Оформление собственности на квартиру в новостройке

Приобретая жилье в новостройке, дело иметь приходится с застройщиком, что предполагает оформление дополнительных договоров еще на этапе, когда жилье не готово к заселению. Кроме того, надо учитывать, что даже наличие ключей от новенькой квартиры не наделяет граждан никакими юридическими правами.

Чтобы закрепить за собой право на жилье официально, необходимо оформление собственности на квартиру в новостройке. Процедура имеет некоторые различия для тех, кто купил квадратные метры за личные деньги или за ипотечные средства.

Покупка жилья в новостройке

Рынок недвижимости предлагает массу вариантов для гипотетических покупателей. Большим спросом пользуются квартиры в новостройках, связано это сразу с несколькими преимуществами, которые получает будущий владелец:

1. Новые строительные объекты учитывают реалии современной жизни. Многие дома имеют подземные парковки или отведенное место возле дома специально для машин, игровые площадки для детей и многое другое. Конечно, это несколько удорожает стоимость квадратного метра, но по итогу улучшает жизнь проживающих граждан.
2. Помещения «чистые» без истории и ранее проживающих жильцов.
3. Можно делать свою планировку еще на этапе строительства, чтобы потом не заниматься этим самостоятельно и не брать разрешения.
4. Ремонт делается на голые стены, что, безусловно, удобнее, чем предварительный демонтаж старых конструкций.

Но самая большая выгода в новостройках – это стоимость квадратного метра. При заключении договора долевого участия на ранних этапах покупатель может сэкономить серьезную сумму, так как цена в этот период на 10-15% ниже рыночной. Чем позже вступает в ДДУ покупатель, тем меньше средств он экономит.

Не стоит забывать и о негативных моментах, таких как ожидание окончания строительства и риск вообще остаться без жилья, если застройщик попадется неблагонадежный.

Заключение договора

Этот документ является основополагающим и определяет правила сотрудничества, последовательность и условия передачи недвижимости, права и обязанности сторон. Договор ДУ настолько важный документ, что от его составления зависит не только, как будут протекать взаимоотношения между застройщиком и покупателем, но и на конечный результат вступления в права собственности.

ДДУ четко регламентирует действия сторон:

1. Застройщик в установленный срок обязуется построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства.
2. Покупатель гарантирует выплату оговоренной суммы денежных средств в указанный срок, и принять готовый объект.

Договор долевого участия имеет свои отличительные особенности. Он не просто заключается между сторонами, но и подлежит обязательной регистрации в Росреестре, только после этого он признается действительным.

Завершение строительства

Договор долевого участия, подписанный сторонами при заключении сделки, обязательно имеет точно прописанную дату ввода в эксплуатацию дома, которая и считается завершением строительства. Добросовестные застройщики не нарушают указанных сроков, так как это грозит им немалыми штрафными санкциями от участников строительства. Случиться может всякое, но продление сроков должно быть согласовано со всеми будущими владельцами и прописано в допсоглашении к ДДУ.

Завершение строительства знаменуется оформительными процедурами, которые проходят в два этапа:

1. Сверка документации.
2. Осмотр квартиры и подписание акта приемки.

Застройщики могут оповещать каждого участника лично о необходимости прийти в компанию для сверки документальных данных или оповещать их общими объявлениями в социальных сетях, на собственной странице строительного объекта. На этом этапе важно чтобы участник принес с собой свой экземпляр договора и все платежные документы о внесении долевых взносов. Выплата всей стоимости жилой квартиры является одним из основных условий передачи помещения в собственность.

Подписание акта

Акт приемки жилого помещения это официальный документ, который подтверждает, что у покупателя нет никаких претензий к продавцу, а квартира полностью соответствует тем договоренностям, которые были достигнуты изначально. Данный этап крайне ответственный, ведь после подписания акта претензии по поводу кривых стен и неровных полов уже нельзя будет предъявить.

