PRAVO.ESTATE

Что это такое закладная на квартиру по ипотеке?

Кредиты, выдаваемые на приобретение жилья, подразумевают, что сумма, предоставляемая банком, внушительна, а срок ее возврата исчисляется десятками лет. Эти обстоятельства влекут с собой довольно высокие риски для кредитных организаций. Ни один заемщик не сможет с уверенностью гарантировать, что на протяжении следующих 10-30 лет он будет иметь заявленный уровень платежеспособности. Банки хотят получить серьезное обеспечение выданным деньгам, которое позволит вернуть вложения в случае несостоятельности кредитуемого. Для этих целей была разработана система залога имущества.

При оформлении ипотеки залогом является та недвижимость, что приобретается в кредит.

Покупатель подписывает закладную, которая позволяет банку в случае невозврата займа реализовать имущество заемщика. Это очень нужный документ, он имеет несложную структуру, но зачастую пугает неосведомленных граждан. Чтобы понять суть и назначение закладной, необходимо разобраться в нюансах ее составления.

Сущность закладной

Закладная на ипотечную недвижимость – это ценный документ, который обеспечивает заключенный кредитный договор с банком. Она выдается заемщиком, который является залогодателем и позволяет кредитору – залогодержателю предъявлять права на указанное имущество. Закладная может быть использована против залогодателя только в том случае, если он не выполняет взятые на себя обязательства. Этот документ гарантирует, что интересы банковской организации будут соблюдены.

Сущность закладной регламентируется Федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке» вступившим в действие 16 июля 1998 года. Кредиторы выдают займы гражданам для приобретения имущества. Заемщики обязуются вернуть выданную сумму вместе с процентами за пользование деньгами. При возникновении ситуации, когда человек не может далее выполнять взятые им обязательства – был признан банкротом, разорился, не имеет финансовой возможности выплачивать кредит, банк имеет право воспользоваться закладной. При этом интересы самого заемщика также учитываются, хотя и не являются первостепенными.

Закладная может быть на:

  1. Квартиру.
  2. Дом.
  3. Земельный участок.

При покупке недвижимости на вторичном рынке ипотека оформляется с подписанием закладной. А вот при участии в долевом строительстве этот документ не используется, хотя обеспечение все равно оформляется, но иным путем.

Процедура оформления

Залоговым имуществом может выступать та недвижимость, которая уже есть в собственности у заемщика на момент получения кредита. Но чаще закладная составляется на жилплощадь, которая приобретается гражданином. И в том, и в другом случае кредитор соблюдает одно правило – сумма займа не должна превышать 80% установленной рыночной стоимости закладываемого объекта.

Закладная составляется в одном экземпляре и не предполагает внесения каких-либо поправок и изменений в составленный текст. Даже неверно указанные сведения принимают законную силу и не могут быть оспорены, поэтому при оформлении этого бланка необходимо быть предельно внимательным. Изменить первоначальные условия фактически возможно, но при условии, что обе стороны согласны на данный шаг.

При оформлении бланка важно заранее уточнить, каким образом, и при каких обстоятельствах кредитная организация может воспользоваться своим правом на его реализацию. По законодательным нормам закладная позволяет:

  • Частичную продажу залога.
  • Переуступку прав.
  • Обмен аналогичными документами от одного держателя к другому.

При оформлении ипотеки кредитор получает право на реализацию заложенного имущества для компенсации своих финансовых затрат.

Требования к документу

Закладную по закону нужно оформлять в соответствии с установленными требованиями. При составлении закладной по ипотеке необходимо ориентироваться на нормы, изложенные в ФЗ № 102. Глава 3 этого документа освещает основные требования к бумаге, ее форму и содержание.

Бланк о залоге имущества удостоверяет, что залогодержатель имеет следующие права:

  1. Обременять залоговое имущество.
  2. Получать исполнение по финансовым обязательствам, обеспеченным ипотечным договором.

