PRAVO.ESTATE

Оценка имущества при вступлении в наследство в 2018 году

Наследование по российскому законодательству происходит путём выполнения ряда чётко прописанных процедур, в числе которых оценка имущества.

Без оценки вступление в наследство не может быть оформлено. Самой большой частью получаемого имущества часто становится квартира и ее очень важно правильно оценить.

Оформление у нотариуса

Оценка квартиры для наследства у нотариуса и получение соответствующего свидетельства – обязательный этап, без которого не получится закрепить свои права, поскольку свидетельство потребуется для последующего обращения в Росреестр и внесения в него изменений. Обращаться можно к любому нотариусу с необходимым пакетом документов, в который входит отчёт об оценке квартиры.

Пока же отметим, что принятие решения о расчете стоимости квартиры необходимо потому как, несмотря на то, что наследники не должны платить налог, определённые расходы при нотариальном оформлении перехода прав им всё-таки придётся сделать. Например, выплатить государственную пошлину, которая исчисляется в процентах от стоимости, переходящей по наследству квартиры.

Помимо этой пошлины, придётся сделать также выплаты и за работу нотариуса: оглашение завещания, заверение скрытого завещания, заверение подлинности подписи, меры по охране имущества. Расценки на все эти услуги определяются по договорённости нотариуса и наследника, в пределах установленных законодательством ограничений.

Оценка квартиры

Оценкой квартиры для наследства называют определение экспертами того, сколько она стоила на момент смерти наследодателя. Выполнение оценки требуется, чтобы точно рассчитать стоимость имущества, а она, в свою очередь, необходима как для определения государственной пошлины, так и чтобы разделить его между наследниками при необходимости.

Проводить оценку может только специализирующаяся на ней компания, обладающая соответствующей лицензией. В её ходе будут выполнены различные шаги для наиболее точного определения стоимости, а затем подготовлен подробный отчёт.

Обратите внимание: поскольку стоимость квартиры со временем не остаётся неизменной, отчёт будет действителен в течение полугода, а если прошло больше времени от его оформления и до момента, когда он понадобился, придётся делать новый. Исключение: использование на суде при разделе жилья, в таком случае важен именно отчёт на дату, когда было открыто наследство.

Порядок оценки

Этапы определения и выплаты пошлины:

  • Обращение к нотариусу – потребуется заполнить заявление о намерении вступить в права наследования.
  • Сбор бумаг и назначение нотариусом пошлины.
  • Её выплата.
  • Оформление.

Именно на этапе сбора необходимых документов выполняется оценка стоимости жилья, поскольку без неё список этих бумаг будет неполным.

Чтобы провести оценку и определить оценочную рыночную стоимость, потребуется обратиться в одну из занимающихся ей компаний, инвентаризационную стоимость определяют в Бюро технической инвентаризации, а кадастровую – в Кадастровой палате. Но мы сосредоточимся именно на первом – то есть проведении оценки в независимой компании, а также его порядке.

Сначала необходимо найти компанию, располагающую соответствующей лицензией, а также специалистами. После обращения и согласования условий назначается время, в которое эксперт сможет осмотреть квартиру. В особых обстоятельствах можно обойтись и без осмотра, однако обычно он всё же проводится.

Осмотр необходим для того, чтобы в точности определить характеристики объекта.

Полученные данные и сделанные фотографии затем войдут в итоговый отчёт, который и будет предоставлен нотариусу. При этом стоимость квартиры должна быть определена на момент смерти наследодателя, а оценка проводится после неё, о чём в отчёте должно быть сделано примечание. Помимо отчёта, заказчику должны быть переданы также копия договора, в соответствии с которым она проводилась, и подтверждение оплаты.

Виды стоимости

Стоимость квартиры определяется по-разному, и в зависимости от влияющих на неё факторов подразделяется на виды. Основные виды, интересующие нас в контексте оценки для наследства, это рыночная, кадастровая или инвентаризационная стоимость. Поскольку каждая из них выводится разными способами, итоговые цифры наверняка будут отличаться, и использовать как основу для расчёта пошлины можно любую из них – выбирает сам плательщик.

Инвентаризационная

Обычно именно она является самой низкой из трёх рассматриваемых, а значит и наиболее выгодной для плательщика. Как правило, она в разы ниже рыночной, а иногда разница и вовсе доходит до 10-12 раз. Так происходит потому, что в инвентаризационной стоимости учитывается исключительно цена конструкции объекта, и выводится она на основе данных о затратах на возведение здания, приведённых к актуальным на момент расчёта ценам, из которых высчитывается цена за один квадратный метр, а затем определяется и стоимость квартиры.

В результате при расчёте никак не учитывается множество важных факторов, принимаемых во внимание при выведении рыночной стоимости, которая должна быть приближена к реальной цене продажи квартиры. Инвентаризационная стоимость определяется в Бюро технической инвентаризации и содержится в технической документации недвижимости.

Кадастровая

Её рассчитывает кадастровая служба и, в отличие от инвентаризационной, кадастровая стоимость учитывает такие факторы, как тип квартиры, состояние, расположение и тому подобные. В результате она является более точной. Используется в первую очередь для определения налога на жильё, но может также применяться и как базовая для расчёта пошлины при оформлении наследства, однако, это необязательно.

Оформляется кадастровый паспорт в Кадастровой палате, и он обязательно потребуется при обращении к нотариусу. Чтобы получить его, необходимо предоставить в Кадастровую палату оригинал свидетельства о регистрации собственности, поэтажный план, экспликацию и паспорт заявителя. Если запрос делает не сам заявитель, то нужна будет доверенность. Выдаётся документ в течение семи рабочих дней с момента обращения либо за специальную плату в ускоренном порядке в течение дня.