На осмотр квартиры рекомендуется приходить в том составе, что вписан в ДДУ. Каждый участник обязан будет в результате поставить подпись под актом, иначе передача не будет считаться завершенной. Отсутствие кого-то из участников может быть компенсировано его доверенным лицом, но предупреждать о замене стоит заранее, чтобы застройщик смог правильно внести данные в акт.

На осмотр помещения следует приходить с документами – удостоверение личности, договор ДУ, квитанции об оплате. Кроме всего прочего, стоит со всей ответственностью отнестись к осмотру квартиры. Все дольщики должны убедиться в отсутствии нареканий по поводу качества сдаваемого объекта.

При наличии обнаруженных недоработок составляется дефектный акт, который обязывает застройщика устранить все прописанные нюансы.

Способы оформления

Оформление новостройки – это самый приятный момент, но довольно кропотливый. Многие застройщики берут эту заботу на себя, хотя делается это далеко не бесплатно. Зачастую при вступлении в ряды дольщиков покупателям предлагается подписать договор, который уже включает в себя данную услугу. С одной стороны, такое предложение заманчиво, но с другой стороны, существуют серьезные риски.

Во-первых, стопроцентных гарантий на то, что дом будет сдан, и дольщики получат свои квартиры, нет ни у кого. Всегда есть минимальная угроза потери вложенных денег, так зачем же их увеличивать еще и на сумму стоимости оформления. Во-вторых, финансовая ситуация дольщика может измениться, и он вполне может задаться целью сэкономить часть средств, но не сможет этого сделать, так как ДДУ уже подписан, а в нем содержится пункт о необходимости оплаты за оказанные услуги. По этой причине лучше не спешить с внесением этого условия, тем более что данная услуга стоит довольно недешево.

Существует два основных способа регистрации квартиры на свое имя:

1. Самостоятельно, без прибегания к платным услугам.
2. Через посредника.

В некоторых случаях оформить приобретенную недвижимость можно только через суд.

Самостоятельно

Большинство участников долевого строительства предпочитают производить оформительные процедуры самостоятельно. Такой способ позволяет сэкономить бюджет семьи, но однозначно потребует немало времени.

Первое, с чем придется столкнуться будущему собственнику на пути к получению прав владения выстроенной квартирой, – собрать пакет обязательных документов. Данный этап актуален для любого вида оформительного процесса.

Собрав нужные бумаги, следует обратиться в Росреестр, для проведения регистрации собственности. При самостоятельном подходе часто случается, что покупатель предоставляет не весь комплект бумаг или некоторые из них имеют ошибки. Процедура в этом случае не отменяется а откладывается, до того момента пока заявитель не донесет требуемый документ.

Через посредника

Современный рынок услуг весьма разнообразен, в том числе он представлен фирмами, которые за отдельную плату берут на себя заботы по сбору необходимых пакетов документов и оформлению недвижимости, выстроенной по договору долевого участия. Этот способ позволяет сэкономить время, но не деньги. Стоимость услуг разнится в зависимости от региона и представителя.

Посреднические компании становятся представителями гражданина после подписания им доверенности на право действовать от его имени. Не стоит доверять всем без разбору, прежде чем обратиться к услугам фирмы, следует собрать о ней сведения и узнать о ее репутации на рынке. Выдавая доверенность, необходимо серьезно ограничить права представителя конкретными действиями.

Выбранный посредник собирает положенный пакет бумаг и предоставляет их в регистрационный орган для установления прав собственности. Компетентные посредники делают работу быстро, не допуская ошибок и проволочек.

Документация для регистрации

Список документов для регистрации собственности можно найти на официальном сайте Росреестра. Обратите внимание, что он может дополняться отдельными бланками, если заявитель имеет особые отличия от стандартной ситуации.