Примечательно, что залогодержатель не должен доказывать существенность установленных обязательств. Важно учитывать, что залогом не может быть признано то имущество, которое не может быть оценено.

Залоговый документ – это ценная бумага, которая предъявляется в суде и является основанием для реализации чужого имущества, поэтому составлена она должна быть очень грамотно. Даже мелкая ошибка может привести к осложнениям для обеих сторон. Подписывая закладную, важно тщательно изучить изложенные в ней условия.

Форма

Федеральный закон №102 не предусматривает одной унифицированной формы для описания залогового имущества. По этой причине форма закладной может отличаться. Каждая финансовая организация разрабатывает свой бланк, при этом его содержание остается неизменным. Узнавать обо всех особенностях ее заполнения надо заранее в своем банке.

Заемщику обычно предоставляется пустая форма документа, которую он должен заполнить вручную. Но чаще все сведения вносятся через компьютер банковским специалистом, а залогодатель лишь должен проверить изложенную информацию и подписать форму.

Искать самому форму закладной в интернете можно для ознакомления с ее содержимым, но скачивать бланк и заполнять его нет смысла, так как залогодержатели подходят к этому вопросу крайне жестко.

Содержание

Закладная, вне зависимости от того в каком финансовом учреждении она оформляется, составляется по общим нормам и требованиям. Она должна содержать в себе следующую информацию:

  1. Сведения о залогодателе.
  2. Исчерпывающую информацию о залогодержателе.
  3. Данные о предмете залога – недвижимости, которая становится обеспечением по ипотечному займу.
  4. Цена залогового объекта. Она определяется по письменному экспертному заключению аккредитованного оценщика. Указывается в той валюте, в которой выдается кредит.
  5. Данные оценщика, сделавшего экспертизу.
  6. Условия, на которых был выдан ипотечный заём – сумма кредита, применяемая процентная ставка, периодичность платежей, размер взносов и конечный срок погашения долга.
  7. Дата подписания бумаги.
  8. Номер документа.

Заполненный бланк заверяется залогодателем и представителем государственного учреждения Росреестра.

Обязательные реквизиты

Закладная бумага содержит реквизиты:

  1. Залогодателя.
  2. Залогодержателя.
  3. Залогового имущества.

Заемщик может быть физическим или юридическим лицом. Если речь идет о физлице, то данные о нем берутся с паспорта гражданина. В закладную вносят:

  1. Фамилию, имя и отчество залогодателя.
  2. Номер и серию его паспорта.
  3. Дату выдачи документа.
  4. Наименование органа, выдавшего удостоверение личности.

Если заемщик – это юридическое лицо, то указываются полные его реквизиты.

О залогодержателе должны быть внесены следующие сведения:

  1. Название финансовой организации и точные данные о филиале, где оформляется ипотека и залог.
  2. Сведения о лицензии, дате ее выдачи и органе ее выдавшем.
  3. Юридический адрес кредитора и банковские реквизиты.

Информация о недвижимости должна быть настолько полной, чтобы по ней можно было однозначно идентифицировать объект:

  1. Точный адрес жилья.
  2. Количество жилых комнат в помещении.
  3. Общая и жилая площадь квартиры или дома.
  4. Реквизиты правоустанавливающих бумаг.

Не допускается наличие обременения со стороны третьих лиц.

Правила регистрации

Регистрация закладной – прерогатива Росреестра. После того как сделка купли-продажи недвижимости была фактически совершена, заемщик собирает пакет документов, состоящий из:

  1. Паспорта заемщика.
  2. Кредитного соглашения.
  3. Экспертной оценки стоимости недвижимости.
  4. Кадастрового паспорта.
  5. Поэтажного плана здания.
  6. Договора купли-продажи.
  7. Документов на жилплощадь.
  8. Закладной.

Весь комплект бумаг подается в Росреестр для государственной регистрации. Сама процедура производится после заполнения заявки на регистрационные работы и оплаты госпошлины.

