Плюсы и минусы неприватизированной квартиры

Не все граждане России имеют достаточный доход, чтобы обзавестись собственным жильём, даже прибегнув к ипотеке. В первую очередь, такой возможности нет у членов малообеспеченных семей, также проблема с жилой площадью характерна для семей многодетных, которым нужна очень просторная квартира, чтобы соответствовать установленным нормативам. Не каждый способен за всю свою жизнь нажить большое состояние.

Если нет возможности приобрести квартиру, ее можно снимать, но иногда слишком высокой оказывается и арендная плата. В таких случаях граждане могут претендовать на предоставление жилой площади по договору социального найма – во многих случаях это становится первым шагом к владению ей.

Понятие муниципального жилья

Проживающие в такой квартире не являются её собственниками, у них нет права её продать, подарить или заключить другие подобные сделки, а равно и завещать наследникам. Даже для сдачи в субаренду требуется разрешение.

Чтобы избавиться от этих недостатков муниципального жилья, его можно приватизировать бесплатно либо выкупить. Приватизация возможна не во всех случаях, и право на участие в ней даётся гражданину лишь один раз в жизни (за исключением приватизации в несовершеннолетнем возрасте – она не отнимает право на ещё одну уже после достижения восемнадцати лет). При выкупе есть своя процедура, в рамках которой квартира продаётся муниципалитетом по среднерыночной цене в регионе.

Но у муниципального жилья есть и плюсы, из-за которых его не всегда спешат приватизировать, даже если такая возможность имеется:

• не нужно платить за него налог;
• его капитальный ремонт оплачивается государством;
• есть льготы на коммунальные услуги;
• жилищные условия могут быть также улучшены за счёт бюджета;
• если квартира из-за стихийных бедствий или иных проблем более не будет соответствовать требованиям законодательства к жилью, нанимателя должны бесплатно заселить в новую.

Таким образом, для квартиросъемщиков с низким уровнем дохода неприватизированная квартира может иметь много плюсов, которые будут более весомыми, чем минусы – в особенности если они уверены, что в любой момент смогут её приватизировать для продажи или передачи по наследству. В то же время более обеспеченные граждане стремятся жильё приватизировать при первой же возможности, чтобы получить полные права владения им, тем более что государство это поощряет, стремясь уменьшить жилищный фонд, на который необходимо нести расходы из бюджета.

В каких случаях предоставляется

В большей части населённых пунктов муниципального жилья на всех желающих не хватает, а потому проводится отбор претендентов. Чтобы получить муниципальное жильё, нужно подать заявку и относиться к одной из категорий граждан, имеющих право на него. Доставаться такое жилье может:

• сиротам без опекуна;
• ветеранам войны;
• военнослужащим, отслужившим двадцать лет (для льготников достаточно десяти);
• расселяемым из аварийных зданий гражданам;
• пострадавшим из-за аварии на Чернобыльской АЭС;
• пострадавшим из-за стихийных бедствий.

Принадлежность к одной из перечисленных льготных категорий нужно будет доказать документально.

Помимо этого, к желающим получить муниципальное жильё предъявляются и другие требования, ведь, даже если гражданин относится к одной из льготных категорий, но при этом с жильём у него и без того всё хорошо, ему не должен отдаваться приоритет при обеспечении муниципальной недвижимостью. В первую очередь она должна предоставляться тем, кто действительно в этом нуждается.

А именно:

• Семьям, в которых на человека приходится меньше установленного каждым регионом размера квадратных метров жилой площади – вне зависимости от того, собственное это жильё или муниципальное.
• Проживающим в аварийных домах, то есть не соответствующих нормам безопасности – из них необходимо проводить расселение.
• Не имеющим в собственности недвижимости.
• Семьям, один из членов которой болеет хроническим и опасным для здоровья окружающих заболеванием, в том числе психическим – факт опасности совместного проживания в одной квартире должен быть подтверждён врачами, и тогда они будут подлежать расселению.

