепланировка требуется, чтобы изменить фасад здания, поменять кровельные материалы для крыши, перенести вход или окна. Если работы касаются исключительно отделки фасада, то не нужно будет даже получать разрешение на их проведение (если ваш деревенский дом не относится к объектам культурного наследия, также в некоторых населённых пунктах могут быть свои положения относительно домов, расположенных на центральных улицах).
  2. Внутренняя – в противоположность предыдущей, никак не затрагивает внешний вид здания, и предполагает лишь внутренние переделки. Её целью является повышение таких параметров дома, как функциональность и предоставляемый комфорт. Обычно приходится перепланировывать помещения внутри, совершается перенос внутренних перегородок, чтобы изменить количество или размеры комнат, поменять их расположение относительно друг друга и прочие подобные параметры. Потребуется обновление техпаспорта здания.
  3. Реставрация – такие работы проводятся в домах, обладающих культурно-исторической ценностью. При их проведении требуется как можно тщательнее сохранять первозданный облик строения, лишь восстанавливая его повреждённые и изношенные элементы.

Документация

Перед тем как приступать, следует заняться согласованием перепланировки с местными властями – иначе уже после её проведения может выясниться, что она по каким-то причинам не соответствует законодательству, и тогда проблем владельцы жилья не оберутся. При согласовании заранее же все такие проблемы будут сразу выяснены, и недочёты устранены.

Согласование начинается с подачи заявления в муниципалитет. В нём описывается, какие работы должны быть проведены, и сколько времени на них потребуется.

Помимо заявления, потребуется передать пакет документов, включающий:

Подтверждение прав заявителя на дом.

  • Выписку из домовой книги с перечнем всех проживающих.
  • Согласие других жильцов на проведение перепланировки. Если в её ходе каким-либо образом затронутся интересы соседей, надо получить и их письменное согласие.
  • Технический паспорт дома и план БТИ.
  • Договор с организацией, которое поручено проектирование перепланировки.
  • Заключение эксперта о том, существует ли техническая возможность провести запланированные заявителем работы.

Наличие всех этих документов позволит убедиться, что планируемая перепланировка не несёт угрозы и ее можно разрешать – и если с ними всё окажется в порядке, разрешение непременно будет получено, после чего можно будет со спокойной душой приступать к работам.

Собирать документы можно как самостоятельно, так и прибегнуть к помощи специалистов. Первый вариант дешевле, но подходит он в первую очередь людям, уже имеющим опыт в согласовании перепланировки либо разрешении схожих ситуаций. Основная проблема кроется в том, что у каждого документа есть срок, в течение которого он остаётся действительным, а потому оформление желательно провести в сжатые сроки – и на него уходит немало времени, которое не у всех есть.

Подготовка проекта

Вдобавок к перечисленным выше документам иногда требуется предоставить проект перепланировки. Он нужен, когда вы хотите выполнить довольно серьёзные переделки, и его подготовка в таком случае будет наиболее ответственной частью подготовки документов к подаче – именно проект является самым сложным и уязвимым из них.

В каких случаях необходим

Если перепланировка относится к простым, и серьёзных изменений в её ходе не планируется, то тут процедура проще – можно обойтись эскизом. Другое дело – если изменения будут масштабными, тогда подготовить полноценный проект для согласования обязательно. Под масштабными здесь понимаются следующие модификации:

  • затрагивающие несущие стены;
  • добавление новых балконов, лоджий или лестниц, изменение их расположения;
  • остекление балконов;
  • монтаж рольставней;
  • перенос санузлов либо добавление новых;
  • добавление перегородок, повышающее нагрузку на перекрытия;
  • модификация конфигурации фасада.

То есть, помимо объёма работ, важным фактором будет их потенциальное влияние на безопасность строения. Обратите внимание также на то, что проект перепланировки – не то же самое, что дизайн-проект, и на основании второго разрешение на её проведение получить не выйдет.

Куда обращаться

Заниматься разработкой проекта должна специализированная организация, располагающая соответствующей лицензией – проектное бюро.

Тут уже всё будет зависеть от того, в каком населённом пункте проводится ремонт. Где-то выбор невелик, особенно в удалённых точках его вообще, по сути, нет, а если дом строится в большом городе или по соседству, то он окажется весьма обширен.

Перед обращением стоит навести справки о компаниях, ознакомиться с их предыдущими работами, исходя из чего выбирать, в какие из них обращаться и у кого заказывать проект. Лучше сначала сходить сразу в несколько, после чего выбрать те, что согласны предоставить наилучшие условия.

Разработка проекта – дело недешёвое, и обходится в несколько десятков тысяч рублей, потому иногда собственники прибегают к типовым, ведь за них не нужно платить – но для этого необходимо, чтобы ваш дом относился к одному из тех, для которых такие проекты разработаны.

Получение разрешения

Как указывает статья 26 Жилищного кодекса, перепланировка разрешается, если вследствие её проведения условия проживания в доме не ухудшатся, и не снизится его безопасность. Важно, чтобы никак не были ущемлены интересы других жильцов – но это в большей степени относится к квартирам и соседям по ним.

Это значит, что перед перепланировкой следует подать заявление со всеми необходимыми документами и оформить разрешение на неё, чтобы в дальнейшем не иметь никаких проблем. Обязательно согласовывать любое серьёзное изменение, предполагающее:

  • трансформации в несущих стенах;
  • добавление проёмов либо расширение уже имеющихся;
  • объединение или разделение комнат;
  • изменение площади комнат;
  • модификации в инженерных системах.

Все изменения должны соответствовать правилам технической, пожарной и санитарной безопасности, иначе согласовать их не выйдет.

