Как купить квартиру без ипотеки в 2023 году

Ипотека была задумана именно для облегчения приобретения жилья, и в целом со своей функцией справляется, предоставляя возможность получить кредит на большой срок под невысокую ставку, и при этом во время выплаты проживать в квартире, которая выступает залогом по нему. Тем не менее многие граждане хотят обойтись без неё при покупке жилья. Это желание понятно, поскольку ипотека – длительный кредит, который связывает по рукам и ногам. Но есть варианты, которые позволяют обойтись и без этого.

Условия ипотеки

Их можно разделить на две категории: вытекающие из требований к заёмщику и к приобретаемому жилью. Именно исходя из того, насколько потенциальный кредитополучатель и недвижимость удовлетворяют требованиям, банки определяют, на какой период могут выдать кредит, его объём и взимаемый процент, а также другие параметры.

1. Срок кредитования – максимальный составляет 30 лет, но такой длительный период доступен лишь для молодых людей, которые к моменту его окончания всё ещё не достигнут пенсионного возраста. Иногда банк соглашается на небольшое его превышение, например, если на момент взятия ипотеки гражданину 35, и ко времени, когда она будет погашена, ему исполнится 65, он может рассчитывать на максимальный срок кредитования в некоторых банках, а другие ограничат его 25 годами.

Такое ограничение вызвано тем, что при выходе на пенсию заработок граждан падает, и им становится сложнее расплачиваться по кредиту. Соответственно, по мере повышения возраста заёмщика, продолжает падать и максимальный срок, на который банк будет согласен выдать ипотеку.

Поскольку ипотека изначально рассматривается как длительный кредит, и её оформление довольно сложное, то устанавливается также и минимальный срок – это может быть год или пять лет. По отдельным льготным программам он бывает и выше – 10-15 лет.

1. Ставка – обычно она ниже, чем при обычном потребительском кредите, и в 2018 году составляет 9-12%. При её выставлении банки ограничивает ставка рефинансирования Центрального Банка, выше которого должны быть взимаемые по ипотеке проценты (она составляет 7,25% с марта 2018). Но ипотечные ставки максимально к ней приближены по сравнению с большинством других кредитов, поскольку ипотека решает социальную задачу по обеспечению семей жильём. Кроме того, по той же причине некоторые категории граждан могут получить её на льготных условиях, с поддержкой государства, в результате чего ставка окажется ещё ниже.
2. Максимальная сумма – определяется двумя основными факторами: доходом заёмщика и стоимостью приобретаемой недвижимости. От заработной платы зависит, сколько заёмщик сможет выплачивать ежемесячно, и банки предпочитают, чтобы платёж составлял не более 30%, максимально 40% от дохода гражданина, в противном случае велик риск периодических задержек. В эту сумму  обычно включается также и доход супруга заемщика (если иного не оговорено в брачном соглашении), который должен полностью разделять ответственность и права по ипотеке. Вычитаются же из него затраты на иждивенцев и покрытие иных обязательств.

К примеру, если зарплата заёмщика составляет 40 000 рублей в месяц, его супруги 30 000, у них есть обязательства по выплате 10 000 в месяц по уже взятому кредиту, и ещё 15 000 они тратят на иждивенца, то включаемый в расчёты по ипотеке доход составит 40 000 + 30 000 – 10 000 – 15 000 = 45 000. Следовательно, банк может выдать кредит при ежемесячном платеже в пределах 15 000 – 18 000. Умножив эту сумму на максимальный срок, на который банк соглашается выдать кредит с учётом возраста заёмщиков, получим ограничение по максимальной сумме.

Поскольку она станет залогом, банк предпочитает давать не более 80-90% её стоимости, чтобы в случае необходимости вернуть деньги целиком при её продаже, даже если на неё не найдётся покупателей по полной цене.

Соответственно, итоговая максимальная сумма кредита будет определяться меньшим из двух значений: выводимого из дохода заёмщика и стоимости недвижимости.