Это наиболее приоритетные категории, хотя даже для не относящихся ни к одной из них есть возможность получить муниципальную квартиру – просто она будет предоставляться по остаточному принципу, в результате чего, скорее всего, придётся провести несколько лет в очереди. Следующими, кому отдаётся предпочтение, станут любые малообеспеченные граждане. Требования для получения такого статуса разнятся от региона к региону, но это всегда определённая планка общего семейного дохода, и к малообеспеченным относятся те семьи, которые до неё не дотягивают.

Возможность обмена

В отличие от приватизированных квартир, которые можно продавать, дарить или обменивать как угодно, с муниципальными всё сложнее. Есть лишь одна подобная опция – обмен, но и на него требуется получить разрешение от муниципалитета, для чего необходимо удовлетворять ряду условий. Подробно нюансы обмена неприватизированного жилья описываются в четырёх статьях Жилищного кодекса:72 статья посвящена праву на обмен таким жильём, в 73 указываются условия для его реализации, в 75 рассматривается признание обмена недействительным и его последствия, а в 74 регламентируется его оформление.

Условия

Возможно лишь обменивать или разменивать одну неприватизированную квартиру на другую или несколько, находящихся в том же статусе. В остальном специальных условий нет, и стоит пойти от противного, рассмотрев ограничения. Провести обмен нельзя, если:

• Её признали непригодной для проживания.
• Дом стоит в очереди на снос либо капитальный ремонт с перепланировкой.
• Договор с нанимателем может быть расторгнут и ему уже предъявлен судебный иск на этот счёт.
• В суде оспаривается само его право пользования данным жильём.

В остальном препятствий к обмену нет, квартиры даже не должны располагаться в одном и том же городе. Также необязательно, и чтобы их площадь помещения была одинаковой. Она может отличаться, но надо следить за соблюдением учётной нормы на человека – в результате обмена они не должна упасть ни у одной из сторон ниже установленной планки.

Получение разрешения

Если никакие из перечисленных ограничений не распространяются на вашу квартиру, то можно начинать поиск жилья для обмена и обращаться за разрешением в муниципалитет. Для его получения потребуется предоставить весь пакет документов на квартиру, от кадастрового паспорта, до договора социального найма, также понадобится письменное согласие на размен ото всех имеющих прописку в квартире лиц, в том числе и тех, кто временно отсутствует.

Если в семье есть несовершеннолетние, то придётся согласовывать и получать разрешение от органов опеки и попечительства, чтобы поменять жилье.

Заявление и документы будут рассматриваться жилищной комиссией при муниципалитете – её согласие, при условии, что все документы представлены, обычно получить несложно. Если всё-таки последовал отказ, есть возможность оспорить его через суд.

Заключение договора

Когда разрешение получено, заключается договор и проводится сам обмен. Процедура такова: договор обмена подписывается сторонами, в результате договоры социального найма расторгаются. Затем они подписываются заново, но при этом наниматели меняют места своей регистрации.

Поскольку обмениваются неприватизированные квартиры, специальных проверок юридической чистоты не требуется, и можно обойтись без услуг риэлторов. Разве что, если требуется подыскать жильё для обмена и провести сделку в кратчайшие сроки. Регистрировать сделку в Росреестре не нужно, вместо этого выполняется обращение в учреждение, занимающееся в вашем регионе регистрацией операций обмена.

Право на приватизацию

Закон даёт каждому гражданину такое право, однако, чтобы им воспользоваться, необходимо выполнить несколько условий:

• Участниками могут стать только лица, зарегистрированные в квартире по договору социального найма.
• Жильё должно относиться к числу доступных для приватизации.
• Характеристики имущества должны совпадать с указанными в техническом паспорте – если была сделана незаконная перепланировка, её потребуется либо убрать, либо легализовать.
• Обязательно приватизировать именно квартиру целиком – если один из зарегистрированных несогласен, то нельзя будет просто оставить его часть неприватизированной.
• Из этого вытекает следующее условие – все имеющие право на приватизацию лица старше четырнадцати лет должны дать письменное согласие на её проведение, а если кто-то не намерен в ней участвовать, и желает отказаться от прав, то для дальнейшего оформления требуется, чтобы он написал письменный отказ.