Отметим, что не все виды работ надо заранее согласовывать, этого не требуют:

  • перемещение сантехники, если оно осуществляется внутри санузла;
  • демонтаж дверей и устройство новых проёмов, если это внутренние стены;
  • изменение тамбура, если при этом его площадь остаётся неизменной;
  • возведение межкомнатных стен;
  • демонтаж перегородок (но не несущих стен).

Но, даже если проведены только работы из этого списка, после их завершения всё равно потребуется уведомить о внесённых изменениях органы, ответственные за те сферы, в которых они произошли. Разница здесь в том, что это будет носить уведомительный, а не разрешительный характер.

Заявление

Чтобы получить разрешение на перепланировку, потребуется подать заявление. В его составлении нет ничего трудного, а образец прилагается к статье. В заявление следует занести ваши ФИО, место расположения дома, в котором планируется перепланировка, её основные параметры. Также важно указать, что получено согласие всех лиц, чьи интересы перепланировка может затронуть, сформулировать само прошение и снабдить заявление перечнем прилагающихся документов.

Обращение в компетентный орган

За разрешением следует обращаться в местную жилую инспекцию со всеми необходимыми документами. И лучше делать это именно перед проведением работ – как показывает практика, если правильно заполнить заявление и приложить к нему все требуемые документы, разрешение, скорее всего, будет дано. Конечно, для этого сама перепланировка должна соответствовать правилам. А вот оформлять его постфактум может оказаться сложнее.

Подготовка и производство работ

Чтобы потом без проблем легализовать перепланировку, требуется тщательно её подготовить, и лишь потом заняться непосредственно работами.

Основные этапы:

  1. Исследование состояния здания – в ходе этого этапа устанавливается, какие именно работы ему требуются, насколько они будут масштабными. Возможно, первоначально владелец здания предполагал сделать только одно определённое изменение, но после того, как состояние здания было исследовано, выявилось, что ему требуются и другие – так случается довольно часто. В ходе изучения необходимо выявить, какие слабые места имеет строение, и можно ли вообще проводить в нём запланированные работы.
  2. Разработка графика и сметы –  как определено, что именно потребуется сделать, опираясь на эту информацию, можно составить график работ и общую смету.
  3. Демонтаж – первый этап непосредственно работ, в его ходе необходимо демонтировать всё, что по плану предполагается заменить или вообще убрать. Это могут быть окна, двери, отделка, стены или их фрагменты. После завершения этапа площадка расчищается, и последующие работы выполнять становится проще.
  4. Монтаж – собственно, внесение всех планируемых изменений, например, добавление новых стен или их фрагментов там, где оно требуется.
  5. Отделка – как правило, на неё уходит значительная средств и времени, около 50%.

Как узаконить имеющуюся перепланировку

Если планировка была проведена без согласования рано или поздно встанет вопрос о её легализации, ведь незаконная перепланировка чревата штрафами, а при нарушении ею каких-либо норм, ещё и предписанием устранить все переделки и вернуть дом в исходное состояние. При любой попытке передать права на дом самовольная перепланировка будет серьёзной проблемой. Узаконивать надо либо через жилищную инспекцию, либо, если в ней получен отказ, – через суд.

Условия

Чтобы иметь возможность узаконить перепланировку, потребуется собрать полный пакет документов о ней, вторым же важным условием является соблюдение всех законодательных норм. Если какие-то из них были нарушены, то легализация будет невозможна. В частности, нормативы будут запрещать:

  • Использовать более четверти площади жилого помещения для увеличения кухни или санузла.
  • Объединять кухню с жилой комнатой при установленной газовой плите.
  • Уменьшать прочность несущих стен, убирая их фрагменты, а тем более сносить целиком.
  • Изменять общедомовые коммуникации, если дом разделён на несколько частей с разными владельцами.
  • Устанавливать в неотапливаемое помещение полы с обогревом (если в здании центральное отопление).

Для частных домов таких запретов меньше, чем для квартир, поскольку в многоквартирном доме многие из них связаны с тем, что перепланировка может помешать соседям. Если же вы единственный владелец здания, то простор для переделок довольно широк, но всё-таки лучше заранее обратиться за согласованием, даже если никакое из планируемых изменений не входит в список запретов – этот перечень не исчерпывающий, поскольку сложно предусмотреть все варианты перепланировки, которые можно сделать в доме.

Порядок

Проводится легализация по следующим этапам:

  • Составляется заявление.
  • Оформляется техническое заключение – важно для легализации, чтобы было составлено компетентное заключение, с указанием, что дом полностью соответствует всем стандартам.
  • Делается выписка из домовой книги.
  • Совершается обращение в Санэпидемстанцию, в которой нужно оформить заключение о том, что дом отвечает установленным санитарным нормам.
  • Фиксируется в письменном виде, что все жильцы согласны с перепланировкой.
  • В администрацию подаётся заявление и все собранные на предыдущих этапах документы – если перепланировка сложная, то подаётся также и её проект.
  • После рассмотрения в течение месяца будет дан ответ.
  • Если получено одобрение, нужно обратиться в БТИ, где оформят новый техпаспорт.

Если получен отказ, остаётся возможность подать в суд. К иску должны быть приложены документы с подтверждением, что перепланировка соответствует нормам законодательства. Обязательно должно быть сделано заключение экспертов на этот счёт.

Обращаться в суд стоит лишь после совета с юристом, только он скажет есть ли возможность выиграть дело. Ведь в случае поражения вам придётся оплачивать расходы на тяжбу. Если суд примет вашу сторону, то затем точно так же следует обратиться в БТИ за новым техпаспортом дома.

Образцы документов

Заявление на перепланировку

Добавить комментарий