Срок, ставка и сумма – три основных условия, но, чтобы получить кредит, клиент обязан выполнить ещё несколько требований банка:

• Подтвердить платёжеспособность – то есть, его доход должен быть подтверждён справкой от работодателя. Кроме того, он должен иметь определённый стаж на нынешнем месте работы, чтобы банк был уверен в стабильности его дохода – обычно требуется 6-12 месяцев стажа, а также 2-3 года общего стажа на всех местах работы.
• Иметь хорошую платёжную историю и дисциплину – сюда входит отсутствие просрочек, причём приоритет отдаётся уже бравшим кредиты перед теми клиентами, что попросту не имеют такого опыта. Также важно вовремя делать все платежи – коммунальные, штрафы и так далее. Существенно отсутствие непогашенной судимости.
• От стажа и платёжной истории также зависит, на каких условиях банк будет готов предоставить ипотеку. Так, подтвердившим свою дисциплину, пунктуально расплачиваясь по предыдущим кредитам, он может немного поднять планку максимальной суммы.
• Будут зависеть условия и сама возможность оформления ипотеки также и от недвижимости: она должна быть как можно более ликвидной, полностью готовой к продаже юридически, её продавец должен предоставить все требующиеся банку документы. Ещё один важный нюанс: если приобретаемая недвижимость ещё не достроена, то ипотеку получить будет сложнее, а процентная ставка окажется выше.

Покупка жилья без ипотеки

Понятно, что квартира без ипотеки – наилучший вариант для многих, тогда не будет годов постоянных выплат, которые тягостным бременем ложатся на семейный бюджет.

Потому стоит рассмотреть другие возможности приобрести квартиру, если нет средств, чтобы просто купить её, заплатив полную сумму. Можно выделить несколько основных: использование материнского капитала для покрытия части расходов на покупку либо строительство дома, участие в долевом строительстве, поиск жилья на вторичном рынке, где его можно приобрести дешевле.

Использование маткапитала

Один из вариантов для применения материнского капитала – улучшение жилищных условий. Поскольку это делается для блага ребёнка, такой способ использования средств не противоречит законодательству. Причём разрешается как приобретать квартиру в новостройках новостройки, так и на вторичном рынке, и даже строить жильё за счёт этих средств.

Деньги станут доступны через 1-2 месяца после обращения в Пенсионный Фонд по их поводу, если будет получено официальное одобрение. Потому нужно иметь в виду этот срок, достигая договорённости с продавцом или банком.

Помимо покупки, частично за счёт средств материнского капитала, может быть применена и другая схема – частичное погашение уже взятых обязательств при помощи этих средств. Например, этот вариант может использоваться, если деньги были взяты в кредит ещё до рождения ребёнка.

На покупку квартиры

Чтобы иметь возможность применить материнский капитал для покупки квартиры, нужно, чтобы она соответствовала определённым критериям:

• располагалась на территории России;
• соответствовала санитарным и техническим нормам;
• была изолированной (то есть на покупку комнаты материнский капитал пущен быть не может) и подходящей для проживания ребёнка;
• была пригодной для постоянного проживания, то есть покупка дачи также не может финансироваться из средств маткапитала.

Алгоритм применения следующий: после того, как квартира найдена, нужно отправиться в местное отделение Пенсионного фонда и представить документы:

• заявление;
• паспорт владельца сертификата;
• свидетельство о браке и паспорт супруга, если он участвует в приобретении.

Квартира после покупки должна быть оформлена в общедолевую собственность родителей и детей, а значит, при обращении в ПФ потребуется также заверенное нотариусом обязательство выполнить такое оформление. На это даётся до полугода после покупки либо погашения долга за неё.

В зависимости от того, каким способом приобретается жильё, могут потребоваться также и другие документы.

На строительство дома

Построить собственный дом также можно при помощи материнского капитала. Есть несколько вариантов:

• можно обратиться в ПФ за получением средств на строительство;
• уже после его окончания компенсировать за счёт капитала часть расходов;
• оплатить им кредит, взятый на строительство.

Реконструкция жилища законодательством приравнивается к строительству, а значит и на неё также может быть потрачен материнский капитал. Однако на ремонт его пустить не разрешается.

Для получения средств, как и в предыдущем случае, обращаются в отделение ПФ с заявлением и документами. Потребуются:

• паспорта родителей;
• свидетельство о браке;
• подтверждение прав на участок, на котором предполагается начать возведение дома;
• разрешение на строительство;
• обязательство выделить долю детям;
• реквизиты, на которые нужно перечислить деньги;
• при реконструкции – подтверждение прав на дом.