Хотя сама по себе приватизация бесплатна, но для её проведения потребуется собрать и привести в порядок ряд документов, что связано с определёнными затратами. При наличии незаконной перепланировки расходы резко возрастают, словом, на приватизацию всё же придётся потратиться.

Её процедура по этапам будет выглядеть так:

• Делается обращение в уполномоченный орган вашего муниципального образования. В нём можно получить информацию о том, как выполняется приватизация, и какие документы потребуются.
• Следующей инстанцией станет БТИ для получения технического и кадастрового паспортов. Если техпаспорт квартиры оказался несоответствующим её состоянию, потребуется пройти весь процесс согласования перепланировки либо привести квартиру в исходное состояние, и лишь затем можно будет продолжать приватизацию.
• Оплачивается государственная пошлина.
• Весь собранный пакет документов предоставляется в уполномоченный заниматься этой процедурой орган, обращение в который было сделано в самом начале. Если в документах выявят недочёты, в приватизации откажут, но останется возможность устранить их и вновь подать документы.
• После того как этап проверки успешно пройден, а разрешение получено, составляется договор приватизации.
• С ним выполняется обращение в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Конечно, здесь есть ещё много неописанных тонкостей, и на любом этапе могут возникнуть самые разнообразные сложности. Потому лучше обратиться к услугам юриста, который поможет всё оформить, чем делать это самостоятельно. Но и своими силами справиться тоже можно, особенно если у вас есть навыки работы с документами. В целом приватизировать квартиру, если нет затрудняющих этот процесс обстоятельств, не так и сложно, но длится всё это довольно долго из-за большого количества вовлечённых инстанций – и в первую очередь именно время экономится при обращении к профессионалам.

Нужно ли приватизировать

Каждый определяет ответ на этот вопрос сам для себя, исходя из набора плюсов и минусов самой процедуры приватизации и ее последствий. Оставлять квартиру муниципальной собственностью в первую очередь выгодно гражданам с низким уровнем доходов, для которых те относительно небольшие суммы, что удаётся экономить за счёт отсутствия необходимости платить налоги, взносы за капитальный ремонт, и льгот на коммунальные услуги, являются действительно значимыми.

Если же эти суммы не составляют сколь-нибудь ощутимой части бюджета семьи, то граждане в основном предпочитают приватизировать жильё, чтобы владеть им лично. Ведь, хотя договор социального найма и является достаточной гарантией, что никто не помешает проживать в квартире и дальше, но в любом случае она не своя. Это заставляет беспокоиться, что при каких-либо больших потрясениях и смене власти его могут просто отобрать. Кроме того, в любой момент может закрыться сама возможность приватизации – отводимый на неё срок и так несколько раз продлевали.

Словом, мы бы рекомендовали проводить приватизацию всегда, когда есть такая возможность, то есть финансы позволяют сделать это. Единственное, стоит помнить, что право на приватизацию даётся лишь один раз, а значит, стоит использовать его с максимальной выгодой для себя.

Случаи, когда приватизация невозможна

Не всякое муниципальное жильё разрешается оформлять в частную собственность. Сделать это не получится, если:

• Оно служебное.
• Дом признан аварийным – зато приватизировать можно будет ту недвижимость, что предоставят после расселения.
• Это комната в общежитии – приватизация станет возможна, если статус общежития будет снят.
• Дом располагается в закрытом городе военного типа.
• В нём выполнена незаконная перепланировка – сначала нужно её узаконить либо привести квартиру в соответствие изначальному плану.

Помимо этого, не получится приватизировать жильё, если между зарегистрированными в нём гражданами нет согласия по этому вопросу, или если право на приватизацию уже было использовано.