Если кадастровая стоимость завышена, а в последнее время такие случаи отмечаются, и Кадастровая палата отказывается её пересматривать, остаётся лишь обращение в суд, иначе за квартиру придётся постоянно платить более высокий налог.

Рыночная

Практически во всех случаях именно она наиболее высока из числа рассматриваемых. Она будет зависеть от множества факторов, включая такие, как расположение объекта, наличие рядом с ним развитой инфраструктуры, состояние дома, в котором находится квартира и так далее.

При её расчёте необходимо исходить в первую очередь из того, по какой цене квартира может найти покупателя по полностью рыночным условиям. В результате именно рыночная стоимость наиболее приближена к той, за которую квартиру можно будет в действительности продать, потому она и называется рыночной. Но это не значит, что она идеально или даже приблизительно соответствует настоящей цене квартиры – так происходит далеко не всегда. Агентство при оценке исходит из ряда чётко определённых критериев, а у покупателей критерии или приоритеты могут оказаться несколько иными.

Кроме того, рыночная стоимость, в отличие от инвентаризационной или кадастровой, будет зависеть от того, в какой компании проводится оценка, и какими методами пользуется проводящий её специалист. Выделяют три доступных варианта: сравнительный, доходный и затратный. Доходный метод неприменим к наследуемой квартире, поскольку применяется для объектов, в первую очередь приносящих доход.

При использовании сравнительного подхода квартира сравнивается с максимально близкими к ней по параметрам объектами, относительно стоимости которых есть информация. Затратный метод подразумевает, что покупатель не будет платить больше, чем цена возведения нового аналогичного жилья, и потому предполагает расчёт именно этой цены.

Сложность расчёта рыночной стоимости и множество факторов, которые необходимо учитывать, и приводят к тому, что она может колебаться в зависимости от оценщика. Потому в итоговом отчёте должна содержаться полная формула, по которой проводился расчёт, чтобы при необходимости его можно было проверить и уточнить. Также, помимо конкретной цифры, обычно даётся диапазон цен.

Перечень документов

Чтобы была проведена оценка, потребуется предоставить ряд документов:

  • паспорт гражданина;
  • свидетельство о смерти наследодателя;
  • подтверждение нахождения квартиры в собственности наследодателя, которым могут выступать договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о наследстве и так далее;
  • технические документы – справка из БТИ по форме 11-а, паспорта жилища – из БТИ и кадастровый;
  • справки об обременениях либо их отсутствии (если квартира обременена, это приведёт к снижению стоимости).

Стоимость услуг по оценке

Независимый оценщик может запросить примерно 2 500 – 5 000 рублей для определения рыночной стоимости квартиры. Справка из БТИ стоит около 600 рублей, а из Кадастровой палаты бесплатна.

Расчёт госпошлины

Сколько придётся заплатить, определяется двумя факторами:

  • стоимостью наследства;
  • близостью родственной связи с наследодателем.

Как определяется стоимость, мы уже разобрали, а о втором факторе надо рассказать подробнее. Есть всего два варианта: близкие родственники наследодателя, к которым относятся супруги, дети, родители, а также братья и сёстры, должны будут заплатить государству 0,3% от цены жилья. А вот для прочих, то есть для более дальних родичей, а также вообще не родственников, действует пошлина в 0,6%. Эти тарифы фиксированы и не изменяются.

Собственно, эти проценты и рассчитывают исходя из указанной в отчёте цифры стоимости наследуемого жилища, и отдельно стоит отметить, что для ближних родственников максимальная выплата составляет 100 тысяч руб., а для остальных – 1 миллион руб.. Впрочем, это ограничение крайне редко вступает в действие, ведь 100 тысяч руб. – это 0,6% от 16,7 миллиона руб., и весьма редко передаваемая по наследству квартира стоит больше. Не говоря уже о втором варианте – не являющимся ближними родственниками наследникам не придётся платить пошлину на стоимость передаваемой недвижимости сверх 333,3 миллиона.

Ещё один момент, про который следует помнить – наследники вправе сами выбирать, исходя из какого вида стоимости будет вестись расчёт пошлины, выбор идет между кадастровой, инвентаризационной и рыночной.

Отметим, что уплата налогов по кадастровой стоимости не практикуется, но пошлина по ней всё ещё может оцениваться, хотя к 2020 году планируется эту практику окончательно прекратить.

Для наглядности приведём пример расчёта: предположим, кадастровая стоимость жилья составляет 2,2 млн рублей, инвентаризационная 2 млн, а рыночная – 2,5 млн. Наследников двое, оба близкие родственники с равными правами, и они решили вести расчёт исходя из инвентаризационной стоимости. Тогда оба должны будут заплатить пошлину в размере 0,3% от 1 000 000 рублей, то есть по 3 000 рублей.

Стоит отметить, что не со всех взимается пошлина. Некоторые категории граждан не должны её платить. Например, к ним относятся: несовершеннолетние и проживавшие на попечении наследодателя в течение минимум года лица; все наследники, уже проживающие в квартире на правах собственника; те, у кого из-за несчастного случая или в ходе несения службы погиб родственник; некоторые другие категории граждан. Узнать о том, относитесь ли вы к одной из дающих право на освобождение от пошлины категорий можно, ознакомившись с содержанием статьи 333.38 Налогового кодекса РФ.

Добавить комментарий