Основной перечень документации, которую следует подготовить перед походом в Росреестр, выглядит следующим образом:

1. Паспорт владельца недвижимости. Наличие нескольких собственников на одну квартиру потребует предоставление удостоверения личности от каждого отдельно.
2. Личности несовершеннолетних дольщиков также должны быть подтверждены. На детей до 14 лет предоставляются свидетельства о рождении.
3. Договор долевого участия в строительстве или соглашение о покупке уже готовой квартиры, если сделка осуществлялась уже после введения здания в эксплуатацию.
4. Акт о приемке-передаче жилого помещения, подписанный с обеих сторон.
5. Доказательства произведенной покупателем оплаты – платежные документы, выписки от застройщика или иное.
6. Копия бланка, разрешающего ввод в эксплуатацию жилого объекта.
7. Технический план помещения.
8. Кадастровый паспорт на квартиру.
9. Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию жилплощади.
10. При подаче документов через доверенное лицо также потребуется нотариальная доверенность.

Пакет дополняется заявлением на проведение госрегистрации. Бланк заявки можно скачать с портала Росреестра или взять непосредственно в отделении регистрирующего органа. Специалисты Росреестра помогут заполнить графы, если у заявителя возникнут сомнения по поводу внесения информации.

Обращение в компетентный орган

Произвести регистрацию новообретенных имущественных прав можно несколькими способами, несмотря на то, что занимается этим всегда Росреестр. На сегодняшний день существуют следующие способы подачи бумаг на госрегистрацию:

1. Напрямую в ближайшее отделение Росреестра. Это наиболее логичный путь, но не единственный.
2. Произвести онлайн-подачу заявки и сканов бумаг через портал Росреестра. Позволяет сэкономить время на первом этапе, но не отменяет личное посещение отдела со всеми оригиналами документов, для подтверждения их подлинности.
3. Через отделение МФЦ. Многофункциональные центры позволяют решить целый ряд проблем, так как выполняют посреднические действия между заявителем и регистрационной службой. Единственным минусом такого способа является увеличение времени получения окончательного результата.
4. Обратиться к порталу Госуслуг. Несмотря на развитие этого сайта и его популяризации, произвести госрегистрацию недвижимости с его помощью получится не слишком быстро.

Выбор способа подачи бумаг остается за заявителем, но сама процедура от этого не меняется. Специалист выбранной службы проверяет поданные бланки и заполненный бланк заявления, а также удостоверяется, что оплата госпошлины была произведена. После этого гражданин ожидает, когда внесение данных будет произведено фактически, и становится полноправным собственником.

Особенности оформления ипотечного жилья

Ипотечное кредитование в России подразумевает необходимость оформлять заём не только под уже готовое жилье, но и под строящиеся квартиры. Далеко не все банки идут на такой шаг, а те, что готовы кредитовать строящуюся жилплощадь чаще всего сотрудничают с проверенными застройщиками, что может существенно ограничить выбор вариантов для заемщика. Для банковских организаций выдача займов под строящееся жилье сопряжена с дополнительными рисками.

Ипотечные кредиты для внесения долевых взносов выдаются фактически просто на доверии, ведь жилплощади еще нет, а значит и залог на нее оформить невозможно. Но сама система отлажена и продумана, чтобы ни одна из сторон не пострадала и осталась при своих интересах.

Оформление ипотечного жилья, купленного в кредит, имеет отличительные особенности. Для проведения процедуры потребуется собрать дополнительные документы, а регистрация собственности проводится с обременением, что не позволяет дольщику распорядиться жилплощадью до полного погашения, взятого в банке займа.

Регистрация обременения

Долгое время взять ипотеку на строящееся жилье было невозможно, так как сам объект недвижимости фактически еще отсутствует и не может быть предметом залога. Однако эта проблема была устранена и на сегодняшний день законодательно предусмотрен порядок, который позволяет соблюсти интересы и банка и заемщика.

Для получения ипотеки заемщик должен заключить договор долевого участия в строительстве и зарегистрировать его в Росреестре. После регистрации ДДУ гражданин заключает ипотечный договор с кредитной организацией. Залогом становится не сама квартира, которой по бумаге еще нет, а право на ее собственность.