Регистрирующий орган присваивает порядковый номер закладной и проставляет на ней отметки о проведенной процедуре. В базу данных владельцев недвижимости вносятся сведения о наложенном обременении на жилплощадь.

Уплата госпошлины

Процедура регистрации закладной подлежит оплате, расходы на оплату госпошлины ложатся на залогодателя и не компенсируются кредитором.

Размер пошлины за регистрацию закладной определен Налоговым кодексом РФ. В статье 333.24 НК РФ установлено, что при оформлении сделки по регистрации ипотеки  взимается сумма равная 200 рублям. Если в залог передается иное имущество, то придется уплатить 0,3% от стоимости объекта, но не более 3 000 рублей.

Точная сумма госпошлины озвучивается при сдаче закладной на регистрацию. Специалист Росреестра дает квитанцию, для оплаты налога за регистрационные услуги. Оплатить пошлину можно на месте в электронных терминалах при наличии банковской карты. Если такой возможности нет, то квитанция оплачивается в отделении банка. Заявитель обязан представить чек о перечисленной на указанный расчетный счет сумме. Действия по регистрации начинаются только после подтверждения оплаты.

Сроки

Регистрационные действия по отношению к ипотечной недвижимости в целом и закладной в частности производятся в строго установленные сроки. Для регистрации закладной Росреестру отводится не более пяти дней. Этот срок увеличивается на два-три дня, если документация передается не напрямую, а через отделения многофункциональных центров.

Процедура может длиться максимум месяц, если при обработке документов были выявлены ошибки, нестыковки или есть вероятность подлога. В этом случае сотрудники Росреестра могут инициировать процесс юридического освидетельствования. Произведение этих действий в совокупности не должно превышать 60 дней.

Место хранения документа

Закладная составляется в одном экземпляре, потому что воспользоваться ею может исключительно залогодержатель.

Исходя из этого, многих интересует, где будет сберегаться этот документ. Залогодателя из списка возможных кандидатов для хранения бланка исключается сразу, как лицо незаинтересованное в сбережении документа. Росреестр также не берет на себя данную обязанность и сразу после регистрации бланка передает его в ту кредитную организацию, которая является залогодержателем.

Документ сохраняется у кредитора до момента его полного погашения или возникновения оснований для реализации залогового имущества и возврата заемных средств.

Возврат заемщику

Оформленный и зарегистрированный бланк закладной хранится у кредитора до тех пор, пока заемщик не выполнит взятые на себя ипотечные обязательства в полном объеме. После внесения последнего взноса владелец собственности пишет заявление в банк о выдаче ему погашенной закладной. Хотя считается, что этот документ аннулируется автоматически с внесением последней части денег, но на практике процедура выглядит так:

  1. В течение месяца после внесения последнего взноса банк проставляет отметку о снятии обязательств на ранее составленную закладную.
  2. Этот документ вместе с заявлением и иными обязательными документами на недвижимость подается в Росреестр.
  3. Регистрационный орган снимает обременение с жилплощади.

Для подтверждения проведенной процедуры заказывается выписка из ЕГРН, которая содержит сведения о том, что данный объект недвижимости не находится в залоге.

Закладная при военной ипотеке

При оформлении военной ипотеки в сделке участвует не только кредитор и заемщик, но еще и Росвоенипотека, которая перечисляет деньги на счет финансовой организации. Ипотека для военнослужащих представляет собой безвозмездное субсидирование из бюджетных средств. Заемщик имеет право к сумме, выданной государством, брать дополнительный заём, который будет гаситься из собственного дохода.

Закладная при военной ипотеке также подразумевает залог ипотечной недвижимости. Но залогодержателями становятся сразу две организации: финансовое учреждение, выдавшее кредит, и Минобороны, которое и оплачивает приобретенную жилплощадь.

После полного погашения взятого ипотечного займа, отметка о снятии обязательств должна ставиться как банком, так и Минобороны. Снятие обременения производится в том же порядке через Росреестр.

Образцы документов

Закладная по ипотеке

Добавить комментарий