Важно: вся сумма сразу не выдаётся – сначала может быть переведено максимум 50%, а оставшиеся деньги выдаются не ранее, чем через полгода. Желательно сохранять все чеки, подтверждающие понесённые затраты, поскольку может потребоваться их подтверждение.

Чтобы получить остальные средства, нужен будет акт освидетельствования для подтверждения, что строительство идёт. Разрешение на постройку, а затем и акт освидетельствования можно получить в городском департаменте строительства.

Участие в долевом строительстве

Поучаствовать в долевом строительстве – лучший вариант приобрести квартиру значительно дешевле, а порой еще и в рассрочку, чем уже полностью готовую. Конечно, это несёт с собой и определённые риски – в первую очередь, что компания не сможет завершить строительство дома, и деньги будут потрачены впустую. Потому крайне важно выбрать надёжного застройщика и правильно оформить своё участие в долевом строительстве.

Выбор застройщика

Для того чтобы сделать верный выбор, нужно проанализировать, насколько надёжна и основательна компания-кандидат. Критерии можно разделить на количественные и качественные. К первым относятся:

• Финансовое положение – в его определении поможет анализ отчётов. Естественно, чем более устойчив застройщик финансово, тем больше шансов, что вложение будет успешным.
• Срок, в течение которого компания присутствует на рынке – организациям-однодневкам доверять не стоит, но необязательно подбирать компанию с самими большими сроками работы – 4-5 лет вполне достаточно, чтобы считать застройщика закрепившимся на рынке.
• Общий масштаб ведущихся застройщиком работ – то есть насколько много и сколь велики проекты, которые он ведёт непосредственно в момент проверки.
• Количество и масштаб успешных проектов – ведь компания могла за 20 лет завершить столько же небольших объектов, а могла за 5 – 50 крупных.
• Ценовая политика – насколько стоимость жилья соответствует рыночной. При этом нужно учитывать, на какой стадии находится строительство – чем на более ранней стадии начать участвовать, тем дешевле это должно обойтись.

К качественным показателям стоит отнести:

• Наличие или отсутствие административной поддержки – от этого сильно зависят сроки сдачи.
• Партнёрские соглашения с ведущими банками.
• Участие в капитале компании крупных инвесторов.
• Насколько большие и авторитетные подрядчики с ней работают.
• Профессиональное признание, то есть отраслевые награды и лидирующие позиции в рейтингах, мнение прессы о компании.
• Темпы строительства объектов – хорошо, если оно ведётся непрерывно, то есть не происходит никаких задержек, а сроки если и сдвигаются, то некритично – это придаёт уверенности в застройщике.

Заключение договора

Этот документ призван защитить как интересы застройщика, так и дольщика. Но для этого необходимо, чтобы он был соответствующим образом составлен, а потому перед подписанием стоит обратиться к юристу, чтобы он провёл проверку соглашения.

Кратко перечислим его основное содержание:

• Сведения об объекте строительства.
• Характеристика приобретаемой недвижимости согласно проектной документации.
• Срок, в который она должна быть передана дольщику.
• Общая стоимость договора, а также детали относительно сроков и порядка выплат.
• Срок, в течение которого на объект будет распространяться гарантия.
• Способ обеспечения застройщиком обязательств – залог, поручительство банка, страхование ответственности.

Покупка жилья на вторичном рынке

Ещё один вариант приобрести жильё дешевле – сделать это на вторичном рынке.

Разберём процесс приобретения недвижимости на вторичном рынке по этапам:

• Поиск – проводится либо своими силами, либо с помощью риэлторов. Второй вариант безопаснее, но за услуги риэлторов придётся заплатить. К первому же стоит обращаться только уже имеющим опыт работы с недвижимостью гражданам.
• Проверка документов – надо тщательно разобрать все необходимые документы, чтобы они были в полном порядке, и затем не возникло никаких неприятных сюрпризов. Лучше всего, если этим займутся профессионалы.
• Просмотр жилья – обращайте внимание на всё, причём это касается не только планировки и прочих особенностей квартиры, но и расположения. Убедитесь, что инфраструктура поблизости удобна, и вам не придётся десять минут идти до ближайшего магазина или автобусной остановки.
• Проверка продавца – необходимо убедиться, что он действительно является собственником продаваемой недвижимости.
• Переговоры – в их ходе стороны согласовывают цену, а также сроки и иные детали, после чего открывается путь к заключению соглашения.
• Оформление договора купли-продажи – очень важный этап, и также крайне желательно, чтобы составлением или проверкой документа занимался юрист.
• Регистрация – до тех пор, пока договор не будет зарегистрирован в Росреестре, сделка не будет иметь юридической силы.
• Передача объекта – сделка считается завершённой лишь после того, как жильё передадут новому владельцу, и подписан акт приёма-передачи. В передачу включается освобождение квартиры от вещей, передача ключей от неё, закрытие любых задолженностей и передача новым хозяевам документов об этом, снятие прежних владельцев с учёта.

Процедура совершения сделки

Покупка жилья включает в себя целый ряд шагов, далее мы опишем основные из них, а промежуточные уже были описаны в предыдущем разделе. Хотя если речь идёт об участии в долевом строительстве или использовании материнского капитала, то добавятся и иные шаги, также описанные в соответствующих разделах.

Поиск варианта

Каким бы способом ни приобреталось жильё, но начинается всё с его поиска. Здесь можно обратиться к разделу «Покупка жилья на вторичном рынке», поскольку там эта тема уже подробно описана. Отличаться поиск при разных моделях финансирования будет лишь нюансами. Так, при использовании ипотеки нужно, чтобы квартира соответствовала требованиям банка. А если покупка осуществляется по договору долевого участия, то приобретается недвижимость, строительство которой ещё не закончено, а в некоторых случаях даже не начато – понятно, что осмотреть жилплощадь в таком же режиме не удастся.

Заключение договора

Договор необходимо составить в полном соответствии с законодательством. В него обязательно должны войти следующие условия:

• адрес недвижимости;
• её основные характеристики;
• цена;
• сведения о сторонах;
• условия оплаты.

Оформление в Росреестре

Регистрацию можно провести, обратившись со всеми необходимыми документами в местное отделение Росреестра либо в Многофункциональный центр, и оформив соответствующее заявление. После этого потребуется оплатить пошлину, через определённый срок (от 3 до 7 дней в зависимости от вида договора) и продавец, и покупатель получат по копии зарегистрированного договора, и сделка будет официально признана действительной.

Как накопить на квартиру?

Наконец, самый очевидный способ – просто накопить деньги и приобрести квартиру без залезания в долги. Как это сделать при не очень высоком доходе – тема для отдельной большой статьи, здесь же мы ограничимся лишь кратким перечислением основных нюансов, и по большей части будем касаться оптимизации трат:

1. Постоянный учёт доходов и расходов – лучше всего ежедневно вести баланс, для чего можно пользоваться как простым блокнотом, так и специальными приложениями. Ведение детального учёта уже через месяц приведёт к накоплению информации, на основе которой можно будет оптимизировать структуру расходов.
2. Отказ от излишеств – курения, алкоголя, посещения вечеринок. На первый взгляд, затраты на вредные привычки могут показаться небольшими, но если покупать и выкуривать по пачке сигарет стоимостью 100 рублей в день, то за год наберётся 36 500 рублей, а за пять лет – 182 500. Не так и мало, да ещё и для здоровья отказ будет полезен. Ну а вечеринки куда затратнее, так что, если хотите всё-таки накопить, придётся отказаться и от них.
3. Подбор более дешёвой съемной квартиры – если есть желание всё-таки обзавестись собственной, придётся максимально урезать траты на то, чтобы снимать чужую.
4. Проведите анализ расходов и подумайте о том, что ещё можно сократить – обычно непременно отыскивается пара-тройка не таких и нужных вещей, на которые уходит немало денег.
5. Не храните свои средства «под подушкой», делайте вклады и старайтесь их приумножить, на деньгах тоже можно зарабатывать. Даже разместив их в банке под 8% годовых, через пять лет вы реально увеличите вложение на 47% – почти в полтора раза. Более прибыльным может оказаться участие в паевом инвестиционном фонде, акции и так далее – но в них есть и определённый риск.