После сдачи жилого объекта в эксплуатацию, владелец помещения, который покупал ее в ипотеку, проходит процедуру госрегистрации, которая дополняется внесением сведений об обременении. В Росреестре данные о наложенных ограничениях вносятся в базу и могут быть сняты только после полного погашения взятого займа. Наличие обременения позволяет владельцу пользоваться ею и проживать в помещении, но не дает право на продажу, обмен или иные процедуры без согласия кредитора.

Дополнительные документы

Государственная регистрация прав собственности на квартиру, построенную за счет ипотечных средств, производится в том же порядке, что и стандартная процедура. Но указанный ранее перечень документом требует дополнительных бланков. Заемщику не обойтись без:

1. Ипотечного договора, заключенного с кредитной организацией.
2. Закладной, составленной между гражданином и банком.

Закладная регистрируется вместе с внесением сведений о владельце помещения. Этот документ накладывает ограничения на распоряжение имуществом.

Продолжительность регистрации

Сроки проведения госрегистрации зависят сразу от нескольких показателей:

1. Правильность собранного пакета документов.
2. Способ передачи бумаг на госрегистрацию.

Подать документы на госрегистрацию прав собственности можно напрямую в Росреестр, через МФЦ или онлайн, посредством официальных сайтов Госуслуги и Росреестр. Способ подачи определяет время рассмотрения. Наиболее скорый результат получит заявитель при обращении в отделение Росреестра. Стандартное время регистрации – 10 дней. В этот период входит проверка предоставленных бумаг и внесение сведений о новом собственнике в общегосударственную базу данных. При обращении в МФЦ указанный срок увеличится на 2-3 дня, необходимый для передачи бумаг в регистрационный орган. Электронный способ подачи, к сожалению, позволяет сэкономить только время нахождения в очереди, в остальном же зачастую затягивает процесс.

Увеличить срок госрегистрации могут и обнаруженные нестыковки в поданных бланках. Регистратор примет документы даже не в полном комплекте, но обработка их начнется не раньше, чем все бланки будут предоставлены, а госпошлина уплачена.

Государственная пошлина

Госпошлина платится за выполнение определенных процедур государственными органами. Этот платеж взимается при:

1. Оформлении купли-продажи жилого имущества.
2. Приватизации собственности.
3. Долгосрочной аренде помещения.
4. Вступлении в права наследования.
5. Регистрации сделке по дарению имущества.
6. Обмене одной жилплощади на другую.

При регистрации права собственности на построенную недвижимость дольщики также обязаны уплатить установленную суммы госпошлины за рассмотрение поданных документов, их проверку и внесение данных в общую базу.

Уплата госпошлины предусматривается Налоговым кодексом РФ и Федеральному закону №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года. В соответствии с ФЗ №218 уплата госпошлины является обязательной при регистрации прав на:

1. Комнату.
2. Квартиру.
3. Дом.
4. Долю в помещении.
5. Земельный участок.
6. Нежилые помещения – гараж, подсобные строения.

Оплачивается госпошлина всегда тем гражданином, который становится новым собственником.

Размер

Размер государственной пошлины определяется Налоговым кодексом РФ. В 2018 году сумма оплаты за услуги Росреестра и внесения сведений в ЕГРН для физических лиц составляет 2 000 рублей. Данная сумма утверждена пп.22, п.1, статьей 333.33 НК РФ.

Разрешается внести равными долями указанную сумму по разным квитанциям или оплатить одним взносом. Для Росреестра важно, чтобы за одну квартиру было уплачено 2 000 рублей пошлины, а вот каким образом это будет совершено не столь важно.

Порядок уплаты

Государственная пошлина всегда оплачивается в определенном порядке – до произведения заказанной услуги. Рассрочек, отсрочек или иных поблажек не предусмотрено.

Прежде чем сдавать собранный пакет документации специалисту для регистрации, заявитель обязан оплатить указанную сумму госпошлины. Для этого потребуется предварительно узнать не только сумму вносимой платы, но и реквизиты, на которые деньги должны быть зачислены. Бланк квитанции можно взять непосредственно в Росреестре или МФЦ либо скачать на официальном сайте.